집을 처음 사면 “이제 뭘 해야 하지?”의 연속입니다. 계약금은 언제, 얼마를? 대출은 언제 신청? 등기는 누가? 순서를 모르면 돈이 준비 안 된 시점에 지출이 겹치거나, 확인해야 할 걸 놓치게 돼요.
특히 잘못 알려진 것이 하나 있습니다. “취득세 60일”과 “등기 60일”은 서로 다른 기한입니다. 하나로 알고 있다가 등기를 늦추면, 늦은 기간에 따라 기준금액의 5%에서 30%까지 계단식으로 커지는 과태료가 붙습니다. 이 글에서 그 계단표까지 함께 정리했습니다.
계약부터 등기까지 전 과정을 시간순으로 정리했습니다. 각 단계에서 확인할 것과 나갈 돈을 함께 넣었어요.
1. 집값 말고 얼마가 더 드나. 매매가의 2~4%를 따로 준비해야 합니다 — 취득세 1~3%, 중개보수, 법무사 수수료, 인지세·채권 매입. 전체 흐름은 계약 → (30~60일) → 중도금 → (30~60일) → 잔금·등기로 2~3개월이고, 계약금 10%·중도금 40~50%·잔금 40~50%가 일반적입니다.
2. 위험은 없나. 「취득세 60일」과 「등기 60일」은 다른 기한입니다. 등기가 늦으면 과태료가 기준금액의 5% → 15% → 20% → 25% → 30%로 계단식으로 커져요 — 두 달을 넘기는 순간 5%에서 15%로 뜁니다. 여기에 부동산 거래신고 30일, 전입신고 14일이 또 따로 있습니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 취득세를 넘겼다면 1개월 이내 기한 후 신고로 가산세 50% 감면을 받을 수 있습니다. 그리고 취득세·중개보수·법무사비·확장·샷시 영수증은 전부 보관하세요 — 나중에 팔 때 필요합니다.
전체 일정과 자금 흐름
| 단계 | 시점 · 지출 |
| ① 매물 확인·가계약 | 가계약금 소액 (수백만 원) |
| ② 본계약 | 계약금 매매가의 10% |
| ③ 대출 신청 | 계약 직후 (심사 2~7일) |
| ④ 중도금 | 매매가의 40~50% |
| ⑤ 잔금·소유권 이전 | 잔금 + 취득세·중개보수·법무사비 |
| ⑥ 등기 완료 | 잔금 후 1~2주 |
① 매물 확인 — 계약 전에 볼 것
- 등기부등본 발급 — 근저당·가압류·신탁 확인
- 건축물대장 — 위반건축물 여부, 실제 면적·용도
- 시세 확인 — 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형 최근 거래가
- 현장 확인 — 채광·소음·누수 흔적·수압, 그리고 주변 시설
- 관리비와 체납 여부 — 관리사무소에 확인
가계약금 주의 — 급하다고 계좌부터 보내는 경우가 많은데, 그 순간 계약이 성립한 것으로 볼 수 있어요. 최소한 매물 주소·금액·잔금일·반환 조건을 문자로 남기고 보내세요.
② 본계약 — 서명 전 체크
| 계약 상대 | 등기부상 소유자 본인인지 신분증 대조 |
| 대리인일 때 | 위임장 + 인감증명서 확인 |
| 입금 계좌 | 반드시 소유자 명의 계좌 |
| 계약서 필수 | 매매대금·지급 일정·잔금일·특약 |
| 중개대상물 확인설명서 | 교부받고 서명 |
넣으면 좋은 특약
- “잔금일까지 새로운 근저당·가압류 등 권리를 설정하지 않는다”
- “매도인은 잔금일 기준으로 관리비·공과금을 정산한다”
- “대출이 승인되지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다”
- “현 시설 상태의 중대한 하자는 매도인이 책임진다”
③ 대출 — 계약 직후 바로
계약서를 쓰자마자 움직여야 합니다. 잔금일에 대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수도 있어요.
- 한도 확인 — LTV(집값 대비)와 DSR(소득 대비) 중 낮은 쪽이 실제 한도예요.
- 여러 은행 비교 — 금리 차이가 총이자로는 수백만 원이 됩니다. 대출 계산기로 월 상환액을 확인하세요.
