집을 살 때 가장 먼저 마주하는 세금이 취득세입니다. 그런데 이게 주택 수와 지역에 따라 1%에서 12%까지 벌어져요. 9억짜리 집이면 2,700만 원과 1억 800만 원의 차이입니다. 계약 전에 반드시 계산해봐야 하는 이유예요.
그리고 신고 기한이 하나가 아닙니다. 서초구 안내에 일반 60일 / 상속 6개월 / 증여 3개월로 각각 다르게 적혀 있어요. “취득세는 60일”만 외우고 있으면 증여받은 집에서 기한을 놓칩니다.
1. 나한테 얼마인가. 9억짜리 집이면 1주택 2,700만원, 3주택 1억 800만원 — 같은 집인데 네 배입니다. 6억~9억 구간은 계단이 아니라 1.01~2.99%로 이어지는 경사예요.
2. 뭘 놓치나. 신고 기한이 하나가 아닙니다 — 일반 60일, 상속 6개월, 증여 3개월. 그리고 취득세만 내는 게 아니라 지방교육세·농어촌특별세가 따라붙습니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 계약 전에 주택 수부터 확정하세요. 잔금일을 언제로 잡느냐가 세율을 바꾸는 경우가 있습니다.
유상 취득(매매)은 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 보통 등기 절차와 함께 법무사가 처리하지만, 금액은 미리 알고 준비해야 자금 계획이 어긋나지 않아요.
주택 취득세율 한눈에
세율은 ① 취득 후 보유하게 될 주택 수 ② 조정대상지역 여부로 결정됩니다. 서초구 세무과가 공개한 표를 옮기면 이렇습니다.
| 구분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 법인·4주택~ |
|---|---|---|---|---|
| 조정대상지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정대상지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
여기서 「취득 후」 주택 수라는 점이 중요해요. 무주택자가 첫 집을 사면 1주택, 1주택자가 한 채 더 사면 2주택으로 계산됩니다. 그리고 세대원 전체의 주택을 합산합니다.
주택이 아닌 부동산은 별도입니다. 구리시 안내의 표준세율은 농지 3.00%, 농지 외 기타 부동산 4.00%, 원시취득 2.80%, 상속은 농지 2.30%·농지 외 2.80%, 무상취득(비영리 외) 3.50%입니다. 오피스텔·상가는 이 중 4%가 적용돼요.
1주택 구간은 계단이 아니라 경사입니다
| 취득가액 | 세율 |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | 아래 조문 계산식 → 1.00~3.00% |
| 9억 원 초과 | 3% |
이 구간의 세율은 표에 적혀 있지 않고 계산식으로 정해집니다. 조문(지방세법 제11조제1항제8호 나목)의 계산식을 그대로 옮기면 이렇습니다.
세율 = (해당 주택의 취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100
「이 경우 소수점이하 다섯째자리에서 반올림하여 소수점 넷째자리까지 계산한다」
— 식이 × 1/100으로 끝나므로 산출값은 «소수»입니다. 그래서 「넷째 자리」는 0.0167 — 백분율로는 1.67%입니다.
— 식이 × 1/100으로 끝나므로 산출값은 «소수»입니다. 그래서 「넷째 자리」는 0.0167 — 백분율로는 1.67%입니다.
— 지방세법 제11조제1항제8호 나목(법률 제21308호, 시행 2026. 7. 1.)
이 계산식을 구간 전체에 대입해 봤습니다.
| 취득가액 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 6억원 | 1.00% | 600만원 |
| 6억 5천만원 | 1.33% | 864만 5,000원 |
| 7억원 | 1.67% | 1,169만원 |
| 7억 5천만원 | 2.00% | 1,500만원 |
| 8억원 | 2.33% | 1,864만원 |
| 9억원 | 3.00% | 2,700만원 |
양 끝이 정확히 맞물립니다(직접 계산). 6억원을 넣으면 1.00%가 나와 가목의 「1천분의 10」과 같고, 9억원을 넣으면 3.00%가 나와 다목의 「1천분의 30」과 같아요. 구간이 이어지도록 설계된 식이라는 뜻입니다.
