종합부동산세는 「공시가격이 얼마면 얼마」로 끝나지 않습니다. 공제를 빼고, 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 세율표를 지나고, 7월에 이미 낸 재산세를 다시 빼고, 1세대 1주택자면 나이와 보유기간으로 또 빼고, 마지막에 농어촌특별세 20%를 얹습니다. 여섯 단계입니다.
1. 공제가 12억과 9억인데, 그 차이는 세금 자리에서 180,000,000원이 됩니다. 공제를 뺀 뒤에 60%를 곱하니까요 — 3억 그대로가 아닙니다.
2. 같은 집에서 공제가 있고 없고가 정확히 5.0배입니다. 공시가격 20억 · 70세 · 20년 보유면 532,800원인데, 공제 없이 같은 집이면 2,664,000원이에요(예시).
3. 7월에 낸 재산세는 여기서 다시 빠집니다. 위 예시에서 540,000원이 빠져요 — 종부세는 재산세 «위에» 얹히지만 겹치는 몫은 되돌려 줍니다(법 제9조③).
공시가격 합산과 납세자 구분만 넣으면 여섯 단계를 순서대로 보여 줍니다. 1세대 1주택자면 나이와 보유기간까지요.
주택분만 계산합니다. 토지분(종합합산·별도합산)은 세율표가 따로 있어 넣지 않았습니다. 세부담 상한(직전 연도의 150%, 법 제10조)은 반영하지 않았습니다 — 작년 고지액을 알아야 계산되는 값이라 이 계산기가 가진 정보로는 낼 수 없어요. 부부 공동명의 1주택 특례, 합산배제 임대주택·사원용 주택, 상속주택·지방 저가주택의 주택 수 제외도 넣지 않았습니다. 재산세 공제는 감면과 지자체 가감조정이 없다고 보고 계산합니다. 추정치입니다 — 실제 금액은 11월 고지서와 홈택스로 확인하세요.
이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처
금액을 만드는 숫자가 법률과 시행령에 나뉘어 있습니다. 공제액과 세율은 법률에, 60%라는 공정시장가액비율은 시행령에 있어요 — 그래서 국회를 거치지 않고 바뀔 수 있는 자리입니다.
| 단계 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 공제 | 1세대 1주택자 12억원 · 그 밖 9억원 | 종합부동산세법 제8조① |
| 공정시장가액비율 | 60% | 같은 법 시행령 제2조의4① |
| 세율 | 2주택 이하 표 · 3주택 이상 표 | 법 제9조① |
| 재산세 중복분 | 주택분 재산세로 부과된 세액을 공제 | 법 제9조③ · 시행령 제4조의3① |
| 고령자·장기보유 | 연령 20%·30%·40% + 보유 20%·40%·50%, 합계 80% 한도 | 법 제9조⑤⑥⑧ |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 20% | 농어촌특별세법 |
과세기준일은 6월 1일입니다. 그날의 소유자가 그해 몫을 전부 냅니다 — 재산세와 같은 기준일이에요.
공시가격 20억이 532,800원이 되기까지
막대의 눈금이 중간에 바뀌는 것은 위 네 줄은 억 자리이고 아래 다섯 줄은 원 자리이기 때문입니다. 한 눈금에 같이 두면 아래가 전부 실오라기가 되어 아무것도 안 보여요. 그만큼 공시가격과 세액의 크기 차이가 큽니다 — 이 예시에서 세액은 공시가격의 0.03%가 채 안 됩니다.
| 단계 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 공시가격 합산 | 20억원 | 예시 |
| − 1세대 1주택 공제 | 12억원 | 제8조① |
| = 과세표준 | 4.8억원 | (20억 − 12억) × 60% |
| 산출세액 | 2,760,000원 | 2주택 이하 표 |
| − 재산세 중복분 | 540,000원 | 제9조③ |
| − 고령자·장기보유 80% | 1,776,000원 | 제9조⑤ |
| 종합부동산세 | 444,000원 | |
| + 농어촌특별세 20% | 88,800원 | |
| 합계 | 532,800원 |
공제율 80%가 세액을 정확히 5분의 1로 만듭니다. 2,220,000원에서 444,000원으로요. 같은 집인데 나이와 보유기간이 없으면 2,664,000원이니, 이 두 줄이 이 고지서의 대부분입니다. 고령자·장기보유 공제를 따로 적어 두었습니다.
공제 12억과 9억 — 3억 차이가 아닙니다
공제는 60%를 곱하기 «전»에 빠집니다. 그래서 공제 3억 차이는 과세표준에서 180,000,000원이 됩니다. 세금 자리에서 보면 3억이 아니라 이 값이 실제 차이예요.
그리고 공시가격이 공제 이하면 과세표준이 0입니다(제8조① 단서). 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 정확히 0원이고, 12억원에서 1원만 넘어도 과세표준이 생깁니다 — 다만 그 1원의 60%인 0.6원이라 세액은 사실상 0입니다. 문턱을 넘는 순간 목돈이 튀어나오는 구조가 아닙니다.