- 고정 vs 변동 선택 — 금리 방향보다 내 현금흐름이 견디는 쪽으로
- 서류 준비 — 소득증빙, 재직증명, 매매계약서, 등기부등본
④ 중도금 — 되돌릴 수 없는 지점
법적으로 중요한 단계예요. 계약금만 오간 상태에서는 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 해제할 수 있는 것이 일반적인 설명입니다. 하지만 중도금이 지급되면 일방적 해제가 어려워집니다. 집값이 오를 때 매도인이 계약을 깨는 걸 막으려면, 중도금을 빨리 넣는 것이 방어책이 되기도 해요.
⑤ 잔금일 — 하루에 모든 게 끝납니다
가장 정신없는 날이에요. 보통 은행이나 중개사무소에서 관계자가 모여 동시에 진행합니다.
| 잔금 전 최종 확인 | 등기부등본 재발급 — 새 근저당이 없는지 |
| 기존 대출 상환 | 매도인의 근저당 말소 확인 |
| 정산 | 관리비·공과금·장기수선충당금 |
| 지급 | 잔금 + 중개보수 + 법무사 비용 |
| 수령 | 열쇠, 등기권리증, 관리사무소 인수인계 |
⑥ 등기 — 늦을수록 과태료가 계단식으로 커집니다
여기가 이 글의 핵심입니다. 강남구 부동산정보 안내에 따르면 소유권이전등기는 “반대 급부 완료일로부터 60일” 안에 신청해야 하고, 이를 넘기면 과태료가 붙습니다. 반대 급부 완료일 = 잔금을 다 치른 날이라고 보면 됩니다.
중요한 건 과태료가 정액이 아니라는 점이에요. 늦은 기간에 따라 계단식으로 커집니다.
| 지연 기간 | 과태료 부과기준 |
|---|---|
| 2개월 미만 | 기준금액의 100분의 5 |
| 2개월 이상 5개월 미만 | 기준금액의 100분의 15 |
| 5개월 이상 8개월 미만 | 기준금액의 100분의 20 |
| 8개월 이상 12개월 미만 | 기준금액의 100분의 25 |
| 12개월 이상 | 기준금액의 100분의 30 |
같은 안내에 따르면 과태료 납부기한은 납부개시일로부터 20일간이고, 이의제기는 통지를 받은 날부터 30일 이내입니다.
취득세 — 60일, 그리고 늦었을 때의 구제
안산시 상록구 안내에 따르면 취득세는 “과세물건을 취득한 날로부터 60일 이내에 신고하고 산출세액을 납부”해야 합니다. 주택 유상거래 세율은 다음과 같이 적혀 있어요.
| 취득가액 | 세율 |
|---|---|
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 1~3% (구간 내 누진) |
| 9억 원 초과 | 3% |
기한을 넘겼다면 무신고·과소신고 가산세가 산출세액의 20%입니다. 그런데 덜 알려진 구제 조항이 있어요.
기한 후 신고는 1개월 이내면 가산세 50% 감면, 3개월 이내 30% 감면, 6개월 이내 20% 감면입니다. 잘못 신고한 뒤 고치는 수정신고는 1개월 이내면 90% 감면, 3개월 이내 75%, 6개월 이내 50% 감면이에요. 늦었다고 포기하지 말고 최대한 빨리 하는 것이 그대로 돈입니다.
같은 안내에 미등기전매의 가산세는 취득세액의 80%라고 적혀 있습니다. 등기하지 않고 되파는 거래는 그만큼 무겁게 봅니다. 세율 구간과 감면 요건은 취득세 안내에 더 자세히 정리했어요.
중개보수 — 구간이 여섯 개입니다
“0.4%나 0.5%” 두 개로 아는 분이 많은데, 실제로는 매매도 임대차도 각각 여섯 구간입니다. 매매는 5천만·2억·9억·12억·15억에서, 임대차는 5천만·1억·6억·12억·15억에서 꺾여요. 꺾이는 지점이 서로 달라 한 표에 합치면 여덟 줄이 됩니다. 인천광역시가 공개한 상한요율표를 옮기면 이렇습니다.
| 거래금액 | 매매·교환 상한요율 | 임대차 등 상한요율 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 1천분의 6 | 1천분의 5 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 미만 | 1천분의 5 | 1천분의 4 |
| 1억 원 ~ 2억 원 미만 | 1천분의 5 | 1천분의 3 |
| 2억 원 ~ 6억 원 미만 | 1천분의 4 | 1천분의 3 |
| 6억 원 ~ 9억 원 미만 | 1천분의 4 | 1천분의 4 |
| 9억 원 ~ 12억 원 미만 | 1천분의 5 | 1천분의 4 |
| 12억 원 ~ 15억 원 미만 | 1천분의 6 | 1천분의 5 |
| 15억 원 이상 | 1천분의 7 | 1천분의 6 |
5천만 원 미만 구간에는 한도액이 붙습니다(매매 25만 원, 임대차 20만 원). 5천만~2억 미만 매매는 80만 원, 5천만~1억 미만 임대차는 30만 원이 한도예요. 그리고 오피스텔은 이 표를 쓰지 않고 매매·교환 1천분의 5, 임대차 등 1천분의 4가 적용됩니다.
