고령자·장기보유 공제 — 표대로면 90%인데 80%에서 잘립니다

1세대 1주택자에게만 붙는 공제가 둘 있습니다. 연령별 공제(20%·30%·40%)와 보유기간별 공제(20%·40%·50%)예요. 둘을 더해서 씁니다. 그런데 표대로 최대치를 더하면 90%인데, 법이 합계를 80%에서 자릅니다.

아홉 조합을 한 눈에

연령 세 단계와 보유 세 단계라 조합이 아홉입니다. 그중 셋이 한도에 걸립니다 — 65세·15년, 70세·10년, 70세·15년. 앞의 둘은 더해서 정확히 80%라 잘릴 것이 없고, 실제로 10%p가 잘리는 것은 70세·15년 한 칸뿐입니다.

연령	공제율	보유기간	공제율
60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

구간의 폭이 다릅니다. 연령은 5년마다 10%p씩 오르고, 보유는 5년마다 20%p·10%p로 고르지 않아요. 그래서 보유기간 쪽이 앞에서 더 크게 움직입니다 — 5년에서 10년으로 넘어갈 때 한 번에 20%p입니다.

잘리는 10%p가 금액으로 얼마인가

공시가격 20억원, 70세, 15년 이상 보유를 예로 들면 표대로 90%가 적용될 때와 실제 80%일 때의 차이가 위와 같습니다. 10%p가 잘리는 자리는 남는 몫이 10%에서 20%로 두 배가 되는 자리라, 세액이 정확히 두 배가 됩니다.

비율로는 커 보이지만 이 구간의 절대 금액 자체가 크지 않습니다. 1세대 1주택자에 오래 보유한 고령자라면 공제가 겹겹이 쌓여 이미 세액이 많이 줄어 있으니까요. 한도가 아프게 느껴지는 쪽은 공시가격이 훨씬 높은 경우입니다 — 같은 10%p라도 곱해지는 금액이 다르니까요.

이 공제가 붙지 않는 경우

1세대 1주택자가 아니면 아예 붙지 않습니다. 2주택이면 나이가 몇이든 보유기간이 얼마든 0입니다. 공시가격 20억원 2주택은 3,895,200원 — 같은 집을 1세대 1주택으로 70세에 20년 보유했을 때의 532,800원과 비교해 보세요.

부부 공동명의는 원칙적으로 1세대 1주택자가 아닙니다. 각자 9억원씩 공제받는 대신 이 공제를 못 받아요. 특례를 신청하면 한 사람이 1세대 1주택자가 되어 12억원 공제와 이 공제를 함께 받습니다. 어느 쪽이 유리한지는 나이와 보유기간에 따라 뒤집힙니다 — 나이가 많고 오래 보유했을수록 특례 쪽이 유리해집니다.

이 공제는 재산세 중복분을 뺀 «뒤»에 적용됩니다. 순서가 바뀌면 금액이 달라져요. 계산기가 그 순서대로 보여 줍니다.

이런 질문이 남습니다

나이와 보유기간은 언제 기준인가요?

과세기준일인 6월 1일 현재입니다. 6월 2일에 생일이 있으면 그해에는 아직 이전 구간이에요.

보유기간은 언제부터 세나요?

취득일부터입니다. 다만 재건축·재개발로 새로 지은 집, 상속으로 받은 집처럼 기간을 이어 세는지가 갈리는 경우가 있고, 이 글에서는 확인하지 못했습니다. 15년이 눈앞이라면 이 부분을 먼저 확인하는 편이 낫습니다 — 40%와 50%의 차이니까요.

70세에 15년이면 표에서는 90%인데 왜 80%인가요?

조문이 「합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다」고 정해 두었기 때문입니다(제9조⑤). 두 공제를 각각 계산해 더한 뒤 80%를 넘으면 80%로 봅니다. 그래서 15년을 채운 뒤로는 더 보유해도 이 공제는 늘지 않습니다.

80%에 닿는 가장 빠른 길은요?

70세에 10년입니다(40%+40%). 65세에 15년(30%+50%)도 같은 자리에 닿고요. 두 길이 정확히 같은 값에서 만나는 건 표를 그렇게 짜 두었기 때문입니다. 다만 보유기간은 스스로 만들 수 있고 나이는 그렇지 않으니, 실무에서 움직일 수 있는 쪽은 보유기간과 명의입니다.

이 공제가 있으면 세부담 상한은 어떻게 되나요?

이 글에서는 확인하지 못했습니다. 세부담 상한(제10조, 직전 연도 세액의 150%)은 별도의 조문이고, 공제 적용 전후 어느 시점의 세액을 기준으로 비교하는지가 금액을 가릅니다. 고지서와 다르다면 이 자리일 수 있습니다.

근거로 삼은 자료

「종합부동산세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호] — 제9조⑤(합계 100분의 80 범위에서 중복 적용), 제9조⑥(연령별 20%·30%·40%), 제9조⑧(보유기간별 20%·40%·50%), 제9조③(재산세 공제), 제10조(세부담 상한 150%).

국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 읽었습니다. 세 개 항을 각각 확인했고, 아홉 조합을 전부 계산해 한도에 닿는 것이 셋뿐이라는 것과 그중 실제로 잘리는 칸이 하나뿐이라는 것을 확인했습니다.

금액 예시는 종합부동산세 계산기와 같은 계산을 씁니다 — 공시가격 20억원, 재산세 감면과 가감조정 없음, 세부담 상한 미반영입니다.

더 확인할 곳

등기부등본의 취득일. 보유기간의 출발점입니다.

부부 공동명의 1주택 특례 신고. 9월에 한 번 열립니다.

홈택스 — 종합부동산세 간이세액계산. 국세청이 가진 나이와 보유기간으로 계산합니다.