집을 살 때 고지서에 찍히는 건 취득세 하나가 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어요. 그리고 6억과 9억 사이는 표에 세율이 적혀 있지 않고 계산식으로 정해집니다 — 그래서 「1~3%」만 알고는 금액이 안 나옵니다.
1. 같은 9억 집이 2,970만원에서 1억 2,060만원까지. 4.06배입니다 — 가른 것은 집이 아니라 취득 후 주택 수와 전용면적 85㎡예요.
2. 6억~9억은 계단이 아니라 경사입니다. 세율 = (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3) × 1/100, 소수점 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지(제11조제1항제8호 나목).
3. 85㎡ 한 줄이 9억에서 180만원입니다. 12% 중과라면 900만원이에요. 국민평형이 84㎡인 데는 이유가 있습니다.
가액·주택 수·지역·면적만 넣으면 세 가지를 각각 내고 실효세율까지 보여 줍니다.
유상취득(매매)만 계산합니다. 상속·증여(무상취득)와 신축(원시취득)은 세율이 다릅니다. 주택 수는 「취득 «후»」 기준이고 세대 전체를 합산합니다 — 무주택자가 첫 집을 사면 1주택입니다. 세율은 내가 낸 돈이 아니라 「집 전체 값」으로 판정합니다: 지분으로 샀다면 조문의 환산식(전체 가액 = 취득 지분 가액 × 전체 시가표준액 ÷ 지분 시가표준액)을 먼저 거쳐야 해요. 생애최초 감면과 출산·양육 감면은 넣지 않았습니다 — 요건과 한도가 따로 있어 취득세 안내에 적어 두었습니다. 중개보수·법무사 비용은 세금이 아니라 별도입니다. 추정치입니다.
이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처
세 세목이 서로 다른 법에서 옵니다. 그래서 「취득세 몇 %」 하나로는 고지서가 안 나옵니다.
| 세목 | 계산식 | 근거 |
|---|---|---|
| 취득세 (6억 이하) | 1% | 지방세법 제11조제1항제8호 가목 |
| 취득세 (6억~9억) | (가액 × 2 ÷ 3억 − 3) × 1/100 | 같은 호 나목 |
| 취득세 (9억 초과) | 3% | 같은 호 다목 |
| 지방교육세 | (취득세율 × 50%) × 20% 중과는 0.4% | 지방세법 제151조 |
| 농어촌특별세 | 2%로 산출한 취득세액의 10% 85㎡ 이하 비과세 | 농어촌특별세법 제5조제1항제6호 |
중과세율은 취득 «후» 주택 수와 조정대상지역 여부로 갈립니다.
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 그 외 지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 · 법인 | 12% | 12% |
같은 9억 집이 4.06배까지 벌어집니다
| 9억원 주택 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 · 85㎡ 이하 | 2,700만원 | 270만원 | — | 2,970만원 |
| 1주택 · 85㎡ 초과 | 2,700만원 | 270만원 | 180만원 | 3,150만원 |
| 조정 2주택 · 85㎡ 이하 | 7,200만원 | 360만원 | — | 7,560만원 |
| 조정 2주택 · 85㎡ 초과 | 7,200만원 | 360만원 | 540만원 | 8,100만원 |
| 조정 3주택 · 85㎡ 이하 | 1억 800만원 | 360만원 | — | 1억 1,160만원 |
| 조정 3주택 · 85㎡ 초과 | 1억 800만원 | 360만원 | 900만원 | 1억 2,060만원 |
맨 위와 맨 아래가 4.06배입니다. 그리고 지방교육세가 270만원에서 360만원으로만 움직이는 것을 보세요 — 중과에서는 0.4%로 고정되기 때문입니다. 취득세는 네 배가 되는데 교육세는 1.33배예요. 두 부가세목이 어떻게 다르게 움직이는지는 농어촌특별세와 85㎡에 적었습니다.
6억~9억은 계단이 아니라 경사입니다
양 끝이 정확히 맞물립니다. 6억을 넣으면 1.0000%가 나와 가목의 1%와 같고, 9억을 넣으면 3.0000%가 나와 다목의 3%와 같아요. 그래서 6억 1천만원이라고 세금이 뚝 뛰지 않습니다.
다만 1,000만원을 더 줄 때의 부담은 자리마다 다릅니다 — 6억에서 50만원, 8억 9천만원에서 89만원, 그리고 9억을 넘으면 30만원으로 떨어져요. 경사 구간의 한계세율에 따로 적었습니다.