“상한”요율입니다. 표의 숫자는 최대치이고, 그 안에서 협의하는 구조예요. 계약 전에 요율을 먼저 정해 두면 잔금일에 실랑이할 일이 없습니다.
여덟 줄을 그대로 그려 보면, 요율이 오르기만 하는 게 아니라는 것이 보입니다.
집값 외에 얼마나 더 드나
초보자가 가장 많이 놓치는 부분이에요. 매매가의 2~4% 정도를 별도로 준비해야 합니다.
| 취득세 | 주택 유상거래 1~3% (별도 부가 세목이 더 붙습니다) |
| 중개보수 | 위 상한요율 내 협의 |
| 법무사 수수료 | 수십만 원대 |
| 인지세·채권 매입 | 소액 |
| 이사·인테리어 | 별도 |
영수증을 전부 보관하세요. 취득세·중개보수·법무사비·확장·샷시 비용은 나중에 팔 때 양도세 필요경비로 인정되는 항목이 있습니다. 10년 뒤 수백만 원을 아끼는 서류예요.
집을 산 다음 해부터는 보유세가 시작됩니다. 공시가격이 일정 수준을 넘으면 종합부동산세까지 나오니, 매수 전에 한 번 계산해 보는 편이 좋아요. 전세를 놓을 계획이라면 임대인이 지켜야 할 규정도 함께 보시고요.
30일과 14일 — 두 신고는 기한도 주체도 다릅니다
잔금을 치르고 나면 신고가 둘 남습니다. 하나로 묶어 기억했다가 하나를 놓치는 일이 많아서, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」과 「주민등록법」을 나란히 놓았습니다.
| 신고 | 기한 | 누가 | 조문 |
|---|---|---|---|
| 부동산 거래신고 | 거래계약 체결일부터 30일 이내 | 거래당사자가 공동으로, 부동산 소재지 관할 시장·군수·구청장에게 | 부동산거래신고법 제3조제1항 |
| 전입신고 | 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내 | 세대주 | 주민등록법 제11조제1항 |
거래신고는 중개사를 끼면 주체가 바뀝니다. 제3조제3항 — 「개업공인중개사가 … 거래계약서를 작성·교부한 경우에는 … 해당 개업공인중개사가 신고하여야 한다」. 직거래일 때만 당사자가 직접 하는 구조예요. 상대방이 거부하면 「단독으로 신고할 수 있다」(제2항)고 되어 있습니다.
전입신고의 의무자는 「본인」이 아니라 「세대주」입니다(제11조제1항 본문). 세대주가 못 하면 ①세대를 관리하는 자 ②본인 ③세대주의 위임을 받은 배우자·직계혈족 등이 대신할 수 있습니다.
거래신고 과태료 — 「500만원」과 「거래액의 10%」는 다른 층위입니다
같은 법 제28조가 과태료를 여러 층으로 나눠 둡니다. 안 한 것과 거짓으로 한 것의 무게가 완전히 다릅니다.
| 행위 | 과태료 | 조문 |
|---|---|---|
| 신고를 하지 않은 경우(공동신고 거부 포함) | 500만원 이하 | 제28조제2항제1호 |
| 신고를 거짓으로 한 경우 | 해당 부동산등 취득가액의 100분의 10 이하 | 제28조제3항 |
| 거래대금 지급 증명자료를 내지 않거나 거짓 제출 | 3천만원 이하 | 제28조제1항제3호 |
| 중개사에게 신고를 안 하게 하거나 거짓 신고를 요구 | 500만원 이하 | 제28조제2항제2호 |
거짓 신고는 정액 과태료가 아닙니다. 취득가액에 비례하므로, 10억 원짜리 거래라면 상한이 1억 원이 됩니다(직접 계산). 이른바 업·다운계약이 위험한 이유가 여기 숫자로 드러납니다 — 깎으려던 세금보다 과태료가 클 수 있습니다.
전입신고를 늦게 하면 주민등록법 제40조제4항에 따라 5만원 이하의 과태료입니다(부과·징수는 시장·군수·구청장, 제40조제5항). 금액은 작지만 전입신고는 대항력의 요건이라, 진짜 손해는 과태료가 아니라 보증금 순위입니다 — 주택임대차보호법 정리에 조문까지 풀어 뒀습니다.