그래서 6억 1천만 원이라고 세금이 갑자기 뛰지 않습니다. 흔히 인용되는 「1.01~2.99%」는 서초구 안내의 표현인데, 조문대로면 양 끝은 1.00%와 3.00%예요.
지분으로 샀다면 기준이 다릅니다. 같은 호에 지분 취득의 환산식이 따로 있습니다 — 전체 주택의 취득당시가액 = 취득 지분의 취득당시가액 × (전체 주택의 시가표준액 ÷ 취득 지분의 시가표준액). 즉 세율은 내가 낸 돈이 아니라 「집 전체 값」으로 판정합니다. 절반만 샀다고 6억 이하 구간이 되지 않아요.
중과세율은 고정 숫자가 아닙니다
덜 알려진 구조인데, 알아두면 다른 자료를 읽을 때 도움이 됩니다. 구리시 안내에 “중과기준세율 2.00%”라는 개념이 나오고, 과밀억제권역·대도시 중과는 표준세율에 2%를 더한 값의 2배 또는 3배로, 별장·고급주택 등은 표준세율에 2%를 더한 값의 4배로 계산됩니다.
즉 “12%”라는 숫자가 법에 그대로 적혀 있는 게 아니라, 기준세율에 몇 배를 얹느냐로 만들어지는 값이에요. 개정 때 배수만 바뀌어도 최종 세율이 크게 움직이는 이유입니다.
증여도 주의하세요. 구리시 안내에 무상취득 표준세율은 3.50%인데, 주택가액 3억 원 이상이면 12%가 적용된다고 적혀 있습니다. “증여는 3.5%”만 알고 있다가 세 배 넘는 고지서를 받는 경우가 여기서 나옵니다.
취득세만 내는 게 아닙니다 — 부대 세목
고지서에는 취득세 외에 두 가지가 더 붙어요. 흔히 말하는 「올인 세율」입니다.
| 항목 | 내용 |
| 취득세 | 본세 (1~12%) |
| 지방교육세 | 취득세율에 연동 |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과 시 부과, 85㎡ 이하는 면제로 알려져 있음 |
국민평형(84㎡)이 유독 인기 있는 데는 면적 요건도 한몫합니다. 다만 농어촌특별세는 별도 법률이라 이 글에서 세율을 옮기지 않았습니다. 고지서 총액은 위택스나 관할 세무부서에서 확인하세요.
지방교육세는 「취득세의 몇 %」가 아닙니다
지방교육세는 흔히 「취득세의 몇 %」로 소개되는데, 「지방세법」 제151조의 계산 방식은 그와 다릅니다.
제151조제1항제1호 — 「취득물건에 대하여 … 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제11조제1항제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율을 적용하여 산출한 금액)의 100분의 20」
「취득세액의 20%」가 아니라 「(취득세율 − 2%) × 20%」입니다. 그리고 주택(제11조제1항제8호)은 아예 다른 식을 씁니다 — 세율에 50%를 곱한 뒤 그 20%예요. 대입해 보면 이렇게 됩니다(직접 계산).
| 취득 대상 | 취득세율 | 계산 | 지방교육세 |
|---|---|---|---|
| 주택 6억 이하 | 1% | (1% × 50%) × 20% | 0.1% |
| 주택 9억 초과 | 3% | (3% × 50%) × 20% | 0.3% |
| 주택 외 부동산 | 4% | (4% − 2%) × 20% | 0.4% |
| 상속(농지 외) | 2.8% | (2.8% − 2%) × 20% | 0.16% |
| 증여(무상취득) | 3.5% | (3.5% − 2%) × 20% | 0.3% |
「1천분의 20을 뺀」이 왜 중요하냐면 — 취득세율이 2%에 가까울수록 지방교육세가 0에 수렴하기 때문입니다. 「취득세의 몇 %」로 어림하면 저율 구간에서 크게 어긋납니다.
