DSR 계산기 — 한도를 정하는 건 내가 아니라 이 비율입니다

대출을 알아볼 때 사람들은 「얼마가 필요한가」를 먼저 정합니다. 그런데 은행 창구에서 실제로 먼저 계산되는 것은 「얼마까지 내줄 수 있는가」이고, 그 답을 정하는 것이 DSR입니다. 금융위원회는 이 비율을 이렇게 정의합니다 — 「모든 가계대출 연간 원리금상환액 ÷ 연간소득」.

아래 계산기는 남은 한도를 원 단위로 보여 주고, 같은 조건에서 스트레스 금리를 뺐을 때의 한도를 나란히 계산합니다. 두 숫자의 차이가 제도가 깎아 간 금액입니다.

이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처

「이자만 세는 것이 아닙니다.」 DSR의 분자는 원리금입니다. 원금 상환액까지 들어가기 때문에, 만기가 짧은 대출은 잔액이 작아도 DSR을 크게 먹습니다. 상환방식에 따라 총이자가 얼마나 갈리는지는 대출 이자 계산기에서 두 방식을 나란히 볼 수 있습니다.

스트레스 금리는 내는 돈이 아닙니다

금융위원회 스트레스 DSR — 「대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과」
같은 위원회의 다른 자료에는 「(실제 대출금리에는 미부과)」라고 괄호로 적혀 있습니다.

이 두 줄이 스트레스 금리의 전부입니다. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡고, 실제로 내는 이자는 그대로입니다. 그래서 「금리가 올랐다」가 아니라 「빌릴 수 있는 돈이 줄었다」가 맞는 표현입니다.

다만 얼마가 얹히는지는 하나로 정해져 있지 않습니다. 금융위원회의 2026년 하반기 운영방향은 최종 적용 금리를 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율로 적어 두었고, 앞의 두 항목이 이렇게 갈립니다.

인터넷에 도는 「스트레스 금리는 1.5%」라는 설명은 2025년 상반기 기준이라 지금 수도권 주담대에는 맞지 않습니다. 같은 조건에 네 값을 차례로 넣어 봤습니다.

연소득 5,000만원, 기존 신용대출 3,000만원(연 5.50%·5년), 새 대출 4.30%·30년으로 직접 계산한 값입니다. 수도권에서 집을 사는 경우라면 맨 아랫줄이 내 줄이고, 3.00%p가 6,147만원을 깎습니다 — 같은 자리에서 지방이면 1,842만원입니다. 넷 다 소득이 늘지 않아도, 금리가 오르지 않아도 줄어드는 금액입니다.

같은 계산에서 눈에 띄는 것이 하나 더 있습니다. 신용대출 3,000만원이 DSR의 13.8%를 먹습니다. 잔액은 연소득의 60%뿐인데, 5년 만기라 원금이 매년 600만원씩 들어가기 때문입니다. 40% 중 13.8%가 사라지고 남는 여력은 26.2%, 연 1,312만원입니다. DSR에서 무거운 것은 잔액이 아니라 만기입니다.

DSR 하나만 통과하면 되는 것이 아닙니다

주택담보대출에는 세 가지 자가 동시에 붙습니다. 은행업감독규정 제29조의2 제1항이 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)을 나란히 놓고 「준수하여야 한다」고 적습니다.

• LTV — 집값을 기준으로 자릅니다. 규제지역 일반 차주는 40%입니다.
• DTI — 주담대 원리금 + 나머지 대출의 이자를 소득으로 나눕니다. 규제지역 아파트에 붙습니다.
• DSR — 모든 가계대출의 원리금을 소득으로 나눕니다. 지역과 무관하게 같습니다.

여기에 주택가격 구간별 최대한도가 따로 걸립니다 — 규제지역에서는 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다. 소득이 아무리 높아도 이 선을 넘지 못합니다. 실제 한도는 네 값 중 가장 작은 쪽입니다. 집을 사는 순서에서 이 계산이 어디에 들어가는지는 집 사기 전 확인 순서에 있습니다.

전세대출은 이 계산기로 재지 않습니다

전세자금대출은 DSR 산정에서 달리 취급되어 이 계산기의 대상이 아닙니다. 은행별 전세대출 금리를 실제로 재 본 것은 전세대출 금리 편에 있고, 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전세 vs 월세 편에서 숫자로 따졌습니다.

제도가 왜 이런 모양인지는 DSR 규제 해설 편에, 사람들이 실제로 어디서 틀리는지는 DSR 계산 실수 편에 따로 정리했습니다.