「500만원」과 「거래액의 10%」가 어느 정도로 다른 층위인지, 거래액을 넣어 세워 봤습니다.
이런 점이 궁금할 거예요
가계약금을 보냈는데 취소하고 싶어요.
조건을 명시하지 않았다면 계약 성립으로 볼 수 있어 돌려받기 어려울 수 있어요. 보내기 전에 반환 조건을 문자로 남기는 게 중요합니다.
취득세 60일과 등기 60일은 같은 건가요?
다릅니다. 취득세는 취득한 날부터 60일, 등기는 반대 급부 완료일(잔금일)부터 60일로 각각 규정돼 있어요. 실무에서는 잔금일에 함께 처리하는 경우가 많지만, 제도상 별개의 기한입니다.
등기를 조금 늦게 하면 얼마나 무나요?
2개월 미만이면 기준금액의 5%, 2개월을 넘기면 15%로 뜁니다. 두 달이 갈림길이에요.
잔금일을 미룰 수 있나요?
상대방 동의가 필요해요. 일방적으로 늦추면 지연이자나 계약 해제 사유가 될 수 있습니다.
등기는 직접 해도 되나요?
가능합니다(셀프등기). 다만 대출이 있으면 은행이 법무사 지정을 요구하는 경우가 많아요.
중개보수에 부가세가 붙나요?
중개사무소의 사업자 유형에 따라 다릅니다. 인천시 요율표에는 부가세 여부가 적혀 있지 않으니, 계약 전에 “부가세 포함인지”를 명확히 확인하세요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 강남구 부동산정보 — 부동산 등기해태 과태료. “반대 급부 완료일로부터 60일”이라는 등기 신청 기한과, 2개월 미만 100분의 5 / 2~5개월 15 / 5~8개월 20 / 8~12개월 25 / 12개월 이상 30이라는 계단표, 납부기한 20일과 이의제기 30일이 여기서 나왔습니다.
- 안산시 상록구 세무과 — 취득세. 60일 이내 신고·납부, 주택 유상거래 6억 이하 1% / 6억 초과 9억 이하 1~3% / 9억 초과 3%, 무신고·과소신고 가산세 20%, 미등기전매 80%, 기한후신고 감면 50/30/20%, 수정신고 감면 90/75/50%가 원문에 적혀 있습니다.
- 인천광역시 — 중개보수 요율. 매매·교환과 임대차의 구간별 상한요율 전체, 5천만 원 미만 구간의 한도액, 오피스텔 별도 요율(매매 1천분의 5, 임대차 1천분의 4)의 출처입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조(부동산 거래의 신고) 및 제28조(과태료). 체결일부터 30일 이내 공동신고, 중개사가 계약서를 작성·교부하면 중개사가 신고, 일방 거부 시 단독신고, 미신고 500만원 이하, 거짓신고 취득가액의 100분의 10 이하, 자료 미제출 3천만원 이하가 이 법의 조문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주민등록법」 제11조(신고의무자) 및 제40조(과태료). 「세대주가 신고사유가 발생한 날부터 14일 이내」, 대신 신고할 수 있는 자의 범위, 기간 내 미신고 시 5만원 이하 과태료가 이 법의 조문입니다. 이 글이 미확인으로 남겨 둔 두 항목이 이로써 확인됐습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 등기 기한과 과태료 계단표, 취득세 신고기한·세율·가산세·감면율, 중개보수 상한요율표는 위 지자체 자료에서 확인했습니다. 전입신고 14일과 부동산 거래신고 30일·과태료는 이번에 「주민등록법」과 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 조문으로 직접 확인했습니다 — 그 과정에서 거짓 신고 과태료가 정액이 아니라 「취득가액의 100분의 10 이하」라는 것도 드러났습니다. 지방교육세 계산 방식도 「지방세법」 제151조로 확인해 취득세 글에 정리했습니다. 반면 계약금 배액배상과 중도금 지급 후 해제 제한, 가계약금의 법적 성격, 농어촌특별세 세율, 국민주택채권 매입 기준, 중개보수의 부가세 별도 여부는 여전히 확인하지 못했습니다. 또한 지자체 안내 페이지는 갱신 시점이 제각각이라, 취득세 세율과 중개보수 요율은 계약 직전에 해당 시·군·구청 세무과와 위택스에서 다시 확인하시길 권합니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다.
