농어촌특별세와 85제곱미터 — 국민평형이 84인 이유

국민평형이 84㎡인 데는 이유가 있습니다. 전용면적이 85㎡를 넘는 순간 고지서에 세목이 하나 더 붙어요 — 농어촌특별세입니다. 9억짜리 집이면 180만원이고, 12% 중과라면 900만원입니다.

0.1㎡가 만드는 금액

84.9㎡와 85.1㎡의 차이입니다. 세율은 같고 면적만 다릅니다.

취득세와 지방교육세는 면적을 보지 않습니다. 면적으로 갈리는 건 이 한 세목뿐이에요. 그래서 84㎡와 85.1㎡ 사이에서는 집값이 같아도 고지서가 다릅니다.

왜 취득세율이 아니라 2%인가

농어촌특별세는 취득세의 부가세인데, 실제 취득세율을 따라가지 않습니다. 조문이 「2%로 산출한 취득세액의 10%」라고 정해 두었어요.

가운데 세 줄을 보세요. 취득세율이 1%에서 3%까지 세 배로 벌어져도 농특세는 0.2%로 고정입니다. 「부가세니까 본세에 비례하겠지」가 여기서 어긋나요.

중과일 때만 달라지는데, 이때도 취득세율 전체가 아니라 중과로 «더해진» 몫만 2%에 얹습니다. 8%는 2%+4%p, 12%는 2%+8%p예요. 8%에 곧장 10%를 곱하면 0.8%가 나오는데 그건 틀린 값입니다.

왜 그렇게 되는지는 중과세율이 적힌 방식을 보면 드러납니다. 지방세법 제13조의2제1항은 8%를 「8%」라고 적지 않고 「제11조제1항제7호나목의 세율(4%)을 «표준세율»로 하여, 그 세율에 «중과기준세율»(2%)의 100분의 200을 합한 세율」이라고 적었어요. 즉 8% = 표준 4% + 가산 4%p입니다. 그런데 농어촌특별세법은 「표준세율을 100분의 2로 적용하여」라고만 하므로, 갈아끼우는 것은 앞의 4%뿐이고 뒤의 4%p는 그대로 남습니다 — 그래서 기준이 6%가 되고, 그 10%가 0.6%예요.

지방교육세는 반대로 움직입니다

같은 고지서에 있는 두 부가세목이 서로 다르게 작동합니다.

일반 구간에서는 교육세가 따라가고 농특세가 고정인데, 중과 구간에서는 교육세가 고정되고 농특세가 갈립니다. 정확히 반대로 뒤집혀요. 두 세목을 하나로 묶어 「부대 세목」이라 부르면 이 구조가 안 보입니다.

85㎡는 어디서 나온 숫자인가

농어촌특별세법 어디에도 「85㎡」라는 숫자는 없습니다. 조문 셋을 건너가야 나와요.

맨 아래 칸이 이 글이 오래 비워 두었던 자리입니다. 주택법 제2조제6호는 「주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택」이라고 적고, 괄호 안에 예외를 답니다 — 「수도권정비계획법 제2조제1호에 따른 수도권을 «제외»한 «도시지역이 아닌» 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택」.

조건이 셋이고 모두 채워야 합니다. 「수도권 밖 읍·면이면 100㎡」로 줄여 외우면 「도시지역이 아닌」이 빠집니다 — 읍·면이라도 도시지역으로 지정돼 있으면 85㎡ 그대로예요. 이 글도 그렇게 줄여 적고 있었습니다.

둘 더 있습니다. 다가구주택은 «가구당» 전용면적으로 봅니다(시행령 제4조제5항 괄호). 그리고 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령이 정한다고 주택법이 넘겨 두었어요(제2조제6호 후단). 그 부령을 2026년 9월 18일에 열었습니다 — 아래에 절을 새로 두었습니다.

「어떻게 재는가」는 주택법 시행규칙 제2조입니다

지난 판에서 「거기까지는 열어 보지 않았습니다」라고 두 자리에 적어 두었습니다. 열었습니다 — 「주택법 시행규칙」 제2조(주거전용면적의 산정방법)〈개정 2018. 4. 2.〉. 그런데 찾던 답은 거기 없었습니다.

