부동산
전세부터 집 살 때 세금까지
주제별 총정리
흩어진 글을 겪는 순서대로 묶은 지도부동산 글
총 56편
내 집 마련 총정리 — 청약 가점부터 팔 때 양도세까지, 가점 84점·스트레스 금리 3.00%p·취득세 60일·1세대 1주택 12억
청약 가점 84점 중 35점이 부양가족이고, 대출 한도는 DSR·LTV·가격 구간·스트레스 금리 넷 중 가장 작은 값입니다. 계약금 해제는 이행 착수 전까지, 취득세는 60일 안. 내 집 마련 글 43편을 겪는 순서대로 세웠습니다.
전월세 세입자 총정리 — 계약 전 등기부부터 보증금 돌려받기까지, 전환율 5%·증액 20분의 1·소액임차인 5,500만원
대항력은 인도와 주민등록 둘 다로 생기고, 확정일자가 붙어야 우선변제권이 됩니다. 전환율 상한 5.00%, 증액은 20분의 1까지, 못 받고 나가야 하면 임차권등기부터. 전월세 글 30편을 겪는 순서대로 세웠습니다.
주택 임대료 5% 증액 계산기 — 보증금·월세의 20분의 1까지, 계약·증액 뒤 1년 안엔 청구 못 함 (주택임대차보호법 제7조)
주택임대차보호법 제7조는 차임이나 보증금의 증액청구가 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약 또는 직전 증액 뒤 1년 안에는 할 수 없다고 정합니다. 시·도는 조례로 더 낮출 수 있습니다. 보증금 2억원이면 최대 1,000만원, 월세 80만원이면 4만원입니다.
전세사기 경매유예 기간 계산기 — 유예한 날 다음 날부터 1년 이내, 우선매수는 매각기일까지 최고가와 같은 값 (특별법 제17·20조)
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자가 법원에 경매의 유예·정지를 신청할 수 있게 하고, 그 기간을 다음 날부터 1년 이내로 정합니다. 매각기일까지 최고매수신고가격과 같은 값으로 우선매수 신고를 하면 법원은 매각을 허가해야 합니다. 2026년 10월 26일 유예면 최장 2027년 10월 26일입니다.
전세사기피해자 결정 요건 판정기 — 네 요건 모두, 보증금 5억원 이하(2억원 범위 상향), 위원회 30일 심의 (특별법 제3조)
전세사기피해자로 결정받으려면 특별법 제3조의 네 요건, 곧 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 피해, 반환하지 않을 의도 의심을 모두 갖춰야 합니다. 상한은 위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있고, 위원회는 안건 상정 뒤 30일 안에 심의합니다.
월세 2기 연체 계약 해지 판정기 — 밀린 월세가 두 달 치에 이르면 집주인이 해지, 불리한 특약은 효력 없음 (민법 제640조)
민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 월 50만원이면 밀린 합계 100만원이 기준이고, 1기 연체 해지 특약은 제652조로 효력이 없다고 읽힙니다.
청약 부적격 당첨 제한 계산기 — 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열·청약과열 1년), 위축지역 3개월
부적격 당첨으로 당첨이 취소되면 주택공급에 관한 규칙 제58조에 따라 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월(투기과열지구·청약과열지역 1년), 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택에 선정될 수 없습니다. 기준은 새 주택의 입주자모집공고일입니다.
청약 재당첨 제한 기간 계산기 — 분양가상한제·투기과열 10년, 청약과열 7년, 85㎡ 이하 과밀억제권역 5년
주택공급에 관한 규칙 제54조는 상한제 적용주택이나 투기과열지구 주택에 당첨되면 당첨일부터 10년, 청약과열지역이면 7년, 토지임대주택이면 5년 동안 세대 전체가 다른 분양주택에 선정될 수 없게 합니다. 둘 이상이면 가장 긴 기간입니다.
묵시적 갱신 계산기 — 집주인 6~2개월 전, 세입자 2개월 전, 갱신 뒤엔 3개월 통지로 해지
임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 같은 조건으로 2년 갱신됩니다. 묵시적 갱신 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있고 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2026년 10월 21일 도달이면 2027년 1월 22일부터입니다.
임차권등기명령 판정기 — 보증금 못 받고 이사할 때, 등기를 마치면 대항력이 남습니다
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득해 이사해도 유지됩니다. 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제 판정기 — 서울 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원 먼저
주택이 경매로 넘어가도 보증금이 지역 기준 이하인 소액임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳤다면 일정액을 담보물권자보다 먼저 받습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원이고, 주택가액의 절반을 넘지 못합니다.