중과되면 지방교육세도 함께 뜁니다. 제151조제1항제1호 가목 — 중과(제13조제2항·제3항·제6항·제7항) 대상이면 위 방식으로 산출한 지방교육세액의 100분의 300입니다. 다만 법인이 주택을 취득하는 경우는 나목을 적용하도록 갈라 뒀습니다.
취득세를 감면받으면 지방교육세도 같은 비율로 감면됩니다 — 같은 호 다목: 「지방세감면법령에서 취득세의 감면율을 정하는 경우: … 산출한 지방교육세액을 해당 취득세 감면율로 감면하고 남은 금액」. 본세만 깎이고 부대 세목은 그대로가 아닙니다.
널리 도는 어림 「취득세의 20%」와 조문 계산을 같은 축에 놓으면, 어긋나는 폭이 줄마다 다릅니다.
2026년에 바뀐 것
한국공인중개사협회가 내는 매체가 정리한 2026년 개정 내용 중 취득세와 직접 관련된 것은 다음과 같습니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 출산·양육 주택 구입 | 취득세 100% 감면(500만 원 한도) |
| 생애최초 감면 (인구감소지역) | 한도 200만 원 → 300만 원 |
| 세컨드홈 취득가액 기준 | 3억 원 → 12억 원 (150만 원 한도) |
| 특수관계자 저가양도 판정 | 차액이 3억 원 또는 시가인정액의 30% 이상 |
| 미분양 주택 가액기준 | 6억 원 → 7억 원 |
자주 섞여서 알려지는 두 가지를 구분하세요. 100% 감면(500만 원 한도)은 출산·양육 목적 주택 구입에 적용되고, 인구감소지역의 생애최초 감면은 한도가 300만 원으로 올라간 것입니다. 두 제도를 하나로 뭉뚱그린 설명이 흔합니다.
생애최초 주택 구입 감면
무주택 세대가 처음 집을 사면 취득세를 깎아줍니다. 일반 한도는 200만 원, 인구감소지역은 위와 같이 300만 원입니다.
| 감면 한도 | 최대 200만 원 (인구감소지역 300만 원) |
| 대상 | 세대원 전원이 주택을 소유한 적 없는 세대 |
| 주택 가액 요건 | 가액 상한이 있습니다 — 신청 전 관할 지자체 확인 |
일시적 2주택 — 갈아타기의 핵심
이사나 혼인 때문에 잠깐 2주택이 되는 경우, 기존 주택을 정해진 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율(1~3%)을 적용받을 수 있어요.
- 처분 기한은 지역·취득 시점에 따라 달라집니다. 계약 전에 관할 지자체에 확인하세요.
- 기한 내에 못 팔면 차액이 추징됩니다. 8%와 1~3%의 차이가 그대로 청구되니 금액이 큽니다.
- 취득세 신고 시 일시적 2주택임을 신고해야 합니다.
늦었다면 — 감면 조항이 있습니다
안산시 상록구 안내에 기한을 넘겼을 때의 구제 조항이 구체적으로 적혀 있습니다. 무신고 가산세는 20%, 과소신고 가산세는 10%, 납부지연 가산세는 1일 10만분의 22입니다. 그런데 여기서 끝이 아니에요.
| 구분 | 1개월 이내 | 3개월 이내 | 6개월 이내 |
|---|---|---|---|
| 기한 후 신고 | 50% 감면 | 30% 감면 | 20% 감면 |
| 수정신고 | 90% 감면 | 75% 감면 | 50% 감면 |
잘못 신고한 것을 한 달 안에 고치면 가산세의 90%가 깎입니다. “이미 늦었으니 어쩔 수 없다”가 아니라, 하루라도 빨리 하는 것이 그대로 돈이에요. 같은 안내에 미등기전매의 가산세는 취득세액의 80%라고도 적혀 있습니다.
