「DSR 40%」는 워낙 자주 나오는 숫자라 법률 어딘가에 박혀 있을 것 같습니다. 그렇지 않습니다. 은행법 제34조는 「경영의 건전성을 유지하여야 한다」까지만 말하고, 그 아래 감독규정이 별표로 넘기고, 구체적인 산정방법은 다시 금융감독원장에게 넘깁니다. 숫자가 나오기까지 문서를 세 번 갈아탑니다.
이 구조를 알면 실무에서 자주 겪는 두 가지가 설명됩니다 — 왜 대책이 나올 때마다 한도가 바뀌는지, 그리고 왜 인터넷 계산기와 은행 창구의 숫자가 다른지.
1. 어디에 적혀 있나. 은행업감독규정 제29조의2가 「<별표6>에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율 … 을 준수하여야 한다」고 합니다. 숫자는 조문이 아니라 별표에 있습니다.
2. 고정된 값인가. 아닙니다. 같은 조문 제2항이 감독원장이 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정할 수 있다고 열어 둡니다.
3. 계산법은 누가 정하나. 제3항이 「산정방법 및 적용대상의 세부판단기준 … 은 감독원장이 정하는 바에 따른다」고 합니다. 그래서 계산기마다 답이 다릅니다.
조문을 그대로 읽어 봅니다
은행업감독규정 제29조의2(주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리)
① 은행은 주택관련 담보대출 취급시 법 제34조에 따라 경영의 건전성이 유지되도록 <별표6>에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율, 총부채원리금상환비율, 기타 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장에 대한 제한 등을 준수하여야 한다.
② 감독원장은 은행의 경영건전성 등을 감안하여 긴급하다고 인정하는 경우 <별표6>에서 정한 담보인정비율, 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율을 10퍼센트포인트 범위 이내에서 가감조정할 수 있다. 이 경우 감독원장은 그 내용을 지체 없이 금융위에 보고하여야 한다.
③ 제1항에서 정하는 담보인정비율, 총부채상환비율 및 총부채원리금상환비율의 산정방법 및 적용대상의 세부판단기준, 주택담보대출 등의 취급 및 만기연장 제한 등과 관련한 세부적인 사항은 감독원장이 정하는 바에 따른다.
| 단계 | 무엇을 정하나 | 바꾸려면 |
|---|---|---|
| 은행법 제34조 | 「경영의 건전성 유지」 — 숫자 없음 | 국회 |
| 은행업감독규정 제29조의2 | LTV·DTI·DSR을 준수하라는 의무 | 금융위 의결 |
| 같은 규정 별표6 | 비율 자체 | 금융위 의결 |
| 제29조의2제2항 | 감독원장이 ±10%p 조정 | 감독원장 판단 + 사후 보고 |
| 감독원장 세칙 | 산정방법·세부판단기준 | 감독원장 |
「긴급하다고 인정하는 경우」라는 단서가 붙어 있긴 하지만, 비율을 움직일 수 있는 손잡이가 금융위 아래에도 하나 더 있다는 뜻입니다. 그리고 산정방법이 세칙에 있다는 것이 실무에서는 더 큽니다 — 어떤 대출을 어떤 만기로 환산해 셀지가 여기서 정해지기 때문입니다.
지금의 값은 40%와 50%입니다
금융위원회가 배포한 안내문에 한 줄로 적혀 있습니다.
금융위원회 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ 주3 — 「금융권 대출은 DSR 규제(은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일) 적용 중」
여기서 놓치기 쉬운 것이 「규제지역 동일」 네 글자입니다. 규제지역으로 지정되면 여러 규제가 한꺼번에 조여지는데, DSR은 그중에 없습니다. 조여지는 것은 다른 축입니다.
| 구분 | 비규제지역(수도권) | 규제지역 |
|---|---|---|
| LTV (일반 차주) | 70% | 40% |
| DTI (아파트) | 60% | 조정대상지역 50% · 투기과열지구 40% |
| 주담대 최대한도 | 6억원 | 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억 |
| DSR | 은행 40% · 2금융권 50% | 같음 |
같은 안내문은 생애최초 구매자는 규제지역에서도 LTV 70%, 서민·실수요자는 60%로 두고 있습니다. 서민·실수요자 요건은 부부합산 연소득 9,000만원 이하 + 주택가격 8억원 이하 + 무주택세대주를 모두 충족해야 합니다. DSR만 통과한다고 끝이 아니라는 것이 이 표의 요지입니다. 집을 사는 전체 순서는 집 사기 전 확인 순서에, 취득 단계의 세금은 부동산 세금 계산기에 있습니다.