이 계산기가 하지 않는 것

• 심사 결과가 아닙니다. 은행은 소득 인정 방식, 신용등급, 담보 감정가, 상품별 조건을 함께 봅니다. 이 계산기는 DSR 한 축만 계산합니다.
• 예외를 반영하지 않습니다. 전세자금대출·중도금·이주비·서민금융 등은 산정에서 달리 취급됩니다.
• 산정만기를 «강제»하지 않습니다. 세칙 〈표3〉의 값은 아래에 적었지만, 같은 「신용대출」도 상환방식에 따라 5년과 약정만기로 갈려 입력 칸으로 둡니다.
• 혼합형·주기형 가산 비율을 반영하지 않습니다. 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 얹는 구조가 있는데, 이 계산기는 전액 적용으로 계산합니다 — 즉 보수적인 쪽입니다.

이런 질문이 남습니다

스트레스 금리를 왜 골라야 하나요? 하나 아닌가요?

하나가 아닙니다. 금융위원회의 2026년 하반기 운영방향은 최종 적용 금리를 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율로 적어 두었고, 앞의 두 항목이 갈립니다 — 수도권 · 규제지역 주담대는 3.0% × 100%로 +3.00%p, 지방 주담대는 1.5% × 50%로 +0.75%p, 신용 · 기타대출은 1.5% × 100%로 +1.50%p입니다. 그래서 위 계산기에 고르는 칸을 뒀습니다. 인터넷에 도는 「1.5%」는 2025년 상반기 값이라 지금 수도권 주담대에는 맞지 않습니다.

그 가산금리를 실제로 내나요?

내지 않습니다. 금융위 자료가 괄호로 「실제 대출금리에는 미부과」라고 적어 두었어요. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡고, 매달 내는 이자는 계약 금리 그대로입니다. 그래서 「금리가 올랐다」가 아니라 「빌릴 수 있는 돈이 줄었다」가 맞는 표현입니다. 위 예에서 수도권 주담대라면 3.00%p가 한도 6,147만원을 깎습니다 — 소득이 늘지 않아도, 금리가 오르지 않아도 줄어드는 금액이에요.

은행이 알려준 한도와 이 계산기의 값이 다릅니다.

은행업감독규정 제29조의2 제3항이 산정방법과 세부판단기준을 감독원장에게 넘겨 두었기 때문입니다. 그 세칙에 신용·기타대출을 몇 년짜리로 환산해 셀지, 어떤 대출을 산정에서 뺄지, 소득을 어떻게 인정할지가 들어 있습니다 — 2026년 9월 18일에 열어 위에 옮겨 두었습니다. 값을 알고 나서도 산정만기는 입력 칸으로 둡니다. 같은 「신용대출」도 분할상환이면 약정만기(5~10년), 아니면 5년이라 한 숫자로 박을 수가 없어요. 그래도 차이가 난다면 마이너스통장의 한도 전액(주1)이나 배우자 부채 합산(제12-1호 라목)처럼 계산기에 넣지 않은 칸일 가능성이 큽니다.

신용대출 3,000만원인데 왜 이렇게 많이 깎이나요?

DSR의 분자가 이자가 아니라 원리금이기 때문입니다. 3,000만원을 연 5.50% · 5년으로 갚으면 연 688만원이 나가는데, 그중 대부분이 원금이에요. 이 한 건이 DSR의 13.8%를 먹습니다 — 잔액은 연소득의 60%뿐인데도요. 은행권 40% 가운데 13.8%가 사라지고 남는 여력은 26.2%, 연 1,312만원입니다. DSR에서 무거운 것은 잔액이 아니라 만기입니다.

DSR만 통과하면 대출이 나오나요?

