대출을 알아볼 때 사람들은 「얼마가 필요한가」를 먼저 정합니다. 그런데 은행 창구에서 실제로 먼저 계산되는 것은 「얼마까지 내줄 수 있는가」이고, 그 답을 정하는 것이 DSR입니다. 금융위원회는 이 비율을 이렇게 정의합니다 — 「모든 가계대출 연간 원리금상환액 ÷ 연간소득」.
1. 어느 선에서 걸리나. 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 금융위 안내문이 「규제지역 동일」이라고 못 박고 있습니다 — 규제지역이라고 DSR을 더 조이지는 않습니다. 조여지는 것은 LTV와 한도 쪽입니다.
2. 무엇이 한도를 깎나. 스트레스 금리입니다. 2025년 7월부터 1.50%가 붙는데, 이건 DSR을 계산할 때만 얹는 가산금리이고 실제로 내는 이자에는 붙지 않습니다.
3. 왜 은행 숫자와 다르나. 감독규정이 산정방법과 세부판단기준을 감독원장에게 넘겨 두었기 때문입니다(제29조의2③). 아래 계산기에 산정만기 칸을 따로 둔 이유가 이것입니다.
아래 계산기는 남은 한도를 원 단위로 보여 주고, 같은 조건에서 스트레스 금리를 뺐을 때의 한도를 나란히 계산합니다. 두 숫자의 차이가 제도가 깎아 간 금액입니다.
| 항목 | 연간 원리금 | 소득 대비 |
|---|
「산정만기」는 실제 만기가 아닐 수 있습니다. 감독규정이 DSR의 산정방법과 세부판단기준을 감독원장이 정하도록 넘겨 두었고(제29조의2③), 신용대출·기타대출은 실제 약정만기 대신 정해진 기간으로 환산해 계산합니다. 저희는 그 세칙 원문을 확인하지 못했습니다 — 그래서 값을 박아 두지 않고 바꿔 넣을 수 있는 칸으로 두었습니다. 은행에서 들은 값이 있으면 그 값을 넣으세요. 전세자금대출·중도금·서민금융 등 일부 대출은 DSR 산정에서 달리 취급되며 이 계산기는 그 예외를 반영하지 않습니다. 추정치이고 심사 결과가 아닙니다.
이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처
| 항목 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| DSR 정의 | 모든 가계대출 연간 원리금상환액 ÷ 연간소득 | 금융위 2026년 5월 자료 |
| 규제비율 | 은행권 40% · 제2금융권 50%, 규제지역 동일 | 금융위 10.15 대책 FAQ |
| 스트레스 금리 | 1.50%(3단계, 2025년 7월 1일 시행) | 금융위 2025년 5월 보도자료 |
| 2단계 값 | 0.75% (지방 주담대에 한시 적용) | 같은 자료 |
| 상환방식 | 원리금균등 — 매달 같은 금액 | 계산기 가정(직접 계산) |
| 산정만기 | 입력값 — 박아 두지 않았습니다 | 감독원장 세칙(원문 미확인) |
「이자만 세는 것이 아닙니다.」 DSR의 분자는 원리금입니다. 원금 상환액까지 들어가기 때문에, 만기가 짧은 대출은 잔액이 작아도 DSR을 크게 먹습니다. 상환방식에 따라 총이자가 얼마나 갈리는지는 대출 이자 계산기에서 두 방식을 나란히 볼 수 있습니다.
스트레스 금리는 내는 돈이 아닙니다
금융위원회 스트레스 DSR — 「대출 이용기간 중 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과」
같은 위원회의 다른 자료에는 「(실제 대출금리에는 미부과)」라고 괄호로 적혀 있습니다.
이 두 줄이 스트레스 금리의 전부입니다. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡고, 실제로 내는 이자는 그대로입니다. 그래서 「금리가 1.5%p 올랐다」가 아니라 「빌릴 수 있는 돈이 줄었다」가 맞는 표현입니다.
| 스트레스 금리 | 한도 | 차이 |
|---|---|---|
| 0% (비교용) | 약 2억 2,099만원 | — |
| 0.75% (2단계) | 약 2억 257만원 | −1,842만원 |
| 1.50% (3단계) | 약 1억 8,639만원 | −3,461만원 |
연소득 5,000만원, 기존 신용대출 3,000만원(연 5.50%·5년), 새 대출 4.30%·30년으로 직접 계산한 값입니다. 1.50%p가 3,461만원을 깎았습니다. 소득이 늘지 않아도, 금리가 오르지 않아도 줄어드는 금액입니다.
같은 계산에서 눈에 띄는 것이 하나 더 있습니다. 신용대출 3,000만원이 DSR의 13.8%를 먹습니다. 잔액은 연소득의 60%뿐인데, 5년 만기라 원금이 매년 600만원씩 들어가기 때문입니다. 40% 중 13.8%가 사라지고 남는 여력은 26.2%, 연 1,312만원입니다. DSR에서 무거운 것은 잔액이 아니라 만기입니다.
