집 사기 전 확인 순서 — 되돌릴 수 있는 구간은 「이행 착수」에서 끝납니다

집을 사는 순서를 정리한 글은 많습니다. 그런데 왜 그 순서인지를 적은 글은 드뭅니다. 순서는 관행이 아니라 조문이 권리를 주는 시점에서 나옵니다.

돈은 계약금 → 중도금 → 잔금으로 나가는데, 그 사이사이에 「되돌릴 수 있는 구간」이 끝나고 「내 것이 되는 지점」이 따로 옵니다. 두 시점이 돈 내는 시점과 일치하지 않습니다.

그래서 확인은 단계마다 다시 해야 합니다. 무엇을 언제 봐야 하는지, 근거 조문과 함께 놓겠습니다.

순서는 취향이 아니라 조문이 정합니다

흔히 「물건 → 가격 → 등기 → 대출」로 말하는데, 각 칸의 뒤에 붙은 법이 다릅니다.

단계	여기서 결정되는 것	근거
가격을 가늠한다	주변 시세가 지금 값인지, 늦은 값인지	부동산거래신고법 제3조 · 제3조의2
등기부를 본다	누가 주인인지, 빚이 얼마나 걸려 있는지	부동산등기법 — 등기부 보는 법
계약금을 낸다	되돌릴 수 있는 마지막 구간	민법 제565조
중도금을 낸다	대개 여기서 「이행 착수」가 됩니다	민법 제565조의 반대 해석
잔금 · 등기	이때 소유자가 됩니다	민법 제186조
「대출」이 이 표에 없는 이유는 아래에서 따로 적었습니다. 대출은 단계가 아니라 위 단계 전체에 걸쳐 있는 조건입니다.

되돌릴 수 있는 구간은 「이행 착수」에서 끝납니다

민법 제565조제1항을 그대로 옮기면 이렇습니다.

「매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.」

읽는 법이 셋입니다.

• 「다른 약정이 없는 한」 — 계약서에 다르게 적으면 그쪽이 먼저입니다. 특약을 먼저 읽어야 합니다.
• 「이행에 착수할 때까지」 — 잔금이 아니라 착수가 경계입니다. 중도금을 주고받으면 대개 여기에 해당합니다.
• 「일방이」 — 내가 아직 아무것도 안 했어도 상대가 착수하면 구간이 닫힙니다.

그래서 중도금 날짜는 「돈을 언제 옮기나」가 아니라 「언제부터 못 물리나」를 정하는 날입니다. 확인할 것이 남아 있다면 그 전에 끝내야 합니다.

잔금을 냈다고 내 집이 아닙니다

민법 제186조는 한 문장입니다. 「부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.」

돈을 다 냈고 열쇠를 받았어도, 등기가 넘어오기 전까지 소유자는 여전히 상대방입니다. 그 사이에 상대방 쪽에서 새로운 등기가 들어오면 순위가 뒤집힐 수 있습니다. 잔금과 등기 신청을 같은 날 붙여 두는 관행은 여기서 나옵니다. 절차의 세부는 아파트 매매 절차 쪽에 있습니다.

실거래가 화면은 최대 30일 늦습니다

공개되는 실거래가는 신고된 값입니다. 신고 시점을 법이 이렇게 정합니다.

무엇	기한	근거
매매 계약 신고	거래계약의 체결일부터 30일 이내	제3조제1항
해제 · 무효 · 취소 신고	해제등이 확정된 날부터 30일 이내	제3조의2제1항
개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부했다면 중개사가 신고합니다(제3조제3항). 일방이 거부하면 단독 신고도 됩니다(제3조제2항).

여기서 두 가지가 나옵니다.

• 가장 최근에 뜬 거래가 「지금 시세」가 아닙니다. 계약은 최대 한 달 전일 수 있습니다. 시장이 빠르게 움직이는 구간에서는 이 한 달이 큽니다.
• 깨진 거래가 남아 있을 수 있습니다. 해제 신고에도 30일이 있어서, 이미 없던 일이 된 가격이 화면에 한동안 그대로 보일 수 있습니다.

그래서 실거래가는 한 건이 아니라 여러 건을 놓고 봐야 하고, 유난히 튀는 한 건은 그대로 믿지 않는 편이 낫습니다. 시장 전체 흐름은 2026년 주택시장 쪽에서 이어집니다.

말로만 두지 않고 실제 신고 자료를 그대로 붙였습니다. 지역과 계약년월을 고르면 그 달에 신고된 매매가 나오고, 해제된 거래는 취소선으로, 등기까지 끝난 건은 따로 표시했습니다.

이 글을 쓴 다음 날, 같은 자리에서 같은 조건으로 한 번 더 눌러 봤습니다. 서울 종로구 2026년 7월 계약분이 28건에서 31건이 되어 있었습니다. 하루 사이에 세 건이 새로 계약된 것이 아닙니다. 이미 맺어져 있던 계약 세 건의 신고가 그날 도착한 것입니다.

