“지금 집 사도 될까, 전세 연장이 나을까” — 2026년 부동산 시장 앞에서 누구나 하는 고민입니다.
전망을 늘어놓는 대신, 이 글은 지금 발표돼 있는 숫자를 그대로 놓고 봅니다. 국토교통부와 통계청 사이트가 열리지 않아 한국부동산원·KB부동산 수치를 공인중개사협회 발행 매체가 전한 것을 근거로 했고, 원 출처 기관과 기준 시점을 매번 밝혔습니다. 확인 못 한 것은 그렇다고 적어 뒀어요.
1. 지금 숫자는 얼마인가. 2026년 7월 3주 기준 전국 매매 +0.09%, 서울 +0.27%(76주 연속 상승). 다만 상승폭은 1주 전보다 줄었습니다.
2. 뭘 조심하나. 이 글의 숫자는 출처와 기준 시점이 서로 다릅니다 — 주간 시세는 2026년 7월, 미분양·거래량 통계는 2025년 12월이에요. 섞어 읽으면 안 됩니다.
3. 그래서 어떻게 판단하나. 전망이 아니라 내 조건부터 보세요 — 아래 「지금 판단할 때 볼 것 다섯」이 그 순서입니다. 시세는 매주 갱신되니 결정 직전에 원문을 한 번 더 여세요.
지금 이 순간 — 2026년 7월 3주
한국부동산원 주간 조사(2026년 7월 20일 기준) 수치입니다.
“전국 아파트 매매가격은 1주 전보다 0.09% 상승했다”
“서울 아파트값은 0.27% 오르며 76주 연속 상승세를 이어갔다”
“상승폭은 1주 전(0.3%)보다 0.03%포인트(p) 줄었다”
“전국 아파트 전셋값은 전주보다 0.11% 올랐다” · “서울 전셋값은 0.27% 상승했다”
| 구분 | 전국 | 서울 |
|---|---|---|
| 매매가격(주간) | +0.09% | +0.27% |
| 전세가격(주간) | +0.11% | +0.27% |
| 서울 연속 상승 | 76주 | |
서울에서 매매와 전세가 같은 폭으로 오르고 있다는 점을 눈여겨보세요. 전세가 함께 오르면 “전세로 버티기”의 비용도 같이 올라갑니다.
월간으로 보면 폭이 더 큽니다
KB부동산 월간 조사(2026년 7월 13일 조사기준일)입니다.
“서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.05% 올랐다.”
“전국 아파트 매매가격은 0.41% 올라 전월(0.33%)에 이어 2개월 연속 상승세”
“경기 아파트값은 0.87% 올라 전월(0.65%)보다 상승폭이 확대됐다”
“화성 동탄구(6.25%)가 전국 최고 상승률을 기록했다”
“7월 서울 아파트 전세가격은 전월 대비 1.34% 올라 전월(1.43%)보다 상승폭은 다소 줄었다.”
주간과 월간의 조사 기관이 다르다는 점을 감안하세요 — 주간은 한국부동산원, 월간은 KB부동산입니다. 조사 방식이 달라 숫자가 그대로 비교되지 않습니다.
화성 동탄구 6.25%는 전국 평균 0.41%의 15배가 넘습니다. “시장”이라는 단어로 묶기 어려울 만큼 지역이 갈리고 있다는 뜻이에요.
내년 서울 전세 — 공백이 두 겹으로 옵니다
이 글에서 가장 중요한 대목입니다. 2026년 7월 보도에 이렇게 나옵니다.
“부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 8475가구로 올해(3만 2703가구)의 56.5% 수준에 그친다.”
“직방 집계로도 내년 서울 입주 물량은 1만 6412가구로 올해보다 48% 감소할 전망이다.”
