청약 무주택기간이 갈리는 자리 — 기산일은 두 번 정해집니다

청약 가점의 무주택기간은 「집이 없던 기간」이 아닙니다. 스무 살부터 열다섯 해를 세 들어 살았어도, 기산일이 안 왔으면 0년이에요. 이 칸은 32점이고 한 해가 2점인데, 대부분의 착오는 점수를 잘못 더해서가 아니라 날짜를 잘못 골라서 생깁니다.

세 개의 날짜, 두 개의 규칙

규칙이 하나가 아니라 둘이라는 게 이 칸이 헷갈리는 이유입니다.

앞의 비교 — 만 30세와 혼인신고일. 무주택기간은 만 30세부터 세되, 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 셉니다. 결과적으로 둘 중 이른 날이에요. 그래서 만 33세에 혼인신고를 한 사람에게 혼인은 이 칸에 아무 영향이 없습니다.

뒤의 비교 — 그 날과 판 날. 그렇게 정해진 날 이후에 세대가 주택을 소유한 적이 있으면, 무주택기간은 판 날부터 다시 시작합니다. 앞에서 아무리 이른 날을 확보해도 뒤에서 지워질 수 있어요.

1991년 3월생 네 사람

같은 날 태어나 같은 공고(2026년 9월 1일)에 신청하는 네 사람입니다. 나이는 똑같이 만 35세예요.

	사정	기산일	점수
가	미혼	2021-03-15 (만 30세)	12점
나	2019-06-01 혼인신고 (만 28세)	2019-06-01	16점
다	2024-06-01 혼인신고 (만 33세)	2021-03-15	12점
라	나와 같되 2022-10-20에 주택 처분	2022-10-20	8점

기산일에서 공고일(2026-09-01)까지 세면 위에서부터 5년 · 7년 · 5년 · 3년입니다. 한 해가 2점이고 1년 미만이 2점에서 시작하므로, 각각 12점 · 16점 · 12점 · 8점이 나와요.

나와 다의 차이가 4점입니다. 둘 다 혼인했는데 한 사람만 이득을 봤어요 — 만 30세 전이었느냐가 갈랐습니다. 나와 라의 차이는 8점이고, 여기서는 집을 한 번 가졌다는 사실이 3년치가 아니라 4년치를 지웠습니다. 판 날이 기산일이 되면서 그 앞의 시간이 통째로 사라지기 때문이에요.

「세대」가 가진 것이지 내가 가진 것이 아닙니다

무주택 여부는 신청자 개인이 아니라 세대원 전원을 봅니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제2조의 무주택세대구성원은 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대의 구성원이에요.

세대에 들어가는 사람은 신청자, 배우자, 같은 주민등록표의 직계존속과 직계비속입니다(제2조제2호의3). 배우자는 주민등록이 갈라져 있어도 무조건 들어갑니다 — 여기가 자주 어긋나는 자리예요. 반대로 형제자매와 동거인은 같은 등본에 있어도 세대가 아닙니다.

그리고 조문에 괄호가 둘 붙어 있습니다 — 직계존속에는 「배우자의 직계존속을 포함한다」, 직계비속에는 「직계비속의 배우자를 포함한다」. 그래서 같이 사는 시부모·장인장모도, 같이 사는 며느리·사위도 세대원입니다. 그분들 명의의 집이 있으면 무주택이 깨져요.

그래서 배우자 명의의 주택은 「내 것이 아니니까」로 넘어가지 않습니다. 분리세대여도 세대에 포함되므로 무주택이 깨져요.

가졌어도 무주택으로 보는 경우

같은 규칙 제53조가 주택 소유 여부의 판정기준을 두고 있고, 그중 소형·저가주택 한 채는 무주택으로 봅니다. 2024년 12월 18일 개정으로 기준이 이렇게 안내됩니다.

구분	전용면적	공시가격 (수도권 · 지방)
아파트	60㎡ 이하	1억 6,000만원 · 1억원 이하
아파트가 아닌 주택	85㎡ 이하	5억원 · 3억원 이하

비아파트 쪽이 2024년 말에 크게 넓어졌습니다 — 면적은 60㎡에서 85㎡로, 금액은 수도권 1억 6,000만원에서 5억원으로요. 빌라나 오피스텔을 한 채 갖고 있어 청약을 포기했던 경우라면 다시 볼 자리입니다.

그런데 제53조가 두는 것은 소형·저가주택 하나가 아닙니다. 「가졌어도 무주택으로 본다」가 열두 호이고, 공급 유형에 따라 어떤 호를 끄는지가 다릅니다.

