취득세 계산기 — 지방교육세·농어촌특별세까지 한 번에

집을 살 때 고지서에 찍히는 건 취득세 하나가 아닙니다. 지방교육세와 농어촌특별세가 함께 붙어요. 그리고 6억과 9억 사이는 표에 세율이 적혀 있지 않고 계산식으로 정해집니다 — 그래서 「1~3%」만 알고는 금액이 안 나옵니다.

가액·주택 수·지역·면적만 넣으면 세 가지를 각각 내고 실효세율까지 보여 줍니다.

이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처

세 세목이 서로 다른 법에서 옵니다. 그래서 「취득세 몇 %」 하나로는 고지서가 안 나옵니다.

중과세율은 취득 «후» 주택 수와 조정대상지역 여부로 갈립니다.

같은 9억 집이 4.06배까지 벌어집니다

합계와 취득세의 차이가 두 부가세목입니다. 지방교육세는 1주택 270만원, 중과 360만원 두 값뿐이고, 농어촌특별세는 85㎡ 이하면 0원, 넘으면 180만원 · 540만원 · 900만원입니다(위 그림의 세 층이 그것입니다).

맨 위와 맨 아래가 4.06배입니다. 그리고 지방교육세가 270만원에서 360만원으로만 움직이는 것을 보세요 — 중과에서는 0.4%로 고정되기 때문입니다. 취득세는 네 배가 되는데 교육세는 1.33배예요. 두 부가세목이 어떻게 다르게 움직이는지는 농어촌특별세와 85㎡에 적었습니다.

6억~9억은 계단이 아니라 경사입니다

양 끝이 정확히 맞물립니다. 6억을 넣으면 1.00%가 나와 가목의 1%와 같고, 9억을 넣으면 3.00%가 나와 다목의 3%와 같아요. 그래서 6억 1천만원이라고 세금이 뚝 뛰지 않습니다.

다만 1,000만원을 더 줄 때의 부담은 자리마다 다릅니다 — 6억에서 52만 7,000원, 8억 9천만원에서 92만 3,000원, 그리고 9억을 넘으면 30만원으로 떨어져요. 경사 구간의 한계세율에 따로 적었습니다.

중과는 조정대상지역 «밖»에도 있습니다

위 중과세율 표에서 자주 놓치는 칸이 오른쪽입니다. 「중과는 조정대상지역 이야기」라고 알고 계신 분이 많은데, 조정대상지역이 아니어도 3주택이면 8%, 4주택 이상이면 12%예요.

조문이 그렇게 적혀 있습니다. 지방세법 제13조의2제1항은 제2호를 「조정대상지역 2주택 «또는» 조정대상지역 외 3주택」으로, 제3호를 「조정대상지역 3주택 이상 «또는» 조정대상지역 외 4주택 이상」으로 묶어 두었어요. 지역은 기준선을 한 칸 옮길 뿐입니다.

이 점이 양도소득세와 다릅니다. 양도세의 다주택 중과(소득세법 제104조제7항)는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 걸리고, 지역 밖이면 중과가 아예 없어요 — 장기보유특별공제가 시작되지 않는 세 자리에서 그 네 갈래를 확인했습니다. 「중과 = 조정대상지역」이라는 감각은 양도세에서 온 것이고, 취득세에 그대로 가져오면 틀립니다.

세율을 쓰는 방식도 조문이 다릅니다. 8%는 「8%」로 적혀 있지 않고 「표준세율 4% + 중과기준세율 2%의 200%」로 적혀 있어요. 이 형식이 농어촌특별세가 0.8%가 아니라 0.6%가 되는 이유입니다.

이 계산기가 하지 않는 것

생애최초 감면과 출산·양육 감면을 넣지 않았습니다. 요건(무주택 세대, 가액 상한)과 한도가 따로 있고 지역에 따라 달라서, 자동으로 적용하면 오히려 틀린 금액이 나옵니다. 취득세 안내에 조건을 적어 두었습니다.

