1세대 1주택 비과세 — 「몇 년 안에」의 답이 하나가 아닙니다

집을 팔 때 가장 크게 갈리는 세금이 양도소득세입니다. 1세대 1주택이면 대개 비과세인데, 요건을 아슬아슬하게 못 맞춰 수천만 원을 더 내는 일이 실제로 생깁니다. 그런데 「몇 년 안에 팔면 되나」는 어느 특례를 쓰느냐에 따라 3년일 수도, 10년일 수도 있습니다.

「1세대」에 누가 들어가나

제88조제6호 “1세대”란 거주자 및 그 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다)가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자[거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 사람을 포함한다]와 함께 구성하는 가족단위를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다.

12억이 넘으면 어떻게 되나

제89조제1항제3호 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 … 의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

• 제89조 자체는 「12억 초과는 비과세 대상에서 제외」라고만 합니다. 「초과분만 과세」라는 계산은 이 조문이 아니라 시행령 제160조에서 나옵니다 — 고가주택의 양도차익과 장기보유특별공제액을 12억 기준으로 안분하는 산식입니다. 그 산식은 조문 안에서 이미지인데, 2026년 9월 18일에 그림의 대체 텍스트에서 옮겼습니다 — 아래에 적었습니다.
• 기준은 「실지거래가액의 합계액」입니다 — 공시가격이 아니라 실제 판 값이고, 주택과 딸린 토지를 합한 금액입니다.
• 딸린 토지에도 한도가 있습니다 — 「건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내」. 배율은 시행령 제154조제7항입니다〈개정 2025. 11. 28.〉 — 도시지역 안에서 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권의 녹지지역과 수도권 밖은 5배, 도시지역 밖은 10배. 같은 마당인데 «용도지역»에 따라 셋으로 갈립니다.
• 시행령 제160조① 괄호 — 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 「주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다」. 상가주택은 갈라서 계산합니다.

12억을 넘으면 «무엇»이 잘리나 — 시행령 제160조

「초과분만 과세」라는 말은 조문에 없습니다. 조문이 하는 일은 양도차익과 장기보유특별공제액을 각각 «같은 비율»로 잘라 내는 것입니다. 그 산식이 조문 안에 그림으로 들어 있어 본문 긁기로는 잡히지 않았는데, 이번에 그림의 대체 텍스트에서 옮겼습니다.

두 줄이 «같은 분수»를 씁니다. 그래서 20억에 판 집이라면 (20−12)÷20 = 40%만 과세 쪽으로 넘어가고, 장기보유특별공제도 40%만 쓰입니다 — 공제가 통째로 붙는 것이 아니라 잘린 양도차익에 비례해 함께 잘립니다(직접 계산).

13억에 판 집이면 (13−12)÷13 = 7.7%입니다. 12억을 1억 넘겼는데 양도차익의 7.7%만 들어오는 구조예요 — 「12억을 넘으면 전부 과세」가 가장 비싼 오해인 이유입니다.

같은 항 후단에 한 줄이 더 있습니다 — 주택과 딸린 토지의 보유기간이 다르거나, 미등기양도자산이거나, 일부만 양도하는 때에는 「12억원」 자체를 양도가액 비율로 안분합니다. 그 안분은 법 제100조제2항을 준용합니다(제2항).

2년이면 되나 — 보유와 거주

시행령 제154조제1항 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(… 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 … 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 … 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

• 「취득 당시에」가 기준입니다. 지금 조정대상지역에서 해제됐어도, 살 때 조정지역이었다면 거주 요건이 따라옵니다. 조문이 시점을 못박아 두었습니다.
• 거주 요건은 「보유기간 중」이어야 합니다. 보유기간 밖의 거주는 조문 문언에 들어가지 않습니다.
• 이 조문의 개정 이력이 스물다섯 줄이 넘습니다 — 1995년부터 가장 최근이 2025. 12. 30.입니다. 몇 년 전 안내문을 그대로 믿으면 안 되는 대표적인 조문입니다.
• 단서에 예외가 있습니다 — 제1항 제1호부터 제3호까지에 해당하면 보유·거주 기간의 제한을 받지 않고, 제5호면 거주기간 제한을 받지 않습니다. 각 호를 열었습니다(2026년 9월 27일 확인) — 1호 건설임대·공공매입임대주택을 사서 임차일부터 세대 전원이 5년 이상 산 경우, 2호 수용(가목), 해외이주(나목), 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원 출국(다목, 나·다목은 출국일부터 2년 안 양도), 3호 1년 이상 산 집을 취학·근무·요양 등 부득이한 사유로 파는 경우, 5호 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대. 4호는 2020년에 삭제됐습니다.