단서 한 줄이 그렇게 정합니다. 공공임대주택 공급에서는 제6호·제9호·제11호를 적용하지 않고, 제46조 특별공급에서는 제6호만 뺍니다 — 소형·저가주택이 제9호이니 특별공급에는 그대로 적용되고 공공임대에는 없습니다.

표에 없는 나머지 여섯 호는 개인주택사업자·근로자 숙소·폐가·무허가건물·선착순 분양권 같은 좁은 자리입니다. 그리고 제1호·제3호·제7호는 조건이 붙습니다 — 「사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 처분(또는 멸실·공부 정리)한 경우」예요. 미리 안전한 것이 아니라, 걸린 뒤 석 달 안에 정리하면 살려 준다는 구조입니다.

그리고 가점제 무주택기간을 산정할 때도 별표1 제1호라목이 「제23조제4항 및 제53조에 따른다」고 넘기므로, 민영주택 일반공급 가점제에는 적용됩니다. 다만 도시형 생활주택 중 아파트는 위 표의 «아파트» 줄이 아니라 «그 밖» 줄로 갑니다 — 조문이 그것만 따로 빼서 나목에 넣어 두었어요.

내 기산일을 찾는 세 단계

서류 두 장이면 끝납니다. 순서를 바꾸면 틀리니 이 순서로 하세요.

① 만 30세가 되는 날을 적습니다. 생일에서 서른 해를 더한 날입니다. 만 나이라 생일 당일부터예요 — 1996년 9월 1일생은 2026년 9월 1일에 기산이 시작되고, 9월 2일생은 그 공고에서 아직 0점입니다.

② 혼인신고일이 그보다 이르면 그 날짜로 바꿉니다. 결혼식 날이 아니라 신고한 날입니다. 혼인관계증명서에 적혀 있어요. 만 30세보다 늦으면 ①을 그대로 둡니다.

③ 주택을 판 날이 ②보다 뒤면 그날로 바꿉니다. 여러 번이면 가장 마지막에 판 날이에요. 그런데 「판 날」이 정확히 어느 날인지를 규칙이 따로 정해 두었습니다.

제23조제4항이 「주택 소유 또는 무주택기간은 다음 각 호에서 정한 날을 기준으로 하되, 제1호와 제2호의 처리일자가 다를 경우에는 «먼저 처리된 날»을 기준으로 한다」고 적습니다 — 제1호가 건물 등기사항증명서의 등기접수일, 제2호가 건축물대장등본의 처리일이에요. 이 글은 「소유권 이전등기일」로 적고 있었는데 조문의 표현이 아니었습니다(이번에 고쳤습니다). 며칠 차이로 한 칸(2점)이 갈리는 자리라 표현이 중요합니다.

분양권이라면 기준이 또 다릅니다. 계약서는 신고된 공급계약체결일, 매매는 신고됐으면 매매대금 완납일, 증여 등으로 넘겼으면 사업주체와의 계약서상 명의변경일입니다.

여기서 보는 사람은 «신청자와 그 배우자»뿐입니다 — 조문이 「주택공급신청자 또는 그 배우자가 주택을 소유한 사실이 있는 경우에는 그 주택을 처분한 후 무주택자가 된 날부터」라고 적고 있어요(별표1 제1호가목3)). 같이 사는 부모님이 예전에 집을 판 것은 내 기산일을 미루지 않습니다.

다만 «지금» 세대원 전원이 무주택이어야 한다는 요건은 그대로입니다(같은 목 1)). 「과거의 처분 → 신청자와 배우자만」, 「현재의 소유 → 세대원 전원」 — 두 규칙이 보는 범위가 다릅니다.

이렇게 나온 날부터 입주자모집공고일까지가 무주택기간입니다. 공고일이지 청약 접수일이나 당첨자 발표일이 아닙니다.

배점표 전체 — 32점까지 열일곱 칸

한 칸이 2점이고 한 해마다 오릅니다. 만 15년에서 멈춰요.

무주택기간	점수	무주택기간	점수
유주택자 · 만 30세 미만 미혼	0점	8년 이상 ~ 9년 미만	18점
1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	20점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점	10년 이상 ~ 11년 미만	22점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점	11년 이상 ~ 12년 미만	24점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점	12년 이상 ~ 13년 미만	26점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점	13년 이상 ~ 14년 미만	28점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점	14년 이상 ~ 15년 미만	30점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점	15년 이상	32점
7년 이상 ~ 8년 미만	16점

여기서 0점 다음이 1점이 아니라 2점인 것을 눈여겨보세요. 만 30세가 되는 날 점수는 한 칸이 아니라 두 칸을 건너뜁니다. 그리고 상한이 32점이라, 만 45세를 넘기면 이 칸으로는 더 벌 수 없습니다 — 그때부터는 부양가족과 통장만 남아요.

