부동산
전세부터 집 살 때 세금까지
부동산 글
총 34편
고령자·장기보유 공제 — 표대로면 90%인데 80%에서 잘립니다
65세에 15년과 70세에 10년이 정확히 같은 자리에 닿습니다 — 그 뒤로는 더 보유해도 늘지 않아요.
종부세 세율표 두 개 — 3주택 중과는 29억부터 시작합니다
두 표는 과세표준 12억까지 세율도 누진기초액도 똑같습니다 — 그 아래는 주택 수가 세액을 바꾸지 않아요.
장기보유특별공제 — 거주 한 항목이 1,161만원입니다
같은 집을 같은 10년 보유하고 팔았는데 262만원과 1,423만원으로 갈립니다. 가른 것은 보유가 아니라 거주예요.
양도세 12억 안분 — 절벽이 아니라 경사입니다
「12억까지 비과세」는 맞습니다. 그 다음 문장이 대개 틀려요 — 넘으면 전체에 세금이 붙는 게 아닙니다.
취득세 6억~9억 경사 구간 — 1,000만원이 92만원입니다
「1~3%」는 평균으로는 맞습니다. 그런데 1,000만 원을 더 줄 때 오르는 취득세를 재 보면 다른 숫자가 나옵니다.
농어촌특별세와 85제곱미터 — 국민평형이 84인 이유
전용면적이 85제곱미터를 넘는 순간 고지서에 세목이 하나 더 붙습니다. 9억 집이면 180만 원, 12% 중과라면 900만 원입니다.
청약 부양가족을 세는 법 — 같이 사는 사람을 세면 틀립니다
84점 중 35점이 이 칸이고 한 명이 5점입니다. 그런데 「부양가족」이 일상어와 달라서, 세는 대상이 정해져 있고 요건이 붙습니다.
청약 무주택기간이 갈리는 자리 — 기산일은 두 번 정해집니다
스무 살부터 열다섯 해를 세 들어 살았어도, 기산일이 안 왔으면 0년입니다. 착오는 점수를 더하다 생기지 않고 날짜를 고르다 생깁니다.
부담부증여 — 전세를 끼면 세금이 준다는 말, 가족 사이에서는 기본값이 반대입니다
채무를 빼 준다고 조문에 적혀 있고 시행령이 임대보증금이라고 이름까지 적어 두었습니다. 그런데 바로 다음 항이 배우자·직계존비속 간에는 그 채무를 인수하지 않은 것으로 추정합니다.
계약갱신요구권, 갱신 셋 중 하나만 썼습니다 — 신고 7,719건을 세어 봤습니다
조문만 읽어서는 「얼마나 쓰이는지」가 안 나옵니다. 그런데 전월세 신고 자료에는 그 표시가 항목으로 들어 있습니다.
전세대출 금리, 은행 사이가 1.99%p — 같은 보증을 끼고도
가장 낮은 곳 3.79%, 가장 높은 곳 5.78%. 1억원을 빌리면 연 199만원 차이입니다.
DSR을 잘못 계산하는 다섯 지점 — 전부 숫자로 짚었습니다
이자만 세면 4분의 1만 센 것이고, 무거운 것은 잔액이 아니라 만기이며, LTV 한도는 내 한도가 아닙니다.
청약통장 예치금, 「분양받을 곳」이 아니라 「사는 곳」 기준입니다
별표 2 비고가 「주민등록표에 따른 거주지역」이라고 못 박고 있습니다. 그리고 월 50만원까지 넣을 수 있지만 저축총액은 25만원까지만 세어집니다.
집 사기 전 확인 순서 — 되돌릴 수 있는 구간은 「이행 착수」에서 끝납니다
돈은 계약금·중도금·잔금으로 나가는데, 못 물리게 되는 시점과 내 집이 되는 시점은 따로 옵니다. 순서는 관행이 아니라 조문이 정합니다.
2026 한국 부동산 시장 동향 — 공급절벽·전세난·스트레스DSR
공급 절벽·전세난·대출 규제의 삼중주. 타이밍보다 내 대출 한도부터 보세요.
양도소득세 계산 A to Z — 세율표·장특공제·필요경비 (2026)
2026년 5월 10일부터 다주택 중과가 부활했습니다 — 조정지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p에 장기보유특별공제도 배제예요. 그리고 배우자 증여 후 매도는 이제 10년을 기다려야 합니다.
주택 취득세 완전정리 — 1%부터 12%까지 갈리는 이유
9억 주택이면 1주택 2,700만원, 3주택 1억 800만원. 6억~9억 구간 세율은 표가 아니라 조문의 계산식으로 정해집니다.