신고 기한 30일이 화면에서 어떤 모습인지가 이 세 건입니다. 어제 「7월은 28건뿐이니 거래가 끊겼다」고 읽었다면, 오늘은 이미 틀린 이야기가 되어 있습니다. 최근 두 달은 아직 다 차지 않은 칸이라고 보는 편이 맞습니다.

등기부에 없는 권리가 있습니다

등기부를 떼어 봤는데 깨끗하다 — 그래도 남는 것이 있습니다. 주택임대차보호법 제3조제1항은 이렇게 정합니다.

「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.」

그리고 같은 조 제4항이 매수인에게 직접 옵니다. 「임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.」

확인 대상	등기부에 나오나	매수인에게 오는 것
근저당 · 가압류 · 가등기	나옵니다	말소 조건을 계약서에 적어야 합니다
대항력 있는 임차인	나오지 않습니다	임대인 지위를 그대로 승계(제3조제4항)
확정일자 · 보증금 액수	나오지 않습니다	전입세대 확인서 등으로 따로 확인
그래서 「등기부가 깨끗하다」와 「비어 있는 집이다」는 다른 말입니다. 내가 떠안게 되는 임차인 쪽 권리가 어떤 것인지는 세입자 권리 총정리에 있습니다.

대출은 단계가 아니라 조건입니다

「대출 알아보기」를 마지막 칸에 두는 순서를 자주 보는데, 실제로는 계약금을 내기 전에 답이 나와 있어야 하는 값입니다. 한도가 모자라면 이행 착수 이후에는 되돌릴 수 없기 때문입니다.

그리고 한도를 알려 주는 공공 API는 없습니다. 개인 한도는 소득·기존 대출·담보 가치로 계산되는 값이라, 부를 수 있는 자료가 아니라 계산해야 하는 값입니다. 월 상환액과 총이자는 대출 이자 계산기로 먼저 잡아 두세요.

계약이 끝난 뒤에 오는 돈도 미리 셈해 두는 편이 낫습니다. 취득세는 잔금·등기 시점에 붙고(주택 취득세), 중개보수는 상한 안에서 협의로 정합니다(부동산 중개보수).

몇 가지 되묻는 것

계약금을 얼마 걸어야 하나요

법에 정해진 비율은 없습니다. 다만 제565조는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 구조라, 액수가 곧 「깨질 때의 값」이 됩니다. 관행적인 10%도 법이 정한 숫자가 아닙니다.

가계약금도 계약금인가요

이름이 아니라 내용으로 판단합니다. 제565조는 「계약금, 보증금등의 명목으로」라고 적어 명목을 넓게 잡고 있어서, 액수와 문자 내용에 따라 계약이 성립한 것으로 볼 수 있습니다. 이 글에서는 판례까지 확인하지 않았습니다.

등기부는 몇 번 봐야 하나요

제186조가 등기 시점에 권리가 움직인다고 정하는 이상, 계약 시점의 등기부만으로는 잔금 시점을 보증하지 못합니다. 계약·중도금·잔금 각 시점에 다시 떼어 보는 것이 조문과 맞습니다.

실거래가와 호가가 다른데요

실거래가는 신고된 과거의 계약이고 호가는 현재의 희망입니다. 게다가 실거래가에는 위에서 본 최대 30일의 시차가 있습니다. 두 값이 다른 것이 정상입니다.

근거로 삼은 자료

• 법령 원문 — 민법 제565조(해약금). 「이행에 착수할 때까지」와 「다른 약정이 없는 한」이 여기서 나옵니다.
• 법령 원문 — 민법 제186조(부동산물권변동의 효력). 등기해야 효력이 생긴다는 한 문장입니다.
• 법령 원문 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조와 제3조의2. 30일 두 번의 출처입니다.
• 법령 원문 — 주택임대차보호법 제3조(대항력 등). 등기 없이도 다음 날부터 효력과 양수인의 임대인 지위 승계가 제1항·제4항입니다.
• 우리 정리 — 단계별로 어느 조문이 걸리는지 묶은 표와 두 개의 그림은 위 조문들을 직접 대조해 만든 것입니다.

더 확인할 곳

• 「이행의 착수」가 구체적으로 언제인지 — 판례를 확인하지 않았습니다. 조문은 「착수」라고만 적고 기준을 두지 않습니다. 중도금 지급이 대표적으로 거론되지만 사안마다 달라 이 글에서 단정하지 않았습니다.
• 가계약금의 효력도 같은 이유로 판단을 적지 않았습니다. 계약서와 문자 내용에 따라 갈립니다.
• 등기부에 나오지 않는 권리는 대항력 있는 임차인 말고도 더 있습니다. 이 글은 주택임대차보호법 쪽만 확인했습니다.

2026년 8월 기준으로 정리했습니다. 해약금·물권변동·신고 기한·대항력은 전부 법령 원문에서 그대로 가져왔고, 단계와 조문을 짝지은 표는 우리가 대조해 만든 것이라 그렇게 표시했습니다. 개별 계약은 특약이 먼저이므로 이 글은 순서를 왜 그렇게 밟는지를 이해하는 용도로 봐 주세요. 분양으로 접근한다면 청약통장과 예치금 쪽이 앞 단계입니다.