종합부동산세 세율표는 두 개입니다 — 2주택 이하와 3주택 이상. 「3주택부터 중과」라는 말이 여기서 나옵니다. 그런데 두 표를 나란히 놓고 보면 위쪽 세 구간이 세율도 누진기초액도 완전히 같습니다. 갈라지는 곳은 과세표준 12억원입니다.
1. 두 표는 과세표준 12억원까지 똑같습니다. 세율(0.5·0.7·1%)도 누진기초액도 같아요 — 그 아래에서는 주택이 몇 채든 세액이 같습니다.
2. 그래서 중과가 실제로 시작되는 공시가격은 29억원입니다. 그 밖의 자 기준이에요. 1세대 1주택자는 공제가 커서 32억원부터고요.
3. 갈라진 뒤에는 빠르게 벌어집니다. 공시가격 40억원이면 2주택 이하 17,215,200원 대 3주택 이상 22,759,200원 — 차이가 5,544,000원입니다(예시).
두 세율표를 나란히
세율만 보면 3주택 이상이 훨씬 무거워 보입니다. 실제로 맨 윗 구간은 2.7% 대 5%로 거의 두 배예요. 그런데 아래 세 구간이 같습니다. 이건 우연이 아니라 조문이 그렇게 쓰여 있습니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억원 ∼ 6억원 | 150만원 + 초과분 0.7% | 150만원 + 초과분 0.7% |
| 6억원 ∼ 12억원 | 360만원 + 초과분 1% | 360만원 + 초과분 1% |
| 12억원 ∼ 25억원 | 960만원 + 초과분 1.3% | 960만원 + 초과분 2% |
| 25억원 ∼ 50억원 | 2,650만원 + 초과분 1.5% | 3,560만원 + 초과분 3% |
| 50억원 ∼ 94억원 | 6,400만원 + 초과분 2% | 1억 1,060만원 + 초과분 4% |
| 94억원 초과 | 1억 5,200만원 + 초과분 2.7% | 2억 8,660만원 + 초과분 5% |
12억원 줄의 누진기초액이 두 표 모두 960만원인 것을 보세요. 세율만 1.3%와 2%로 갈립니다. 과세표준이 정확히 12억원이면 두 표의 세액이 960만원으로 같고, 거기서부터 벌어지기 시작합니다.
이 표들이 「누진공제」가 아니라 「누진기초액 + 초과분 × 세율」 꼴로 적혀 있다는 점도 확인해 두면 좋습니다. 두 방식은 같은 값을 내지만, 조문은 앞쪽 표기를 씁니다. 누진기초액은 구간 경계에서 값이 이어지도록 역산해 만든 숫자라, 한 줄이라도 잘못 옮기면 경계에서 금액이 튑니다 — 이 글의 숫자는 일곱 경계를 원 단위로 맞춰 본 뒤에 실었습니다.
중과가 실제로 시작되는 공시가격
세율표는 과세표준 기준인데 우리가 아는 숫자는 공시가격입니다. 되돌려 보면 이렇습니다.
과세표준 12억원 ÷ 60% + 공제. 그 밖의 자는 공제가 9억원이니 29억원, 1세대 1주택자는 12억원이니 32억원입니다.
즉 공시가격 합산이 29억원을 넘지 않는 한, 3주택이든 5주택이든 세액이 같습니다. 공시가격 20억원이면 2주택 3,895,200원, 3주택 3,895,200원 — 같습니다(예시, 고령자·장기보유 공제 없음).
물론 주택 수가 늘면 공시가격 합산도 대개 함께 늘어납니다. 그래서 실제로는 「3주택인데 합산이 29억원 이하」인 경우가 그렇게 흔하지는 않아요. 다만 지방 저가주택이 섞여 있으면 충분히 생깁니다 — 그럴 때 「3주택이라 중과」라는 말은 이 사람에게는 사실이 아닙니다.
갈라진 뒤에 얼마나 벌어지나
| 공시가격 합산 | 2주택 이하 | 3주택 이상 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 20억원 | 3,895,200원 | 3,895,200원 | 0원 |
| 29억원 | 여기까지 같습니다 | 0원 | |
| 40억원 | 17,215,200원 | 22,759,200원 | 5,544,000원 |
모두 농어촌특별세 20%까지 더한 금액이고, 재산세 중복분 공제는 반영했습니다. 고령자·장기보유 공제는 1세대 1주택자에게만 붙으므로 여기서는 없습니다. 직접 넣어 보려면 종합부동산세 계산기를 쓰세요.
이런 질문이 남습니다
주택 수는 언제 세나요?
과세기준일인 6월 1일 현재입니다. 6월 2일에 한 채를 팔아도 그해는 판 사람의 주택 수에 들어갑니다.
상속받은 집도 주택 수에 들어가나요?
요건을 채우면 주택 수에서 빠집니다 — 다만 공시가격 합산에서는 빠지지 않습니다. 세율표를 어느 것으로 쓸지에만 영향을 주고 과세표준은 그대로예요. 지방 저가주택도 같은 구조입니다. 요건과 기한이 있어 이 글에서는 다루지 않았습니다.
2주택과 3주택 사이에 다른 차이는 없나요?
세율표 외에는 이 글에서 확인하지 못했습니다. 취득세는 구조가 다릅니다 — 거기서는 조정대상지역 여부까지 함께 봅니다. 취득세 계산기에 적어 두었습니다.
공정시장가액비율이 오르면 이 문턱도 바뀌나요?
내려갑니다. 과세표준 12억원을 만드는 데 필요한 공시가격이 줄어드니까요. 비율이 60%에서 80%가 된다면 그 밖의 자 기준으로 29억원이 아니라 24억원이 됩니다 — 저희 계산입니다. 다만 지금 시행령은 60%입니다.
세율이 오르내린 이력은요?
이 표는 2026년 1월 1일 시행 기준입니다. 과거 개정 이력은 이 글에서 확인하지 않았습니다 — 연도별 비교가 필요하면 시행일이 다른 조문을 각각 열어야 합니다.
근거로 삼은 자료
「종합부동산세법」 제9조① [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] — 두 세율표 원문. 제8조① — 과세표준과 공제. 「종합부동산세법 시행령」 제2조의4① [시행 2026. 2. 27.] — 공정시장가액비율 60%.
국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세율표는 본문 텍스트에 담기지 않아 화면을 확대해 구간마다 대조했고, 일곱 개 구간 경계에서 누진기초액이 이어지는지를 원 단위로 검산했습니다. 3주택 표 마지막 줄을 한 번 잘못 읽었는데 이 검산이 잡았습니다.
29억원과 32억원은 저희가 되돌려 낸 값입니다 — 조문에 그 숫자가 적혀 있지는 않습니다. 과세표준 12억원 ÷ 60% + 공제로 계산했습니다.
더 확인할 곳
홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산.
6월 1일 현재의 소유 현황. 주택 수 판정의 기준일입니다.
합산배제와 주택 수 제외 신고. 9월에 한 번 열립니다.