DSR 하나만 통과하면 되는 것이 아닙니다
주택담보대출에는 세 가지 자가 동시에 붙습니다. 은행업감독규정 제29조의2 제1항이 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총부채원리금상환비율(DSR)을 나란히 놓고 「준수하여야 한다」고 적습니다.
- LTV — 집값을 기준으로 자릅니다. 규제지역 일반 차주는 40%입니다.
- DTI — 주담대 원리금 + 나머지 대출의 이자를 소득으로 나눕니다. 규제지역 아파트에 붙습니다.
- DSR — 모든 가계대출의 원리금을 소득으로 나눕니다. 지역과 무관하게 같습니다.
여기에 주택가격 구간별 최대한도가 따로 걸립니다 — 규제지역에서는 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원입니다. 소득이 아무리 높아도 이 선을 넘지 못합니다. 실제 한도는 네 값 중 가장 작은 쪽입니다. 집을 사는 순서에서 이 계산이 어디에 들어가는지는 집 사기 전 확인 순서에 있습니다.
전세대출은 이 계산기로 재지 않습니다
전세자금대출은 DSR 산정에서 달리 취급되어 이 계산기의 대상이 아닙니다. 은행별 전세대출 금리를 실제로 재 본 것은 전세대출 금리 편에 있고, 전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 전세 vs 월세 편에서 숫자로 따졌습니다.
제도가 왜 이런 모양인지는 DSR 규제 해설 편에, 사람들이 실제로 어디서 틀리는지는 DSR 계산 실수 편에 따로 정리했습니다.
이 계산기가 하지 않는 것
- 심사 결과가 아닙니다. 은행은 소득 인정 방식, 신용등급, 담보 감정가, 상품별 조건을 함께 봅니다. 이 계산기는 DSR 한 축만 계산합니다.
- 예외를 반영하지 않습니다. 전세자금대출·중도금·이주비·서민금융 등은 산정에서 달리 취급됩니다.
- 산정만기를 정해 주지 않습니다. 감독원장 세칙의 값을 확인하지 못해 입력 칸으로 두었습니다.
- 혼합형·주기형 가산 비율을 반영하지 않습니다. 고정금리 기간이 길수록 스트레스 금리를 덜 얹는 구조가 있는데, 이 계산기는 전액 적용으로 계산합니다 — 즉 보수적인 쪽입니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 행정규칙 — 「은행업감독규정」 제29조의2. LTV·DTI·DSR을 별표6이 정한다는 것, 감독원장이 10퍼센트포인트 범위에서 가감조정할 수 있다는 것, 산정방법과 세부판단기준은 감독원장이 정한다는 것을 조문에서 그대로 확인했습니다.
- 금융위원회 — 주요정책문답 — 「10.15 주택시장 안정화 대책」 관련 FAQ. 「DSR 규제(은행권 40%, 2금융권 50%, 규제지역 동일)」와 규제지역 LTV 40%, 주택가격 구간별 최대한도(15억 이하 6억 / 15~25억 4억 / 25억 초과 2억)의 원문입니다.
- 금융위원회 — 보도자료 — 3단계 스트레스 DSR 시행방안 확정·발표. 2025년 7월 1일 시행, 스트레스 금리 1.50%, 지방 주담대 0.75% 한시 적용, 신용대출은 잔액 1억원 초과 시에만 부과, 그리고 「실제 대출금리에는 미부과」가 이 자료에 있습니다.
- 금융위원회 — 보도자료 — 2026년 4월 가계대출 동향 및 가계부채 점검회의. 「DSR = 모든 가계대출 연간 원리금상환액 / 연간소득」이라는 정의를 2026년 자료에서 다시 확인했습니다.
더 확인할 곳
- 신용대출·기타대출의 산정만기. 감독원장 세칙에 있는데 원문을 확인하지 못했습니다 — 거래 은행 창구나 금융감독원 파인에서 본인 조건으로 확인하는 편이 정확합니다.
- 지방 주담대 스트레스 금리. 0.75% 적용이 2025년 12월 말까지로 발표됐고 이후 연장 여부의 원문은 확인하지 못했습니다 — 금융위원회 보도자료에서 최신 발표를 확인하세요.
- 내 소득 인정액. 은행마다 인정하는 소득 범위가 다릅니다 — 거래 은행에서 어떤 소득이 얼마로 잡히는지 먼저 물어보는 것이 순서입니다.
2026년 8월 기준으로 만들었습니다. 규제비율과 스트레스 금리는 금융위원회 원문에서 확인한 값이고, 한도 계산은 원리금균등으로 저희가 직접 계산했습니다. 산정만기와 예외 대상은 확인하지 못해 반영하지 않았습니다. DSR 규제는 대책이 나올 때마다 바뀌므로 실행 직전에 은행에서 다시 확인하세요. 다른 고정지출과 함께 보려면 생활 계산기 모음에 상황별로 묶어 두었습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 금융 자문이 아닙니다.
