청약 무주택기간이 갈리는 자리 — 기산일은 두 번 정해집니다

청약 가점의 무주택기간은 「집이 없던 기간」이 아닙니다. 스무 살부터 열다섯 해를 세 들어 살았어도, 기산일이 안 왔으면 0년이에요. 이 칸은 32점이고 한 해가 2점인데, 대부분의 착오는 점수를 잘못 더해서가 아니라 날짜를 잘못 골라서 생깁니다.

세 개의 날짜, 두 개의 규칙

규칙이 하나가 아니라 둘이라는 게 이 칸이 헷갈리는 이유입니다.

앞의 비교 — 만 30세와 혼인신고일. 무주택기간은 만 30세부터 세되, 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 셉니다. 결과적으로 둘 중 이른 날이에요. 그래서 만 33세에 혼인신고를 한 사람에게 혼인은 이 칸에 아무 영향이 없습니다.

뒤의 비교 — 그 날과 판 날. 그렇게 정해진 날 이후에 세대가 주택을 소유한 적이 있으면, 무주택기간은 판 날부터 다시 시작합니다. 앞에서 아무리 이른 날을 확보해도 뒤에서 지워질 수 있어요.

1991년 3월생 네 사람

같은 날 태어나 같은 공고(2026년 9월 1일)에 신청하는 네 사람입니다. 나이는 똑같이 만 35세예요.

	사정	기산일	기간	점수
가	미혼	2021-03-15 (만 30세)	5년	12점
나	2019-06-01 혼인신고 (만 28세)	2019-06-01	7년	16점
다	2024-06-01 혼인신고 (만 33세)	2021-03-15	5년	12점
라	나와 같되 2022-10-20에 주택 처분	2022-10-20	3년	8점

나와 다의 차이가 4점입니다. 둘 다 혼인했는데 한 사람만 이득을 봤어요 — 만 30세 전이었느냐가 갈랐습니다. 나와 라의 차이는 8점이고, 여기서는 집을 한 번 가졌다는 사실이 3년치가 아니라 4년치를 지웠습니다. 판 날이 기산일이 되면서 그 앞의 시간이 통째로 사라지기 때문이에요.

「세대」가 가진 것이지 내가 가진 것이 아닙니다

무주택 여부는 신청자 개인이 아니라 세대원 전원을 봅니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조의 무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원이에요.

세대에 들어가는 사람은 신청자, 배우자, 같은 주민등록표의 직계존속과 직계비속입니다. 배우자는 주민등록이 갈라져 있어도 무조건 들어갑니다 — 여기가 자주 어긋나는 자리예요. 반대로 형제자매와 동거인은 같은 등본에 있어도 세대가 아닙니다.

그래서 배우자 명의의 주택은 「내 것이 아니니까」로 넘어가지 않습니다. 분리세대여도 세대에 포함되므로 무주택이 깨져요.

가졌어도 무주택으로 보는 경우

같은 규칙 제53조가 주택 소유 여부의 판정기준을 두고 있고, 그중 소형·저가주택 한 채는 무주택으로 봅니다. 2024년 12월 18일 개정으로 기준이 이렇게 안내됩니다.

구분	전용면적	공시가격 — 수도권	공시가격 — 지방
아파트	60㎡ 이하	1억 6,000만원 이하	1억원 이하
아파트가 아닌 주택	85㎡ 이하	5억원 이하	3억원 이하

비아파트 쪽이 2024년 말에 크게 넓어졌습니다 — 면적은 60㎡에서 85㎡로, 금액은 수도권 1억 6,000만원에서 5억원으로요. 빌라나 오피스텔을 한 채 갖고 있어 청약을 포기했던 경우라면 다시 볼 자리입니다.

다만 이 예외가 어느 공급 유형까지 미치는지는 저희가 조문 원문으로 확인하지 못했습니다. 민영주택 일반공급 가점제에만 적용된다는 설명과 특별공급까지 포함한다는 설명이 자료마다 달랐습니다. 해당한다고 생각되면 신청할 공고문에서 직접 보세요.

내 기산일을 찾는 세 단계

서류 두 장이면 끝납니다. 순서를 바꾸면 틀리니 이 순서로 하세요.

