종부세 세율표 두 개 — 3주택 중과는 29억부터 시작합니다

종합부동산세 세율표는 두 개입니다 — 2주택 이하와 3주택 이상. 「3주택부터 중과」라는 말이 여기서 나옵니다. 그런데 두 표를 나란히 놓고 보면 위쪽 세 구간이 세율도 누진기초액도 완전히 같습니다. 갈라지는 곳은 과세표준 12억원입니다.

두 세율표를 나란히

세율만 보면 3주택 이상이 훨씬 무거워 보입니다. 실제로 맨 윗 구간은 2.7% 대 5%로 거의 두 배예요. 그런데 아래 세 구간이 같습니다. 이건 우연이 아니라 조문이 그렇게 쓰여 있습니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억원 ∼ 6억원	150만원 + 초과분 0.7%	150만원 + 초과분 0.7%
6억원 ∼ 12억원	360만원 + 초과분 1%	360만원 + 초과분 1%
12억원 ∼ 25억원	960만원 + 초과분 1.3%	960만원 + 초과분 2%
25억원 ∼ 50억원	2,650만원 + 초과분 1.5%	3,560만원 + 초과분 3%
50억원 ∼ 94억원	6,400만원 + 초과분 2%	1억 1,060만원 + 초과분 4%
94억원 초과	1억 5,200만원 + 초과분 2.7%	2억 8,660만원 + 초과분 5%

12억원 줄의 누진기초액이 두 표 모두 960만원인 것을 보세요. 세율만 1.3%와 2%로 갈립니다. 과세표준이 정확히 12억원이면 두 표의 세액이 960만원으로 같고, 거기서부터 벌어지기 시작합니다.

이 표들이 「누진공제」가 아니라 「누진기초액 + 초과분 × 세율」 꼴로 적혀 있다는 점도 확인해 두면 좋습니다. 두 방식은 같은 값을 내지만, 조문은 앞쪽 표기를 씁니다. 누진기초액은 구간 경계에서 값이 이어지도록 역산해 만든 숫자라, 한 줄이라도 잘못 옮기면 경계에서 금액이 튑니다 — 이 글의 숫자는 일곱 경계를 원 단위로 맞춰 본 뒤에 실었습니다.

중과가 실제로 시작되는 공시가격

세율표는 과세표준 기준인데 우리가 아는 숫자는 공시가격입니다. 되돌려 보면 이렇습니다.

과세표준 12억원 ÷ 60% + 공제. 그 밖의 자는 공제가 9억원이니 29억원, 1세대 1주택자는 12억원이니 32억원입니다.

즉 공시가격 합산이 29억원을 넘지 않는 한, 3주택이든 5주택이든 세액이 같습니다. 공시가격 20억원이면 2주택 3,895,200원, 3주택 3,895,200원 — 같습니다(예시, 고령자·장기보유 공제 없음).

물론 주택 수가 늘면 공시가격 합산도 대개 함께 늘어납니다. 그래서 실제로는 「3주택인데 합산이 29억원 이하」인 경우가 그렇게 흔하지는 않아요. 다만 지방 저가주택이 섞여 있으면 충분히 생깁니다 — 그럴 때 「3주택이라 중과」라는 말은 이 사람에게는 사실이 아닙니다.

갈라진 뒤에 얼마나 벌어지나

공시가격 합산	2주택 이하	3주택 이상
20억원	3,895,200원	3,895,200원
29억원	여기까지 같습니다
40억원	17,215,200원	22,759,200원

차이는 29억원까지 0원이고, 40억원에서 5,544,000원입니다.

모두 농어촌특별세 20%까지 더한 금액이고, 재산세 중복분 공제는 반영했습니다. 고령자·장기보유 공제는 1세대 1주택자에게만 붙으므로 여기서는 없습니다. 직접 넣어 보려면 종합부동산세 계산기를 쓰세요.

주택 수에서 빠지는 것들 — 둘은 9월에 신청해야 빠집니다

세율표를 가르는 「2주택 이하 / 3주택 이상」의 주택 수를 어떻게 세는지는 법 제9조④가 대통령령으로 넘기고, 시행령 제4조의3③이 정합니다. 그 제3호가 「다음 각 목의 주택은 주택 수에 포함하지 않는다」로 여섯 갈래를 둡니다.

여기에 문언 차이가 하나 있습니다. 상속주택(나목)에는 조건이 붙지 않습니다 — 요건만 맞으면 그냥 빠집니다. 그런데 일시적 2주택의 신규주택(라목)과 지방 저가주택(마목)은 「법 제8조제4항제2호(제4호)에 따라 1세대 1주택자로 보는 자가 소유한」 것으로 한정되어 있어요.

그 제8조④를 적용받으려면 제8조⑤에 따라 9월 16일부터 9월 30일까지 신청해야 합니다. 신청하지 않으면 세율표의 주택 수에서도 빠지지 않습니다. 조문 한 줄의 수식어가 신청 여부를 가르는 자리입니다.

