국민평형이 84㎡인 데는 이유가 있습니다. 전용면적이 85㎡를 넘는 순간 고지서에 세목이 하나 더 붙어요 — 농어촌특별세입니다. 9억짜리 집이면 180만원이고, 12% 중과라면 900만원입니다.
85㎡ 이하는 비과세입니다. 넘으면 붙어요 — 일반세율 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%.
계산식은 취득세율이 아니라 「2%로 산출한 취득세액의 10%」입니다(농어촌특별세법 제5조제1항제6호). 중과일 때는 그 2%에 중과로 더해진 몫을 얹습니다 — 8%면 +4%p, 12%면 +8%p.
취득세율 전체에 10%를 매기면 틀립니다 — 그러면 0.8%·1.2%가 나오는데, 맞는 값은 0.6%·1.0%예요.
0.1㎡가 만드는 금액
84.9㎡와 85.1㎡의 차이입니다. 세율은 같고 면적만 다릅니다.
| 취득가액 | 1주택 (0.2%) | 8% 중과 (0.6%) | 12% 중과 (1.0%) |
|---|---|---|---|
| 5억원 | 100만원 | 300만원 | 500만원 |
| 9억원 | 180만원 | 540만원 | 900만원 |
| 12억원 | 240만원 | 720만원 | 1,200만원 |
취득세와 지방교육세는 면적을 보지 않습니다. 면적으로 갈리는 건 이 한 세목뿐이에요. 그래서 84㎡와 85.1㎡ 사이에서는 집값이 같아도 고지서가 다릅니다.
왜 취득세율이 아니라 2%인가
농어촌특별세는 취득세의 부가세인데, 실제 취득세율을 따라가지 않습니다. 조문이 「2%로 산출한 취득세액의 10%」라고 정해 두었어요.
| 취득세율 | 농특세를 매기는 기준 | 농특세율 |
|---|---|---|
| 1% (6억 이하 1주택) | 2% | 0.2% |
| 2.3333% (8억 1주택) | 2% | 0.2% |
| 3% (9억 초과 1주택) | 2% | 0.2% |
| 8% (중과) | 2% + 4%p | 0.6% |
| 12% (중과) | 2% + 8%p | 1.0% |
가운데 세 줄을 보세요. 취득세율이 1%에서 3%까지 세 배로 벌어져도 농특세는 0.2%로 고정입니다. 「부가세니까 본세에 비례하겠지」가 여기서 어긋나요.
중과일 때만 달라지는데, 이때도 취득세율 전체가 아니라 중과로 «더해진» 몫만 2%에 얹습니다. 8%는 2%+4%p, 12%는 2%+8%p예요. 8%에 곧장 10%를 곱하면 0.8%가 나오는데 그건 틀린 값입니다.
지방교육세는 반대로 움직입니다
같은 고지서에 있는 두 부가세목이 서로 다르게 작동합니다.
| 지방교육세 | 농어촌특별세 | |
|---|---|---|
| 면적 | 보지 않음 | 85㎡ 초과만 |
| 일반세율 구간 | 취득세율을 따라감 (0.1~0.3%) | 0.2% 고정 |
| 중과 8% · 12% | 0.4% 고정 | 0.6% · 1.0%로 갈림 |
| 근거 | 지방세법 제151조 | 농어촌특별세법 제5조제1항제6호 |
일반 구간에서는 교육세가 따라가고 농특세가 고정인데, 중과 구간에서는 교육세가 고정되고 농특세가 갈립니다. 정확히 반대로 뒤집혀요. 두 세목을 하나로 묶어 「부대 세목」이라 부르면 이 구조가 안 보입니다.
이런 질문이 남습니다
84㎡ 아파트는 전용면적이 정확히 얼마인가요?
단지마다 다릅니다. 「84㎡ 타입」이라도 실제 전용면적은 84.87㎡, 84.96㎡처럼 84점 몇으로 적혀 있고, 85를 넘지 않도록 설계돼 있어요. 그게 이 세목을 피하기 위한 설계입니다. 공급면적(분양면적)과 헷갈리지 마세요 — 공급면적 112㎡짜리가 전용 84㎡인 경우가 흔합니다. 기준은 전용면적입니다.
85㎡ 딱 맞으면 어느 쪽인가요?
「85㎡ 초과」가 과세 대상이므로 85㎡ 정확히는 비과세입니다. 계산기도 그렇게 두었습니다. 다만 실무에서 소수점 아래를 어떻게 다루는지는 저희가 확인하지 못했습니다 — 85.00㎡와 85.01㎡ 사이가 걸리는 매물이라면 관할 시·군·구에 먼저 물어보세요.
수도권 밖은 기준이 다르다고 들었습니다.
「국민주택 규모」의 정의에 수도권을 제외한 읍·면 지역은 100㎡라는 예외가 있는 것으로 알려져 있습니다. 다만 이 예외가 농어촌특별세 비과세에도 그대로 적용되는지 저희가 조문 원문으로 확인하지 못했습니다. 해당한다고 생각되면 관할 지자체에 확인하세요 — 100만원 단위가 걸린 자리입니다.
오피스텔도 85㎡ 기준인가요?
오피스텔은 주택이 아니라 「주택 외 부동산」으로 4%가 적용되는 것으로 안내됩니다. 세율 체계 자체가 달라서 이 글의 표를 그대로 옮길 수 없어요. 주거용으로 쓰는 오피스텔의 취급을 저희가 확인하지 못했습니다 — 취득세 안내에 적어 둔 만큼만 알고 있습니다.
농어촌특별세는 언제 내나요?
취득세와 함께 신고·납부합니다. 별도 고지서가 오는 것이 아니라 같은 고지서에 세목으로 들어가요. 그래서 「취득세가 생각보다 많다」고 느껴지는 경우, 실제로는 이 세목과 지방교육세가 얹힌 합계를 보고 있는 것입니다. 계산기가 셋을 나눠서 보여 줍니다.
근거로 삼은 자료와 확인처
「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호 — 취득세를 2%로 산출한 금액의 10%. 중과일 때는 그 2%에 중과로 더해진 몫을 얹습니다. 국민주택 규모(85㎡ 이하)는 비과세로 안내됩니다.
「지방세법」 제151조 — 지방교육세. 주택 유상취득은 (표준세율 × 50%) × 20%, 중과는 0.4%.
세율을 서로 다른 두 곳에서 대조했습니다. 이 사이트의 취득세 안내는 농어촌특별세를 「별도 법률이라 세율을 옮기지 않았습니다」로 비워 두었는데, 이 글이 그 자리를 채웁니다. 법령 원문은 열지 못했습니다 — 국가법령정보센터가 자동 조회를 막고 있습니다.
더 확인할 곳
등기부나 분양 계약서의 «전용면적». 공급면적이 아닙니다. 소수점까지 적혀 있습니다.
위택스의 취득세 계산기. 실제 고지 금액은 여기서 확인하는 편이 확실합니다.
읍·면 지역이라면 관할 시·군·구. 100㎡ 예외가 이 세목에 미치는지는 확인하지 못했습니다.
세 세목을 함께 보려면 취득세 계산기에 면적을 넣어 보세요. 6억~9억 구간이라면 경사 구간의 한계세율을 함께 보시는 편이 낫습니다.
