1세대 1주택 비과세 — 「몇 년 안에」의 답이 하나가 아닙니다

집을 팔 때 가장 크게 갈리는 세금이 양도소득세입니다. 1세대 1주택이면 대개 비과세인데, 요건을 아슬아슬하게 못 맞춰 수천만 원을 더 내는 일이 실제로 생깁니다. 그런데 「몇 년 안에 팔면 되나」는 어느 특례를 쓰느냐에 따라 3년일 수도, 10년일 수도 있습니다.

이 글은 2026년 8월, 국가법령정보센터에서 「소득세법」 제88조·제89조·제105조와 시행령 제154조·제155조·제160조를 직접 열어 다시 썼습니다. 인용문은 모두 조문 원문 그대로입니다.

⭐ 「1세대」부터 — 조문이 범위를 직접 열거합니다

제88조제6호 “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

1세대에 들어가나	조문의 표현	메모
배우자	「거주자 및 그 배우자」	⚠️ 서류상 이혼해도 생계를 같이 하면 포함
부모·자녀·조부모·손자녀	「직계존비속(그 배우자를 포함)」	⭐ 며느리·사위도 들어갑니다
형제자매	「및 형제자매」	같은 주소에서 생계를 같이 할 때
기숙사·병원·근무지에 나가 있는 가족	「일시 퇴거한 사람을 포함」	⚠️ 주소만 옮겨도 빠지지 않습니다

⚠️ 12억원 — 조문은 「제외한다」고 씁니다

제89조제1항제3호 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 … 의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

• ⚠️ 제89조 자체는 「12억 초과는 비과세 대상에서 제외」라고만 합니다. 「초과분만 과세」라는 계산은 이 조문이 아니라 시행령 제160조에서 나옵니다 — 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 12억 기준으로 안분하는 산식입니다. ⚠️ 그 산식은 조문 안에서 이미지라 이번에도 읽지 못했습니다.
• ⭐ 기준은 「실지거래가액의 합계액」입니다 — 공시가격이 아니라 실제 판 값이고, 주택과 딸린 토지를 합한 금액입니다.
• ⭐ 딸린 토지에도 한도가 있습니다 — 「건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내」. ⚠️ 배율 자체는 이번에 열지 않았습니다.
• ⚠️ 시행령 제160조① 괄호 — 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 「주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다」. 상가주택은 갈라서 계산합니다.

⭐ 2년 — 보유와 거주는 다른 요건입니다

시행령 제154조제1항 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(… 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 … 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 … 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

• ⚠️⚠️ 「취득 당시에」가 기준입니다. 지금 조정대상지역에서 해제됐어도, 살 때 조정지역이었다면 거주 요건이 따라옵니다. 조문이 시점을 못박아 두었습니다.
• ⭐ 거주 요건은 「보유기간 중」이어야 합니다. 보유기간 밖의 거주는 조문 문언에 들어가지 않습니다.
• ⚠️⚠️ 이 조문의 개정 이력이 스물다섯 줄이 넘습니다 — 1995년부터 가장 최근이 2025. 12. 30.입니다. 몇 년 전 안내문을 그대로 믿으면 안 되는 대표적인 조문입니다.
• ⭐ 단서에 예외가 있습니다 — 제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하면 보유·거주 기간의 제한을 받지 않고, 제5호면 거주기간 제한을 받지 않습니다. ⚠️ 각 호의 구체적 내용은 이번에 전부 확인하지 못했습니다.

요건	조문이 요구하는 것	근거
보유	2년 이상 (일정한 거주자는 3년)	시행령 제154조①
거주	⚠️ 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상
주택 수	양도일 현재 국내에 1주택
가액	실지거래가액 합계 12억원 이하 (초과분은 안분)	법 제89조①3호 / 시행령 제160조

⭐⭐⭐ 2주택이 됐을 때 — 기한이 조문마다 다릅니다

제89조①3호 나목의 「대통령령으로 정하는 주택」이 무엇인지는 시행령 제154조제11항이 「제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택」이라고 넘깁니다. 그래서 실제 기한은 제155조에 있습니다.

시행령 제155조제1항 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(… “종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택(… “신규 주택”)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2023. 2. 28.>
제4항 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 … 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다. <개정 … 2025. 12. 30.>
제5항 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 … 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다. <개정 … 2024. 11. 12.>

어떤 경우	기한	근거
갈아타기 (일시적 2주택)	⚠️ 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 취득 + 신규 취득일부터 3년 이내 양도	제155조①
60세 이상 직계존속 동거봉양	합친 날부터 10년 이내 먼저 양도	제155조④
혼인	혼인한 날부터 10년 이내 먼저 양도	제155조⑤

⚠️ 신고 — 손해를 봐도 해야 합니다

제105조제1항제1호 … 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
제3항 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

• ⭐ 기한은 「양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월」입니다 — 양도일부터 2개월이 아니라 그 달 말일부터입니다.
• ⚠️⚠️ 제3항 — 「양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다」. 손해를 보고 팔았어도 예정신고 의무가 있습니다. 이 문장이 조문에 따로 들어 있습니다.
• ⭐ 부담부증여로 양도로 보는 부분은 3개월입니다(같은 항 3호). 증여 쪽 공제는 증여세 공제 한도 편에 정리해 두었습니다.