① 만 30세가 되는 날을 적습니다. 생일에서 서른 해를 더한 날입니다. 만 나이라 생일 당일부터예요 — 1996년 9월 1일생은 2026년 9월 1일에 기산이 시작되고, 9월 2일생은 그 공고에서 아직 0점입니다.

② 혼인신고일이 그보다 이르면 그 날짜로 바꿉니다. 결혼식 날이 아니라 신고한 날입니다. 혼인관계증명서에 적혀 있어요. 만 30세보다 늦으면 ①을 그대로 둡니다.

③ 세대가 주택을 판 날이 ②보다 뒤면 그날로 바꿉니다. 등기사항전부증명서의 소유권 이전등기일입니다. 본인만이 아니라 배우자와 등본상 직계존·비속까지 봐야 합니다. 여러 번이면 가장 마지막에 판 날이에요.

이렇게 나온 날부터 입주자모집공고일까지가 무주택기간입니다. 공고일이지 청약 접수일이나 당첨자 발표일이 아닙니다.

배점표 전체 — 32점까지 열일곱 칸

한 칸이 2점이고 한 해마다 오릅니다. 만 15년에서 멈춰요.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
유주택자 · 만 30세 미만 미혼	0점	8년 이상 ~ 9년 미만	18점
1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	20점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점	10년 이상 ~ 11년 미만	22점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점	11년 이상 ~ 12년 미만	24점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점	12년 이상 ~ 13년 미만	26점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점	13년 이상 ~ 14년 미만	28점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점	14년 이상 ~ 15년 미만	30점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점	15년 이상	32점
7년 이상 ~ 8년 미만	16점

여기서 0점 다음이 1점이 아니라 2점인 것을 눈여겨보세요. 만 30세가 되는 날 점수는 한 칸이 아니라 두 칸을 건너뜁니다. 그리고 상한이 32점이라, 만 45세를 넘기면 이 칸으로는 더 벌 수 없습니다 — 그때부터는 부양가족과 통장만 남아요.

하루 차이로 2점이 갈립니다

가점은 계단이라, 공고일이 기산일의 몇 월 며칠에 걸리느냐로 한 칸이 왔다 갔다 합니다.

기산일	공고일	기간	점수
2021-03-15	2026-03-14	4년 (하루 모자람)	10점
2021-03-15	2026-03-15	5년	12점

하루 사이에 2점입니다. 공고 날짜는 고를 수 없지만, 내 칸이 오르는 날이 언제인지는 미리 알 수 있어요. 그 날이 며칠 뒤라면 다음 공고를 기다리는 편이 나은 경우가 있습니다 — 물론 그 사이 다른 조건이 바뀌지 않는다는 전제에서요.

같은 계단이 통장에도 있습니다. 통장은 한 해에 1점이라 폭이 절반이지만, 두 칸이 비슷한 시기에 걸리면 한 달을 기다려 3점이 오르는 일도 생깁니다. 계산기가 두 날짜를 함께 알려 주도록 해 두었습니다.

세대를 분리하면 피할 수 있나

부모가 집을 갖고 있어 세대가 유주택이 되는 경우, 등본을 나누면 되지 않나는 생각이 자연스럽게 듭니다. 여기에는 갈래가 둘 있고 답이 다릅니다.

직계존속은 등본을 나누면 세대에서 빠집니다. 세대의 범위가 같은 주민등록표에 있는 직계존속·비속이라, 부모가 다른 등본에 있으면 그 부모의 주택은 내 세대의 주택이 아니에요. 다만 그 순간 부양가족에서도 함께 빠집니다 — 두 분이면 10점입니다. 무주택기간을 32점까지 되살려도 부양가족에서 10점을 잃으면, 남는 것은 22점이 아니라 그 차액이에요. 계산기에 두 경우를 각각 넣어 비교해 보는 편이 빠릅니다.

배우자는 나눠도 빠지지 않습니다. 배우자는 주민등록이 갈라져 있어도 무조건 세대에 들어갑니다. 배우자 명의의 주택을 등본 분리로 떼어 낼 수는 없어요. 배우자와 같은 등본에 있는 직계비속도 마찬가지로 따라 들어옵니다.