보유와 거주는 더하는 것이 아니라 포개지는 기간입니다. 같은 축에 놓아 봤어요.

2주택이 됐는데 언제까지 팔아야 하나

제89조①3호 나목의 「대통령령으로 정하는 주택」이 무엇인지는 시행령 제154조제11항이 「제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택」이라고 넘깁니다. 그래서 실제 기한은 제155조에 있습니다.

시행령 제155조제1항 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(… “종전의 주택”)을 양도하기 전에 다른 주택(… “신규 주택”)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 구분에 따른 기간 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 … 에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. … <개정 2023. 2. 28., 2026. 9. 30.>
1. 신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 … 취득하거나 … 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년
2. 제1호 외의 경우: 3년
제4항 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 … 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다. <개정 … 2025. 12. 30.>
제5항 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 … 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 본다. <개정 … 2024. 11. 12.>

갈아타기의 두 요건을 시간 축에 올려 보면, 자주 빠지는 쪽이 어느 것인지 분명합니다.

🟢 2026년 10월 1일 시행 — 조정대상지역의 갈아타기는 2년. 조정대상지역 안의 일시적 2주택 — 1세대 1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 양도세는 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 시행일(10월 1일) 이후 종전 주택을 파는 분부터, 종부세는 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 과세분부터입니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전 규정(3년)입니다. 법률이 아니라 시행령 개정이라 국회를 거치지 않았고, 2026년 9월 30일 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)과 종합부동산세법 시행령(대통령령 제36739호)으로 공포돼 10월 1일부터 시행됐습니다(두 영의 부칙 제2조 · 2026년 10월 1일 확인). 비조정대상지역은 3년 그대로이고, 개정 내용은 2026년 세제개편안 편에 모았습니다(재정경제부 8월 3일 개조식 21쪽).

손해를 봐도 신고해야 하나

제105조제1항제1호 … 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
제3항 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.

• 기한은 「양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월」입니다 — 양도일부터 2개월이 아니라 그 달 말일부터입니다.
• 제3항 — 「양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다」. 손해를 보고 팔았어도 예정신고 의무가 있습니다. 이 문장이 조문에 따로 들어 있습니다.
• 부담부증여로 양도로 보는 부분은 3개월입니다(같은 항 3호). 증여 쪽 공제는 증여세 공제 한도 편에 정리해 두었습니다.

일시적 2주택의 처분 기한(3년, 조정대상지역끼리 2년) 계산은 일시적 2주택 비과세 기한 계산기 편에 있습니다.

보유 2년·거주 2년이 언제 차는지는 1세대 1주택 보유·거주 판정기 편에 있습니다.

팔기 전에 종이에 적어 볼 것

1. 세대원 전체의 주택 수 — 제88조6호의 범위(직계존비속과 그 배우자, 형제자매, 일시 퇴거자)로
2. 취득일과 양도일 — 보유기간 2년을 채웠는지
3. 취득 당시 조정대상지역이었는지 — 그렇다면 거주 2년도
4. 2주택이라면 어느 특례인지 — 갈아타기 3년(조정대상지역끼리 2년)인지, 동거봉양·혼인 10년인지
5. 양도가액이 12억원을 넘는지 — 넘으면 안분 계산으로 넘어갑니다

필요경비와 장기보유특별공제까지 포함한 계산 구조는 양도소득세 계산 편에, 살 때 내는 세금은 취득세 편에, 매매 절차는 아파트 매수 절차 편에 있습니다.

상속받은 집이 있을 때 원래 집을 팔면 1주택으로 보는지는 상속주택 비과세 특례 판정기 편에 있습니다.

혼인이나 부모 동거봉양으로 집이 둘이 된 경우의 10년 특례는 혼인·동거봉양 합가 기한 계산기 편에 있습니다.

