전세는 목돈을 통째로 맡기는 계약이라, 한 번 사고가 나면 피해가 큽니다. 다행히 전세사기는 계약 전 몇 가지만 확인해도 대부분 막을 수 있어요. 등기부부터 보증보험까지, 보증금을 지키는 순서대로 정리했습니다.
1. 걸려 있는 게 얼마인가. 보증금 전부입니다. 가장 빠른 필터가 전세가율인데, 기준선이 80%에서 70%로 내려갔습니다(서울시 2025년 10월 예방 체크리스트). 몇 해 전 글을 보고 「80%까지는 괜찮다」고 판단하면 지금 기준으로는 이미 위험 구간입니다.
2. 위험은 어디 있나. 전입신고만으로는 대항력이 생기지 않습니다. 조문은 「주택의 인도와 주민등록을 마친 때」라 짐을 옮기지 않고 전입신고만 하면 대항력이 없습니다 — 널리 쓰이는 「다음 날 0시」라는 표현도 조문에 없습니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 안심전세앱으로 등기부를 한 번 열람해 두세요. 이후 2년 6개월간 그 집의 등기부가 바뀔 때마다 카카오톡 알림이 옵니다 — 계약 뒤에 근저당이 새로 잡히거나 집주인이 바뀌는 걸 예전에는 알 방법이 없었습니다.
전세사기는 왜 일어나나
핵심은 “집값보다 빚(전세금+대출)이 더 많은 상태”, 이른바 깡통전세입니다. 집이 경매로 넘어가면 순위가 밀린 세입자는 보증금을 다 못 돌려받아요. 여기에 신탁·이중계약·바지 임대인 같은 수법이 얹히면 피해가 커집니다.
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 깡통전세 | 집값 대비 대출+전세금이 과다 → 경매 시 보증금 손실 |
| 선순위 근저당 | 은행 대출이 내 전세보다 앞순위 → 배당서 밀림 |
| 이중계약·바지 임대인 | 실소유자 아닌 사람과 계약, 명의만 빌린 집주인 |
| 신탁 부동산 | 소유권이 신탁사에 있어 임대 권한 없는 경우 |
전세가율 — 기준이 조여졌습니다
전세가율은 매매 시세 대비 전세보증금의 비율입니다. 이 숫자 하나로 깡통 위험을 가장 빠르게 걸러낼 수 있어요.
주의할 것은 안내 기준 자체가 낮아졌다는 점입니다. 서울시가 앞서 낸 안내는 전세가율 80% 초과를 위험으로 봤는데, 2025년 10월에 새로 낸 예방 체크리스트는 70%를 기준선으로 제시합니다. 몇 해 전 글을 보고 “80%까지는 괜찮다”고 판단하면 지금 기준으로는 이미 위험 구간이에요.
전세가율은 계약 시점의 시세로 계산하세요. 계약할 때 78%였어도 집값이 내려가면 실질 전세가율은 올라갑니다. 신축 빌라나 거래가 드문 다세대는 시세 자체가 불분명해 더 위험해요.
계약 전 — 등기부등본부터
가장 중요한 건 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 계약 직전과 잔금 직전 두 번 떼어 보세요.
| 확인 항목 | 봐야 할 것 |
|---|---|
| 소유자(갑구) | 계약 상대 = 실제 소유자인지, 신탁 여부 |
| 근저당(을구) | 선순위 대출 규모. 대출+내 전세금이 집값 대비 과도하면 위험 |
| 가압류·경매 | 압류·경매개시 기입이 있으면 계약 중단 |
| 전세가율 | 매매 시세 대비 전세금 비율. 70%를 넘으면 한 번 멈추고 따져볼 것 |
서울시가 정리한 계약 전 확인 8가지
서울시는 전세사기 예방을 위해 계약 전에 볼 항목을 여덟 가지로 정리해 두었습니다. 순서대로 짚어 보세요.
- 적정 전세가격 확인
- 전세가율 확인
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 임대인 체납세금 등 확인
- 공인중개사 및 집주인 확인
- 중개물건 등록 확인
- 보증보험 확인
2025년에 나온 체크리스트는 이것을 계약 전 / 계약 체결 시 / 계약 체결 후 세 단계로 다시 묶었습니다. 계약 체결 시에는 임대인 신원 확인·계약서 필수 기재사항·특약조항·공인중개사 확인을, 체결 후에는 전입신고·확정일자·전세보증보험·기존 임차인 권리 확인을 봅니다.
대항력·우선변제권 — 3종 세트
세입자의 보증금을 법으로 지켜주는 장치가 있습니다. 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주(점유) 세 가지를 갖춰야 힘을 발휘해요.
| 장치 | 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 | 집주인 바뀌어도 보증금 주장 가능(전입 다음날 0시 발생) |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 후순위보다 먼저 배당 |
| 최우선변제 | 소액보증금 요건 충족 | 일정액은 다른 채권보다 최우선 |
잔금 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 하루만 늦어도 그 사이 잡힌 근저당에 순위가 밀릴 수 있습니다. 세 권리가 어떻게 쌓이는지는 세입자 권리 총정리에 더 자세히 적어 두었어요.
