청약 가점 계산기 — 84점을 세 칸으로 나눠 봅니다

청약 가점은 84점 만점이고, 세 칸으로만 이루어져 있습니다 — 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점. 어려운 건 셈이 아니라 어느 날부터 세는지와 누구를 세는지예요. 그 둘이 틀리면 점수가 아니라 자격이 흔들립니다.

날짜 몇 개와 사람 수만 넣으면 세 칸이 한꺼번에 나옵니다. 다음 칸까지 얼마나 남았는지도 함께 표시합니다 — 가점은 하루아침에 오르지 않고 정해진 날에 계단처럼 오르기 때문이에요.

이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처

배점표는 「주택공급에 관한 규칙」 별표1입니다. 세 칸의 만점과 칸 하나의 값은 이렇습니다.

칸 수는 각각 7칸 · 17칸 · 17칸입니다 — 부양가족은 0명 5점에서 6명 이상 35점까지, 무주택기간은 1년 미만 2점에서 15년 이상 32점까지, 통장은 6월 미만 1점에서 15년 이상 17점까지예요.

만 30세 미만 미혼 무주택자와 유주택자는 무주택기간이 0점입니다. 그래서 실질 하한은 0이 아니라 6점이에요 — 부양가족 0명이라도 5점이 붙고, 통장이 반년만 안 됐어도 1점이 붙기 때문입니다.

부양가족 한 명이 5점입니다

배점이 가장 큰 칸인데, 가장 많이 어긋나는 칸이기도 합니다. 한 명이 5점이라는 건 다른 두 칸으로 옮겨 보면 크기가 보입니다.

그리고 이 칸에는 한 번에 10점이 사라지는 자리가 있습니다. 직계존속은 본인이나 그 배우자 중 한 분이라도 주택을 갖고 있으면 두 분이 함께 빠집니다. 아버지 명의로 집이 있으면 어머니까지 부양가족에서 빠져요.

10점을 무주택기간으로 메우려면 5년, 통장으로는 10년이 걸립니다. 그래서 이건 「점수가 조금 낮게 나온다」가 아니라 부적격 처리로 당첨이 취소되는 자리예요. 자세한 인정 범위는 부양가족을 세는 법에 따로 적었습니다.

어느 날부터 세는가

무주택기간의 기산일은 만 30세가 되는 날입니다. 다만 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터예요. 그리고 주택을 판 적이 있으면 판 날부터 다시 셉니다.

혼인신고가 만 30세보다 늦으면 아무 영향이 없습니다 — 둘 중 이른 날이 기산일이니까요. 판 날은 반대로 늦을수록 불리합니다. 어느 날짜를 써야 하는지는 무주택기간이 갈리는 자리이 있고, 청약통장 납입액의 소득공제는 주택자금 소득공제 계산기에서 재 볼 수 있습니다 — 전세 원리금과 «한 통»을 씁니다에서 하나씩 짚었습니다.

배우자 통장의 50% — 최대 3점

별표1에는 배점표 말고 비고가 붙어 있고, 그 제2호가 한 칸을 더 엽니다. 입주자모집공고일 현재 배우자도 주택청약종합저축에 가입해 있으면, 그 배우자의 가입기간 «50%»에 해당하는 기간으로 통장 배점표를 태운 점수를 내 점수에 합산할 수 있어요. 다만 그 몫이 3점을 넘으면 3점으로 봅니다.

그래서 배우자 통장이 2년만 넘으면 상한 3점에 닿습니다. 6년이든 15년이든 더 붙지 않아요 — 오래 가진 것보다 «갖고 있느냐»가 거의 전부인 칸입니다.

두 가지 제한이 더 있습니다. 합산한 뒤에도 통장 칸은 17점이 천장이고, 특별공급(제46조)에는 적용하지 않습니다. 위 계산기는 이 3점을 넣지 않았으니 해당한다면 직접 더해 보세요.

이 계산기가 하지 않는 것

가점제 물량인지 추첨제 물량인지 가려 주지 않습니다. 이 84점은 가점제로 뽑는 몫에만 쓰는 점수이고, 같은 단지 안에서도 면적과 지역에 따라 가점제 비율이 다릅니다. 공고문에서 봐야 합니다.