양도세를 두고 자주 갈리는 것

취득일·양도일은 계약일인가요 잔금일인가요

제154조·제155조는 「취득한 날」·「양도일」이라고만 쓰고 정의하지 않습니다. 정의는 법 제98조에 따로 있고, 2026년 9월 18일에 열었습니다 — 「취득시기 및 양도시기는 … 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다」. 원칙은 잔금일입니다.

예외는 시행령 제162조제1항이 열거합니다.

「계약일」은 어느 줄에도 없습니다. 계약일이 기준이 되는 경우는 이 목록에 없어요 — 그래서 「계약일인가 잔금일인가」라는 물음 자체가 조문에서는 성립하지 않습니다.

그리고 제98조 후단에 한 줄이 더 있습니다 — 양수자가 양도소득세를 대신 부담하기로 약정한 경우 그 세액은 「대금」에서 뺍니다. 청산일을 세는 「대금」이 계약서의 금액과 달라질 수 있다는 뜻입니다. 하루 차이가 걸리는 사안이라면 국세청(126)에 확인하세요.

전세만 놓고 한 번도 안 살았어요

취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 제154조제1항 본문은 보유기간만 요구합니다. 조정대상지역 취득분이라면 거주 2년이 함께 필요합니다.

상생임대주택 특례는요 — 단서의 호가 아니라 별도 조문입니다

2026년 9월 21일에 열었습니다. 이 글은 오랫동안 제154조제1항 단서의 각 호에서 상생임대주택을 찾고 있었습니다. 애초에 단서의 호가 아니었습니다. 제154조제1항 단서는 제1호부터 제3호까지면 보유기간과 거주기간을 «모두» 면제하고, 제5호(조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 낸, 계약금 지급일 현재 무주택인 세대)면 거주기간만 면제합니다 — 상생임대주택은 그 목록에 없습니다. 근거는 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)이라는 별도 조문입니다.

시행령 제155조의3제1항 국내에 1주택(…)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 제3호에 따른 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 해당 임대기간이 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지로 한다) 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.〈개정 2024. 11. 12., 2026. 9. 30.〉

요건은 셋이고 모두 갖춰야 합니다. ① 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 넘지 않는 계약을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고(계약금을 받은 사실이 증빙서류로 확인되는 경우로 한정합니다) 임대를 개시할 것, ② 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 6개월 이상일 것, ③ 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상일 것입니다. 주택을 취득하면서 임대인 지위를 승계한 계약은 「직전 임대차계약」에서 빠집니다(제1호 괄호) — 세입자를 안고 산 집이라면 그 계약은 기준이 되지 못합니다. 면제되는 것은 거주기간뿐이라 보유 2년은 그대로 필요합니다.

🟢 2026년 10월 1일 시행 — 상생임대주택에 양도 기한이 붙었습니다. 2026년 10월 28일 같은 조문을 다시 열어 보니, 9월 30일 개정(대통령령 제36737호, 10월 1일 시행)으로 제1항 본문에 기한이 들어가 있었습니다(위 인용). 상생임대차계약의 임대기간(제3호)이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 하고, 그 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지입니다. 저희 예시로, 임대기간이 2027년 3월 31일에 끝나면 2028년 3월 31일까지, 2026년 11월 30일에 끝나면 2027년 12월 31일까지, 2029년 6월 30일에 끝나면 2029년 12월 31일까지입니다. 같은 영의 부칙(제36737호)에는 이 개정에 관한 적용례·경과조치가 없어(제2조는 일시적 2주택 쪽), 시행일 이후 양도부터 적용되는 것으로 읽었습니다(저희 읽기). 날짜 셈은 상생임대주택 특례 계산기 편에 있습니다.

재산세·종부세와는 다른가요

다릅니다. 보유 중에 내는 것이 재산세와 종합부동산세이고, 양도세는 팔 때 생긴 차익에 대한 세금입니다. 근거 법률도 각각 지방세법·종합부동산세법·소득세법으로 다릅니다.

1주택인데도 신고를 해야 하나요

제105조제3항이 차익이 없어도 예정신고를 적용한다고 하므로, 비과세라고 해서 아무것도 안 해도 되는지는 조문만으로 확정되지 않습니다. 단정하지 않고 세무서 확인을 권합니다.