“대한주택임대인협회에 따르면 내년 서울에서 임대의무기간이 만료되는 등록임대 아파트는 2만 2822가구로 올해(3754가구)의 약 6배”
| 항목 | 올해 | 내년 |
|---|---|---|
| 서울 입주 물량 (부동산R114) | 3만 2,703가구 | 1만 8,475가구(56.5%) |
| 서울 입주 물량 (직방) | — | 1만 6,412가구(−48%) |
| 등록임대 의무기간 만료 | 3,754가구 | 2만 2,822가구(약 6배) |
입주는 반토막인데 등록임대 만료는 여섯 배입니다. 두 가지가 같은 해에 겹칩니다. 전세 계약 만기가 내년에 걸려 있다면 지금부터 대비할 자리예요.
※ 입주물량·등록임대 만료 수치의 출처는 부동산R114·직방·대한주택임대인협회로 모두 민간입니다. 공공기관 통계가 아니라는 점을 감안하세요. 하반기 입주 예정은 “2만여 가구로 상반기(6974가구)의 세 배에 가까운 수준”이지만 “전세시장 안정 효과는 제한적일 것”이라는 게 업계 전망으로 실려 있습니다.
두 숫자를 같은 축에 올려놓으니, 「두 겹」이 정확히 무슨 뜻인지가 보입니다.
거래량은 오히려 줄었습니다
가격이 오르는데 거래는 줄어드는 국면입니다. 국토교통부 실거래가공개시스템 기준(2026년 7월 20일 보도)입니다.
“지난 5월 서울 아파트 계약 건수는 총 8천739건(계약일 기준)으로, 연중 최고를 기록했다.”
“6월 서울 아파트 계약 신고 건수는 19일 기준으로 총 4천783건으로 5월의 54.7% 선”
“강동구로 5월 466건에서 6월 155건으로 66.7%가 줄었고” · “용산구가 지난달 54건으로 5월(153건) 대비 64.7% 감소” · “서초구는 5월 386건에서 6월은 현재까지 60.1% 감소한 154건”
기사 제목이 “세제개편 앞둔…관망 확산”입니다. 제도 변화를 기다리며 거래를 미루는 국면으로 읽힌다는 뜻이에요.
※ 6월 수치는 “19일 기준”의 신고 건수입니다. 신고 기한이 30일이라 최종 집계는 더 늘어납니다. 5월과 그대로 비교하면 과장됩니다.
같은 감소인데 자치구별로 폭이 꽤 다릅니다. 네 숫자를 감소율로 맞춰 세워 봤어요.
2026년에 바뀐 제도
세무사가 정리한 2026년 부동산 개정세법 중 확인된 것들입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 다주택 양도세 중과 배제 | 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우 |
| 간주임대료 과세 확대 | 기준시가 12억 초과 2주택 보유자의 전세보증금 추가(2026.1.1. 시행) |
| 간주임대료 계산 | 전세보증금 3억 초과분의 60%에 대한 이자상당액 |
| 생애최초 취득세 감면 | 인구감소지역 한도 200만 → 300만 원 |
“12억”과 “3억”은 서로 다른 기준입니다. 12억은 고가주택 판정 기준시가이고, 3억은 전세보증금 중 과세 대상이 되는 초과분이에요. 섞어 읽으면 완전히 다른 이야기가 됩니다.
공급 쪽 계획도 있습니다 — “지난 5월 발표한 「수도권 주택공급 확대 방안」에는…수도권에 2027년까지 비아파트 4만 1천가구, 2030년까지 11만가구를 공급하겠다는 계획”(국토교통부, 2026년 5월).
세금 쪽 자세한 내용은 종합부동산세와 양도소득세 계산, 취득세 정리를 보세요.
지금 판단할 때 볼 것 다섯
- 전세 만기가 내년인지 — 입주 반토막 + 등록임대 만료 6배가 겹칩니다.
- 내 지역의 숫자를 봅니다 — 전국 0.41%인데 동탄은 6.25%였습니다. 평균은 내 상황이 아닙니다.
- 대출 한도부터 확인 — 수도권 주담대 6억 한도와 3단계 스트레스 DSR이 걸립니다. 대환대출 정리에 있습니다.
- 기준금리를 확인 — 2026년 7월 16일 2.50% → 2.75%로 올랐습니다.
- 반전세 조건이면 전환율로 계산 — 전월세전환율 협상 참고.
