「2026년도 하반기 스트레스 DSR 운영방향」을 검색하면 대개 한 번 막힙니다. 금융위원회 보도자료 목록에 그 제목이 없기 때문입니다. 검색어에 site:fsc.go.kr 을 붙여도 마찬가지예요. 없는 문서라서가 아니라 자리가 다르기 때문입니다 — 이 값은 보도자료가 아니라 행정지도로 정해집니다. 이 글은 그 문서가 어디에 있고, 안에 무엇이 적혀 있는지만 적습니다.
1. 어디 있나. 금융규제·법령해석포털(better.fsc.go.kr)의 행정지도입니다. 근거는 「금융규제 운영규정」 제9조.
2. 무슨 문서인가. 새 문서가 매번 생기는 게 아니라 2024년에 만든 행정지도 하나(관리번호 제2024-002호)를 계속 「변경 시행」하면서 유효기간만 갈아 끼웁니다.
3. 숫자는 붙임에 있습니다. 상세 화면이 아니라 첨부 파일 쪽이에요.
보도자료 목록에는 «없습니다»
제목으로 찾으면 「하반기 스트레스 DSR 운용방향」이라는 보도자료가 나오는데, 그건 2024년 6월 25일자가 마지막입니다. 2026년 하반기 것은 그 목록에 올라오지 않았어요. 행정지도는 보도자료가 아니라 규제포털에 게시되기 때문입니다.
문서의 신원
행정지도는 예고와 시행이 따로입니다. 실제로 적용되는 것은 시행 쪽이에요.
| 구분 | 문서 | 번호 | 날짜 |
|---|---|---|---|
| 예고 | 스트레스DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고 | 금융위원회공고 제2026-362호 | 2026. 6. 18. |
| 시행 | 「스트레스 DSR 제도」 금융행정지도 변경 시행 | 관리번호 제2024-002호 | 유효 2026. 7. 1. ~ 12. 31. |
눈여겨볼 것이 관리번호가 「제2024-002호」라는 점입니다. 번호는 2024년인데 유효기간은 2026년 하반기예요 — 새 문서를 만드는 것이 아니라 있던 행정지도의 유효기간을 늘리는 방식이라서 그렇습니다. 시행일은 2025년 10월 15일, 최종연장일이 2026년 7월 1일, 존속기간이 2026년 7월 1일 ~ 2026년 12월 31일입니다. 담당은 금융위원회 금융정책국 금융정책과.
안에 있는 숫자 — <표1>
| 구분 | 스트레스 금리 | 기본 적용비율 | 실효 가산 |
|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0% | 100% (3단계) | +3.00%p |
| 그 밖의 주담대 (수도권·규제지역 外) | 1.5% | 50% (2단계) | +0.75%p |
| 신용·기타대출 | 1.5% | 100% (3단계) | +1.50%p |
실효 가산은 스트레스 금리 × 기본 적용비율입니다. 수도권·규제지역 주담대가 그 밖의 주담대의 네 배, 신용·기타대출의 두 배예요. 적용 기간은 2026년 7월 1일부터 2026년 12월 31일까지이고, 그 앞 반기와 값이 같습니다.
스트레스 금리는 이렇게 «만들어집니다»
붙임이 산정 방식을 적어 두었습니다. 세 단계예요.
- ① 산정 — 「과거 5년 中 최고금리 − 현재금리」로 내고, 연 2회(6월·12월) 정합니다. 현재금리는 5월·11월 값이고, 기준은 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리(한국은행)입니다.
- ② 하한 — 수도권·규제지역 주담대(오피스텔 포함)는 3.0% 이상, 그 밖의 대출은 1.5% 이상 3.0% 이하의 범위.
- ③ 감액 — 수도권·규제지역 «外» 주담대는 ①에서 산출된 금리에 × 50%. 위 <표1>이 그 값을 1.5%로 적어 두었으니, 이번 반기의 ①이 3.0%였다고 읽힙니다.