팔기 전에 종이에 적어 볼 것

1. 세대원 전체의 주택 수 — 제88조6호의 범위(직계존비속과 그 배우자, 형제자매, 일시 퇴거자)로
2. 취득일과 양도일 — 보유기간 2년을 채웠는지
3. 취득 당시 조정대상지역이었는지 — 그렇다면 거주 2년도
4. 2주택이라면 어느 특례인지 — 갈아타기 3년인지, 동거봉양·혼인 10년인지
5. 양도가액이 12억원을 넘는지 — 넘으면 안분 계산으로 넘어갑니다

필요경비와 장기보유특별공제까지 포함한 계산 구조는 양도소득세 계산 편에, 살 때 내는 세금은 취득세 편에, 매매 절차는 아파트 매수 절차 편에 있습니다.

양도세를 두고 자주 갈리는 것

취득일·양도일은 계약일인가요 잔금일인가요

⚠️ 제154조·제155조는 「취득한 날」·「양도일」이라고만 쓰고 정의하지 않습니다. 취득·양도 시기를 정하는 조문은 이번에 열지 않았으므로 「잔금일」이라고 단정하지 않겠습니다. 하루 차이로 결과가 갈리는 항목이라 국세청(126)에 먼저 확인하세요.

전세만 놓고 한 번도 안 살았어요

⭐ 취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 제154조제1항 본문은 보유기간만 요구합니다. 조정대상지역 취득분이라면 거주 2년이 함께 필요합니다.

상생임대주택 특례는요

⚠️ 이번에 그 조문을 확인하지 못했습니다. 제154조제1항 단서가 일부 호에 대해 거주기간 제한을 면제하고 있지만, 어느 호가 상생임대주택인지 대조하지 못해 이 글에서는 요건을 적지 않았습니다.

재산세·종부세와는 다른가요

⭐ 다릅니다. 보유 중에 내는 것이 재산세와 종합부동산세이고, 양도세는 팔 때 생긴 차익에 대한 세금입니다. 근거 법률도 각각 지방세법·종합부동산세법·소득세법으로 다릅니다.

1주택인데도 신고를 해야 하나요

⚠️ 제105조제3항이 차익이 없어도 예정신고를 적용한다고 하므로, 비과세라고 해서 아무것도 안 해도 되는지는 조문만으로 확정되지 않습니다. 단정하지 않고 세무서 확인을 권합니다.

비과세는 「거의 맞춘 것」이 통하지 않습니다. 그리고 「몇 년 안에」의 답은 하나가 아니라 조문마다 다릅니다 — 갈아타기는 3년, 동거봉양과 혼인은 10년입니다.

근거로 삼은 자료

• ⭐⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례). 제1항의 두 요건(종전 주택 취득 후 1년 이상 · 신규 취득일부터 3년 이내), 제4항 동거봉양 10년, 제5항 혼인 10년의 원문입니다.
• ⭐⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 시행령 제154조(1세대1주택의 범위). 보유 2년·조정대상지역 거주 2년, 「취득 당시에」라는 시점 기준, 제11항(나목의 주택 = 제155조 특례)의 원문입니다.
• ⭐⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제88조(정의). 제6호 「1세대」의 범위(사실상 이혼이 아닌 배우자·직계존비속과 그 배우자·형제자매·일시 퇴거자)와 제7호 「주택」(공부상 용도와 무관하게 사실상 주거용)의 원문입니다.
• ⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제89조(비과세 양도소득). 「실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」와 가목·나목, 주택부수토지의 배율의 원문입니다.
• ⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제105조(양도소득과세표준 예정신고). 「양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월」과 제3항 「양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다」의 원문입니다. 고가주택 안분 계산은 시행령 제160조입니다(⚠️ 산식은 이미지).

확인하지 못한 것

• ⚠️⚠️ 고가주택 양도차익·장기보유특별공제의 산식. 시행령 제160조제1항의 산식 두 개가 조문 안에서 이미지라 읽지 못했습니다. 그래서 금액 예시를 만들지 않았습니다.
• ⚠️⚠️ 취득일·양도일의 정의. 해당 조문을 열지 않아 「잔금일」이라고 단정하지 않았습니다.
• ⚠️ 제154조제1항 단서 각 호(보유·거주 제한을 받지 않는 경우)의 구체적 내용. 전부 확인하지 못했습니다 — 상생임대주택 특례도 여기에 포함됩니다.
• ⚠️ 상속으로 2주택이 된 경우(제155조제2항). 조문이 매우 길어 이번에 정리하지 못했습니다.
• ⚠️ 주택부수토지의 지역별 배율. 대통령령 소관이며 열지 않았습니다.
• 장기보유특별공제의 공제율표. 제95조의 표는 조문 안에서 이미지입니다.
• 조정대상지역의 지정·해제 이력. 국토교통부 고시 소관이며 법령이 아닙니다.

2026년 8월 기준으로 작성했습니다. ⭐ 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. ⚠️ 이 분야는 시행령이 매우 자주 개정되고(제154조제1항의 개정 이력만 스물다섯 줄이 넘습니다) 하루 차이로 결과가 갈립니다. 매도 전에 국세청 상담(126)이나 세무사에게 반드시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아닙니다.