이 계산기가 하지 않는 것
세부담 상한(제10조). 직전 연도에 부과된 세액의 150%를 넘는 몫은 없는 것으로 봅니다. 작년 고지액을 알아야 계산되는 값이라 이 계산기가 가진 정보로는 낼 수 없습니다. 공시가격이 크게 오른 해에는 이 상한이 실제로 작동합니다 — 계산기 값보다 고지서가 낮게 나온다면 여기일 가능성이 큽니다.
부부 공동명의 1주택 특례. 각자 9억원씩 공제받는 길과, 한 사람이 1세대 1주택자로 12억원 공제에 고령자·장기보유 공제까지 받는 길 중에 유리한 쪽을 고르는 제도입니다. 어느 쪽이 유리한지가 나이와 보유기간에 따라 뒤집힙니다.
합산배제와 주택 수 제외. 등록임대주택·사원용 주택은 합산에서 빠지고, 상속주택과 지방 저가주택은 요건을 채우면 주택 수에서만 빠집니다 — 공시가격 합산에서 빠지는 게 아니라서 헷갈리기 쉬운 자리예요.
토지분. 종합합산과 별도합산은 세율표가 따로 있습니다.
재산세 감면과 지자체 가감조정. 재산세 중복분 공제는 「감면도 가감조정도 없다」고 보고 계산했습니다.
이런 질문이 남습니다
재산세를 냈는데 왜 또 내나요?
다른 세금입니다. 재산세는 지방세이고 부동산이 있으면 냅니다. 종합부동산세는 국세이고 공제를 넘는 사람만 냅니다. 다만 같은 집에 두 번 매기는 몫이 생기니, 종부세를 계산할 때 재산세로 이미 낸 만큼을 빼 줍니다(제9조③). 위 예시에서 540,000원이 그 자리예요. 자세한 대비는 재산세와 종부세의 차이에 적었습니다.
공정시장가액비율이 오른다는 이야기는 뭔가요?
과세표준을 만들 때 곱하는 비율입니다. 지금 시행령은 60%이고, 이를 올리는 방안이 여러 차례 거론돼 왔습니다. 시행령이라 국회 의결 없이 바뀔 수 있는 자리라 주목받아요. 이 비율은 과세표준에 그대로 곱해지니, 오르면 세액도 거의 비례해 오릅니다. 다만 실제로 개정되었는지는 시행일 기준으로 확인해야 합니다 — 이 글은 2026년 2월 27일 시행 시행령을 기준으로 60%를 씁니다.
공시가격은 어디서 보나요?
공동주택은 「부동산공시가격 알리미」에서 확인합니다. 시가나 실거래가가 아니라 공시가격이고, 보유한 주택이 여럿이면 전부 더한 값이 이 계산의 출발점입니다.
1세대 1주택자는 정확히 누구인가요?
세대원 중 한 사람만 주택 한 채를 단독으로 소유한 경우입니다. 부부가 반씩 나눠 가진 공동명의는 원칙적으로 여기 들어가지 않고 특례 신청으로 갈아탑니다. 이 판정 하나로 공제가 3억 달라지고 고령자·장기보유 공제가 붙고 안 붙고가 갈립니다 — 가장 먼저 확인할 자리예요.
고지서가 계산기와 다르면요?
세부담 상한, 합산배제 신고, 공동명의 특례, 재산세 감면 — 위에 「하지 않는 것」으로 적은 자리 중 하나일 가능성이 큽니다. 고지서는 국세청이 가진 소유 현황으로 계산되니, 먼저 그 현황이 맞는지부터 봅니다.
근거로 삼은 자료
「종합부동산세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호, 2025. 12. 23.] — 제8조①(과세표준과 공제), 제9조①(세율표), 제9조③(재산세 공제), 제9조⑤⑥⑧(고령자·장기보유 공제와 합계 한도), 제10조(세부담 상한).
「종합부동산세법 시행령」 [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제36132호] — 제2조의4①(주택분 공정시장가액비율 60%), 제4조의3①(재산세 공제액 계산식).
「지방세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21308호] 제111조①제3호 나목 — 재산세 중복분을 내려면 주택 재산세 표준세율이 필요합니다. 「지방세법 시행령」 제109조①제2호(주택 공정시장가액비율).
국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세율표는 화면을 확대해 구간마다 대조했고, 누진기초액이 구간 경계에서 이어지는지를 원 단위로 검산했습니다 — 이 검산이 실제로 3주택 표 마지막 줄의 오독을 한 번 잡아냈습니다.
더 확인할 곳
홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산. 국세청이 가진 소유 현황으로 계산합니다.
부동산공시가격 알리미. 이 계산의 출발점입니다.
11월 고지서. 납부기한은 12월 1일부터 15일까지입니다.
합산배제·공동명의 특례 신고 기간. 9월에 한 번 열립니다 — 놓치면 그해에는 되돌리기 어렵습니다.
