종합부동산세는 「공시가격이 얼마면 얼마」로 끝나지 않습니다. 공제를 빼고, 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 세율표를 지나고, 7월에 이미 낸 재산세를 다시 빼고, 1세대 1주택자면 나이와 보유기간으로 또 빼고, 마지막에 농어촌특별세 20%를 얹습니다. 여섯 단계입니다.
1. 공제가 12억과 9억인데, 그 차이는 세금 자리에서 180,000,000원이 됩니다. 공제를 뺀 뒤에 60%를 곱하니까요 — 3억 그대로가 아닙니다.
2. 같은 집에서 공제가 있고 없고가 정확히 5.0배입니다. 공시가격 20억 · 70세 · 20년 보유면 532,800원인데, 공제 없이 같은 집이면 2,664,000원이에요(예시).
3. 7월에 낸 재산세는 여기서 다시 빠집니다. 위 예시에서 540,000원이 빠져요 — 종부세는 재산세 «위에» 얹히지만 겹치는 몫은 되돌려 줍니다(법 제9조③).
공시가격 합산과 납세자 구분만 넣으면 여섯 단계를 순서대로 보여 줍니다. 1세대 1주택자면 나이와 보유기간까지요.
주택분만 계산합니다. 토지분(종합합산·별도합산)은 세율표가 따로 있어 넣지 않았습니다. 세부담 상한(직전 연도 총세액의 150%, 법 제10조)은 반영하지 않았습니다 — 직전 연도의 법과 지방세법으로 «다시» 산출해야 나오는 값이라 이 계산기가 가진 정보로는 낼 수 없어요. 부부 공동명의 1주택 특례, 합산배제 임대주택·사원용 주택, 상속주택·지방 저가주택의 주택 수 제외도 넣지 않았습니다. 재산세 공제는 감면과 지자체 가감조정이 없다고 보고 계산합니다. 추정치입니다 — 실제 금액은 11월 고지서와 홈택스로 확인하세요.
이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처
금액을 만드는 숫자가 법률과 시행령에 나뉘어 있습니다. 공제액과 세율은 법률에, 60%라는 공정시장가액비율은 시행령에 있어요 — 그래서 국회를 거치지 않고 바뀔 수 있는 자리입니다.
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 공제 | 1세대 1주택자 12억원 · 그 밖 9억원 종합부동산세법 제8조① |
| 공정시장가액비율 | 60% 같은 법 시행령 제2조의4① |
| 세율 | 2주택 이하 표 · 3주택 이상 표 법 제9조① |
| 재산세 중복분 | 주택분 재산세로 부과된 세액을 공제 법 제9조③ · 시행령 제4조의3① |
| 고령자·장기보유 | 연령 20%·30%·40% + 보유 20%·40%·50%, 합계 80% 한도 법 제9조⑤⑥⑧ |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 20% 농어촌특별세법 |
과세기준일은 6월 1일입니다. 그날의 소유자가 그해 몫을 전부 냅니다 — 재산세와 같은 기준일이에요.
공시가격 20억이 532,800원이 되기까지
막대의 눈금이 중간에 바뀌는 것은 위 네 줄은 억 자리이고 아래 다섯 줄은 원 자리이기 때문입니다. 한 눈금에 같이 두면 아래가 전부 실오라기가 되어 아무것도 안 보여요. 그만큼 공시가격과 세액의 크기 차이가 큽니다 — 이 예시에서 세액은 공시가격의 0.03%가 채 안 됩니다.
| 단계 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 공시가격 합산 | 20억원 | 예시 |
| − 1세대 1주택 공제 | 12억원 | 제8조① |
| = 과세표준 | 4.8억원 | (20억 − 12억) × 60% |
| 산출세액 | 2,760,000원 | 2주택 이하 표 |
| − 재산세 중복분 | 540,000원 | 제9조③ |
| − 고령자·장기보유 80% | 1,776,000원 | 제9조⑤ |
| 종합부동산세 | 444,000원 | |
| + 농어촌특별세 20% | 88,800원 | |
| 합계 | 532,800원 |
공제율 80%가 세액을 정확히 5분의 1로 만듭니다. 2,220,000원에서 444,000원으로요. 같은 집인데 나이와 보유기간이 없으면 2,664,000원이니, 이 두 줄이 이 고지서의 대부분입니다. 고령자·장기보유 공제를 따로 적어 두었습니다.