표현을 하나 짚어 둡니다. 보도자료는 「지방」이라고 쓰는데 붙임의 문언은 「수도권·규제지역 外」입니다. 수도권 안이어도 규제지역이 아니면 두 표현에서 갈릴 수 있어요. 적용되는 문서는 붙임 쪽입니다. 이 구조가 왜 이렇게 여러 층인지는 DSR 40%는 법률에 없습니다에 조문부터 정리해 두었습니다.
대출유형별로 한 번 더 나뉩니다
여기까지가 스트레스 금리이고, 실제 한도 계산에는 대출유형별 적용비율이 한 번 더 곱해집니다. 주담대는 변동형이면 100%, 혼합형·주기형이면 만기 대비 고정금리 기간(또는 금리변동주기) 비중에 따라 갈립니다.
| 고정금리 기간 ÷ 만기 | 혼합형 | 주기형 |
|---|---|---|
| 변동형 · 고정 5년 미만 | 100% | 100% |
| 고정 비중 30% 미만 | 80% (2단계 60%) | 40% (2단계 30%) |
| 30~50% | 60% (2단계 40%) | 30% (2단계 20%) |
| 50~70% | 40% (2단계 20%) | 20% (2단계 10%) |
| 70% 이상 | 미적용 | 미적용 |
※ 괄호 안이 2단계 값입니다. 수도권·규제지역 外 주담대는 이 비율도 2단계를 적용합니다(2026년 12월 31일까지). 표의 값은 붙임과 대조해 2025년 5월 발표문과 같다는 것을 확인했습니다. 신용대출은 ➀ 만기 5년 이상 고정금리는 미적용, 기타대출은 오피스텔 담보대출만 주담대 방식을 준용하고 나머지는 신용대출 방식을 따릅니다.
고정과 변동 중 무엇이 유리한지는 한도가 아니라 총이자로 재 보는 편이 빠릅니다 — 대출 이자 계산기에 넣어 비교해 보세요.
계약 날짜가 판을 가릅니다 — 경과규정 넷
붙임 2쪽이 단계마다 붙은 경과규정을 모아 두었습니다. 모양이 같아요 — 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명했거나 입주자모집공고 등이 시행된 사업장이면, 그 뒤에 잔금대출을 받아도 종전 규정으로 봅니다.
| 단계 | 적용 기간 | 계약+계약금 | 그러면 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | ’24. 2. 26. ~ ’24. 8. 31. | ’24. 2. 25.까지 | 스트레스 DSR 미적용 |
| 2단계 | ’24. 9. 1. ~ ’25. 6. 30. | ’24. 8. 31.까지 | 종전규정(1단계) |
| 3단계 | ’25. 7. 1. ~ ’25. 10. 15. | ’25. 6. 30.까지 | 종전규정(2단계) |
| 10.15 대책 | ’25. 10. 16. ~ | ’25. 10. 15.까지 | 종전규정 |
맨 아랫줄이 실무에서 제일 자주 걸립니다. 수도권 주담대를 1.5%에서 3.0%로 올린 것이 10.15 대책이라, 같은 아파트 같은 은행인데 계약서 날짜 하나로 스트레스 금리가 두 배가 됩니다. 계약서와 계약금 이체 내역을 챙겨 은행에 물어보세요.
※ 비주택 부동산은 분양광고, 입주자모집공고(또는 분양광고)가 없으면 착공신고, 재개발·재건축 조합원은 관리처분인가, 토지거래허가제 적용 주택은 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 날이 기준입니다.
이 문서가 «아닌» 것
DSR 이야기가 헷갈리는 이유는 서로 다른 문서 셋이 같은 자리에서 섞이기 때문입니다.
- 비율 40%·50%는 이 행정지도가 아니라 감독규정의 별표에 있습니다 — 은행 별표6, 보험 별표21, 저축은행 별표5, 상호금융 별표2, 여전 별표3. 개정 절차를 거쳐야 바뀝니다.
- 산정방법(신용·기타대출의 산정만기, 소득 인정 방법)은 금융감독원장이 정하는 세칙입니다. 계산기마다 답이 갈리는 자리예요 — DSR 계산기는 그래서 산정만기를 고칠 수 있는 칸으로 두었습니다.
