고령자·장기보유 공제 — 표대로면 90%인데 80%에서 잘립니다

1세대 1주택자에게만 붙는 공제가 둘 있습니다. 연령별 공제(20%·30%·40%)와 보유기간별 공제(20%·40%·50%)예요. 둘을 더해서 씁니다. 그런데 표대로 최대치를 더하면 90%인데, 법이 합계를 80%에서 자릅니다.

아홉 조합을 한 눈에

연령 세 단계와 보유 세 단계라 조합이 아홉입니다. 그중 셋이 한도에 걸립니다 — 65세·15년, 70세·10년, 70세·15년. 앞의 둘은 더해서 정확히 80%라 잘릴 것이 없고, 실제로 10%p가 잘리는 것은 70세·15년 한 칸뿐입니다.

연령	공제율	보유기간	공제율
60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

구간의 폭이 다릅니다. 연령은 5년마다 10%p씩 오르고, 보유는 5년마다 20%p·10%p로 고르지 않아요. 그래서 보유기간 쪽이 앞에서 더 크게 움직입니다 — 5년에서 10년으로 넘어갈 때 한 번에 20%p입니다.

잘리는 10%p가 금액으로 얼마인가

공시가격 20억원, 70세, 15년 이상 보유를 예로 들면 표대로 90%가 적용될 때와 실제 80%일 때의 차이가 위와 같습니다. 10%p가 잘리는 자리는 남는 몫이 10%에서 20%로 두 배가 되는 자리라, 세액이 정확히 두 배가 됩니다.

비율로는 커 보이지만 이 구간의 절대 금액 자체가 크지 않습니다. 1세대 1주택자에 오래 보유한 고령자라면 공제가 겹겹이 쌓여 이미 세액이 많이 줄어 있으니까요. 한도가 아프게 느껴지는 쪽은 공시가격이 훨씬 높은 경우입니다 — 같은 10%p라도 곱해지는 금액이 다르니까요.

이 공제가 붙지 않는 경우

1세대 1주택자가 아니면 아예 붙지 않습니다. 2주택이면 나이가 몇이든 보유기간이 얼마든 0입니다. 공시가격 20억원 2주택은 3,895,200원 — 같은 집을 1세대 1주택으로 70세에 20년 보유했을 때의 532,800원과 비교해 보세요.

부부 공동명의는 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다. 각자 9억원씩 공제받는 대신 이 공제를 못 받아요. 특례를 신청하면 한 사람이 1세대 1주택자가 되어 12억원 공제와 이 공제를 함께 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유기간에 따라 뒤집힙니다 — 나이가 많고 오래 보유했을수록 특례 쪽이 유리해집니다.

이 공제는 재산세 중복분을 뺀 «뒤»에 적용됩니다. 순서가 바뀌면 금액이 달라져요. 계산기가 그 순서대로 보여 줍니다.

부부 공동명의 — 「누구를」 세울지까지 고릅니다

부부가 반씩 가진 집은 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다. 대신 법 제10조의2가 특례를 두었습니다 — 「배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 또는 그 배우자 중 대통령령으로 정하는 자」를 그 주택의 납세의무자로 할 수 있고(①), 그러면 「공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아」 과세표준과 세율·세액을 계산합니다(③). 12억원 공제와 이 공제가 함께 붙습니다.

잘 알려지지 않은 자리가 여기 있습니다. 「대통령령으로 정하는 자」가 누구인지를 시행령 제5조의2③이 정하는데, 「공동 소유자간 합의로 정한 사람」입니다(개정 2026. 2. 27.). 그리고 같은 조 ⑧ — 「1세대 1주택자에 대한 공제액을 정할 때 공동명의 1주택자의 연령 및 보유기간을 기준으로 한다」.

즉 둘 중 누구를 세우느냐에 따라 공제율이 달라집니다. 한 사람이 70세에 15년이고 다른 사람이 60세에 5년이라면, 앞사람을 세우면 80%이고 뒷사람을 세우면 40%입니다. 조문이 「합의로」라고 적어 두었으니 고를 수 있는 자리예요.

나머지 셈은 지분을 합쳐서 합니다(⑥). 재산세 공제와 세부담 상한에 쓰는 재산세액은 「해당 과세대상 1주택 지분 전체에 대하여 계산한 금액」입니다(⑦) — 반쪽이 아니라 집 한 채로 봅니다.

신청 기간이 조문에 적혀 있습니다 — 9월 16일부터 9월 30일까지(법 제10조의2②). 한 번 신청하면 다음 해부터는 변경 사항이 있을 때만 다시 냅니다(시행령 제5조의2⑤).