원상회복 의무 — 이사 나갈 때 원상회복, 단 물건은 철거할 권리, 청구는 6개월 안 (민법)
민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하고, 제654조가 임대차에 준용합니다. 손해배상·비용상환 청구는 임대인이 반환받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다.
전월세 수리비 — 임대인 유지 의무, 필요비는 바로 청구, 유익비는 끝날 때, 6개월 기한 (민법)
민법 제623조는 임대인이 사용에 필요한 상태를 유지할 의무를 진다고 정합니다. 임차인이 쓴 필요비는 바로 청구할 수 있고, 유익비는 임대차가 끝날 때 가치 증가가 남아 있을 때만 돌려받으며, 청구는 반환 후 6개월 안입니다.
장기수선충당금 반환 계산기 — 원래 집주인 부담, 세입자가 냈으면 돌려받기 (공동주택관리법)
공동주택관리법상 장기수선충당금은 소유자에게서 징수하는 돈이라, 세입자가 관리비로 대신 냈다면 시행령 제31조 제8항에 따라 집주인이 돌려줘야 합니다. 월 18,000원을 24개월 냈으면 432,000원입니다. 관리사무소는 확인서를 지체 없이 발급해야 합니다.
상가 환산보증금·5% 증액 계산기 — 보증금 + 월세×100, 서울 9억원·부산 6억9천만원 기준
상가 임대료 5% 상한은 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖 3억7천만원 이하일 때 적용됩니다. 보증금 5,000만원에 월세 300만원이면 3억5,000만원입니다.
상가 권리금 회수 보호 — 만료 6개월 전부터, 방해 행위 4가지, 배상은 낮은 금액까지, 3년 시효
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고 방해 행위 네 가지를 적습니다. 배상은 두 권리금 중 낮은 금액까지, 청구는 종료일부터 3년 안입니다.
상가 계약갱신요구권 — 만료 6개월~1개월 전 요구, 전체 10년까지, 거절 사유 8가지
상가 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 전체 기간 10년까지이며, 거절 사유는 3기 차임 연체부터 재건축까지 8가지입니다.
중개사고 손해배상 — 공인중개사 보증 법인 4억원·개인 2억원 이상, 계약 때 증서 사본 받기
공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상 책임을 지게 하고, 시행령 제24조는 이를 보장하는 보증을 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 추가), 개인 2억원 이상으로 정합니다.
중개대상물 확인·설명서 — 계약 전에 설명, 근거자료 제시, 3년 보존, 임대차면 4개 항목 더 (공인중개사법)
공인중개사법 제25조는 중개가 완성되기 전에 권리관계·거래규제 등을 확인해 설명하고 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하도록 정하고, 확인·설명서는 서면으로 교부해 3년 보존합니다. 시행령 제21조는 13개 항목을 정합니다.
토지거래허가구역 — 주거지역 60㎡ 초과면 허가, 실거주 2년, 이행강제금 최대 10% (계산기)
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조는 허가구역 안에서 기준면적을 넘는 토지 거래에 시장·군수·구청장의 허가를 요구하고, 허가 없는 계약은 효력이 없습니다. 자기 거주용이면 취득일부터 2년 이용 의무가 있고, 어기면 취득가액의 최대 10% 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다.
전월세 신고 — 보증금 6천만원·월세 30만원 초과면 30일 안에, 늦으면 2만~30만원, 신고하면 확정일자까지
부동산 거래신고법 제6조의2와 시행령 제4조의3은 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 주택 임대차를 계약일부터 30일 안에 공동 신고하게 합니다. 늦으면 기간과 계약금액에 따라 2만원부터 30만원, 거짓 신고는 100만원이고, 계약서를 내면 확정일자도 받은 것으로 봅니다.
청년월세 선정됐다면 — 5월분부터 세고 2028년 12월에 끝납니다, 여유는 8개월
국토부는 지원금을 신청 시기와 관계없이 5월분 월세부터 소급 지급한다고 적었고, 복지로는 2026년 신규 수혜자를 2028년 12월까지만 지원한다고 적었습니다. 5월분부터 24회를 쉬지 않고 받으면 2028년 4월분에서 끝나 여유는 8개월입니다.
고령자·장기보유 공제 — 표대로면 90%인데 80%에서 잘립니다
65세에 15년과 70세에 10년이 정확히 같은 자리에 닿습니다 — 그 뒤로는 더 보유해도 늘지 않아요.