스트레스 DSR — 안 내는 금리로 한도를 깎습니다
금융위원회는 스트레스 DSR을 이렇게 설명합니다 — 「대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과」. 같은 위원회의 다른 자료에는 괄호로 「실제 대출금리에는 미부과」라고 덧붙여 있습니다.
| 구분 | 1단계 (2024. 2.) | 2단계 (2024. 9.) | 3단계 (2025. 7. 1.) |
|---|---|---|---|
| 은행권 적용대상 | 주담대 | 주담대 + 신용대출 | 주담대 + 신용 + 기타대출 |
| 제2금융권 | — | 주담대 | 같음 |
| 스트레스 금리 | 0.38% | 0.75% (은행 수도권 주담대 1.20%) | 1.50% (지방 주담대 0.75%) |
3단계에는 조건이 둘 붙어 있습니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 붙고, 지방(서울·경기·인천 제외) 주담대는 2단계 값인 0.75%를 한시적으로 적용하기로 했습니다. 발표 당시 그 기한은 2025년 12월 말이었고, 그 뒤의 연장 여부는 저희가 원문으로 확인하지 못했습니다.
또 하나, 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 얹습니다. 순수 고정금리 대출을 늘리려는 유도 장치인데, 혼합형·주기형의 적용비율이 3단계에서 함께 상향됐습니다. 고정과 변동을 고르는 판단 자체는 대출 이자 계산기로 총이자를 놓고 비교해 보는 편이 빠릅니다.
2026년에 달라진 것
금융위원회가 2026년 4월 1일 발표한 「2026년도 가계부채 관리방안」은 DSR 비율 자체는 건드리지 않았습니다. 대신 다른 손잡이를 조였습니다.
- 총량 관리 — 2026년 가계대출 증가율 목표를 1.5%로 잡았습니다. 2025년 실적(1.7%)보다 낮고, 경상성장률 전망치의 절반 이하입니다. 내 DSR이 통과해도 은행의 그해 한도가 차 있으면 대출이 안 나올 수 있다는 뜻입니다.
- 주담대 별도 목표 신설 — 주담대만 따로 관리 목표를 두어, 기타대출을 줄여 주담대를 늘리는 방식을 막았습니다.
- 다주택자 만기연장 제한 — 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기연장을 원칙적으로 불허하되, 임차인이 있는 경우 등은 예외로 뒀습니다(2026년 4월 17일 시행).
- DSR 적용대상 확대 예고 — 같은 자료와 5월 점검회의 자료 모두 「DSR 적용대상 확대」를 추진 과제로 적고 있습니다. 아직 시행된 것이 아니라 예고입니다.
「정책성 대출 비중을 30%에서 20% 수준까지 단계적으로 축소」한다는 대목도 있습니다. 디딤돌·버팀목처럼 DSR이 느슨하거나 별도 한도가 있는 통로가 좁아진다는 뜻으로 읽힙니다. 전세대출 쪽 금리는 전세대출 금리 편에서 은행별로 재 봤습니다.
그래서 계산기마다 답이 다릅니다
제29조의2제3항이 산정방법을 감독원장에게 넘긴 결과, 다음 세 가지가 조문에는 없습니다.
- 신용대출·기타대출을 몇 년짜리로 환산해 셀 것인가. 실제 약정만기가 아니라 정해진 기간으로 바꿔 계산합니다. 이 값이 바뀌면 같은 잔액이 DSR을 완전히 다르게 먹습니다.
- 어떤 대출을 산정에서 뺄 것인가. 전세자금대출·중도금·이주비·서민금융 등이 달리 취급됩니다.