이 계산기가 하지 않는 것
생애최초 감면과 출산·양육 감면을 넣지 않았습니다. 요건(무주택 세대, 가액 상한)과 한도가 따로 있고 지역에 따라 달라서, 자동으로 적용하면 오히려 틀린 금액이 나옵니다. 취득세 안내에 조건을 적어 두었습니다.
주택 수를 대신 세 주지 않습니다. 분양권·입주권·오피스텔·상속 지분이 들어가는지가 이 계산의 시작인데, 그 판정은 사람이 해야 합니다.
상속·증여와 신축은 세율이 다릅니다. 이 계산기는 유상취득(매매)만 봅니다.
중개보수·법무사 비용·인지세는 세금 고지서 밖입니다. 「집 살 때 드는 돈」을 전부 내려면 그쪽을 따로 더해야 합니다.
이런 질문이 남습니다
계약일과 잔금일 중 언제가 기준인가요?
유상취득은 잔금 지급일이 취득일로 안내됩니다. 그래서 잔금일을 언제로 잡느냐가 세율을 바꾸는 경우가 있어요 — 그 사이에 다른 집을 팔았거나 샀다면 주택 수가 달라지니까요. 신고 기한도 여기서 시작합니다. 등기일과 잔금일이 다를 때의 처리는 저희가 조문 원문으로 확인하지 못했습니다.
「취득 후 주택 수」는 언제 기준인가요?
이번 집을 사고 난 뒤의 수입니다. 무주택자가 첫 집을 사면 1주택이고, 1주택자가 한 채 더 사면 2주택이에요. 그리고 세대 전체를 합산합니다 — 본인 명의가 아니어도 같은 세대의 주택이면 셉니다. 이 한 줄에서 8%와 1~3%가 갈립니다.
일시적 2주택이면 정말 1주택 세율인가요?
기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로 1주택 세율을 적용받는 것으로 안내됩니다. 계산기의 「일시적 2주택」을 「예」로 두면 그렇게 계산해요. 다만 처분 기한은 지역과 시점에 따라 달라지고 저희가 확인하지 못했습니다 — 기한을 넘기면 차액이 추징되는데 8%와 1~3%의 차이라 금액이 큽니다. 신고할 때 일시적 2주택임을 함께 신고해야 합니다.
85㎡가 왜 기준인가요?
농어촌특별세만 이 선을 봅니다. 취득세와 지방교육세는 면적을 보지 않아요. 9억 집이면 180만원, 12% 중과라면 900만원이 이 한 줄에서 갈립니다. 국민평형이 84㎡인 데는 이유가 있어요 — 농어촌특별세와 85㎡에 적었습니다. 전용면적이지 공급면적이 아닙니다.
세율에 소수점이 왜 이렇게 많나요?
6억~9억 구간의 세율이 표에 적힌 값이 아니라 계산식의 결과라서 그렇습니다. 조문이 「소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림하여 소수점 넷째 자리까지」라고 정해 두었어요. 다만 그 「넷째 자리」를 백분율로 보는 자료(1.6667%)와 소수로 보는 자료(1.67%)가 갈립니다 — 저희는 이 사이트의 기존 표기에 맞춰 앞쪽을 썼고, 차이는 가장 클 때 2만 9,667원입니다. 실제 고지 금액은 위택스로 확인하세요.
근거로 삼은 자료
「지방세법」 제11조제1항제8호(가목 1천분의 10 · 나목 계산식 · 다목 1천분의 30, 그리고 지분 취득 환산식) · 제13조의2(다주택 중과) · 제151조(지방교육세).
「농어촌특별세법」 제5조제1항제6호 — 취득세를 2%로 산출한 금액의 10%. 중과일 때는 그 2%에 중과로 더해진 몫(8%면 4%p, 12%면 8%p)을 얹습니다.
서로 다른 세 곳에서 대조했고, 이 사이트의 취득세 안내가 조문을 인용해 적어 둔 여섯 줄을 원 단위까지 재현한 뒤에 계산기에 넣었습니다. 기존 글이 「별도 법률이라 세율을 옮기지 않았습니다」로 비워 둔 농어촌특별세가 이번에 채워진 자리입니다. 법령 원문은 열지 못했습니다 — 국가법령정보센터가 자동 조회를 막고 있습니다.
더 확인할 곳
위택스의 취득세 계산기. 실제 고지 금액의 기준입니다.
등기부·분양계약서의 전용면적. 공급면적이 아닙니다.
세대 전원의 주택 보유 현황. 이 계산의 출발점이고, 가장 자주 틀리는 자리입니다.
관할 시·군·구. 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 처분 기한, 감면 요건은 시점에 따라 바뀝니다.