1순위 자격을 판정하지 않습니다. 가점은 1순위 안에서 순서를 매기는 도구이지 자격 요건이 아니에요. 예치금·거주기간·재당첨 제한은 별개입니다.

특별공급은 다른 잣대입니다. 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모 부양은 이 84점을 쓰지 않습니다. 그쪽의 자녀 수 기준과 여기 부양가족 기준을 섞으면 틀립니다.

소형·저가주택을 자동으로 가려 주지 않습니다. 일정 면적·공시가격 아래의 주택 한 채는 무주택으로 보는 규정이 있는데, 공시가격을 넣는 칸이 없어 「지금 주택을 갖고 있나요」에 직접 답하는 방식으로 두었습니다.

배우자 통장의 «50% 합산»을 넣지 않았습니다. 별표1의 비고에 한 줄이 더 있습니다 — 배우자도 주택청약종합저축에 가입해 있으면 그 배우자의 가입기간 50%에 해당하는 기간으로 계산한 점수를 내 통장 점수에 더할 수 있고, 그 몫은 최대 3점입니다. 합산한 뒤에도 통장 칸은 17점을 넘지 못하고, 특별공급에는 쓰지 않습니다. 아래 계산기는 이 3점을 빼고 냅니다 — 아래 별도 항목에 적어 두었습니다.

이런 질문이 남습니다

배우자 통장으로 3점을 더 받을 수 있다던데요?

맞습니다 — 위의 「배우자 통장의 50% — 최대 3점」 절에 그림과 함께 적어 두었습니다. 요점만 옮기면, 배우자 가입기간의 절반으로 통장 배점표를 태우고 그 결과에 3점 상한이 걸립니다. 2년만 넘으면 상한에 닿아요.

만 29세인데 왜 0점인가요?

무주택기간은 만 30세가 되는 날부터 세기 때문입니다. 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 세지만, 미혼이면 만 29세든 만 20세든 똑같이 0점이에요. 스무 살부터 십 년을 무주택으로 살았어도 그 십 년은 세지 않습니다. 대신 그날이 오면 0점에서 2점으로 한 칸 오르고, 그 뒤로는 해마다 2점씩 붙습니다.

혼인신고를 서두르면 가점이 오르나요?

만 30세 전이라면 오릅니다. 기산일이 둘 중 이른 날이라, 만 28세에 혼인신고를 하면 그날부터 세기 시작해요. 만 30세를 넘긴 뒤라면 아무 영향이 없습니다 — 이미 만 30세가 더 이른 날이니까요. 다만 배우자가 생기면 부양가족이 한 명 늘어 5점이 붙는 건 나이와 무관합니다.

부양가족에 저도 들어가나요?

아니요. 본인은 빼고 셉니다. 그래서 혼자 사는 무주택자의 부양가족은 0명이고, 0명일 때도 5점이 붙습니다. 0명이 0점이 아니라 5점이라는 게 이 칸의 첫 번째 함정이에요 — 0명과 1명의 차이는 5점이지 5점 전부가 아닙니다.

청약통장을 다른 상품으로 바꿨는데 가입기간이 초기화되나요?

초기화되지 않습니다. 별표1 제1호다목이 이렇게 적고 있어요 — 「주택청약종합저축의 종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정한다」. 세 가지를 나란히 적어 둔 조문이라, 예치금을 올려도 상품을 바꿔도 명의를 넘겨받아도 날짜가 따라갑니다.

다만 명의변경이 «허용되는 경우»가 따로 정해져 있는지는 이 조문이 답하지 않습니다 — 가입기간 계산 방법만 정하고 있어요. 통장을 만든 은행에서 순위기산일을 직접 확인하는 편이 확실합니다.

점수를 잘못 적으면 어떻게 되나요?

가점은 신청자가 직접 입력하고 당첨 뒤에 서류로 검증합니다. 그래서 실수로 높게 적어도 신청 단계에서는 걸러지지 않고, 당첨된 뒤 부적격으로 취소됩니다. 취소되면 일정 기간 다른 청약도 제한됩니다. 가장 흔한 자리가 부양가족(부모의 주택 소유)과 무주택기간(판 날)이에요 — 이 둘은 등본과 등기부로 미리 확인해 두는 편이 낫습니다.