종부세 세율표 두 개 — 3주택 중과는 29억부터 시작합니다
두 표는 과세표준 12억까지 세율도 누진기초액도 똑같습니다 — 그 아래는 주택 수가 세액을 바꾸지 않아요.
장기보유특별공제 — 거주 한 항목이 1,161만원입니다
같은 집을 같은 10년 보유하고 팔았는데 262만원과 1,423만원으로 갈립니다. 가른 것은 보유가 아니라 거주예요.
양도세 12억 안분 — 절벽이 아니라 경사입니다
「12억까지 비과세」는 맞습니다. 그 다음 문장이 대개 틀려요 — 넘으면 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다.
취득세 6억~9억 경사 구간 — 1,000만원이 92만원입니다
「1~3%」는 평균으로는 맞습니다. 그런데 1,000만 원을 더 줄 때 오르는 취득세를 재 보면 다른 숫자가 나옵니다.
농어촌특별세와 85제곱미터 — 국민평형이 84인 이유
전용면적이 85제곱미터를 넘는 순간 고지서에 세목이 하나 더 붙습니다. 9억 집이면 180만 원, 12% 중과라면 900만 원입니다.
청약 부양가족을 세는 법 — 같이 사는 사람을 세면 틀립니다
84점 중 35점이 이 칸이고 한 명이 5점입니다. 그런데 「부양가족」이 일상어와 달라서, 세는 대상이 정해져 있고 요건이 붙습니다.
청약 무주택기간이 갈리는 자리 — 기산일은 두 번 정해집니다
스무 살부터 열다섯 해를 세 들어 살았어도, 기산일이 안 왔으면 0년입니다. 착오는 점수를 더하다 생기지 않고 날짜를 고르다 생깁니다.
부담부증여 양도세·증여세 — 전세를 끼면 세금이 준다는 말, 가족 사이에서는 기본값이 반대입니다
채무를 빼 준다고 조문에 적혀 있고 시행령이 임대보증금이라고 이름까지 적어 두었습니다. 그런데 바로 다음 항이 배우자·직계존비속 간에는 그 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다.
계약갱신요구권, 갱신 셋 중 하나만 썼습니다 — 신고 7,719건을 세어 봤습니다
조문만 읽어서는 「얼마나 쓰이는지」가 안 나옵니다. 그런데 전월세 신고 자료에는 그 표시가 항목으로 들어 있습니다.
전세대출 금리, 은행 사이가 1.99%p — 같은 보증을 끼고도
가장 낮은 곳 3.79%, 가장 높은 곳 5.78%. 1억원을 빌리면 연 199만원 차이입니다.
DSR을 잘못 계산하는 다섯 지점 — 전부 숫자로 짚었습니다
이자만 세면 4분의 1만 센 것이고, 무거운 것은 잔액이 아니라 만기이며, LTV 한도는 내 한도가 아닙니다.
청약통장 예치금 기준 — 「분양받을 곳」이 아니라 「사는 곳」으로 봅니다
별표 2 비고가 「주민등록표에 따른 거주지역」이라고 못 박고 있습니다. 그리고 월 50만원까지 넣을 수 있지만 저축총액은 25만원까지만 세어집니다.
집 사기 전 확인 순서 — 되돌릴 수 있는 구간은 「이행 착수」에서 끝납니다
돈은 계약금·중도금·잔금으로 나가는데, 못 물리게 되는 시점과 내 집이 되는 시점은 따로 옵니다. 순서는 관행이 아니라 조문이 정합니다.
2026 한국 부동산 시장 동향 — 공급절벽·전세난·스트레스DSR
공급 절벽·전세난·대출 규제의 삼중주. 타이밍보다 내 대출 한도부터 보세요.
양도소득세 계산 A to Z — 세율표·장특공제·필요경비 (2026)
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 부활했습니다 — 조정지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p에 장기보유특별공제도 배제예요. 그리고 배우자 증여 후 매도는 이제 10년을 기다려야 합니다.
주택 취득세 완전정리 — 1%부터 12%까지 갈리는 이유
9억 주택이면 1주택 2,700만원, 3주택 1억 800만원. 6억~9억 구간 세율은 표가 아니라 조문의 계산식으로 정해집니다.
종합부동산세 vs 재산세 — 12월에 또 내는 이유
1주택 12억, 다주택 9억이 기본공제입니다. 그리고 6월 2일 이후에 팔면 그해 세금을 판 사람이 내요 — 잔금일 하루가 수백만 원을 가릅니다.
