청약통장 예치금, 「분양받을 곳」이 아니라 「사는 곳」 기준입니다

청약통장을 만들고 나면 다음 질문은 대개 하나입니다. 「얼마를 넣어야 하나.」 그런데 이 질문에 답하기 전에 먼저 갈라야 하는 것이 있습니다. 내가 넣으려는 곳이 국민주택인지 민영주택인지입니다.

둘은 아예 다른 조문에서 다른 방식으로 순서를 매깁니다. 민영주택은 예치금을 보고, 국민주택은 납입 횟수와 저축총액을 봅니다. 예치금 표를 국민주택에 갖다 대면 답이 나오지 않고, 반대도 마찬가지입니다.

그리고 그 예치금 표에는 많이들 거꾸로 읽는 비고 한 줄이 붙어 있습니다.

표가 두 개인데 하나처럼 섞여 다닙니다

「주택공급에 관한 규칙」은 일반공급의 순위를 두 조문에 나눠 적어 두었습니다.

	국민주택(제27조)	민영주택(제28조)
순위를 가르는 것	가입기간 + 납입 횟수	가입기간 + 예치기준금액
1순위 안에서 겨루는 것	저축총액 또는 납입 횟수	가점 또는 추첨
별표 2 예치금 표	순위 요건이 아님	순위 요건 그 자체
주택공급에 관한 규칙(시행 2026. 6. 15.) 제27조·제28조. 같은 「1순위」라는 말이 두 조문에서 다른 뜻으로 쓰입니다.

그래서 「청약통장에 300만원은 넣어야 한다」는 말은 민영주택 이야기이고, 「매달 꼬박꼬박 넣는 횟수가 중요하다」는 말은 국민주택 이야기입니다. 둘 다 맞는 말인데 대상이 다릅니다.

예치금은 「사는 곳」으로 봅니다

민영주택 예치기준금액은 별표 2에 있습니다(개정 2023. 5. 10., 제10조제1항 관련). 단위는 만원입니다.

공급받을 수 있는 주택의 전용면적	특별시 및 부산광역시	그 밖의 광역시	특별시·광역시를 제외한 지역
85㎡ 이하	300	250	200
102㎡ 이하	600	400	300
135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500
비고: 「지역」은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자의 주민등록표에 따른 거주지역을 말한다.

비고 한 줄이 이 표의 읽는 방향을 정합니다. 서울 아파트에 청약한다고 서울 기준 300만원이 필요한 게 아니라, 내 주민등록이 어디에 있느냐로 정해집니다. 광역시가 아닌 지역에 살면서 85㎡ 이하를 노린다면 200만원이 기준이 됩니다.

또 하나. 이 표는 구간별로 쌓아 가는 금액이 아니라 각 구간의 문턱입니다. 85㎡ 이하만 볼 생각이면 특별시·부산 기준 300만원이면 되고, 면적을 가리지 않겠다면 1,500만원이 필요합니다 — 5배 차이입니다(직접 대조).

「1년이면 1순위」가 늘 맞지는 않습니다

국민주택 1순위 요건은 제27조제1항에 이렇게 적혀 있습니다.

지역	가입기간	납입 횟수	덧붙는 조건
수도권	1년	12회 이상	시·도지사가 24개월·24회까지 연장 가능
수도권 외	6개월	6회 이상	시·도지사가 12개월·12회까지 연장 가능
투기과열지구·청약과열지역	2년	24회 이상	세대주일 것 / 무주택세대구성원으로서 과거 5년 이내 전원이 다른 주택 당첨자가 아닐 것
위축지역	1개월	—	—
제27조제1항제1호 가~라목. 위축지역은 이야기에 잘 나오지 않는데, 조문에는 가입 1개월로 따로 적혀 있습니다.

민영주택 쪽(제28조제1항)도 뼈대가 같습니다. 수도권은 가입 1년 + 예치기준금액, 수도권 외는 6개월 + 예치기준금액이고 같은 연장 단서가 붙습니다. 투기과열지구·청약과열지역이면 2년 + 예치금에 더해 세대주일 것, 과거 5년 이내 다른 주택 당첨자가 된 자의 세대에 속하지 않을 것, 2주택 이상 소유 세대가 아닐 것을 함께 요구합니다.

정리하면 「1년」은 수도권 기본값일 뿐이고, 공고문이 24개월을 요구할 수도, 규제지역이라 처음부터 2년일 수도 있습니다. 가입기간은 통장이 아니라 공고문이 확정합니다. 집을 사는 절차 전체는 아파트 매매 절차 쪽에서 이어집니다.

국민주택은 40㎡에서 자가 갈립니다

1순위 안에서 경쟁이 생기면 제27조제2항이 순서를 정합니다.

• 40㎡를 초과하는 주택 — ➊ 3년 이상 무주택세대구성원으로서 저축총액이 많은 자 ➋ 저축총액이 많은 자
• 40㎡ 이하인 주택 — ➊ 3년 이상 무주택세대구성원으로서 납입횟수가 많은 자 ➋ 납입횟수가 많은 자

여기서 실질적인 차이가 생깁니다. 40㎡ 이하를 노린다면 금액을 올릴 이유가 없습니다 — 2만원을 넣어도 50만원을 넣어도 횟수는 똑같이 1회이기 때문입니다. 반대로 40㎡ 초과라면 금액이 곧 순서입니다. 그리고 두 경우 모두 「3년 이상 무주택」이 앞자리를 먼저 가져갑니다.

