11월 말이 되면 뉴스에 「종부세 고지서」라는 말이 등장합니다. 그런데 재산세는 7월에 냈는데 왜 또 내지? 헷갈리는 분이 많아요. 두 세금은 완전히 다른 세금입니다.
올해는 특히 눈여겨볼 이유가 있습니다. 세무사신문 2026년 6월 보도에 따르면 2026년 공시가격이 공동주택 평균 18.6% 올랐고, 여기에 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로 올리는 방안이 거론되고 있습니다. 두 가지가 겹치면 올해 고지서는 작년과 상당히 다를 수 있어요.
1. 나는 대상인가. 재산세는 부동산이 있으면 누구나(지방세), 종부세는 일정 금액을 넘는 사람만(국세)입니다 — 기본공제가 1세대 1주택자 12억원 · 그 외 9억원이에요. 종부세는 재산세를 낸 위에 추가로 붙습니다.
2. 올해 왜 다른가. 2026년 공시가격이 공동주택 평균 18.6% 올랐고, 여기에 공정시장가액비율을 60%에서 80%로 올리는 방안이 거론됩니다 — 둘이 겹치면 고지서가 작년과 상당히 다를 수 있습니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 6월 1일 하루가 갈라놓습니다 — 6월 2일 이후에 팔면 그해 재산세와 종부세를 판 사람이 냅니다. 매도 계약 때 잔금일을 5월 31일 이전으로 잡을 수 있는지가 수백만 원을 가릅니다.
2026년 8월 3일, 이 글의 숫자를 바꾸는 개정안이 나왔습니다. 1주택 기본공제가 거주용 14억 / 비거주 9억으로 갈리고, 공정시장가액비율이 60% → 70%, 세부담 상한이 150% → 200%가 됩니다. 다만 아직 정부의 안이고 시행은 빨라야 2027년입니다 — 아래 숫자는 지금 적용되는 현행 기준입니다. 개정안 내용은 2026년 세제개편안 편에 정리해 두었습니다.
재산세 vs 종합부동산세 — 무엇이 다른가
| 구분 | 재산세 / 종합부동산세 |
| 세금 종류 | 지방세 / 국세 |
| 대상 | 모든 부동산 소유자 / 공제액 초과분 보유자 |
| 과세 기준일 | 6월 1일 / 6월 1일 (동일) |
| 납부 시기 | 7월·9월 / 12월 1일 ~ 15일 |
| 계산 단위 | 물건별 / 인별 전국 합산 |
| 부가세목 | 지방교육세 등 / 농어촌특별세 20% |
가장 중요한 차이는 「인별 전국 합산」이에요. 재산세는 집집마다 따로 계산하지만, 종부세는 내가 가진 전국의 주택 공시가격을 모두 더해서 판단합니다.
내가 종부세 대상일까 — 기본공제
| 구분 | 기본공제액 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 외(다주택 등) | 9억 원 |
| 종합합산 토지 | 5억 원 |
| 별도합산 토지 | 80억 원 |
여기서 갈립니다. 1주택자가 공시가 12억 주택 한 채를 가지면 종부세는 0원이에요. 반면 다주택자가 여러 채를 합쳐 12억이면, 공제가 9억이라 3억 원에 대해 종부세를 냅니다. 같은 12억인데 결과가 다른 이유예요.
또 하나 — 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 세무사신문 보도에 공시가격 현실화율은 69%로 동결됐다고 적혀 있어요. 시세의 약 7할이 공시가격이 되는 셈이니, 대략 시세 17억 안팎의 1주택자부터 종부세권에 들어갑니다.