- 소득을 어떻게 인정할 것인가. 증빙소득·인정소득·신고소득 중 무엇을 얼마로 볼지가 분모를 바꿉니다.
그래서 저희 DSR 계산기는 산정만기를 바꿔 넣을 수 있는 칸으로 두었습니다. 값을 박아 두면 「정답」처럼 보이는데, 그 정답은 저희가 확인할 수 없는 문서에 있기 때문입니다. 사람들이 실제로 어디서 틀리는지는 DSR 계산 실수 편에 숫자로 모아 두었습니다.
이 대목에서 자주 갈립니다
DSR 40%를 넘으면 아예 안 나오나요
규정은 「준수하여야 한다」입니다. 다만 제29조의2제2항이 감독원장의 ±10%p 조정을 열어 두었고, 대출 종류에 따라 산정에서 달리 취급되는 것들이 있습니다. 구체적인 예외 목록은 세칙에 있어 저희가 확인하지 못했습니다.
스트레스 금리를 실제로 내나요
내지 않습니다. 금융위 자료가 괄호로 「실제 대출금리에는 미부과」라고 적어 두었습니다. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡습니다.
규제지역이면 DSR도 더 조이나요
아닙니다. 금융위 FAQ가 「규제지역 동일」이라고 명시합니다. 규제지역에서 조여지는 것은 LTV·DTI와 주택가격 구간별 한도입니다.
2금융권으로 가면 50%까지 되나요
규제비율은 제2금융권이 50%로 더 높습니다. 다만 금리가 그만큼 높고, 2026년 관리방안이 업권별 총량 목표를 강화하면서 새마을금고 등에는 별도 페널티까지 두었습니다. 비율이 높다는 것과 실제로 나온다는 것은 다릅니다.
비율은 별표에 있고, 계산법은 세칙에 있고, 조정 권한은 감독원장에게 있습니다. 이 세 층을 알고 나면 「왜 또 바뀌었지」가 아니라 「어느 층이 움직였지」로 물을 수 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 행정규칙 — 「은행업감독규정」 제29조의2. 이 글의 인용문은 조문 원문 그대로이며, 별표6이 비율을 정한다는 것, 감독원장의 10퍼센트포인트 조정 권한, 산정방법을 감독원장에게 위임한다는 세 가지를 여기서 확인했습니다.
- 금융위원회 — 주요정책문답 — 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ. 「DSR 규제(은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일)」와 규제지역 LTV·DTI·주택가격 구간별 한도, 생애최초·서민실수요자 요건의 원문입니다.
- 금융위원회 — 보도자료 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표. 단계별 적용대상과 스트레스 금리 표, 신용대출 1억원 초과 조건, 지방 주담대 한시 적용, 「실제 대출금리에는 미부과」가 이 자료에 있습니다.
- 금융위원회 — 금융정책 — 「2026년도 가계부채 관리방안」. 증가율 목표 1.5%, 주담대 별도 관리목표 신설, 다주택자 만기연장 제한(2026년 4월 17일 시행), 정책대출 비중 30%→20% 축소, DSR 적용대상 확대 추진을 확인했습니다.
더 확인할 곳
- 별표6의 비율 원문과 감독원장 세칙. 저희는 조문까지만 읽었습니다 — 국가법령정보센터의 별표·서식과 금융감독원에서 산정방법 원문을 볼 수 있습니다.
- 지방 주담대 0.75% 적용의 연장 여부. 2025년 말까지로 발표된 뒤의 원문을 확인하지 못했습니다 — 금융위원회 보도자료에서 최신 발표를 확인하세요.
- DSR 적용대상 확대의 구체안. 추진 과제로만 적혀 있습니다 — 금융위원회 업무보고와 보도자료에 발표되는 대로 확인해야 합니다.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 감독규정 인용문은 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이고, 비율과 스트레스 금리는 금융위원회 자료에서 직접 확인했습니다. 별표6과 감독원장 세칙의 원문은 확인하지 못해, 그 안에 있는 값은 이 글에서 단정하지 않았습니다. DSR 규제는 대책이 나올 때마다 바뀝니다 — 실행 직전에 은행에서 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보이며 금융 자문이 아닙니다.