50만원을 넣어도 25만원만 세어집니다

제9조제3항은 월납입금을 2만원 이상 50만원 이하로 정합니다. 그런데 제10조제5항제1호는 「월납입금이 25만원을 초과한 경우 해당 월납입금을 25만원으로 산정한다」고 적고 있습니다. 국민주택 순차를 가르는 저축총액을 셀 때의 이야기입니다.

월 납입액	10년간 실제로 넣은 돈	저축총액으로 인정되는 금액
25만원	3,000만원	3,000만원
50만원	6,000만원	3,000만원
120개월로 놓고 직접 계산한 값입니다. 둘의 순차 상 위치는 같아지고, 차액 3,000만원은 순위에 보태지지 않습니다.

남는 돈을 통장에 밀어 넣기 전에 적금 만기 계산기로 다른 자리에 두는 쪽과 견줘 볼 만합니다. 물론 민영주택만 볼 생각이라면 이야기가 다릅니다 — 그쪽은 저축총액이 아니라 예치기준금액을 채웠느냐만 봅니다.

선납과 미성년자 납입에는 상한이 따로 있습니다

목돈으로 한 번에 채우려 할 때 걸리는 선이 몇 개 더 있습니다.

무엇	상한	근거
월납입금	2만원 이상 50만원 이하	제9조제3항
선납 총액	별표 2 예치기준금액의 최고한도까지	제10조제1항
선납으로 인정되는 횟수	24회분까지	제10조제2항
저축총액 산정 시 월납입금	25만원	제10조제5항제1호
미성년자 납입횟수 인정	60회	제10조제4항제2호
미성년자 항목은 2023년 12월 31일 이전 납입분은 24회까지만 더해 60회를 셉니다. 가점제에서 쓰는 가입기간도 5년이 상한입니다(제10조제6항).

선납 한도가 별표 2의 최고한도에 걸려 있다는 점이 눈에 띕니다. 예치금 표가 민영주택 전용처럼 보이지만, 선납 상한을 정하는 자리에서는 국민주택 가입자에게도 영향을 줍니다.

몇 가지 되묻는 것

지방에 살면서 서울 아파트에 청약해도 되나요

거주지 요건은 개별 공고가 정하는 영역이라 이 글에서 다루지 않았습니다. 다만 예치금 기준만큼은 별표 2 비고에 따라 내 주민등록 지역으로 봅니다. 두 가지는 다른 이야기입니다.

통장을 오래 갖고만 있어도 되나요

민영주택은 가입기간과 예치금이 요건이라 매달 넣지 않아도 예치기준금액을 채우면 됩니다. 국민주택은 납입 횟수가 요건이라 다릅니다 — 수도권 1순위에 12회 이상이라고 적혀 있습니다.

연체하면 어떻게 되나요

제10조제3항이 연체 납입분을 산식에 따라 계산한 날에 납입한 것으로 본다고 정합니다. 즉 사라지지는 않고 인정되는 날짜가 뒤로 밀립니다. 구체적인 산식은 조문에 표로 들어 있어 이 글에는 옮기지 않았습니다.

가점제 점수는 어떻게 되나요

가점 항목(무주택기간·부양가족·가입기간)은 별표 1에 따로 있고 이 글에서는 확인하지 않았습니다. 여기서는 순위에 드는 조건까지만 다뤘습니다.

근거로 삼은 자료

• 법령 원문 — 주택공급에 관한 규칙 제27조(국민주택의 일반공급). 지역별 가입기간·납입횟수, 위축지역 1개월, 40㎡ 기준 공급순차가 여기서 나옵니다.
• 법령 원문 — 같은 규칙 제10조(선납·연체 등의 처리). 선납 24회분 한도, 저축총액 25만원 산정, 미성년자 60회의 출처입니다.
• 법령 원문 — 같은 규칙 제9조(가입 및 납입조건). 월납입금 2만~50만원이 여기 있습니다. 제28조와 별표 2의 예치기준금액도 같은 규칙에서 확인했습니다.
• 기관 안내 — 청약홈(한국부동산원). 실제 공고문과 지역·자격 확인은 여기서 합니다. 이 글의 수치는 법령에서 가져왔고 개별 공고가 우선합니다.
• 우리 계산 — 월 25만원과 50만원을 120개월 넣었을 때의 인정액 비교, 예치금 300만원과 1,500만원의 5배 차이는 위 표를 놓고 직접 계산·대조한 것입니다.

더 확인할 곳

• 가점제 항목별 점수 — 확인하지 않았습니다. 별표 1에 무주택기간·부양가족 수·가입기간의 배점이 들어 있는데 이 글의 범위 밖입니다. 청약홈에서 모의 계산을 제공합니다.
• 특별공급(신혼부부·생애최초 등)은 다른 조문입니다. 이 글은 일반공급만 다뤘습니다.
• 지금 우리 지역이 규제지역인지는 국토교통부 공고로 바뀝니다. 규제지역이면 가입기간이 2년이 되므로 청약 전에 한 번 확인하는 편이 낫습니다.

2026년 8월 기준으로 정리했습니다. 순위 요건·예치기준금액·납입 한도는 전부 「주택공급에 관한 규칙」(시행 2026. 6. 15.)에서 그대로 가져왔고, 10년 납입 비교와 5배 차이는 우리가 계산한 것이라 그렇게 표시했습니다. 개별 분양은 공고문이 우선하므로 이 글은 조문을 읽는 방향으로만 써 주세요. 자금 쪽을 함께 보고 있다면 대출 한도와 상환액 계산기가, 계약 이후의 세금은 취득세가 이어집니다. 지금 전세와 매매 사이에서 고민 중이라면 전세와 월세 비교부터 보시고, 시장 흐름은 2026년 주택시장 쪽에 있습니다.