2026년 공시가격이 얼마나 올랐나
세무사신문이 2026년 6월에 전한 수치입니다. 평균만 보면 감이 잘 안 오니 실제 단지 사례를 함께 옮깁니다.
| 구분 | 2026년 공시가격 | 전년 |
|---|---|---|
| 공동주택 평균 상승률 | 18.6% | |
| 서울 표준주택(단독) 평균 | 4.5% | |
| 반포 래미안퍼스티지 84㎡ | 36억 4,100만 원 | 28억 5,300만 원 |
| 마포 래미안푸르지오 84㎡ | 17억 5,200만 원 | 13억 3,800만 원 |
| 목동 신시가지7단지 66㎡ | 19억 6,200만 원 | — |
| 용산 한남더힐 235㎡ | 86억 5,000만 원선 | — |
공동주택 평균은 18.6%인데 단독주택은 4.5%입니다. 같은 「공시가격 인상」이라도 아파트냐 단독주택이냐에 따라 체감이 네 배 가까이 차이 나요. 뉴스의 평균값 하나로 내 세금을 가늠하면 어긋납니다.
세부담상한 — 아무리 올라도 여기서 멈춥니다
공시가격이 크게 뛰어도 세금이 그만큼 뛰지는 않습니다. 세무사신문 보도에 세 부담 상한은 전년도 산출세액의 150%로 적혀 있어요.
즉 작년에 200만 원을 냈다면 올해는 공시가격이 아무리 올라도 300만 원을 넘지 않습니다. 공시가격 상승률과 세금 상승률을 같은 것으로 보면 안 되는 이유예요.
같은 보도에 1주택자 재산세의 공정시장가액비율 특례는 43~45%라는 수치도 나옵니다. 재산세와 종부세는 비율 자체가 다릅니다.
계산 구조
여섯 단계를 순서대로 계산해 주는 종합부동산세 계산기를 따로 만들어 두었습니다.
| ① 공시가격 합산 | 보유한 전국 주택의 공시가격 합계 |
| ② − 기본공제 | 1주택 12억 / 그 외 9억 |
| ③ × 공정시장가액비율 | 주택 현재 60% (80% 상향 거론 중) |
| = 과세표준 | 여기에 세율 적용 |
| ④ − 재산세 중복분 | 이미 낸 재산세만큼 차감 |
| ⑤ − 세액공제 | 고령자·장기보유 공제(1세대 1주택) |
| ⑥ + 농어촌특별세 | 종부세액의 20% |
④번이 중요해요. 같은 금액에 재산세와 종부세를 이중으로 물리지 않도록 이미 낸 재산세를 빼줍니다.
③번 비율이 이번 해의 최대 변수입니다. 공정시장가액비율은 법이 아니라 시행령으로 정해 해마다 바뀔 수 있습니다. 60%에서 80%로 오르면 과세표준 자체가 3분의 1 넘게 커져요. 올해 고지서를 받기 전에 최종 확정된 비율을 반드시 확인하세요.
세율표는 두 개인데, 12억원까지는 똑같습니다
종합부동산세법 제9조제1항에는 주택분 세율표가 두 개 실려 있습니다. 하나는 2주택 이하, 다른 하나는 3주택 이상이에요. “집이 많으면 세율이 높다”는 말이 여기서 나옵니다. 그런데 두 표를 나란히 놓고 보면 과세표준 12억원까지는 한 칸도 다르지 않습니다. 그래서 중과가 실제로 시작되는 공시가격은 29억원입니다 — 되돌려 낸 과정을 세율표 두 개와 29억에 적었습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 두 표 비교 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 같음 |
| 3억원 초과 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% | 같음 |
| 6억원 초과 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% | 같음 |
| 12억원 초과 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% | 다름 |
| 25억원 초과 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% | 다름 |
| 50억원 초과 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% | 다름 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | 다름 |
조문은 이 세율을 “960만원 + 12억원을 초과하는 금액의 1천분의 13” 같은 꼴로 적어 둡니다. 앞 구간까지 쌓인 세액을 정액으로 먼저 적고, 넘는 부분에만 그 칸의 세율을 곱하라는 뜻이에요. 아래 계산은 그 문장을 그대로 옮겨 넣은 것입니다.