감면율을 실제로 무는 금액으로 바꿔 보면, 하루라도 빨리가 왜 그대로 돈인지 눈에 들어옵니다.
주택 수 계산에서 헷갈리는 것들
| 주거용 오피스텔 | 주택 수에 포함될 수 있음 (취득 자체는 4%) |
| 분양권·입주권 | 취득 시점에 따라 주택 수에 포함 |
| 상속주택 | 일정 기간 주택 수에서 제외되는 특례 있음 |
| 공시가격 1억 이하 주택 | 중과 대상에서 제외되는 경우 있음 |
이 부분이 실무에서 가장 다툼이 많아요. 애매하면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구 세무부서에 문의하세요. 잘못 신고하면 가산세로 이어집니다.
계약 전 체크리스트
- 취득 후 세대 전체 주택 수가 몇 채가 되는지 세기
- 해당 지역이 조정대상지역인지 확인
- 전용면적 85㎡ 초과 여부(농어촌특별세)
- 생애최초·출산양육 감면 대상인지 확인
- 갈아타기라면 일시적 2주택 처분 기한 확인
- 계산된 금액을 자금 계획에 반영 — 잔금과 별개로 60일 내 필요
정확한 금액은 부동산 세금 계산기로 미리 확인해 보세요. 계약부터 등기까지의 전체 순서는 아파트 매매 절차에 정리해 두었습니다.
이런 점이 궁금할 거예요
취득세는 언제 내나요?
유상 취득은 취득일(보통 잔금일)로부터 60일 이내입니다. 상속은 6개월, 증여는 3개월로 서로 다릅니다.
증여로 받으면 취득세가 다른가요?
네. 무상취득 표준세율은 3.50%인데, 주택가액 3억 원 이상이면 12%가 적용됩니다.
분양받은 아파트도 취득세를 내나요?
네. 입주(잔금) 시점에 취득세를 냅니다. 계약 시점이 아니에요.
신고를 깜빡했어요.
1개월 이내 기한 후 신고면 가산세가 50% 감면됩니다. 지금 바로 하세요.
취득세도 나중에 경비로 인정되나요?
네. 나중에 팔 때 양도세 필요경비로 인정되니 영수증을 꼭 보관하세요.
집을 사고 나면 매년 내는 세금은요?
재산세가 매년 나오고, 공시가격이 일정 수준을 넘으면 종합부동산세까지 붙습니다. 과세기준일이 6월 1일이라 잔금일을 정할 때 영향을 줍니다.
더 확인할 곳
- 우리 지역의 실제 세율과 감면. 취득세는 지방세라 안내와 감면 운영이 지자체별로 조금씩 다릅니다. 이 글이 인용한 것도 서초구청·구리시청·안산시 상록구 세 곳의 안내예요. 취득할 부동산의 관할 시군구 세무과 페이지를 한 번 여세요.
- 신고·납부는 어디서. 지방세 전자신고·납부는 위택스에서 합니다(서울은 이택스). 보통 법무사가 등기와 함께 처리하지만, 금액과 기한은 본인이 알고 있어야 자금 계획이 어긋나지 않습니다.