사려는 쪽이면 아파트 매수 절차를, 전세 계약이면 전세사기 예방을 함께 보세요.
숫자를 보고도 남는 질문
전국 미분양은 얼마나 되나요?
국토교통부 주택통계 원문으로 확인했습니다 — 다만 기준 시점이 이 글의 주간 시세(2026년 7월)와 다릅니다. 2025년 12월 말 기준입니다.
| 구분 | 전체 미분양 | 그중 준공후 |
|---|---|---|
| 전국 | 66,510호(전월 68,794호 대비 3.3% 감소) | 28,641호(전월 29,166호 대비 1.8% 감소) |
| 수도권 | 15,883호 | 4,243호 |
| 비수도권 | 50,627호 | 24,398호 |
| 미분양의 76.1%, 준공후 미분양의 85.2%가 비수도권입니다(직접 계산). 원문은 지역별 호수만 적고 비중은 적지 않았습니다. | ||
인허가·착공 물량은요?
이것도 원문으로 확인했습니다(2025년 12월 누계 기준). 착공에서 수도권과 비수도권의 방향이 정반대입니다.
| 12월 누계 | 수도권 | 서울 | 비수도권 |
|---|---|---|---|
| 인허가 | 222,704호 (−4.9%) | 41,566호 (−19.2%) | 157,130호 (−21.9%) |
| 착공 | 166,823호 (+2.2%) | 32,119호 (+23.2%) | 105,862호 (−24.5%) |
| 분양 | 118,956호 (−8.0%) | 12,654호 (−53.3%) | 79,417호 (−21.9%) |
| 준공 | 165,708호 (−13.5%) | 54,653호 (+39.7%) | 15,335호(12월 −45.4%) |
| 괄호는 전년동기 대비이며 원문에 그대로 적힌 값입니다. 서울 착공 +23.2%와 비수도권 착공 −24.5%가 같은 해에 일어났습니다 — 「전국 주택시장」이라는 하나의 시장이 아니라는 뜻으로 읽힙니다(이 해석은 우리 것). | |||
거래량은 늘었나요, 줄었나요?
2025년 12월 주택 매매거래는 62,893건으로 전월(61,407건) 대비 2.4% 증가, 전월세 거래는 254,149건으로 전월 대비 22.2% 증가했습니다. 원문이 연도별 12월 거래량도 나란히 적어 두었는데 — ’21년 5.4만 → ’22년 2.9만 → ’23년 3.8만 → ’24년 4.6만 → ’25년 6.3만 건입니다. 2022년 12월이 바닥이었고 그 뒤로 3년 연속 늘었습니다(이 정리는 우리 것).
집값이 오를까요, 내릴까요?
전망은 하지 않습니다. 이 글은 발표된 수치만 옮깁니다. 확인된 것은 — 서울이 76주 연속 상승 중이고, 상승폭은 최근 줄었고, 거래량은 5월 대비 크게 감소했고, 내년 서울 입주가 반토막이라는 사실입니다.
주간과 월간 수치가 왜 다른가요?
조사 기관과 방식이 다릅니다. 주간은 한국부동산원, 월간은 KB부동산이에요. 같은 기간이라도 숫자가 다를 수 있습니다.
비아파트 거래는 어떤가요?
“올해 5월 비아파트 매매 거래량은 1만 4,905건으로 지난해 같은 달보다 7.1% 증가했다. 그러나 최근 5년 5월 평균과 비교하면 28.6% 적었다”(국토교통부 주택통계, 2026년 7월 보도).
더 확인할 곳
- 이번 주 숫자. 위 시세는 2026년 7월 20일 기준이고 주간 조사는 매주 갱신됩니다. 한국부동산원 주간 동향은 한국공인중개사협회 발행 매체가 주마다 전하고, 국토교통부 통계는 보도자료 목록에 월 단위로 올라옵니다. 계약 직전에 한 번 더 여세요.
- 내 동네의 실제 체결가. 이 글의 수치는 전국·서울 평균이라 개별 단지와는 다릅니다. 거래량이 어떻게 움직였는지는 구별 감소율을 다룬 보도에 있고, 단지별 체결가는 국토교통부 실거래가공개시스템에서 직접 조회하는 편이 정확합니다.