기억할 것은 세율이 아니라 갈림선입니다. 3주택 이상이면 기본공제가 9억원이고 공정시장가액비율이 60%이니, 과세표준 12억원은 공시가격 합계 29억원에 해당합니다. 그 아래에서는 집이 세 채든 한 채든 세율이 같습니다.
그래서 공시가격이 얼마부터 갈리나
기본공제 9억원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 다음, 위 두 표를 각각 적용한 값입니다. 재산세로 이미 낸 몫을 빼기 전(제9조제3항), 세액공제를 넣기 전 금액이에요.
| 공시가격 합계 | 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 차이 |
|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 3.6억원 | 192만원 | 192만원 | 같습니다 |
| 20억원 | 6.6억원 | 420만원 | 420만원 | 같습니다 |
| 29억원 | 12.0억원 | 960만원 | 960만원 | 같습니다 |
| 40억원 | 18.6억원 | 1,818만원 | 2,280만원 | +462만원 |
| 60억원 | 30.6억원 | 3,490만원 | 5,240만원 | +1,750만원 |
이 표는 「세 채를 가지면 얼마」가 아니라 「합계 공시가격이 얼마일 때 두 세율표가 얼마나 갈리는가」를 보는 표입니다. 실제 고지서는 여기서 재산세 중복분과 세액공제를 빼고, 세부담상한에도 걸립니다.
세율표는 조문에서 이미지로 렌더됩니다. 국가법령정보센터에서 제9조를 열면 표가 글자가 아니라 그림으로 나와, 본문 텍스트만 긁으면 세율이 하나도 잡히지 않아요. 이 글의 값은 조문 화면을 확대해 칸을 맞춰 읽은 것이고, 국세청 세액계산 흐름도의 구간별 세율·누진공제액과 한 번 더 대조했습니다.
1세대 1주택자를 위한 세액공제
1주택 실거주자에게는 강력한 공제가 있습니다. 두 공제는 합산 적용돼요 — 다만 표대로 더하면 90%인데 법이 80%에서 자릅니다. 아홉 조합을 고령자·장기보유 공제에 전부 그려 두었습니다.
| 고령자 공제 | 60세 이상부터 연령대별로 공제율 상승 |
| 장기보유 공제 | 5년 이상 보유부터 기간별로 공제율 상승 |
| 합산 한도 | 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 |
즉 오래 살아온 고령 1주택자는 종부세가 대폭 줄거나 사실상 사라지는 경우가 많아요. “집 한 채 있는데 세금 폭탄”이라는 우려가 실제와 다른 이유입니다.
덜 알려진 것 — 고령자는 납부를 미룰 수 있습니다
공제와 별개로 납부유예 제도가 있습니다. 세금을 깎는 게 아니라 파는 시점까지 미루는 것이에요. 소득은 없는데 집값만 오른 은퇴 세대를 위한 장치입니다. 세무사신문이 정리한 요건은 이렇습니다.
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 나이 | 만 60세 이상 |
| 소득 | 직전 과세기간 총급여 7천만 원 이하, 종합소득금액 6천만 원 이하 |
| 세액 | 해당 연도 주택분 종부세액 100만 원 초과 |
| 보유기간 | 장기보유자는 5년 이상 |
| 이자 | 이자상당가산액 연 1.2% |
공짜는 아닙니다. 미루는 기간만큼 연 1.2%의 이자가 붙습니다. 그래도 집을 팔지 않고 버티려는 상황이라면 선택지가 됩니다. 신청 기한이 짧으니 고지서를 받으면 바로 확인하세요. (요건 수치는 2022년 귀속분 안내 기준이라, 신청 전에 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.)
부부 공동명의, 유리할까?