공제 12억과 9억 — 3억 차이가 아닙니다
공제는 60%를 곱하기 «전»에 빠집니다. 그래서 공제 3억 차이는 과세표준에서 180,000,000원이 됩니다. 세금 자리에서 보면 3억이 아니라 이 값이 실제 차이예요.
그리고 공시가격이 공제 이하면 과세표준이 0입니다(제8조① 단서). 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 정확히 0원이고, 12억원에서 1원만 넘어도 과세표준이 생깁니다 — 다만 그 1원의 60%인 0.6원이라 세액은 사실상 0입니다. 문턱을 넘는 순간 목돈이 튀어나오는 구조가 아닙니다.
이 계산기가 하지 않는 것
세부담 상한(제10조). 넘는 몫을 「없는 것으로」 보는 선인데, 재는 대상이 종부세만이 아닙니다. 조문은 「주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(…「주택에 대한 총세액상당액」)」이 직전 연도의 같은 합계액의 100분의 150을 넘으면 그 초과분을 없는 것으로 본다고 적었습니다.
그리고 여기서 앞선 판의 설명을 하나 고칩니다. 비교 대상은 「작년 고지액」이 아닙니다. 시행령 제5조② — 「해당 연도의 과세표준합산주택을 직전 연도 과세기준일에 실제로 소유하였는지의 여부를 불문하고 직전 연도 과세기준일 현재 소유한 것으로 보아」 직전 연도의 「지방세법」과 직전 연도의 법을 적용해 다시 산출합니다. 올해 산 집도 작년에 갖고 있었던 셈 치고 계산하는 것이라, 작년 고지서를 그대로 쓰는 것이 아닙니다.
1세대 1주택자라면 그 재계산에 직전 연도 과세기준일 현재의 연령과 보유기간을 씁니다(같은 항 제2호 괄호). 신축·증축으로 작년 과세표준이 아예 없으면 작년에 있었던 것으로 보아 만들어 냅니다(③). 이 계산기는 이 상한을 반영하지 않습니다 — 직전 연도의 법과 지방세법까지 함께 돌려야 나오는 값이라서요. 공시가격이 크게 오른 해에는 실제로 작동하니, 계산기 값보다 고지서가 낮다면 여기일 가능성이 큽니다. 다만 법인에게는 이 상한이 없습니다(제10조 단서).
부부 공동명의 1주택 특례(제10조의2). 각자 9억원씩 공제받는 길과, 한 사람이 1세대 1주택자로 12억원 공제에 고령자·장기보유 공제까지 받는 길 중에 유리한 쪽을 고르는 제도입니다. 어느 쪽이 유리한지가 나이와 보유기간에 따라 뒤집힙니다. 게다가 둘 중 누구를 세울지도 「합의로」 고릅니다(시행령 제5조의2③) — 공제율이 그 사람의 나이와 보유기간을 따라가거든요(같은 조 ⑧). 신청은 9월 16일부터 30일까지입니다. 고령자·장기보유 공제 편에 그림으로 적었습니다.
합산배제와 주택 수 제외. 등록임대주택·사원용 주택은 합산에서 빠지고, 상속주택과 지방 저가주택은 요건을 채우면 주택 수에서만 빠집니다(시행령 제4조의3③제3호) — 공시가격 합산에서 빠지는 게 아니라서 헷갈리기 쉬운 자리예요. 그중 지방 저가주택과 일시적 2주택의 신규주택은 9월 16일~30일 신청이 있어야 빠집니다. 갈래와 요건은 세율표 구간 편에 정리해 두었습니다.
토지분. 종합합산과 별도합산은 세율표가 따로 있습니다.
재산세 감면과 지자체 가감조정. 재산세 중복분 공제는 「감면도 가감조정도 없다」고 보고 계산했습니다.
🟢 2026년 10월 1일 시행 — 조정대상지역 안에서 일시적 2주택이 된 경우의 종부세 1세대 1주택 특례 기간이 3년에서 2년으로 줄었습니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의2제1항제1호(대통령령 제36739호, 2026. 9. 30.)이고, 부칙 제2조가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 주택 취득분에 적용하며 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 종전 규정을 따르게 합니다. 과세기준일이 6월 1일이라 실제로 걸리는 것은 2027년 6월 1일 과세분부터입니다(우리가 맞춰 본 것 · 2026년 10월 1일 확인 · 재정경제부 8월 3일 개조식 21쪽 · 2026년 9월 28일 확인). 올해(2026년 6월 1일) 과세분에는 해당하지 않습니다.