하루 차이로 2점이 갈립니다

가점은 계단이라, 공고일이 기산일의 몇 월 며칠에 걸리느냐로 한 칸이 왔다 갔다 합니다.

기산일	공고일	기간	점수
2021-03-15	2026-03-14	4년 (하루 모자람)	10점
2021-03-15	2026-03-15	5년	12점

하루 사이에 2점입니다. 공고 날짜는 고를 수 없지만, 내 칸이 오르는 날이 언제인지는 미리 알 수 있어요. 그 날이 며칠 뒤라면 다음 공고를 기다리는 편이 나은 경우가 있습니다 — 물론 그 사이 다른 조건이 바뀌지 않는다는 전제에서요.

같은 계단이 통장에도 있습니다. 통장은 한 해에 1점이라 폭이 절반이지만, 두 칸이 비슷한 시기에 걸리면 한 달을 기다려 3점이 오르는 일도 생깁니다. 계산기가 두 날짜를 함께 알려 주도록 해 두었습니다.

세대를 분리하면 피할 수 있나

부모가 집을 갖고 있어 세대가 유주택이 되는 경우, 등본을 나누면 되지 않나는 생각이 자연스럽게 듭니다. 여기에는 갈래가 둘 있고 답이 다릅니다.

직계존속은 등본을 나누면 세대에서 빠집니다. 세대의 범위가 같은 주민등록표에 있는 직계존속·비속이라, 부모가 다른 등본에 있으면 그 부모의 주택은 내 세대의 주택이 아니에요. 다만 그 순간 부양가족에서도 함께 빠집니다 — 두 분이면 10점입니다. 무주택기간을 32점까지 되살려도 부양가족에서 10점을 잃으면, 남는 것은 22점이 아니라 그 차액이에요. 계산기에 두 경우를 각각 넣어 비교해 보는 편이 빠릅니다.

배우자는 나눠도 빠지지 않습니다. 배우자는 주민등록이 갈라져 있어도 무조건 세대에 들어갑니다. 배우자 명의의 주택을 등본 분리로 떼어 낼 수는 없어요. 배우자와 같은 등본에 있는 직계비속도 마찬가지로 따라 들어옵니다.

그리고 세대분리는 실제 거주가 따라야 합니다. 주소만 옮겨 두는 것은 주민등록법이 정한 신고 의무와 어긋나고, 청약에서 걸리면 부적격으로 이어집니다. 이 부분의 구체적인 판정 기준은 저희가 확인하지 못했습니다 — 유불리를 재기 전에 실제 사정이 그런지부터 보시는 편이 낫습니다.

이런 질문이 남습니다

스무 살부터 무주택이었는데 왜 세지 않나요?

배점표가 그렇게 만들어져 있기 때문입니다. 기산일을 만 30세로 못 박아 두어서, 그 앞의 무주택은 얼마나 길든 세지 않습니다. 대신 만 30세가 되는 날 0점에서 2점으로 한 칸 오르고 그 뒤로 해마다 2점씩 붙어요. 만 45세에 15년이 차면 32점 상한에 닿고, 그 뒤로는 더 오르지 않습니다.

혼인신고를 하면 무조건 유리한가요?

이 칸에서는 만 30세 전일 때만 유리합니다. 만 30세를 넘긴 뒤의 혼인신고는 기산일을 바꾸지 않아요 — 이미 만 30세가 더 이른 날이니까요. 다만 배우자가 부양가족 한 명(5점)으로 붙는 것은 별개이고, 반대로 배우자가 주택을 갖고 있으면 세대가 유주택이 되어 이 칸이 0점이 됩니다. 방향이 양쪽으로 다 열려 있습니다.

이혼하면 기산일이 어떻게 되나요?