등기부 보는 법 — 갑구와 을구는 순위번호로 비교하지 않습니다
같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호. 실무에서 가장 많이 오해되는 조항이 부동산등기법 제4조제2항입니다.
부동산 중개보수 — 조문에 「협의하여 결정한다」고 적혀 있습니다
요율은 정가가 아니라 상한입니다. 그리고 초과해서 받으면 과태료가 아니라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.
전세 vs 월세 — 계산에 넣을 숫자 중 법이 정해 주는 것
전환율 상한은 「연 1할」과 「기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽입니다. 2026년 9월 기준금리 3.00%이니 5.00%입니다.
7월 재산세 고지서 — 금액을 만드는 숫자는 법이 아니라 시행령에 있습니다
법률에 있는 것은 「40~80%」라는 범위뿐입니다. 그리고 주택의 세부담상한제는 2023년에 삭제됐습니다.
1세대 1주택 비과세 — 「몇 년 안에」의 답이 하나가 아닙니다
갈아타기는 3년, 동거봉양과 혼인은 10년입니다. 그리고 갈아타기에는 「종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 살 것」이라는 요건이 하나 더 붙어 있습니다.
전세 계약 체크리스트 — 순서가 왜 그런지는 조문에 있습니다
인도와 주민등록이 대항력을, 거기에 확정일자가 우선변제권을 만듭니다. 그리고 조문은 「집을 비워 주지 않으면 보증금을 받을 수 없다」고 못박습니다.
전세사기 안 당하는 법 2026 — 등기부·확정일자·전세보증보험 총정리
전세가율 기준선이 80%에서 70%로 내려갔습니다. 그리고 짐을 옮기지 않고 전입신고만 하면 대항력이 생기지 않아요 — 조문은 「인도와 주민등록」 둘 다입니다.
반전세, 보증금과 월세 어떻게 나눌까
보증금을 낮춘 만큼 소액임차인 구간에 들어오는 경우가 많습니다 — 서울은 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 먼저 받아요. 대신 30일 안에 신고하지 않으면 2025년 6월부터 과태료입니다.
전월세 전환율 상한과 협상법 — 집주인 말대로 따를 필요 없어요
전세 4억을 보증금 2억으로 돌리면 월세 상한이 83만 3,333원입니다. 기준금리가 7월 16일과 8월 27일에 연달아 올라 상한이 4.50% → 4.75% → 5.00%가 됐어요 — 적용 금리는 계약체결일 기준입니다.
세입자 권리 총정리 — 대항력·우선변제권·계약갱신청구권
서울에서 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 근저당보다 먼저 받습니다. 대상 보증금과 먼저 받는 금액은 다른 숫자예요. 그리고 갱신 요구는 만료 2개월 전까지입니다.
월세는 12억, 전세는 3억 — 주택임대소득은 조문이 둘로 갈립니다
간주임대료 계산의 마지막 곱하는 값 — 「정기예금이자율」은 연 1천분의 31, 3.1%입니다. 시행령이 아니라 시행규칙 제23조제1항에 숫자로 적혀 있었습니다.
월세 세액공제 완전정리 — 전입신고가 문턱입니다
월세 60만원·총급여 5,000만원이면 122만 4,000원이 낸 세금에서 그대로 빠집니다. 그런데 널리 도는 표는 「5,500만원 이하 17%」에서 끝나요 — 조문에는 천장이 하나 더 있습니다.
아파트 매매 절차 A to Z — 계약부터 등기까지
집값 말고 매매가의 2~4%가 더 듭니다. 그리고 등기가 늦으면 과태료가 5%에서 30%까지 계단식으로 커져요 — 「취득세 60일」과 「등기 60일」은 다른 기한입니다.
미국 모기지(주택담보대출) 완전정리 2026 — 금리·컨포밍 한도·PMI·다운페이
PMI는 78%에서 자동 종료되는 게 전부가 아닙니다 — 상환 스케줄 중간 지점, 30년이면 15년째에도 끝납니다. 컨포밍 한도는 2026년 $832,750이에요.
2026 미국 부동산 시장 동향 — 전국 +2.0%, 지역은 +0.2%에서 +4.4%까지
전국 +2.0%인데 지역별로는 +0.2%에서 +4.4%까지 벌어집니다. 그리고 착공 「19% 급등」 옆에는 오차 범위 ±15.9%가 함께 적혀 있어요.
주택담보대출 갈아타기(대환)로 이자 줄이기 — 앱에서 몇 분
스트레스 금리는 이제 1.5%가 아닙니다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 3.0%입니다.