주택 수를 대신 세 주지 않습니다. 분양권·입주권·오피스텔·상속 지분이 들어가는지가 이 계산의 시작인데, 그 판정은 사람이 해야 합니다.

상속·증여와 신축은 세율이 다릅니다. 이 계산기는 유상취득(매매)만 봅니다.

중개보수·법무사 비용·인지세는 세금 고지서 밖입니다. 「집 살 때 드는 돈」을 전부 내려면 그쪽을 따로 더해야 합니다.

이런 질문이 남습니다

계약일과 잔금일 중 언제가 기준인가요?

조문은 「잔금」이라고 적습니다. 「지방세법 시행령」 제20조제2항 — 「유상승계취득의 경우에는 «사실상의 잔금지급일»에 취득한 것으로 본다」. 그래서 잔금일을 언제로 잡느냐가 세율을 바꾸는 경우가 있어요 — 그 사이에 다른 집을 팔았거나 샀다면 주택 수가 달라지니까요. 신고 기한도 여기서 시작합니다.

그 괄호 안에 «못 박아 둔 순서»가 있습니다 — 사실상의 잔금지급일을 확인할 수 없으면 「계약상의 잔금지급일」, 계약서에 그 날이 적혀 있지 않으면 「계약일부터 60일이 경과한 날」. 비워 두면 60일 뒤로 «밀리는 것이 아니라 정해집니다».

등기가 잔금보다 «먼저»라면

「지방세법 시행령」 제20조제14항 제1항, 제2항 및 제5항에 따른 취득일 «전»에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일에 취득한 것으로 본다.

「취득 후 주택 수」는 언제 기준인가요?

이번 집을 사고 난 뒤의 수입니다. 무주택자가 첫 집을 사면 1주택이고, 1주택자가 한 채 더 사면 2주택이에요. 그리고 세대 전체를 합산합니다 — 본인 명의가 아니어도 같은 세대의 주택이면 셉니다. 이 한 줄에서 8%와 1~3%가 갈립니다.

일시적 2주택이면 정말 1주택 세율인가요?

기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 조건으로 1주택 세율을 적용받습니다. 계산기의 「일시적 2주택」을 「예」로 두면 그렇게 계산해요.

기한은 「지방세법 시행령」 제28조의5제1항에 있었고, «3년»입니다 — 신규 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택등을 처분하면 됩니다. 지역에 따라 갈리지 않습니다(개정 2025. 12. 31.).

• 사유가 열거돼 있습니다 — 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 취득한 경우입니다.
• 세는 것은 주택만이 아닙니다 — 종전 것이 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 중 하나면 「1개 소유」로 봅니다.
• 기산점이 다른 경우가 있습니다(제2항) — 종전 것이 조합원입주권·주택분양권이라면 그 권리로 주택을 «취득한 날»부터 3년을 셉니다. 권리를 산 날이 아닙니다.
• 이주만 해도 처분으로 보는 경우(제3항) — 종전 주택이 관리처분계획인가·사업시행계획인가를 받은 주택이고 그 구역에 거주하던 세대가 신규 주택으로 이주했다면 이주한 날에 처분한 것으로 봅니다.

기한을 넘기면 차액이 추징되는데 8%와 1~3%의 차이라 금액이 큽니다. 신고할 때 일시적 2주택임을 함께 신고해야 합니다.

85㎡가 왜 기준인가요?

농어촌특별세만 이 선을 봅니다. 취득세와 지방교육세는 면적을 보지 않아요. 9억 집이면 180만원, 12% 중과라면 900만원이 이 한 줄에서 갈립니다. 국민평형이 84㎡인 데는 이유가 있어요 — 농어촌특별세와 85㎡에 적었습니다. 전용면적이지 공급면적이 아닙니다.

세율이 1.67%인가요, 1.6667%인가요?