- 내 경우의 금액. 위 표는 세율까지이고 실제 금액은 취득가액·주택 수·지역이 다 걸립니다 — 부동산 세금 계산기에 넣어 보시고, 보유 단계는 재산세 편, 팔 때는 1주택 양도세 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 지방세법(시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호) — 제6조·제11조·제13조의2(2026년 8월 확인). 제11조제1항의 표준세율 — 상속 농지 1천분의 23·농지 외 1천분의 28, 무상취득 1천분의 35(비영리사업자 1천분의 28), 원시취득 1천분의 28, 공유물 분할 1천분의 23, 그 밖의 원인 농지 1천분의 30·농지 외 1천분의 40, 제11조제1항제8호의 주택 유상거래 — 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30, 제6조제19호의 「중과기준세율」 정의 — 「제11조 및 제12조에 따른 세율에 가감하거나 … 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다」, 그리고 제13조의2제1항이 중과세율을 숫자가 아니라 「제11조제1항제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200(또는 400)을 합한 세율」로 적는다는 것의 출처입니다. 본문의 8%·12%가 조문에 없는 계산값이라는 서술이 여기서 확정됩니다. 그리고 제11조제1항제8호 나목의 세율 계산식(취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3, ×1/100, 소수점 다섯째자리 반올림·넷째자리까지)과 지분 취득 시 전체 주택 취득당시가액 환산식도 이 조문에 있습니다. 두 계산식은 조문 안에서 이미지로 들어가 있어 텍스트 추출이 되지 않습니다 — 국가법령정보센터 화면에서 직접 확인했습니다.
- 서초구청 — 취득세(최종수정 2023-12-20). 조정/비조정 × 주택 수 세율표, “6억 이하 1%, 6억 초과 9억 이하 1.01~2.99%, 9억 초과 3%”, 신고기한 일반 60일 / 상속 6개월 / 증여 3개월, 무신고 20%·과소신고 10%·납부지연 1일 10만분의 22가 여기 있습니다.
- 구리시청 — 취득세(최종수정 2023-11-24). 표준세율 전체(농지 3.00 / 기타 4.00 / 원시취득 2.80 / 상속 2.30·2.80 / 무상취득 3.50), 중과기준세율 2.00%의 배수 구조, 무상취득이라도 주택가액 3억 원 이상이면 12%가 원문에 적혀 있습니다.
- 안산시 상록구 세무과 — 취득세. 기한 후 신고 50/30/20% 감면, 수정신고 90/75/50% 감면, 미등기전매 80% 가산세의 출처입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「지방세법」 제151조(지방교육세의 과세표준과 세율)(시행 2026. 1. 1., 법률 제21308호). 「세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20」이라는 계산 구조, 주택(제11조제1항제8호)의 「세율 × 100분의 50」 예외, 중과 시 100분의 300, 취득세 감면율이 지방교육세에도 그대로 적용된다는 규정이 이 조문의 내용입니다. 이 글이 미확인으로 남겨 둔 「지방교육세의 정확한 세율」이 이로써 확인됐습니다 — 「취득세액의 몇 %」가 아니었습니다.
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회) — 2026년 부동산관련 개정세법 요약(2026년 2월). 출산·양육 주택 100% 감면(500만 원 한도), 생애최초 인구감소지역 200 → 300만 원, 세컨드홈 3억 → 12억 원(150만 원 한도), 특수관계자 저가양도 기준, 미분양 주택 6억 → 7억 원이 여기 있습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 세율표·신고기한·가산세·감면율·중과기준세율·증여 12%는 위 지자체 자료에서, 2026년 개정 항목은 한국부동산뉴스 기사에서 확인했습니다. 다만 서초구·구리시 안내 페이지는 최종수정일이 2023년이라, 2024~2026년 개정이 반영돼 있는지는 확인하지 못했습니다. 지방교육세의 계산 방식은 「지방세법」 제151조에서 옮겼습니다 — 「취득세액의 몇 %」가 아니라 「(세율 − 2%) × 20%」이고, 주택은 「세율 × 50% × 20%」입니다. 다만 농어촌특별세의 세율과 85㎡ 이하 비과세는 별도 법률이고, 생애최초 감면의 주택가액 상한과 소득요건, 일시적 2주택의 처분 기한, 현재 조정대상지역 지정 현황은 이 글에서 다루지 않았습니다. 계약 전에 위택스와 관할 시·군·구 세무부서에서 반드시 다시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