- 사기 전에 세금부터. 시세보다 먼저 계산해야 할 게 취득세입니다 — 9억짜리 집이면 주택 수에 따라 2,700만원과 1억 800만원이 갈립니다. 취득세 편과 전세 vs 월세 편를 함께 보세요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 국토교통부 — 「’25년 12월 주택통계」 보도자료(2026년 1월 30일 공표 · 2026년 8월 확인). 전국 미분양 66,510호와 준공후 미분양 28,641호, 수도권 15,883호(준공후 4,243호)·비수도권 50,627호(준공후 24,398호), 12월 누계 인허가·착공·분양·준공 실적과 전년동기 대비 증감률, 12월 주택 매매거래 62,893건과 전월세 거래 254,149건, 연도별 12월 거래량(’21 5.4만 → ’25 6.3만 건)의 출처입니다. 이 통계의 기준 시점은 2025년 12월로, 본문 앞부분의 주간 시세(2026년 7월)와 다릅니다 — 본문에도 그렇게 표시했습니다.
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회 발행) — 서울 아파트값 상승폭 3주 만에 둔화(2026년 7월 23일). 한국부동산원 주간 조사(2026년 7월 20일 기준) — 전국 매매 0.09%, 서울 0.27%·76주 연속, 전국 전세 0.11%, 서울 전세 0.27%의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — KB “7월 서울 아파트값 상승세 소폭 둔화”(2026년 7월 27일). KB부동산 월간(2026년 7월 13일 조사기준일) — 서울 매매 1.05%, 전국 0.41%, 경기 0.87%, 동탄 6.25%, 서울 전세 1.34%의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 내년 서울 전세 「이중 공급 공백」(2026년 7월 21일). 입주 1만 8,475가구(56.5%) · 직방 1만 6,412가구(−48%) · 등록임대 만료 2만 2,822가구(약 6배)의 출처입니다. 부동산R114·직방·대한주택임대인협회로 모두 민간 자료입니다.
- 한국부동산뉴스 — 세제개편 앞둔 서울 아파트 시장 관망 확산(2026년 7월 20일). 국토교통부 실거래가공개시스템 — 5월 8,739건, 6월 4,783건(19일 기준, 54.7%), 구별 감소율의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 2026년 부동산관련 개정세법 요약(2026년 2월 3일, 정동현 세무사). 중과 배제 2026.5.9 · 간주임대료 12억/3억 · 생애최초 200만→300만 원의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 비아파트 빠른 공급 밀지만 시장은 미지근(2026년 7월 27일). 국토교통부 — 수도권 비아파트 2027년까지 4만 1천 · 2030년까지 11만 가구, 5월 비아파트 거래 1만 4,905건의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 수도권도 「계약금 0원」 걸고 눈물의 미분양 사투(2026년 6월 10일). 국토교통부 통계 — 4월 경기 미분양 3,389건의 출처입니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 주간·월간 가격 변동률, 입주물량과 등록임대 만료, 거래량, 2026년 개정세법, 비아파트 공급 계획은 모두 위 자료에서 확인했고 각 수치를 두 번 이상 읽어 값이 일치하는 것을 대조했습니다. 특히 개정세법 항목은 처음 읽었을 때 “전세보증금 12억 초과분에 과세”라는 잘못된 요약이 나와, 세 번째 읽기에서 12억(고가주택 기준시가)과 3억(보증금 과세 초과분)이 서로 다른 기준임을 확인하고 정정했습니다. 다만 네 가지는 대조하지 못했습니다 — ① 전국 미분양과 준공 후 미분양(경기도만 확인), ② 인허가·착공 물량, ③ 국토교통부·통계청 원문 전반(두 사이트가 열리지 않아 전부 재인용 기사를 근거로 했습니다), ④ 입주물량·등록임대 만료 수치의 공공기관 대체 출처(확인한 것은 민간 자료입니다). 시장 수치는 매주 바뀌고 지역 편차가 큽니다. 이 글은 투자 자문이 아닙니다.