규칙이 정한 것은 「어느 «선»을 기준으로 재는가」와 「무엇을 빼는가」입니다. 소수점을 어디서 끊는지에 관한 문장은 조문에 없습니다 — 반올림도 절사도 적혀 있지 않아요.

아파트에서 중요한 것은 「외벽의 내부선」입니다. 벽 두께의 가운데도, 바깥선도 아닙니다. 그리고 「바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다」는 문장이 붙어 있어요 — 벽이 차지한 자리는 전용에서 빠져 공용으로 갑니다. 84㎡ 타입이 84점 몇으로 적히는 이유가 여기에도 있습니다.

그래서 85.00㎡와 85.01㎡ 사이는 이 규칙이 답을 주지 않습니다. 재는 방법만 정하고, 그 결과를 소수 몇째 자리에서 끊는지는 적지 않았어요. 그 자리는 여전히 관할 시·군·구에 물어야 합니다 — 지난 판의 안내를 지우지 않고 그대로 둡니다. 「부령까지 따라가면 답이 있다」고 적었던 것이 틀렸습니다.

이런 질문이 남습니다

84㎡ 아파트는 전용면적이 정확히 얼마인가요?

단지마다 다릅니다. 「84㎡ 타입」이라도 실제 전용면적은 84.87㎡, 84.96㎡처럼 84점 몇으로 적혀 있고, 85를 넘지 않도록 설계돼 있어요. 그게 이 세목을 피하기 위한 설계입니다. 공급면적(분양면적)과 헷갈리지 마세요 — 공급면적 112㎡짜리가 전용 84㎡인 경우가 흔합니다. 기준은 전용면적입니다.

85㎡ 딱 맞으면 어느 쪽인가요?

「85㎡ 초과」가 과세 대상이므로 85㎡ 정확히는 비과세입니다. 계산기도 그렇게 두었습니다. 다만 주거전용면적을 «어떻게 재는지»는 「주택법 시행규칙」 제2조가 정합니다 — 아파트는 외벽의 «내부선» 기준이에요. 소수점을 어디서 끊는지는 그 규칙에도 적혀 있지 않습니다. 85.00㎡와 85.01㎡ 사이가 걸리는 매물이라면 관할 시·군·구에 먼저 물어보세요.

수도권 밖은 기준이 다르다고 들었습니다.

맞습니다. 그리고 이 예외는 농어촌특별세 비과세에도 그대로 옵니다 — 비과세가 「국민주택 규모」를 그대로 끌어다 쓰기 때문이에요(시행령 제4조제5항 → 주택법 제2조제6호). 다만 조건이 셋 다 필요합니다 — ① 수도권을 «제외»하고 ② 도시지역이 아닌 ③ 읍 또는 면 지역. 이 글은 예전에 ②를 빠뜨리고 적고 있었습니다(위의 「85㎡는 어디서 나온 숫자인가」에 고쳐 두었습니다). 내 주소가 도시지역인지는 토지이용계획확인원에서 봅니다 — 100만원 단위가 걸린 자리라 한 번 확인할 값이 있어요.

오피스텔도 85㎡ 기준인가요?

오피스텔은 주택이 아니라 「주택 외 부동산」으로 4%가 적용되는 것으로 안내됩니다. 세율 체계 자체가 달라서 이 글의 표를 그대로 옮길 수 없어요. 주거용으로 쓰는 오피스텔은 둘로 갈립니다(2026년 9월 23일 조문 확인). ① 세율 — 주택 세율(지방세법 제11조제1항제8호)은 건축물대장·등기부에 «주택으로 기재된» 건축물에만 붙으므로, 대장상 오피스텔은 주거용이어도 같은 항 제7호나목 「1천분의 40」입니다. ② 주택 수 — 제13조의3제4호가 「제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔」을 소유자의 주택 수에 더합니다. 그러니 살 때의 세율은 4%인데, 갖고 있으면 다음 주택을 살 때 주택 수에 잡힐 수 있습니다. 농어촌특별세 비과세의 「국민주택 규모」 판정이 오피스텔에 어떻게 닿는지는 이번에 보지 않았습니다.