그리고 세대분리는 실제 거주가 따라야 합니다. 주소만 옮겨 두는 것은 주민등록법이 정한 신고 의무와 어긋나고, 청약에서 걸리면 부적격으로 이어집니다. 이 부분의 구체적인 판정 기준은 저희가 확인하지 못했습니다 — 유불리를 재기 전에 실제 사정이 그런지부터 보시는 편이 낫습니다.

이런 질문이 남습니다

스무 살부터 무주택이었는데 왜 세지 않나요?

배점표가 그렇게 만들어져 있기 때문입니다. 기산일을 만 30세로 못 박아 두어서, 그 앞의 무주택은 얼마나 길든 세지 않습니다. 대신 만 30세가 되는 날 0점에서 2점으로 한 칸 오르고 그 뒤로 해마다 2점씩 붙어요. 만 45세에 15년이 차면 32점 상한에 닿고, 그 뒤로는 더 오르지 않습니다.

혼인신고를 하면 무조건 유리한가요?

이 칸에서는 만 30세 전일 때만 유리합니다. 만 30세를 넘긴 뒤의 혼인신고는 기산일을 바꾸지 않아요 — 이미 만 30세가 더 이른 날이니까요. 다만 배우자가 부양가족 한 명(5점)으로 붙는 것은 별개이고, 반대로 배우자가 주택을 갖고 있으면 세대가 유주택이 되어 이 칸이 0점이 됩니다. 방향이 양쪽으로 다 열려 있습니다.

이혼하면 기산일이 어떻게 되나요?

확인하지 못했습니다. 만 30세 전에 혼인신고를 해 그 날짜로 기산이 시작된 뒤 이혼한 경우, 그 기산일이 유지되는지 만 30세로 돌아가는지를 조문에서 확인할 수 없었습니다. 재혼도 마찬가지예요. 이 자리는 단정하지 않고 남겨 둡니다 — 청약홈이나 신청할 사업 주체에 직접 물어보시는 편이 낫습니다.

상속받은 집도 유주택인가요?

제53조에 주택으로 보지 않는 경우들이 열거돼 있고 상속 관련 항목도 그중 하나로 안내됩니다. 다만 조건과 처분 기한이 붙어 있고 저희가 원문을 열지 못했습니다. 「상속이니까 괜찮다」로 넘기지 마시고, 등기부와 공고문을 함께 보세요. 이 칸을 잘못 적으면 당첨 뒤 부적격으로 돌아옵니다.

집을 판 날은 정확히 어느 날인가요?

등기부에 남는 소유권 이전등기일을 기준으로 보는 것이 일반적이라고 안내됩니다. 계약일이나 잔금일과 다를 수 있어 기억으로 적으면 어긋나기 쉬워요. 등기사항전부증명서를 떼어 확인하는 편이 확실합니다. 며칠 차이로 한 칸(2점)이 갈릴 수 있습니다.

근거로 삼은 자료와 확인처

「주택공급에 관한 규칙」 별표1 — 무주택기간 32점의 구간별 점수. 현행은 2026년 6월 15일 시행(국토교통부령 제1592호)입니다.

같은 규칙 제2조 — 무주택세대구성원의 정의와 세대의 범위. 제53조 — 주택 소유 여부 판정기준과 소형·저가주택 기준(2024년 12월 18일 개정).

배점표와 산정기준은 서로 다른 두 곳에서 대조했습니다. 한 곳만 보면 그 표가 낡아 있어도 알 수 없어서요. 법령 원문은 열지 못했습니다 — 국가법령정보센터가 자동 조회를 막고 있습니다.

더 확인할 곳

등기사항전부증명서. 판 날은 여기서 확인합니다. 계약일·잔금일과 다를 수 있습니다.

주민등록등본과 배우자의 등본. 세대는 신청자 등본만으로 완성되지 않습니다. 분리세대 배우자는 따로 확인해야 해요.

신청할 단지의 공고문. 소형·저가주택 예외가 그 공급 유형에 적용되는지는 공고문이 정합니다.

점수를 합해 보려면 청약 가점 계산기에 날짜를 그대로 넣어 보세요. 나머지 한 칸은 부양가족을 세는 법에 있습니다.