이런 질문이 남습니다

나이와 보유기간은 언제 기준인가요?

과세기준일인 6월 1일 현재입니다. 6월 2일에 생일이 있으면 그해에는 아직 이전 구간이에요.

보유기간은 언제부터 세나요?

취득일부터입니다. 이어 세는 경우가 둘 있습니다 — 시행령 제4조의5. ① 소실·도괴·노후 등으로 멸실되어 재건축·재개발한 주택은 「그 멸실된 주택을 취득한 날부터」 세고, ② 배우자로부터 상속받은 주택은 「피상속인이 해당 주택을 취득한 날부터」 셉니다.

조문이 「배우자로부터」라고 적어 두었다는 점을 보세요 — 부모에게 상속받은 집은 이 항에 들어가지 않습니다. 그리고 두 경우 모두 주택 보유현황 신고기간에 서류를 내야 적용됩니다(③, 신설 2025. 2. 28.). 최초로 낸 다음 해부터는 변동이 없으면 생략할 수 있습니다. 15년이 눈앞이라면 여기부터 확인하세요 — 40%와 50%의 차이니까요.

70세에 15년이면 표에서는 90%인데 왜 80%인가요?

조문이 「합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다」고 정해 두었기 때문입니다(제9조⑤). 두 공제를 각각 계산해 더한 뒤 80%를 넘으면 80%로 봅니다. 그래서 15년을 채운 뒤로는 더 보유해도 이 공제는 늘지 않습니다.

80%에 닿는 가장 빠른 길은요?

70세에 10년입니다(40%+40%). 65세에 15년(30%+50%)도 같은 자리에 닿고요. 두 길이 정확히 같은 값에서 만나는 건 표를 그렇게 짜 두었기 때문입니다. 다만 보유기간은 스스로 만들 수 있고 나이는 그렇지 않으니, 실무에서 움직일 수 있는 쪽은 보유기간과 명의입니다.

이 공제가 있으면 세부담 상한은 어떻게 되나요?

비교 대상인 직전 연도 세액을 다시 계산할 때 «그해의» 나이와 보유기간을 씁니다. 시행령 제5조②제2호 괄호 — 「1세대 1주택자의 경우에는 직전 연도 과세기준일 현재 연령 및 주택 보유기간을 적용하여 산출한 금액」.

그러니 올해 70세가 되어 공제가 40%로 올라갔더라도, 비교 대상은 69세로 계산한 작년치입니다. 상한선(그 값의 150%) 자체가 그만큼 낮게 잡힙니다. 그리고 상한이 재는 것은 종부세만이 아니라 재산세와 종부세를 더한 「주택에 대한 총세액상당액」입니다(법 제10조) — 계산기 편에 그림으로 적어 두었습니다.

근거로 삼은 자료

「종합부동산세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] — 제9조⑤(합계 100분의 80 범위에서 중복 적용), 제9조⑥(연령별 20%·30%·40%), 제9조⑧(보유기간별 20%·40%·50%), 제9조③(재산세 공제), 제10조(세부담 상한 150%).

「종합부동산세법」 제10조의2(공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례) — ①(누구를 납세의무자로 할 수 있는지), ②(신청 기간 9월 16일~9월 30일), ③(1세대 1주택자로 보아 계산).

「종합부동산세법 시행령」 — 제4조의5(주택 보유기간의 산정 · 재건축과 배우자 상속 · ③ 서류 제출), 제5조②제2호(직전 연도 세액을 그해 연령·보유기간으로 산출), 제5조의2(③ 합의로 정한 사람, ⑥ 지분 합산, ⑦ 재산세는 지분 전체, ⑧ 공제액은 그 사람 기준).

국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세 개 항을 각각 확인했고, 아홉 조합을 전부 계산해 한도에 닿는 것이 셋뿐이라는 것과 그중 실제로 잘리는 칸이 하나뿐이라는 것을 확인했습니다. 보유기간 기산과 세부담 상한, 공동명의 특례는 이번에 시행령까지 열어 채웠습니다 — 앞선 판에서는 「확인하지 못했다」고 적어 두었던 자리입니다.

금액 예시는 종합부동산세 계산기와 같은 계산을 씁니다 — 공시가격 20억원, 재산세 감면과 가감조정 없음, 세부담 상한 미반영입니다.

더 확인할 곳

등기부등본의 취득일. 보유기간의 출발점입니다.

부부 공동명의 1주택 특례 신청. 9월 16일부터 30일까지입니다(법 제10조의2②).

홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산. 국세청이 가진 나이와 보유기간으로 계산합니다.