종부세는 인별 과세라 명의를 나누면 공제를 각각 받습니다.
| 단독명의 (1세대 1주택) | 공제 12억 + 고령자·장기보유 공제 가능 |
| 부부 공동명의 | 각자 9억씩 합계 18억 공제 |
단순 비교로는 공동명의(18억)가 유리해 보이지만, 단독명의는 고령자·장기보유 공제로 최대 80%를 깎을 수 있어요. 나이가 많고 오래 보유했다면 단독명의가 유리해지는 지점이 옵니다. 그래서 공동명의자도 1세대 1주택 특례 신청을 통해 단독명의 방식으로 계산받는 선택이 가능해요. 매년 9월에 유불리를 따져 신청할 수 있습니다.
납부와 분납
- 고지 방식 — 국세청이 계산해 11월 말경 고지서를 보냅니다. 직접 신고할 필요는 없어요(신고 납부 선택도 가능).
- 납부 기한 — 세무사신문 안내 기준 고지서 발송은 11월 21일부터, 납부는 다음 달 15일까지입니다. 고지 내용을 고칠 자진신고 기간은 12월 1일~15일이에요.
- 분납 — 세액이 250만 원을 초과하면 최대 6개월까지 나눠 낼 수 있어요.
- 합산배제 신고 — 임대주택·사원용 주택 등은 9월 16일~30일에 신청하면 합산에서 빠집니다.
6월 1일 — 잔금일 하루가 갈라놓습니다
이 글에서 가장 실질적인 부분입니다. 세무사신문 기사에 실린 사례가 정확히 이 경우예요. 5월 30일에 팔기로 했던 A씨가 6월 3일에 잔금을 받고 소유권을 이전했고, 그 결과 2주택자로 종부세를 고지받았습니다.
같은 기사의 문장을 그대로 옮기면 “6월 2일 이후 주택을 매도한다면 그해 재산세와 종부세는 주택을 매도한 사람이 부담하게 된다”입니다. 이미 넘긴 집의 세금을 1년 더 낸다는 뜻이에요. 매도 계약을 쓸 때 잔금일을 5월 31일 이전으로 잡을 수 있는지가 수백만 원을 가릅니다.
반대로 사는 쪽은 6월 2일 이후에 잔금을 치르면 그해 보유세를 피합니다. 매매 절차에서 잔금일을 정할 때 이 날짜를 함께 놓고 보세요.
이런 점이 궁금할 거예요
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있어요. 매년 발표되며 이의신청 기간도 운영됩니다.
전세를 준 집도 포함되나요?
네. 종부세는 소유자 기준이라 임대 중이어도 합산됩니다. 임대소득 과세는 별개 문제이고, 임차인과의 권리관계도 따로 챙겨야 해요.
6월 1일 직전에 팔면요?
재산세와 마찬가지로 6월 1일 소유자가 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 종부세는 매수인 부담이에요.
상속받은 주택도 합산되나요?
상속주택은 일정 기간 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있어요. 요건을 확인하세요.
종부세를 안 내면 어떻게 되나요?
납부지연가산세가 붙고, 계속 미납하면 체납 처분 대상이 됩니다. 부담이 크면 분납을, 요건이 되면 납부유예를 신청하세요.
공시가격이 20% 올랐으면 세금도 20% 오르나요?
아니요. 세 부담 상한이 전년 산출세액의 150%라 그 위로는 올라가지 않습니다. 다만 공정시장가액비율이 함께 오르면 체감은 커져요.
집을 살 때 내는 세금과는 다른가요?
완전히 다릅니다. 살 때는 취득세, 가지고 있는 동안은 재산세와 종부세, 팔 때는 양도소득세예요. 셋이 각각 따로 계산됩니다.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 법제처 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 [시행 2026. 1. 1.] 법률 제21224호와 같은 법 시행령 [시행 2026. 2. 27.] 대통령령 제36132호(2026년 8월 확인). 제8조제1항의 과세표준 산식과 기본공제 9억원(1세대 1주택자 12억원), 제9조제1항의 두 세율표, 재산세로 부과된 세액을 공제한다는 제9조제3항이 여기 있습니다. 공정시장가액비율은 법률에는 “100분의 60부터 100분의 100까지의 범위”로만 적혀 있고, 100분의 60이라는 숫자는 시행령 제2조의4제1항에 있습니다.
