양도세 12억 안분 — 절벽이 아니라 경사입니다

「1세대 1주택은 12억까지 비과세」는 맞습니다. 그런데 그 다음 문장이 대개 틀려요 — 「12억을 넘으면 전체에 세금이 붙는다」가 아닙니다. 넘는 몫만큼만 과세하고, 그 몫을 정하는 게 안분입니다.

12억을 넘겨도 0원인 구간이 있습니다

8억에 사서 필요경비 3,000만원을 쓴 집을 보유 10년·거주 10년으로 판다고 해 봅시다.

줄마다의 과세 대상 양도차익은 차례로 0, 공제 안에 들어옴, 1,680만원, 3,615만 3,846원, 1억 3,400만원, 4억 6,800만원입니다.

15억에 팔아 7억 가까이 남겨도 세금이 262만원입니다. 양도차익의 0.4%예요. 「12억을 넘으면 큰일」이라는 인상과 실제 금액이 이만큼 다릅니다.

왜 «둘 다» 곱해야 하나

안분은 두 번 나옵니다 — 양도차익에 한 번, 장기보유특별공제에 한 번. 이걸 한 번만 하면 답이 크게 어긋납니다.

만약 양도차익만 안분하고 공제는 전액 뺐다면 1억 3,400만원 − 5억 3,600만원이라 음수가 됩니다 — 세금이 0원이 되죠. 반대로 공제만 안분하고 양도차익은 전액이면 6억 7,000만원 − 1억 720만원 − 250만원 = 5억 6,030만원이 과세표준이 되어 세금이 219,324,600원입니다. 같은 집인데 셋 중 하나만 맞습니다.

📌 앞선 판에서 이 자리를 5억 6,280만원으로 적었습니다 — 기본공제 250만원을 빼지 않은 값이었습니다. 이번 되계산에서 잡아 고쳤습니다. 세 경우 모두 기본공제를 뺀 값으로 통일했습니다.

그래서 인터넷의 계산 결과가 서로 다르면 이 두 번을 다 했는지부터 보세요.

세 자리에서 갈립니다

안분에 들어가는 값이 셋입니다. 각각 다른 서류에서 옵니다.

① 양도가액. 실지거래가액입니다 — 공시가격이 아니라 실제로 주고받은 값이에요. 12억 판정도 이 값으로 합니다.

② 취득가액. 취득 당시의 실지거래가액. 모르면 조문이 정한 순서로 갑니다 — 시행령 제176조의2제3항, 「다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용」. ① 매매사례가액 → ② 감정가액 → ③ 환산취득가액 → ④ 기준시가. 환산은 세 번째 자리입니다.

산식은 같은 조 제2항에 있습니다 — 양도당시의 실지거래가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가). 그리고 가산세는 생각보다 좁은 문입니다. 법 제114조의2 — 건물을 신축 또는 증축(증축은 바닥면적 합계 85제곱미터 초과에 한정)하고 5년 이내에 양도하면서 이 값을 취득가액으로 쓴 경우에 그 가액의 100분의 5를 결정세액에 더합니다. 같은 조 제2항 — 산출세액이 없어도 붙습니다. 자세한 것은 계산기 편에 그림으로 적었습니다.

③ 필요경비. 취득세·중개보수·자본적 지출(발코니 확장, 새시 교체 같은 것). 영수증이 있는 만큼만 인정됩니다. 이 칸이 비면 양도차익이 그만큼 커지고, 안분한 뒤에도 그대로 커져요.

공동명의라면 한 번 더 나눕니다

부부 공동명의처럼 지분이 나뉘어 있으면, 12억 판정은 집 전체 값으로 하고 세금은 각자의 지분만큼 계산합니다.

그러면 기본공제 250만원이 사람마다 하나씩 붙습니다 — 단독명의면 250만원, 부부 공동명의면 합쳐 500만원이에요. 그리고 각자의 과세표준이 절반이라 누진세율 구간도 낮아집니다.

공동명의를 조문은 어떻게 보나 — 찾은 것과 «없는 것»

세 가지를 찾아봤고, 둘은 조문에 있었고 하나는 없었습니다.

「소득세법 시행령」 제159조의4 … 이 경우 해당 1주택이 … 공동상속주택인 경우 거주기간은 해당 주택에 거주한 공동상속인 중 그 거주기간이 «가장 긴» 사람이 거주한 기간으로 판단한다.

겸용주택 — 조문 둘이 «반대»로 봅니다

1층이 상가이고 2층이 집인 건물을 팔면 어디까지가 「주택」인가. 조문이 두 군데에 있고, 방향이 반대입니다.

비과세 판정은 시행령 제154조제3항입니다 — 「하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우…에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.」

「적거나 같을 때」를 보세요. 주택이 «더 커야» 전부가 주택입니다. 딱 반반이면 상가는 빠집니다 — 1제곱미터가 가르는 자리예요. 이때 부수토지는 제154조제4항으로 전체 토지면적 × (주택 연면적 ÷ 건물 연면적)입니다.