- 총량 목표(2026년 가계대출 증가율 1.5%)는 「가계부채 관리방안」입니다. 내 DSR이 통과해도 은행의 그해 한도가 차 있으면 대출이 안 나올 수 있습니다.
그러니까 「또 바뀌었네」가 잦은 것은 스트레스 금리입니다. 이 층만 개정이 아니라 공고로 바뀌고, 반기마다 갱신되거든요.
이 대목에서 자주 갈립니다
스트레스 금리를 실제로 내나요
내지 않습니다. 금융위 자료가 괄호로 「실제 대출금리에는 미부과」라고 적어 두었습니다. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡습니다.
신용대출도 붙나요
총 잔액이 1억원을 초과할 때만 붙습니다. 붙임이 각주로 그렇게 적었습니다. 그리고 만기 5년 이상 고정금리 신용대출은 미적용입니다.
이미 받은 대출도 3.0%로 다시 계산되나요
아닙니다. 스트레스 금리는 신규 취급 시점에 한도를 재는 데 쓰는 값입니다. 이미 실행된 대출에 소급되지 않아요. 다만 증액·재약정·대환은 신규로 볼 수 있으니 은행에 확인하세요.
2027년 값은 언제 나오나요
위 값은 2026년 12월 31일까지의 운영방향입니다. 다음 것은 보도자료가 아니라 규제포털의 행정지도에 올라옵니다 — 산정 자체는 연 2회(6월·12월)이니 12월쯤 규제포털을 보시면 됩니다.
근거로 삼은 자료
- 금융위원회 행정지도 — 예고 — 「스트레스DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고」 금융위원회공고 제2026-362호(2026년 6월 18일). 금융규제·법령해석포털(better.fsc.go.kr)의 행정지도 → 예고에 있습니다. 근거는 「금융규제 운영규정」 제9조.
- 금융위원회 행정지도 — 시행 — 「스트레스 DSR 제도」 금융행정지도 변경 시행, 관리번호 제2024-002호. 시행일 2025. 10. 15. · 최종연장일 2026. 7. 1. · 존속기간 2026. 7. 1. ~ 12. 31., 기관·담당부서 금융위원회 > 금융정책국 > 금융정책과. 이 글의 <표1> 세 줄이 이 문서의 값입니다.
- 시행 문서의 붙임 — 「260701_3단계 스트레스DSR 행정지도 변경시행」(2026년 6월 30일 게시, 2쪽). 대상기관·대상대출, 스트레스 금리 산정 방식(연 2회 6월·12월 · 과거 5년 中 최고금리 − 현재금리 · 한국은행 가중평균금리 기준), 3.0% 이상 / 1.5~3.0%, 수도권·규제지역 外 × 50%, 대출유형별 적용비율 표, 신용대출 총 잔액 1억원 초과, 오피스텔 담보대출의 준용, 경과규정 넷이 이 붙임에 있습니다.
- 금융위원회 — 주요정책문답 — 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ. 「DSR 규제(은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일)」와 「실제 대출금리에는 미부과」의 출처입니다.
더 확인할 곳
- 내 대출이 어느 칸인지. 고정금리 기간이 만기의 몇 %인지에 따라 적용비율이 갈립니다 — 상품설명서나 거래 은행에서 확인하세요. 경과규정 해당 여부도 계약서 날짜를 들고 물어보는 편이 빠릅니다.
- 산정만기와 소득 인정. 이 둘은 행정지도가 아니라 금융감독원장 세칙입니다 — 저희는 세칙 원문까지는 확인하지 못했습니다. 실수가 나오는 자리는 DSR 계산 실수 편에 모아 두었습니다.
- 2027년 이후. 반기마다 다시 정해집니다 — 규제포털 → 행정지도에서 새 공고를 확인하세요.
2026년 9월 기준입니다. 문서 번호·날짜·유효기간과 <표1>·적용비율 표·경과규정은 행정지도와 그 붙임 원문의 것이고, 실효 가산(+3.00·+0.75·+1.50%p)과 「네 배·두 배」는 저희가 계산했습니다. 개별 대출의 한도는 은행의 심사 결과가 기준입니다.