무엇	요건	9월 신청
상속주택	상속개시일부터 5년 미경과 · 지분율 40% 이하 · 지분 상당 공시가격 6억원(수도권 밖 3억원) 이하 중 어느 하나	필요 없음
일시적 2주택의 신규주택	신규주택 취득일부터 3년 미경과	필요
지방 저가주택	공시가격 4억원 이하 그리고 정해진 지역에 있을 것	필요

요건은 시행령 제4조의2에 있습니다. 상속주택은 셋 중 「어느 하나」(②), 지방 저가주택은 「요건을 모두 충족」(③) — 같은 표에 나란히 있지만 문이 하나는 넓고 하나는 좁습니다.

지역 쪽에 2026년 2월 27일 개정으로 한 줄이 들어왔습니다 — 서울특별시를 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역인 곳(③제2호 라목). 「수도권이면 지방 저가주택이 아니다」가 더는 통째로 참이 아닙니다.

바목은 한시 조항입니다 — 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 취득하는 소형 신축주택(전용 60제곱미터 이하, 취득가액 6억원·수도권 밖 3억원 이하, 아파트 제외), 2026년 12월 31일까지 취득하는 준공 후 미분양주택(85제곱미터 이하, 7억원 이하, 수도권 밖), 그리고 2026년 1월 1일 이후 취득하는 인구감소지역 주택. 세부 요건이 길어 이 글에서는 목록만 적습니다.

이런 질문이 남습니다

주택 수는 언제 세나요?

과세기준일인 6월 1일 현재입니다. 6월 2일에 한 채를 팔아도 그해는 판 사람의 주택 수에 들어갑니다.

상속받은 집도 주택 수에 들어가나요?

요건을 채우면 주택 수에서 빠집니다(시행령 제4조의3③제3호 나목) — 다만 공시가격 합산에서는 빠지지 않습니다. 세율표를 어느 것으로 쓸지에만 영향을 주고 과세표준은 그대로예요.

그리고 이것과는 별개로, 1주택과 상속주택을 함께 가진 사람을 1세대 1주택자로 보는 조문이 따로 있습니다(법 제8조④제3호). 이쪽은 공제 12억원과 고령자·장기보유 공제가 걸린 자리입니다. 층위가 둘이라는 점을 헷갈리기 쉽습니다 — 세율표의 주택 수와 1세대 1주택자 판정은 다른 조문입니다. 요건과 기한은 바로 위 절에 적었습니다.

2주택과 3주택 사이에 다른 차이는 없나요?

세부담 상한은 같습니다. 종합부동산세법 제10조는 개인의 주택분 재산세·종부세 합계가 직전 연도의 100분의 150을 넘으면 그 초과분을 없는 것으로 보는데, 주택 수에 따라 비율을 나누지 않습니다 — 예전의 다주택 300%·200% 구분은 2022년 12월 개정으로 삭제됐습니다(2026년 9월 23일 확인). 법인은 이 상한이 적용되지 않는 경우가 있습니다(같은 조 단서). 취득세는 구조가 다릅니다 — 거기서는 조정대상지역 여부까지 함께 봅니다. 취득세 계산기에 적어 두었습니다.

공정시장가액비율이 오르면 이 문턱도 바뀌나요?

내려갑니다. 과세표준 12억원을 만드는 데 필요한 공시가격이 줄어드니까요. 비율이 60%에서 80%가 된다면 그 밖의 자 기준으로 29억원이 아니라 24억원이 됩니다 — 저희 계산입니다. 다만 지금 시행령은 60%입니다.

세율이 오르내린 이력은요?

이 표는 2026년 1월 1일 시행 기준입니다. 과거 개정 이력은 이 글에서 확인하지 않았습니다 — 연도별 비교가 필요하면 시행일이 다른 조문을 각각 열어야 합니다.

근거로 삼은 자료

「종합부동산세법」 제9조① [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] — 두 세율표 원문. 제8조① — 과세표준과 공제. 제8조④·⑤ — 1세대 1주택자로 보는 네 경우와 9월 16일~30일 신청. 제9조④ — 주택 수 계산을 대통령령으로 넘김.

「종합부동산세법 시행령」 [시행 2026. 2. 27.] — 제2조의4①(공정시장가액비율 60%), 제4조의2(② 상속주택 · ③ 지방 저가주택의 요건), 제4조의3③(세율표에 쓰는 주택 수 · 제3호 가~바목).

국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세율표는 본문 텍스트에 담기지 않아 화면을 확대해 구간마다 대조했고, 일곱 개 구간 경계에서 누진기초액이 이어지는지를 원 단위로 검산했습니다. 3주택 표 마지막 줄을 한 번 잘못 읽었는데 이 검산이 잡았습니다.

29억원과 32억원은 저희가 되돌려 낸 값입니다 — 조문에 그 숫자가 적혀 있지는 않습니다. 과세표준 12억원 ÷ 60% + 공제로 계산했습니다.

더 확인할 곳

홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산.

6월 1일 현재의 소유 현황. 주택 수 판정의 기준일입니다.

합산배제와 주택 수 제외 신청. 9월 16일부터 30일까지입니다(법 제8조⑤).