조문은 이혼을 따로 적지 않습니다(2026년 9월 23일 별표1 재확인). 1.가.3)은 「무주택기간은 주택공급신청자와 그 배우자를 기준으로 하고 … 30세가 되기 전에 혼인한 경우에는 … 혼인관계증명서에 혼인신고일로 등재된 날부터 무주택기간을 기산한다」까지이고, 이혼·재혼 뒤의 기산일은 문언에 없습니다. 만 30세 전에 혼인신고를 해 그 날짜로 기산이 시작된 뒤 이혼한 경우, 그 기산일이 유지되는지 만 30세로 돌아가는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 재혼도 마찬가지예요. 이 자리는 단정하지 않고 남겨 둡니다 — 청약홈이나 신청할 사업 주체에 직접 물어보시는 편이 낫습니다.

상속받은 집도 유주택인가요?

원칙적으로 유주택입니다. 제53조 제1호가 상속을 다루기는 하는데, 문이 생각보다 좁습니다 — 「상속으로 주택의 «공유지분»을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우」.

조건이 셋입니다. ① 「공유지분」이어야 합니다 — 집 한 채를 통째로 상속받았다면 이 호에 해당하지 않습니다. ② 「부적격자로 통보받은 날」이 출발점입니다 — 미리 안전한 것이 아니라, 걸린 뒤에 정리할 기회를 주는 구조예요. ③ 3개월 안에 처분해야 합니다.

그러니 「상속이니까 괜찮다」는 반대로 읽어야 합니다. 다만 상속받은 집이 소형·저가주택(제9호)이나 20㎡ 이하(제5호)에 들어가면 그쪽으로 무주택이 될 수 있고, 제2호에도 상속 관련 단서가 있습니다(도시지역이 아닌 지역의 단독주택). 등기부와 공고문을 함께 보세요.

집을 판 날은 정확히 어느 날인가요?

규칙이 정해 두었습니다(제23조제4항). 건물 등기사항증명서의 «등기접수일»이고, 건축물대장등본의 «처리일»이 그보다 이르면 그 날입니다 — 조문이 「두 처리일자가 다를 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 한다」고 적었어요. 계약일이나 잔금일이 아닙니다. 등기사항전부증명서를 떼어 확인하세요 — 며칠 차이로 한 칸(2점)이 갈립니다.

근거로 삼은 자료와 확인처

「주택공급에 관한 규칙」 별표1 — 무주택기간 32점의 구간별 점수. 현행은 2026년 6월 15일 시행(국토교통부령 제1592호)입니다.

같은 규칙 제2조 — 무주택세대구성원의 정의와 세대의 범위. 제53조 — 주택 소유 여부 판정기준 열두 호와 소형·저가주택 기준(2024년 12월 18일 개정). 제23조제4항 — 주택 소유와 무주택기간의 기준일(등기접수일·건축물대장 처리일 중 먼저 처리된 날).

2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 별표1과 제2조·제53조를 열어 대조했습니다. 무주택기간 17칸과 소형·저가주택 수치는 조문 그대로였고, 만 30세·혼인신고일·처분일 기산도 같았습니다.
이번 대조에서 셋을 고쳤습니다 — 세대 범위의 괄호 둘(배우자의 직계존속, 직계비속의 배우자), 처분일 기산이 «신청자와 배우자» 기준이라는 것, 그리고 비워 두었던 「어느 공급 유형까지 미치는가」입니다.

2026년 9월 11일에 제53조 전문과 제23조제4항을 열어 두 자리를 더 채웠습니다. 이 글은 제53조를 소형·저가주택 하나로만 다루고 있었는데 실제로는 열두 호였습니다 — 상속 공유지분(제1호), 20㎡ 이하(제5호), 60세 이상 직계존속(제6호), 경매 취득(제11호), 2024년 임차주택 취득(제12호)을 위에 적었습니다. 그리고 한 가지를 고쳤습니다 — 판 날을 「소유권 이전등기일」로 적고 있었는데, 조문은 「등기접수일」이고 건축물대장 처리일이 이르면 그 날입니다(제23조제4항).

더 확인할 곳

등기사항전부증명서. 판 날은 여기서 확인합니다. 계약일·잔금일과 다를 수 있습니다.

주민등록등본과 배우자의 등본. 세대는 신청자 등본만으로 완성되지 않습니다. 분리세대 배우자는 따로 확인해야 해요.

신청할 단지의 공고문. 소형·저가주택 예외가 그 공급 유형에 적용되는지는 공고문이 정합니다.

건축물대장도 함께. 판 날은 등기접수일과 대장 처리일 중 «먼저 처리된 날»이라, 등기부만 보면 며칠이 어긋날 수 있습니다.

점수를 합해 보려면 청약 가점 계산기에 날짜를 그대로 넣어 보세요. 나머지 한 칸은 부양가족을 세는 법에 있습니다.