농어촌특별세는 언제 내나요?

취득세와 함께 신고·납부합니다. 별도 고지서가 오는 것이 아니라 같은 고지서에 세목으로 들어가요. 그래서 「취득세가 생각보다 많다」고 느껴지는 경우, 실제로는 이 세목과 지방교육세가 얹힌 합계를 보고 있는 것입니다. 계산기가 셋을 나눠서 보여 줍니다.

근거로 삼은 자료와 확인처

법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「지방세법」 제11조제1항(제7호나목 4%, 제8호 주택의 정의)과 제13조의3제4호(주택으로 과세하는 오피스텔은 주택 수에 가산). 2026년 9월 23일 확인.

「농어촌특별세법」 제5조제1항 표 제6호 — 「「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 지방세법·지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액」의 100분의 10.

「농어촌특별세법」 제4조제9호 → 같은 법 시행령 제4조제5항 → 「주택법」 제2조제6호 — 비과세되는 것은 조문상 「대통령령으로 정하는 서민주택」이고, 시행령이 이를 국민주택 규모 이하(다가구주택은 가구당 전용면적)로 정하며, 그 85㎡와 100㎡ 예외는 주택법에서 옵니다.

「지방세법」 제13조의2제1항 — 중과세율을 「제11조제1항제7호나목의 세율(4%)을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 200(또는 400)을 합한 세율」로 적습니다. 이 형식이 0.6%·1.0%의 이유입니다.

「지방세법」 제151조 — 지방교육세. 주택 유상취득은 (표준세율 × 50%) × 20%, 중과는 0.4%.

2026년 9월 11일에 국가법령정보센터에서 위 네 조문을 모두 열어 대조했습니다. 이 글은 처음 쓸 때 원문을 열지 못해 「다시 대조할 자리로 남겨 둔다」고 적어 두었는데, 그 자리를 이번에 채웠습니다. 세율(0.2%·0.6%·1.0%)과 계산식은 맞았고, 한 가지가 틀려 고쳤습니다 — 100㎡ 예외의 조건에서 「도시지역이 아닌」이 빠져 있었습니다.

이 사이트의 취득세 안내는 농어촌특별세를 「별도 법률이라 세율을 옮기지 않았습니다」로 비워 두었는데, 이 글이 그 자리를 채웁니다. 제5조제1항 표는 화면에 그림으로 들어 있어 본문 긁기로는 잡히지 않는데, 그림의 대체 텍스트에 조문이 그대로 담겨 있어 옮겨 적을 수 있었습니다 — 경사 구간의 계산식을 확인했을 때와 같은 방식입니다.

2026년 9월 18일에 「그 부령까지는 열어 보지 않았습니다」로 두 자리에 남겨 둔 「주택법 시행규칙」 제2조를 열었습니다. 재는 방법은 확인했습니다 — 아파트는 외벽의 내부선, 남는 외벽면적은 공용으로. 그런데 소수점 처리는 그 규칙에도 없었습니다. 「부령까지 따라가면 답이 있다」고 적었던 것이 틀린 안내였고, 이번에 고쳐 적었습니다. 관할 시·군·구에 묻는 것 말고는 조문으로 닫히지 않는 자리입니다.

더 확인할 곳

등기부나 분양 계약서의 «전용면적». 공급면적이 아닙니다. 소수점까지 적혀 있습니다.

위택스의 취득세 계산기. 실제 고지 금액은 여기서 확인하는 편이 확실합니다.

읍·면 지역이라면 «도시지역인지»부터. 토지이용계획확인원에서 봅니다 — 도시지역이면 100㎡ 예외가 오지 않습니다.

소수점이 걸리는 매물이라면 관할 시·군·구. 「주택법 시행규칙」 제2조는 재는 «방법»만 정하고 소수점 처리는 두지 않았습니다 — 그 한 자리는 조문으로 닫히지 않습니다.

세 세목을 함께 보려면 취득세 계산기에 면적을 넣어 보세요. 6억~9억 구간이라면 경사 구간의 한계세율을 함께 보시는 편이 낫습니다.