아닙니다. 주택담보대출에는 자가 넷 붙습니다 — LTV(집값 기준), DTI(주담대 원리금 + 나머지 대출 이자), DSR(모든 대출 원리금), 그리고 주택가격 구간별 최대한도(규제지역 기준 15억원 이하 6억원 · 15~25억원 4억원 · 25억원 초과 2억원)입니다. 실제 한도는 네 값 중 가장 작은 쪽이라, 소득이 아무리 높아도 구간한도를 넘지 못합니다. 그리고 전세자금대출은 DSR 산정에서 달리 취급되어 이 계산기의 대상이 아닙니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 행정규칙 — 「은행업감독규정」 제29조의2. LTV·DTI·DSR을 별표6이 정한다는 것, 감독원장이 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정할 수 있다는 것, 산정방법과 세부판단기준은 감독원장이 정한다는 것을 조문에서 그대로 확인했습니다.
• 금융위원회 — 주요정책문답 — 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ. 「DSR 규제(은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일)」와 규제지역 LTV 40%, 주택가격 구간별 최대한도(15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억)의 원문입니다.
• 금융위원회 — 보도자료 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표. 2025년 7월 1일 시행, 스트레스 금리 1.50%, 지방 주담대 0.75% 한시 적용, 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 부과, 그리고 「실제 대출금리에는 미부과」가 이 자료에 있습니다.
• 금융위원회 — 「스트레스DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고」(공고 제2026-362호, 2026년 6월 18일)의 「2026년도 하반기 스트레스 DSR 운영방향」 <표1>. 수도권·규제지역 주담대 3.0%(기본 적용비율 3단계 100%), 지방 주담대 1.5%·2단계 50%, 그 외 1.5%·3단계 100%, 그리고 「최종 적용 금리 = 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 대출유형별 적용비율」이 이 표에 있습니다. 적용 기간은 2026년 7월 1일 ~ 12월 31일이고 현행과 같은 값입니다. 3.0%는 10.15 대책으로 1.5%에서 올라온 값입니다. 이 값은 보도자료가 아니라 «행정지도»로 정해집니다 — 그래서 금융위원회 보도자료 목록에서는 찾을 수 없고, 금융규제민원포털의 행정지도에 있습니다(better.fsc.go.kr). 근거는 「금융규제 운영규정」 제9조입니다.
• 금융위원회 — 보도자료 — 2026년 4월 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의. 「DSR = 모든 가계대출 연간 원리금상환액 / 연간소득」이라는 정의를 2026년 자료에서 다시 확인했습니다.

세칙 〈표3〉을 열었습니다 — 산정만기의 실제 값

이 글은 세 자리에 「감독원장 세칙의 원문을 확인하지 못했다」고 적어 두었습니다. 2026년 9월 18일에 열었습니다 — 「은행업감독업무시행세칙」 [별표 18] 주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 제3장, 〈표3〉 총부채원리금상환비율 부채 산정방식〈개정 2024. 3. 7.〉입니다.

주석 넷이 값만큼 중요합니다.

• 마이너스통장은 «한도 전액»이 빚입니다(주1) — 「한도대출인 경우에는 원금 및 이자 산정 시 대출총액을 한도금액으로 적용」. 한 푼도 안 썼어도 한도만큼 잡힙니다.
• 「분할상환」에는 정의가 있습니다(주3) — 거치기간 없이 분기별 또는 월별로 균등분할되고, 분할상환금액이 총대출액의 40% 이상인 상환형태. 이 선을 넘지 못하면 「그 밖」 칸(신용대출 5년)입니다.
• 오피스텔은 거치 1년을 넘으면 일시상환으로 봅니다(주4).
• 단기카드대출(현금서비스)의 이자는 «평균사용기간 2개월»로 셉니다(주8).

만기에는 천장이 있습니다. 같은 별표 제12-2호 사목〈신설 2024. 3. 7.〉 — 「부채 산정에 적용되는 대출기간(만기)은 대출기간 전 기간에 걸쳐 충분한 채무상환능력을 갖추고 있음이 입증되는 경우에는 실제 대출기간을 적용하나, 그러하지 아니한 경우 40년을 초과할 수 없다」.

그리고 만기를 늘려 한도를 늘리는 것 자체가 «회피»로 적혀 있습니다 — 제11호 바목: 「대출가능금액 확대를 위하여 합리적인 근거 없이 대출만기를 과도하게 장기로 운영하는 대출」. 이 판단기준은 DSR 산출에도 동일하게 적용됩니다〈개정 2024. 3. 7.〉.

DSR에서 아예 빠지는 대출 열한 가지

같은 별표 제12호 나목이 감독원장이 인정한 제외 대출을 열거합니다.

소득은 어떻게 인정되나 — 제12-1호·제12-2호

• 증빙소득이 원칙이고, 어려우면 인정소득 또는 신고소득을 씁니다. 그 종류·서류·산정방법은 한국주택금융공사 보금자리론 소득증빙방법을 준용합니다.
• 배우자 소득을 합산할 수 있습니다. 다만 합산하면 배우자 명의의 금융부채도 함께 합산해야 합니다〈개정 2022. 8. 1.〉 — 소득만 빌려 올 수는 없습니다.
• 인정·신고소득 두 가지 이상을 쓸 때는 7,000만원이 한도이고, 확인된 금액이 서로 다르면 가장 낮은 금액을 씁니다.
• DSR 자체의 정의는 별표가 이렇게 적습니다 — 「금융회사대출의 연간 원리금상환액 ÷ 연소득 × 100」, 한국신용정보원에 집중되는 정보로 산출합니다.