비과세는 「거의 맞춘 것」이 통하지 않습니다. 그리고 「몇 년 안에」의 답은 하나가 아니라 조문마다 다릅니다 — 갈아타기는 3년(조정대상지역끼리는 2년), 동거봉양과 혼인은 10년입니다.

12억원을 넘겼을 때 세금이 실제로 얼마인지는 양도소득세 계산기에서 안분과 장기보유특별공제까지 넣어 볼 수 있습니다.

청약 가점부터 팔 때 양도세까지 다른 내 집 마련 주제는 내 집 마련 총정리에 겪는 순서대로 모아 두었습니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례). 제1항의 두 요건(종전 주택 취득 후 1년 이상 · 신규 취득일부터 3년 이내, 제1호의 조정대상지역끼리는 2년), 제4항 동거봉양 10년, 제5항 혼인 10년의 원문입니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 시행령 제154조(1세대1주택의 범위). 보유 2년·조정대상지역 거주 2년, 「취득 당시에」라는 시점 기준, 제11항(나목의 주택 = 제155조 특례)의 원문입니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례). 제1항 본문의 「거주기간의 제한을 받지 않는다」와 각 호의 세 요건(5% 이내 · 직전 1년 6개월 · 상생 2년), 제1호 괄호의 「임대인 지위가 승계된 계약은 제외」의 원문입니다. 2026년 9월 21일에 열었습니다. 2026년 10월 28일 다시 열어 현행판(대통령령 제36737호, 2026. 10. 1. 시행) 제1항 본문의 양도 기한(〈개정 2026. 9. 30.〉)과, 같은 영 부칙 제36737호에 상생임대주택 적용례가 없다는 것을 확인했습니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제88조(정의). 제6호 「1세대」의 범위(사실상 이혼이 아닌 배우자·직계존비속과 그 배우자·형제자매·일시 퇴거자)와 제7호 「주택」(공부상 용도와 무관하게 사실상 주거용)의 원문입니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제89조(비과세 양도소득). 「실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다」와 가목·나목, 주택부수토지의 배율의 원문입니다. 배율의 값(3·5·10배)은 시행령 제154조제7항, 취득·양도 시기는 법 제98조와 시행령 제162조제1항에서 2026년 9월 18일에 확인했습니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제105조(양도소득과세표준 예정신고). 「양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월」과 제3항 「양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다」의 원문입니다. 고가주택 안분 계산은 시행령 제160조입니다( 산식은 이미지).

상생임대주택 특례(임대료 5% 이내, 2029년 말까지 양도) 계산은 상생임대주택 특례 계산기 편에 있습니다.

더 확인할 곳

• 내 상생임대차계약이 요건에 드는지. 조문은 증가율 5%와 두 임대기간만 정합니다 — 직전 임대차계약이 「승계된 계약」인지, 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우의 증가율 계산(제2항 — 민간임대주택법 제44조제4항의 기준)은 계약서로 갈립니다. 국세청 상담센터(126)나 세무 전문가에게 계약서를 들고 확인하세요.
• 내 집이 취득 당시 조정대상지역이었는지. 거주 2년 요건이 여기서 갈립니다 — 지정·해제 이력은 국토교통부 고시와 한국부동산원에서 취득일 기준으로 확인해야 합니다.
• 장기보유특별공제의 실제 적용률. 보유·거주 연수에 따라 표가 갈리고 고가주택은 산식이 따로 있습니다 — 홈택스 「양도소득세 미리계산」이 본인 취득·양도일로 계산해 줍니다.
• 필요경비로 인정되는 항목. 조문은 범위만 정하고 영수증 없이는 인정되지 않습니다 — 취득세 영수증·중개보수·자본적지출 증빙을 모아 국세청 상담센터(126)나 세무 전문가와 확인하세요.

2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. 이 분야는 시행령이 매우 자주 개정되고(제154조제1항의 개정 이력만 스물다섯 줄이 넘습니다) 하루 차이로 결과가 갈립니다. 매도 전에 국세청 상담(126)이나 세무사에게 반드시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아닙니다.