태아·손자녀·군 복무 — 별표 1을 열었습니다

가점제의 부양가족 기준은 「주택공급에 관한 규칙」 [별표 1] 「가점제 적용기준」의 1. 나목에 있습니다. 세 쪽짜리인데, 부양가족 부분은 세 줄이 전부예요.

나. 부양가족의 인정 적용기준
1) 부양가족은 입주자모집공고일 현재 주택공급신청자 또는 그 배우자(… 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자를 포함한다)와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원으로 한다. 다만, 자녀(손자녀가 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우로서 그 손자녀의 부모 «모두»가 사망한 경우에는 그 손자녀를 포함한다)의 경우 미혼으로 한정한다.
2) … 직계존속은 신청자가 세대주인 경우로서 최근 3년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다. 다만, 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 주택을 소유하고 있는 경우에는 둘 다 부양가족으로 보지 않는다.
3) 신청자의 30세 이상인 직계비속은 최근 1년 이상 계속 같은 세대별 주민등록표에 등재된 경우에 부양가족으로 본다.

부양가족 쪽에서 실제로 많이 갈리는 것은 오히려 직계존속입니다 — 신청자가 세대주여야 하고, 3년을 채워야 하며, 그 부모나 부모의 배우자 중 한 명이라도 집이 있으면 둘 다 빠집니다. 30세 이상 자녀는 1년으로 기간이 다릅니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 별표 — 「주택공급에 관한 규칙」 [별표 1] 가점제 적용기준(제2조제8호 관련)〈개정 2024. 12. 18.〉. 세 쪽 전부를 읽어 1. 나목의 세 줄을 옮겼고, 「태아」·「군 복무」·「병역」이 한 번도 나오지 않는다는 것을 확인했습니다 — 이 글이 「이 세 경우는 조문으로 확인하지 못했다」고 남겨 두었던 자리입니다. 규칙은 [시행 2026. 6. 15.] 국토교통부령 제1592호 판입니다(2026년 9월 18일 확인).

「주택공급에 관한 규칙」 별표1(가점제 배점기준표) — 무주택기간 32점, 부양가족 수 35점, 입주자저축 가입기간 17점의 구간별 점수. 현행은 2026년 6월 15일 시행(국토교통부령 제1592호)입니다.

같은 규칙 제2조·제53조 — 무주택세대구성원의 정의와 주택 소유 여부 판정기준. 소형·저가주택 기준은 2024년 12월 18일 개정으로 아파트는 전용 60㎡ 이하 + 공시가격 수도권 1억 6,000만원·지방 1억원 이하, 비아파트는 전용 85㎡ 이하 + 수도권 5억원·지방 3억원 이하로 안내됩니다.

2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 별표1 원문(PDF 3쪽)을 열어 칸마다 대조했습니다. 무주택기간 17칸, 부양가족 7칸, 통장 17칸이 이 계산기와 전부 일치했습니다.
다만 별표1의 «비고 제2호»가 통째로 빠져 있었습니다 — 배우자 통장 가입기간의 50%로 낸 점수를 최대 3점까지 합산할 수 있다는 규정입니다. 위에 항목을 새로 넣었고, 계산기에는 넣지 않은 이유도 적었습니다.
「종류, 금액, 가입자 명의변경을 한 경우에도 최초 가입일 기준」도 별표1 제1호다목에 그대로 있어 비워 두었던 자리를 채웠습니다.

더 확인할 곳

신청할 단지의 공고문. 가점제 비율, 예치금, 거주기간 요건이 전부 여기 적혀 있습니다. 이 계산기의 84점은 그중 순서를 매기는 부분만 다룹니다.

주민등록등본과 등기부등본. 부양가족의 등재기간과 주택 처분일은 기억이 아니라 서류로 확인해야 합니다. 부모의 주택 소유는 본인 등본에 안 나오므로 따로 봐야 해요.

통장을 만든 은행. 순위기산일은 은행에서 바로 알려 줍니다.

태아·손자녀·군 복무 중인 자녀. 별표 1을 열어 확인했습니다 — 셋의 답이 서로 다릅니다. 특별공급의 자녀 수 기준과 가점제의 부양가족 기준은 여전히 다른 것이니 섞지 말고, 실제 신청은 공고문으로 확인하세요.