7월에 재산세 고지서가 오면 제일 먼저 드는 생각이 「왜 이 금액이지」입니다. 그런데 고지서에는 계산 과정이 거의 안 나옵니다. 조문을 열어 보면 금액을 만드는 숫자 대부분이 법률이 아니라 시행령에 있고, 그 시행령이 거의 매년 바뀝니다.
1. 누가 얼마를 내나. 과세기준일은 6월 1일, 조문은 이 한 문장이 전부입니다(제114조) — 보유 기간도 실제 거주 여부도 조문에 없습니다. 6월 1일 소유자가 그해 전액을 냅니다. 5월 31일에 팔았으면 산 사람, 6월 2일에 샀으면 판 사람 몫입니다.
2. 왜 매년 금액이 바뀌나. 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율인데, 법은 40~80%라는 범위만 정하고 실제 비율은 시행령에 있습니다(제110조①). 그 시행령이 거의 매년 바뀝니다. 그리고 주택의 세부담상한제는 2023년에 삭제됐습니다(제122조).
3. 언제 내나. 주택만 7월과 9월에 절반씩 나뉩니다. 그리고 1세대 1주택 세율 특례는 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무」에 한정돼 있어 올해가 마지막일 수 있습니다.
누가 내나 — 6월 1일 하루가 정합니다
제114조(과세기준일) 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.
조문이 이 한 문장이 전부입니다. 보유 기간도, 실제 거주 여부도 조문에 없습니다. 6월 1일에 소유자인 사람이 그해 재산세 전액을 부담합니다.
- 5월 31일에 팔았다면 → 그해 재산세는 산 사람 몫입니다.
- 6월 2일에 샀다면 → 그해 재산세는 판 사람 몫입니다.
- 그래서 5월 말~6월 초 잔금 날짜가 협상 대상이 됩니다. 매매 절차는 아파트 매수 절차 편에 정리해 두었습니다.
금액은 어떻게 만들어지나
제110조제1항 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 … 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지
2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 제111조의2에 따른 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지
| 구분 | 법률이 정한 범위 | 2026년 실제 비율(시행령) |
|---|---|---|
| 토지 및 건축물 | 50 ~ 90% | 70% |
| 주택 (일반) | 40 ~ 80% | 60% |
| 1세대 1주택 — 시가표준액 3억원 이하 | 30 ~ 70% | 43% |
| 1세대 1주택 — 3억 초과 6억 이하 | 44% | |
| 1세대 1주택 — 6억원 초과 | 45% |
시행령 제109조제1항의 개정 이력이 여섯 줄입니다 — 2022. 6. 30., 2023. 3. 14., 2023. 6. 30., 2024. 5. 28., 2025. 5. 27., 2026. 5. 29. 거의 매년 바뀝니다. 국회를 거치지 않고 바뀌는 숫자예요.
게다가 1세대 1주택 구간은 조문이 「2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세의 과세표준을 산정하는 경우」라고 연도를 못박고 있습니다. 내년 고지서는 이 숫자가 아닐 수 있습니다.
그리고 이 구간에는 「시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다」는 괄호가 붙어 있습니다 — 뒤에 나올 세율 특례(9억원 이하 한정)와 문턱이 다릅니다. 두 특례를 하나로 묶어 설명하는 자료가 많은데 조문에서는 별개입니다.
제110조제3항의 「과세표준상한액」 계산식은 조문 안에서 이미지로 들어가 있어 본문 글자로는 안 나옵니다. 대체텍스트(alt)에 그대로 있어 이번에 읽었고, 아래 「작년보다 많이 올랐는데 상한은 없나」에 옮겨 두었습니다.
작년보다 많이 올랐는데 상한은 없나
「전년 대비 105%·110%·130%」라는 설명이 아직 많이 돌아다닙니다. 조문을 열어 보니 그 호들이 통째로 삭제돼 있었습니다.
제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 … 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다. 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다.
1. 삭제 <2023. 3. 14.> 2. 삭제 <2023. 3. 14.> 3. 삭제 <2023. 3. 14.>
삭제된 1·2·3호가 바로 주택 공시가격 구간별 상한이었습니다. 현행 제122조는 단서로 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」고 못박습니다. 「우리 집은 작년의 105%까지만 오른다」는 설명은 현행 조문에 근거가 없습니다.
대신 제110조제3항의 「과세표준상한액」이 같은 날(2023. 3. 14.) 신설됐습니다 — 세액이 아니라 과세표준 쪽에 상한을 거는 방식으로 제도가 바뀐 것으로 읽힙니다.
그 산식도 이번에 읽었습니다 — 수식이 이미지로 들어가 있어 텍스트로는 안 나오지만 대체텍스트(alt)에 그대로 있습니다. 아래에 옮겼습니다.
토지·건축물에는 여전히 150% 상한이 적용됩니다.