종합부동산세 vs 재산세 — 12월에 또 내는 이유
1주택 12억, 다주택 9억이 기본공제입니다. 그리고 6월 2일 이후에 팔면 그해 세금을 판 사람이 내요 — 잔금일 하루가 수백만 원을 가릅니다.
등기부 보는 법 — 갑구와 을구는 순위번호로 비교하지 않습니다
같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호. 실무에서 가장 많이 오해되는 조항이 부동산등기법 제4조제2항입니다.
부동산 중개보수 — 조문에 「협의하여 결정한다」고 적혀 있습니다
요율은 정가가 아니라 상한입니다. 그리고 초과해서 받으면 과태료가 아니라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.
전세 vs 월세 — 계산에 넣을 숫자 중 법이 정해 주는 것
전환율 상한은 「연 1할」과 「기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽입니다. 2026년 8월 기준금리 2.75%이니 4.75%입니다.
7월 재산세 고지서 — 금액을 만드는 숫자는 법이 아니라 시행령에 있습니다
법률에 있는 것은 「40~80%」라는 범위뿐입니다. 그리고 주택의 세부담상한제는 2023년에 삭제됐습니다.
1세대 1주택 비과세 — 「몇 년 안에」의 답이 하나가 아닙니다
갈아타기는 3년, 동거봉양과 혼인은 10년입니다. 그리고 갈아타기에는 「종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤에 새 집을 살 것」이라는 요건이 하나 더 붙어 있습니다.
전세 계약 체크리스트 — 순서가 왜 그런지는 조문에 있습니다
인도와 주민등록이 대항력을, 거기에 확정일자가 우선변제권을 만듭니다. 그리고 조문은 「집을 비워 주지 않으면 보증금을 받을 수 없다」고 못박습니다.
전세사기 안 당하는 법 2026 — 등기부·확정일자·전세보증보험 총정리
전세가율 기준선이 80%에서 70%로 내려갔습니다. 그리고 짐을 옮기지 않고 전입신고만 하면 대항력이 생기지 않아요 — 조문은 「인도와 주민등록」 둘 다입니다.
반전세, 보증금과 월세 어떻게 나눌까
보증금을 낮춘 만큼 소액임차인 구간에 들어오는 경우가 많습니다 — 서울은 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 먼저 받아요. 대신 30일 안에 신고하지 않으면 2025년 6월부터 과태료입니다.
전월세 전환율 상한과 협상법 — 집주인 말대로 따를 필요 없어요
전세 4억을 보증금 2억으로 돌리면 월세 상한이 79만 1,667원입니다. 7월 16일 기준금리 인상으로 상한이 4.50%에서 4.75%로 올랐어요 — 적용 금리는 계약체결일 기준입니다.
세입자 권리 총정리 — 대항력·우선변제권·계약갱신청구권
서울에서 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 근저당보다 먼저 받습니다. 대상 보증금과 먼저 받는 금액은 다른 숫자예요. 그리고 갱신 요구는 만료 2개월 전까지입니다.
월세는 12억, 전세는 3억 — 주택임대소득은 조문이 둘로 갈립니다
2주택자의 전세보증금 문턱은 3억이 아니라 12억원입니다. 그리고 소형주택 특례가 2026년 12월 31일에 끝나요 — 이게 사라지면 내년에 주택 수가 늘어나는 사람이 생깁니다.
월세 세액공제 완전정리 — 전입신고가 문턱입니다
월세 60만원·총급여 5,000만원이면 122만 4,000원이 낸 세금에서 그대로 빠집니다. 그런데 널리 도는 표는 「5,500만원 이하 17%」에서 끝나요 — 조문에는 천장이 하나 더 있습니다.
아파트 매매 절차 A to Z — 계약부터 등기까지
집값 말고 매매가의 2~4%가 더 듭니다. 그리고 등기가 늦으면 과태료가 5%에서 30%까지 계단식으로 커져요 — 「취득세 60일」과 「등기 60일」은 다른 기한입니다.
미국 모기지(주택담보대출) 완전정리 2026 — 금리·컨포밍 한도·PMI·다운페이
PMI는 78%에서 자동 종료되는 게 전부가 아닙니다 — 상환 스케줄 중간 지점, 30년이면 15년째에도 끝납니다. 컨포밍 한도는 2026년 $832,750이에요.
2026 미국 부동산 시장 동향 — 전국 +2.0%, 지역은 +0.2%에서 +4.4%까지
전국 +2.0%인데 지역별로는 +0.2%에서 +4.4%까지 벌어집니다. 그리고 착공 「19% 급등」 옆에는 오차 범위 ±15.9%가 함께 적혀 있어요.
주택담보대출 갈아타기(대환)로 이자 줄이기 — 앱에서 몇 분
스트레스 금리는 이제 1.5%가 아닙니다. 수도권·규제지역 주담대는 2025년 10월 16일부터 3.0%입니다.