1.67%입니다. 조문의 계산식이 × 1/100으로 끝나므로 산출값은 소수(0.0166666…)이고, 「소수점 넷째 자리까지」는 그 소수의 넷째 자리 — 0.0167입니다. 백분율의 넷째 자리(1.6667%)가 아니에요. 행정안전부가 제공한 자료와 한국세정신문의 예시가 7억 1.67%, 8억 2.33%로 같습니다. 이 사이트는 앞서 1.6667%로 적고 있었는데, 조문 원문을 열어 확인한 뒤 2026년 8월 26일에 고쳤습니다. 두 표기의 차이는 가장 클 때 4만원 남짓이었습니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「지방세법 시행령」 제20조(취득의 시기 등). 제1항(무상취득은 계약일, 상속·유증은 개시일), 제2항(유상승계취득은 사실상의 잔금지급일 → 계약상 잔금지급일 → 계약일부터 60일 경과일), 제14항(취득일 «전»에 등기·등록하면 그 등기일)의 원문입니다 — 이 글이 「등기일과 잔금일이 다를 때의 처리는 확인하지 못했다」고 남겨 두었던 자리입니다(2026년 9월 18일 확인).
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「지방세법 시행령」 제28조의5(일시적 2주택)〈개정 2025. 12. 31.〉. 처분 기한 3년, 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유, 종전 것에 조합원입주권·주택분양권·오피스텔이 포함된다는 것, 제2항의 기산점, 제3항의 이주한 날에 처분한 것으로 본다가 원문입니다 — 이 글이 「처분 기한은 지역과 시점에 따라 달라지고 확인하지 못했다」고 적어 두었던 자리이고, 지역 구분은 없었습니다.

「지방세법」 제11조제1항제8호(가목 1천분의 10 · 나목 계산식 · 다목 1천분의 30, 그리고 지분 취득 환산식) · 제13조의2(다주택 중과) · 제151조(지방교육세).

「농어촌특별세법」 제5조제1항 표 제6호 — 「지방세법 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 산출한 취득세액」의 100분의 10. 중과세율이 「표준세율 + 중과기준세율 가산」 꼴이라, 갈아끼우는 것은 표준세율 쪽뿐입니다(8%면 2%+4%p, 12%면 2%+8%p).

「농어촌특별세법」 제4조제9호 → 같은 법 시행령 제4조제5항 → 「주택법」 제2조제6호 — 85㎡ 비과세의 근거. 이 계산기는 이 세 조문의 85㎡만 쓰고, 100㎡ 예외(수도권 밖 · 도시지역이 아닌 · 읍·면, 셋 다)는 넣지 않았습니다. 해당한다면 농어촌특별세와 85㎡를 보세요.

2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 조문 원문을 열어 열 가지를 대조했습니다. 아홉 가지는 맞았고 한 가지가 틀려 고쳤습니다 — 6억~9억 구간의 반올림 자리입니다(1.6667% → 1.67%). 나머지 아홉은 6억 이하 1천분의 10, 9억 초과 1천분의 30, 계산식, 지분 환산식, 지방교육세 (세율 × 50%) × 20%, 중과 지방교육세 0.4%, 중과세율 8%·12%의 판정, 농어촌특별세 「2%로 산출한 취득세액의 10%」, 중과 농어촌특별세 0.6%·1.0%입니다.

2026년 9월 11일에 제13조의2제1항과 농어촌특별세법 제4조·제5조를 다시 열어 대조했습니다. 이 계산기의 중과 판정(조정 2주택 또는 비조정 3주택 → 8%, 조정 3주택 이상 또는 비조정 4주택 이상 → 12%)은 조문의 제2호·제3호와 그대로 맞았습니다. 이때 함께 본 조문으로 농어촌특별세와 85㎡가 오래 비워 두었던 자리도 채웠습니다.

더 확인할 곳

위택스의 취득세 계산기. 실제 고지 금액의 기준입니다.

등기부·분양계약서의 전용면적. 공급면적이 아닙니다.

세대 전원의 주택 보유 현황. 이 계산의 출발점이고, 가장 자주 틀리는 자리입니다.

관할 시·군·구. 조정대상지역 여부, 일시적 2주택 처분 기한, 감면 요건은 시점에 따라 바뀝니다.