과세표준상한액 = 「대통령령으로 정하는 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액」 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율)
과세표준상한율 = 소비자물가지수·주택가격변동률·지방재정 여건 등을 고려하여 0에서 100분의 5 범위 이내로 대통령령으로 정하는 비율
괄호 안의 「대통령령으로 정하는」이 둘입니다. 둘 다 시행령 제109조의2(본조신설 2024. 5. 28.)에 있습니다.
| 조문이 미룬 것 | 시행령이 정한 것 |
|---|---|
| 직전 연도 과세표준 상당액 | 작년 시가표준액 × «올해»의 공정시장가액비율 |
| 과세표준상한율 | 100분의 5 |
| 「지방세법 시행령」 제109조의2제1항·제2항. 곱하는 비율은 «과세기준일 현재»의 것입니다. 상한율의 법정 범위는 0~5%이고 지금은 상단입니다. | |
「작년 세액의 105%」가 아닙니다. 상한은 세액이 아니라 과세표준에 걸리고, 「직전 연도 상당액」도 작년 과세표준을 그대로 쓰는 것이 아니라 «작년 시가표준액에 올해 비율을 곱한 값»입니다.
그래서 공정시장가액비율이 내려가면 상한선 자체도 함께 내려갑니다 — 두 항이 모두 올해 비율을 쓰기 때문입니다. 세 부담 상한을 「작년 대비 몇 %」로만 기억하면 어긋나는 자리예요.
2023년 3월 14일 하루에 무엇이 사라지고 무엇이 생겼는지를 나란히 놓았습니다.
1세대 1주택 특례, 내년에도 되나
제111조의2제1항 … 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(… 시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다)에 대해서는 다음의 세율을 적용한다.
제3항 … 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 가감한 세율을 적용한 세액이 제1항의 세율을 적용한 세액보다 적은 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
제4항 … 동일한 주택이 제1항과 「지방세특례제한법」에 따른 재산세 경감 규정의 적용 대상이 되는 경우에는 중복하여 적용하지 아니하고 둘 중 경감 효과가 큰 것 하나만을 적용한다.
[법률 제17769호(2020. 12. 29.) 제111조의2의 개정규정은 … 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함]
- 마지막 대괄호가 이 글에서 가장 중요한 문장입니다 — 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효」. 연장되지 않으면 2027년 재산세부터 이 특례가 사라집니다. 다만 연장 여부는 알 수 없어 단정하지 않습니다.
- 제3항이 뒤집는 경우가 있습니다 — 지자체 조례로 가감한 세율이 더 유리하면 특례를 적용하지 않습니다. 「특례가 항상 유리하다」가 아닙니다.
- 제4항 — 지방세특례제한법 감면과 중복되지 않고 유리한 쪽 하나만 적용됩니다.
- 제2항 — 신탁된 주택은 「위탁자」의 주택 수에 가산됩니다. 신탁으로 주택 수를 줄이는 방식이 조문상 막혀 있습니다.
- 세율표 두 장도 조문 안에서 이미지입니다 — 본문 글자로는 안 나오지만 대체텍스트(alt)에 그대로 있어 이번에 읽었습니다. 아래에 옮겼습니다.
| 1세대 1주택 두 특례 | 문턱 |
|---|---|
| 공정시장가액비율 특례 (43~45%) 영 제109조①2호 단서 | 9억원 초과 주택도 포함 |
| 세율 특례 법 제111조의2① | 시가표준액 9억원 이하 |
같은 「1세대 1주택」인데 문턱이 다릅니다. 시가표준액이 9억원을 넘으면 공정시장가액비율은 45%를 적용받지만 세율 특례는 받지 못하는 구간이 생깁니다. 두 특례를 한 덩어리로 설명하는 자료가 많은데 조문에서는 별개입니다.
주택 재산세 세율 — 표준과 특례
제111조제1항제3호나목의 표준세율과 제111조의2제1항의 1세대 1주택 특례세율입니다. 두 표 모두 조문 안에서 이미지로 들어가 있어, 대체텍스트에서 읽어 옮겼습니다.
| 과세표준 | 표준세율 제111조①3호나목 |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.1% |
| 6천만 ~ 1억5천만원 | 6만원 + 초과분 0.15% |
| 1억5천만 ~ 3억원 | 19만5천원 + 초과분 0.25% |
| 3억원 초과 | 57만원 + 초과분 0.4% |
| 가운데 두 칸의 범위는 「앞 금액 초과 ~ 뒤 금액 이하」입니다. | |
| 과세표준 | 1세대 1주택 특례 제111조의2① |
|---|---|
| 6천만원 이하 | 0.05% |
| 6천만 ~ 1억5천만원 | 3만원 + 초과분 0.1% |
| 1억5천만 ~ 3억원 | 12만원 + 초과분 0.2% |
| 3억원 초과 | 42만원 + 초과분 0.35% |
| 시가표준액 9억원 이하 주택에 한정됩니다. 「과세표준」은 시가표준액이 아니라 공정시장가액비율을 곱한 뒤의 금액입니다. | |
두 표를 나란히 놓으면 규칙이 하나 보입니다 — 특례세율은 네 구간 모두 표준세율보다 정확히 0.05%p 낮습니다. 「특례가 몇 % 깎아 준다」가 아니라 구간마다 같은 폭으로 내린 것입니다.