이런 질문이 남습니다
재산세를 냈는데 왜 또 내나요?
다른 세금입니다. 재산세는 지방세이고 부동산이 있으면 냅니다. 종합부동산세는 국세이고 공제를 넘는 사람만 냅니다. 다만 같은 집에 두 번 매기는 몫이 생기니, 종부세를 계산할 때 재산세로 이미 낸 만큼을 빼 줍니다(제9조③). 위 예시에서 540,000원이 그 자리예요. 자세한 대비는 재산세와 종부세의 차이에 적었습니다.
공정시장가액비율이 오른다는 이야기는 뭔가요?
과세표준을 만들 때 곱하는 비율입니다. 지금 시행령은 60%이고, 이를 올리는 방안이 여러 차례 거론돼 왔습니다. 시행령이라 국회 의결 없이 바뀔 수 있는 자리라 주목받아요. 이 비율은 과세표준에 그대로 곱해지니, 오르면 세액도 거의 비례해 오릅니다. 다만 실제로 개정되었는지는 시행일 기준으로 확인해야 합니다 — 이 글은 2026년 2월 27일 시행 시행령을 기준으로 60%를 씁니다.
공시가격은 어디서 보나요?
공동주택은 「부동산공시가격 알리미」에서 확인합니다. 시가나 실거래가가 아니라 공시가격이고, 보유한 주택이 여럿이면 전부 더한 값이 이 계산의 출발점입니다.
1세대 1주택자는 정확히 누구인가요?
세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 단독으로 소유한 경우입니다. 부부가 반씩 나눠 가진 공동명의는 원칙적으로 여기 들어가지 않고 특례 신청으로 갈아탑니다. 이 판정 하나로 공제가 3억 달라지고 고령자·장기보유 공제가 붙고 안 붙고가 갈립니다 — 가장 먼저 확인할 자리예요.
고지서가 계산기와 다르면요?
세부담 상한, 합산배제 신고, 공동명의 특례, 재산세 감면 — 위에 「하지 않는 것」으로 적은 자리 중 하나일 가능성이 큽니다. 고지서는 국세청이 가진 소유 현황으로 계산되니, 먼저 그 현황이 맞는지부터 봅니다.
근거로 삼은 자료
「종합부동산세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호, 2025. 12. 23.] — 제8조①(과세표준과 공제), 제9조①(세율표), 제9조③(재산세 공제), 제9조⑤⑥⑧(고령자·장기보유 공제와 합계 한도), 제10조(세부담 상한).
「종합부동산세법 시행령」 [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제36132호] — 제2조의4①(주택분 공정시장가액비율 60%), 제4조의3①(재산세 공제액 계산식), 제4조의3③(세율표에 쓰는 주택 수), 제5조①②③(세부담 상한의 계산 방식), 제5조의2(공동명의 1주택자 특례).
「지방세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21308호] 제111조①제3호 나목 — 재산세 중복분을 내려면 주택 재산세 표준세율이 필요합니다. 「지방세법 시행령」 제109조①제2호(주택 공정시장가액비율).
국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세율표는 화면을 확대해 구간마다 대조했고, 누진기초액이 구간 경계에서 이어지는지를 원 단위로 검산했습니다 — 이 검산이 실제로 3주택 표 마지막 줄의 오독을 한 번 잡아냈습니다.
더 확인할 곳
홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산. 국세청이 가진 소유 현황으로 계산합니다.
부동산공시가격 알리미. 이 계산의 출발점입니다.
11월 고지서. 납부기한은 12월 1일부터 15일까지입니다.
합산배제·공동명의 특례 신청 기간. 9월 16일부터 30일까지입니다(법 제8조⑤, 제10조의2②) — 놓치면 그해에는 되돌리기 어렵습니다.
구간과 세율이 어디서 왔는지. 주택 수와 과세표준으로 갈리는 표는 종합부동산세 과세표준 구간 편에 조문 그대로 옮겨 두었습니다.