그런데 12억 안분으로 넘어오면 문장이 뒤집힙니다. 시행령 제160조제1항 괄호 — 「고가주택(하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우…에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다)」. 여기에는 「주택이 더 크면」이라는 예외가 없습니다. 2022년 2월 15일 개정으로 들어온 괄호입니다.

정리하면 같은 상가가 비과세 판정에서는 주택이고, 12억 안분에서는 주택이 아닙니다. 비과세는 받되 상가 몫은 안분 밖에서 따로 과세된다는 뜻이에요.

후단도 알아 둘 만합니다. 「해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 12억원에…비율을 곱하여 안분계산한다.」 — 이 경우 12억원 «자체»가 쪼개집니다. 비과세 한도가 12억 그대로가 아닐 수 있다는 뜻입니다.

이런 질문이 남습니다

12억은 언제 기준의 12억인가요?

양도가액입니다 — 판 값이에요. 살 때 얼마였는지, 지금 공시가격이 얼마인지는 이 판정에 들어가지 않습니다. 그리고 실지거래가액의 합계액이라 딸린 토지 값도 함께 봅니다. 겸용주택처럼 주택과 상가가 섞이면 판정이 갈리는데, 그 자리는 바로 위 「겸용주택」 절에 조문 두 개로 적었습니다.

12억을 살짝 안 넘기려고 값을 낮춰 적으면요?

실제 거래가격과 다르게 적는 것은 부동산 거래신고 등에 관한 법률이 금지합니다. 그리고 이 글의 요점은 그럴 필요가 없다는 것이에요 — 12억은 절벽이 아니라 경사라, 12억 5,000만원에 팔아도 세금이 5만 6,760원입니다. 넘기지 않으려고 무리할 자리가 아닙니다.

비과세 요건을 못 채우면 안분도 못 쓰나요?

못 씁니다. 안분은 1세대 1주택 비과세가 «성립한 뒤» 그중 12억 초과분만 떼어 내는 장치예요. 요건을 못 채우면 양도차익 전액이 과세 대상이 되고, 장기보유특별공제도 표2(최대 80%)가 아니라 표1(최대 30%)로 떨어집니다. 위 15억 예에서 262만원이 2억 694만원이 됩니다 — 79배예요.

안분한 뒤에 세율은 무엇을 쓰나요?

기본세율 6~45%입니다. 안분은 과세표준을 줄이는 단계이지 세율을 바꾸지 않아요. 다만 과세표준이 작아지면 낮은 누진 구간에 들어가므로 결과적으로 실효세율이 크게 떨어집니다. 15억 예의 과세표준 2,430만원은 15% 구간이에요.

계산 결과가 자료마다 다릅니다.

안분을 몇 번 했는지를 보세요. 양도차익과 장기보유특별공제에 둘 다 곱해야 합니다. 하나만 곱한 계산이 인터넷에 흔하고, 그러면 위에서 본 것처럼 답이 0원이 되거나 2억이 됩니다. 계산기는 두 번 곱하고, 표에 두 줄로 나눠 보여 줍니다.

근거로 삼은 자료와 확인처

「소득세법 시행령」 제160조 — 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액으로 안분합니다.

「소득세법」 제89조제1항제3호 — 1세대 1주택 비과세, 「12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」. 제95조제2항(장기보유특별공제), 제103조(기본공제 250만원), 제114조의2(환산취득가액 가산세 5% · ② 산출세액이 없어도 적용).

「소득세법 시행령」 — 제154조제3항·제4항(겸용주택의 비과세 판정과 부수토지), 제160조제1항(괄호 — 안분에서는 주택 외를 주택으로 보지 않음 · 후단 — 12억원 자체의 안분), 제176조의2제2항·제3항(추계 순서와 환산취득가액 산식).

이 사이트가 비워 둔 자리를 채운 글입니다. 1세대 1주택 비과세가 「그 산식은 조문 안에서 이미지라 이번에도 읽지 못했습니다」로 남겨 두었는데, 서로 다른 두 곳에서 산식을 확인해 이번에 채웠습니다. 2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 시행령 제160조제1항을 직접 열었습니다. 두 산식은 화면에 그림으로 들어 있는데 그 그림의 대체 텍스트에 수식이 그대로 담겨 있어 옮겨 적을 수 있었습니다 — 「법 제95조제1항에 따른 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」과 「법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액」. 「둘 다 곱한다」가 조문에 그대로 있는 것을 확인했습니다. 이 대조에서 「과세 대상 양도차익」 값 세 개가 틀린 것을 찾아 고쳤습니다(세금은 전부 맞았습니다).

더 확인할 곳

매매계약서 두 장 — 살 때와 팔 때. 안분의 세 값 중 둘이 여기서 나옵니다.

영수증 묶음. 필요경비는 있는 만큼만입니다.

공동명의라면 세무서. 지분 비율과 취득 시기가 다를 때의 처리는 조문에 없습니다 — 위에서 확인했습니다. 주택 수는 각자 하나씩(영 제154조의2), 거주기간은 등본의 전입일~전출일(영 제154조⑥)까지가 조문이 정하는 범위예요.

금액을 직접 넣어 보려면 양도소득세 계산기를, 공제 쪽이 궁금하면 거주가 만드는 차이를 보세요.