— 은행업감독업무시행세칙 [별표 18] 제3장 제11호 바목, 제12호 가목·나목, 제12-1호, 제12-2호 다목·라목·바목·사목, 〈표3〉 및 주1)~주8) (2026년 9월 18일 확인)

옛 대출은 옛 만기로 — 〈표3-1〉 경과조치

같은 별표에 〈표3-1〉이 하나 더 있습니다〈개정 2023. 4. 24.〉. 규제가 조여질 때마다 이미 진행 중이던 거래를 옛 기준으로 남겨 둔 것이라, 오래된 대출일수록 만기가 «길게» 잡힙니다 — 길수록 연간 원리금이 작아지니 DSR에 유리한 쪽입니다.

신용대출이 10년 → 7년 → 5년으로 두 번 짧아졌습니다. 같은 3,000만원이라도 ’21년 6월 이전 것은 연 300만원, 지금 것은 연 600만원으로 잡힙니다(원금만, 직접 계산) — 대출은 그대로인데 DSR에 잡히는 무게가 «두 배»가 된 셈입니다.

다만 아무나 옛 표를 쓰는 것이 아닙니다. 제12-2호 바목이 대상을 좁혀 두었어요 — 해당 시점까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명했거나, 금융회사가 대출신청 접수를 완료했거나, 만기연장 통보를 받은 차주, 그리고 그때까지 입주자모집공고된 사업장의 잔금대출입니다. 게다가 기공고 사업장의 분양권이 그 뒤 «전매»되면 제외됩니다.

이 계산기는 〈표3-1〉을 넣지 않았습니다 — 어느 차주가 경과조치 대상인지는 계약서와 접수 이력으로 갈리기 때문입니다. 해당된다면 산정만기 칸에 위 숫자를 직접 넣으세요.

더 확인할 곳

• 내 대출이 〈표3〉의 어느 줄인지. 값은 위에 옮겼지만, 내 신용대출이 주3)의 「분할상환」 정의(거치 없음 · 분할금액이 총액의 40% 이상)에 드는지는 약정서로 봐야 합니다 — 거래 은행 창구나 금융감독원 파인에서 본인 조건으로 확인하세요.
• 내가 경과조치(〈표3-1〉) 대상인지. 계약금 납부 증명·대출신청 접수·만기연장 통보·입주자모집공고 날짜로 갈립니다 — 거래 은행이 판단합니다.
• 2027년 이후의 스트레스 금리. 위 값은 2026년 12월 31일까지의 운영방향에 적힌 것입니다 — 반기마다 다시 정해지므로 해가 바뀌면 보도자료가 아니라 행정지도 공고에서 확인하세요(금융규제민원포털 → 행정지도).
• 내 대출이 어느 줄인지. 규제지역 지정은 바뀝니다 — 담보로 잡을 집이 지금 규제지역인지는 국토교통부 고시나 거래 은행에서 확인하는 것이 확실합니다.
• 혼합형·주기형이면 얼마가 붙는지. 위 표는 기본 적용비율까지입니다 — 고정금리 기간에 따라 곱해지는 대출유형별 적용비율이 하나 더 있어, 순수 고정금리에 가까울수록 덜 붙습니다. 갈래는 DSR 규제 해설 편에 표로 옮겨 두었습니다.
• 내 소득 인정액. 은행마다 인정하는 소득 범위가 다릅니다 — 거래 은행에서 어떤 소득이 얼마로 잡히는지 먼저 물어보는 것이 순서입니다.

2026년 8월 기준으로 만들었습니다. 스트레스 금리는 2026년 하반기(7월 1일~12월 31일) 운영방향의 값이고, 규제비율과 스트레스 금리는 금융위원회 원문에서 확인한 값이며, 한도 계산은 원리금균등으로 저희가 직접 계산했습니다. 산정만기는 세칙 〈표3〉에서 확인해 위에 옮겼지만, 경과조치 〈표3-1〉과 예외 대상은 계산기에 넣지 않았습니다. DSR 규제는 대책이 나올 때마다 바뀌므로 실행 직전에 은행에서 다시 확인하세요. 다른 고정지출과 함께 보려면 생활 계산기 모음에 상황별로 묶어 두었습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 금융 자문이 아닙니다.