그래서 감면액은 과세표준에 비례해 커집니다. 과세표준 6천만원이면 3만원, 3억원이면 15만원, 4억원이면 20만원을 덜 냅니다 — 모두 과세표준 × 0.05%입니다.
다만 이 특례에는 기한이 붙어 있습니다. 조문 아래에 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함」이라고 적혀 있습니다. 연장 여부는 그때 가서 확인해야 합니다.
두 특례를 같은 축에 올리면, 문턱이 어디서 갈리는지가 보입니다.
언제 내나
| 과세대상 | 납기 | 메모 |
|---|---|---|
| 토지 | 9월 16일 ~ 9월 30일 | 9월 한 번뿐입니다 |
| 건축물 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | 7월 한 번뿐입니다 |
| 주택 | 7월 16일 ~ 7월 31일 (½) | 세액 20만원 이하면 조례로 7월에 한꺼번에 부과할 수 있습니다 |
| 9월 16일 ~ 9월 30일 (½) | ||
| 선박·항공기 | 7월 16일 ~ 7월 31일 | — |
「9월에 고지서가 안 왔다」가 정상일 수 있습니다 — 제115조제1항 단서가 세액 20만원 이하면 조례로 7월에 일괄 부과할 수 있게 하기 때문입니다. 세목별 일정은 세금 달력 편에 모아 두었습니다.
고지서를 받고 자주 갈리는 것
재산세와 종합부동산세는 뭐가 다른가요
다른 법률입니다. 재산세는 지방세법이고 납기가 7월·9월, 종합부동산세는 종합부동산세법이고 납부기간이 12월 1일~12월 15일입니다(제16조①). 종부세 편에 따로 정리해 두었습니다.
임대를 준 집도 제가 내나요
재산세는 6월 1일의 소유자에게 부과됩니다(제114조 + 납세의무자 규정). 세입자가 살고 있어도 소유자 몫입니다. 임대소득 쪽은 주택임대소득 편에 있습니다.
공시가격과 시가표준액은 같은 말인가요
조문이 쓰는 말은 「시가표준액」입니다(제110조①, 제4조). 「공시가격」은 조문 용어가 아닙니다. 둘의 관계를 정하는 제4조는 이번에 열지 않았으므로 「같다」고 단정하지 않겠습니다.
기한을 넘기면 얼마가 붙나요
가산금·납부지연가산세는 제115조가 아니라 지방세기본법 소관이라 이번에 열지 않았습니다. 널리 쓰이는 「3%」를 조문으로 확인하지 못해 이 글에서는 숫자를 적지 않았습니다.
분납이 되나요
분할납부 조항은 이번 범위에 넣지 않았습니다. 「250만원 초과 시 분납」이라는 설명이 널리 쓰이지만 조문으로 확인하지 않아 적지 않습니다. 관할 시·군·구에 확인하세요.
재산세 고지서의 금액을 만드는 숫자는 대부분 법률이 아니라 시행령에 있습니다. 그리고 그 시행령은 최근 5년 동안 여섯 번 바뀌었습니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「지방세법」 제110조(과세표준). 「다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율」과 범위(토지·건축물 50~90%, 주택 40~80%, 1세대 1주택 30~70%), 제3항 과세표준상한액의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 시행령 제109조(공정시장가액비율). 2026년 실제 비율(토지·건축물 70%, 주택 60%, 1세대 1주택 43·44·45%)과 여섯 차례의 개정 이력, 「2026년도에 납세의무가 성립하는」이라는 연도 한정의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제122조(세 부담의 상한). 100분의 150, 단서 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」, 그리고 제1~3호가 모두 「삭제 <2023. 3. 14.>」라는 근거입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례). 「시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정한다」, 제2~4항, 그리고 「2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정하여 유효함」의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제115조(납기). 토지 9월·건축물 7월·주택 절반씩과 「세액이 20만원 이하인 경우 조례로 7월에 한꺼번에」의 원문입니다. 과세기준일 6월 1일은 같은 법 제114조입니다.
더 확인할 곳
- 올해 적용되는 공정시장가액비율의 확정값. 법은 범위만 정하고 시행령이 거의 매년 바뀝니다 — 국가법령정보센터의 「지방세법 시행령」 제109조에서 시행일 기준 값을 확인하세요.
- 내 집의 시가표준액. 조문은 산식만 정하고 개별 금액은 담지 않습니다 — 부동산공시가격 알리미에서 공동주택·단독주택 공시가격을 조회할 수 있습니다.
- 지역자원시설세·지방교육세 등 함께 붙는 세목. 고지서 총액은 재산세만이 아닙니다 — 위택스와 관할 시·군·구청 세무과가 항목별 내역을 보여 줍니다.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. 재산세는 지방자치단체 조례로 세율을 가감할 수 있어(제111조제3항, 제111조의2제3항) 지역마다 결과가 달라집니다. 고지서 금액이 이해되지 않으면 관할 시·군·구 세무부서에 문의하세요. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