- 국세청 — 종합부동산세 세액계산 흐름도(2026년 8월 확인). 흐름도의 각 칸을 기관 원문으로 대조했습니다. 공제금액 9억원(1세대 1주택자 12억원)·종합합산 토지 5억원·별도합산 토지 80억원, 공정시장가액비율 주택분 60%·토지분 100%, 2주택 이하와 3주택 이상의 과세표준 구간별 세율과 누진공제액, 1세대 1주택 세액공제 — 보유 5년 20%·10년 40%·15년 50%, 연령 60세 20%·65세 30%·70세 40%, 「중복적용 가능(한도 80%)」, 세부담상한율 150%, 공제할 재산세액을 과세대상 유형별로 구분해 계산한다는 것, 그리고 「250만원 초과 시 분납 가능(6개월)」의 출처입니다.
- 한국세무사회 세무사신문 — 올해 공정가액비율 80%로?…고가 단독주택 보유세 더 늘듯(2026년 6월 25일). 공정시장가액비율 현재 60%와 80% 상향 논의, 세 부담 상한 전년도 산출세액의 150%, 2026년 공동주택 평균 18.6%·서울 표준주택 4.5%, 공시가격 현실화율 69% 동결, 1주택자 재산세 공정시장가액비율 43~45%, 그리고 단지별 공시가격 사례가 여기 있습니다.
- 한국세무사회 세무사신문 — 종부세 과세기준일은 「6월 1일」…잔금 받을 때 주의하세요(2024년 8월). “6월 2일 이후 주택을 매도한다면 그해 재산세와 종부세는 주택을 매도한 사람이 부담하게 된다”는 문장과 실제 사례, 지방 저가주택 공제금액 12억 원, 세액공제 최대 80%, 합산배제 신청기간이 원문에 있습니다.
- 한국세무사회 세무사신문 — 내달 1∼15일 종부세 고지 수정 가능…고령자 유예신청(2022년 11월). 고지서 발송 21일부터, 자진신고 1~15일, 납부 다음 달 15일까지, 고령자 납부유예 요건(만 60세 이상 / 총급여 7천만 원 이하 / 종합소득금액 6천만 원 이하 / 세액 100만 원 초과 / 보유 5년 이상 / 이자 연 1.2%), 분납 250만 원 초과 시 6개월의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회) — 2026년 부동산관련 개정세법 요약(2026년 2월). 비수도권 미분양주택 종부세 기준가액 6억 → 7억 원, 기본공제 우대 9억 → 12억 원이 여기 있습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 공정시장가액비율·세부담상한·2026년 공시가격·현실화율·단지 사례·과세기준일 6월 1일·고령자 납부유예 요건·분납 기준·고지 일정은 위 세무사신문 자료에서 확인했습니다. 다만 기본공제 12억·9억 원, 종합합산 토지 5억·별도합산 토지 80억 원, 종부세 세율표, 고령자·장기보유 세액공제의 연령대별·기간별 공제율, 농어촌특별세 20%, 부부 공동명의 18억 공제는 2026년 기준 공공기관 원문으로 대조하지 못했습니다. 또한 고령자 납부유예 요건은 2022년 귀속분 안내 기준이고, 2026년 공정시장가액비율의 최종 확정치는 아직 “60%, 80% 상향 거론”까지만 확인했습니다. 국세청·기획재정부 사이트는 열리지 않았습니다. 고지서를 받으면 홈택스에서 실제 적용된 비율과 공제액을 확인하고, 금액이 크면 세무 전문가와 상담하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