안심전세앱 — 알림을 걸어두세요
국토교통부가 만든 앱으로, 계약 전 조사와 계약 후 감시를 함께 할 수 있습니다. 공공 안내에 적힌 기능은 이렇습니다.
| 기능 | 내용 |
|---|---|
| 등기부 변동 알림 | 한 번 열람하면 2년 6개월간 등기부 내용이 바뀔 때마다 카카오톡 알림 |
| 임대인 이력 | 과거 보증사고 이력, HUG 보증가입 금지 여부, 악성임대인 등록 여부, 체납 이력 |
| 시세 제공 | 시세 파악이 어려웠던 다세대·연립, 50세대 미만 소형 아파트까지 (수도권부터 순차 제공) |
| 신축 시세 | 준공 1개월 후 시세 제공, 이후 준공 1개월 전 잠정시세까지 확대 |
한계도 알아두세요. 다세대·연립과 소형 아파트 시세는 수도권부터 제공한다고 공공 안내에 적혀 있습니다. 지방이라면 시세가 안 나올 수 있으니, 그때는 인근 실거래가를 직접 비교해야 해요.
전세보증금반환보증 — 마지막 안전장치
그래도 불안하면 전세보증금반환보증(HUG·HF·SGI)에 가입하세요. 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.
다만 보증금 한도·보증료율·가입 가능 시기는 기관과 상품마다 다르고 수시로 바뀝니다. 이 글에서는 숫자를 적지 않겠습니다. 가입 직전에 해당 기관에서 직접 확인하는 편이 안전해요. 대신 어느 기관에서든 공통으로 통하는 원리 세 가지를 짚어 둡니다.
- 선순위 근저당이 많거나 전세가율이 과도하면 거절됩니다. 즉 가입이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호예요.
- 가입 가능 시기에 제한이 있습니다. 계약이 한참 지난 뒤에는 못 들어갈 수 있으니 계약 초기에 알아보세요.
- 계약서에 “보증보험 가입 협조” 특약을 넣어 두면, 집주인이 서류 협조를 미루는 상황을 막을 수 있습니다.
실전 순서: 이대로만 하세요
① 계약 전 등기부등본으로 소유자·근저당·전세가율 확인 → ② 시세 대비 전세금이 과도한 깡통전세는 애초에 피하기 → ③ 계약 시 실소유자 본인과 계약(대리면 위임장·인감) → ④ 잔금 직전 등기부 재확인 → ⑤ 잔금일에 전입신고 + 확정일자 즉시 → ⑥ 전세보증금반환보증 가입. 이 여섯 단계가 보증금을 지키는 뼈대입니다.
월세와 저울질 중이라면 전월세 전환 계산기로 실제 비용을 먼저 견줘 보세요. 보증금을 낮추고 월세를 얹는 반전세가 위험을 줄이는 선택이 되기도 합니다.
혼자 판단하기 어렵다면
서울에 산다면 서울시 전월세종합지원센터에 상담할 수 있습니다. 2025년 10월 안내 기준 운영시간은 월·수·금 09:00~17:00, 화·목 09:00~20:00이고, 점심시간은 12:00~13:00, 토·일·공휴일은 휴무입니다. 화·목은 저녁 8시까지 열려 있어 퇴근 후에도 상담이 가능해요.
참고로 전월세 신고제 대상은 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 넘는 계약이고, 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 미신고나 거짓 신고에는 100만 원 이하의 과태료가 규정돼 있어요.
위험 신호 체크리스트
- ☐ 전세가율이 70%를 넘는다
- ☐ 등기부에 선순위 근저당이 크다
- ☐ 소유자와 계약 상대가 다르다 / 신탁 등기
- ☐ 시세보다 유난히 싸고 “빨리 계약하자”고 재촉한다
- ☐ 보증보험 가입이 거절된다
- ☐ 잔금일 전입·확정일자를 미루라고 한다
- ☐ 임대인에게 체납 이력이 있다
주의. 하나라도 걸리면 계약을 멈추고 확인하세요. 특히 “오늘 안 하면 다른 사람 계약한다”는 재촉은 대표적인 위험 신호입니다. 목돈이 걸린 계약에서 하루 이틀 늦는 건 문제가 되지 않아요.
이런 점이 궁금할 거예요
Q. 전입신고와 확정일자는 언제 받나요?
잔금 치르는 날 바로가 원칙입니다. 대항력은 전입 다음날 0시에 생기고, 확정일자까지 있어야 우선변제권이 서요. 하루만 늦어도 그 사이 잡힌 대출에 밀릴 수 있습니다.
Q. 보증보험은 아무 집이나 되나요?
아니요. 선순위 대출이 많거나 전세가율이 과도한 깡통 위험 집은 거절됩니다. 가입이 안 된다는 건 그 집이 위험하다는 신호일 수 있어요.
Q. 집주인이 바뀌면 보증금은요?
대항력(전입+거주)을 갖췄다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 그래서 전입신고를 미루면 안 돼요.
Q. 이미 계약했는데 불안해요.
지금이라도 등기부를 확인하고, 전입·확정일자가 안 됐다면 즉시 처리하세요. 안심전세앱으로 등기부를 한 번 열람해 두면 이후 변동을 알림으로 받을 수 있습니다. 보증보험도 가입 가능 시기가 남았는지 기관에 문의해 보세요.
Q. 월세로 돌리면 위험이 줄어드나요?
맡기는 목돈이 작아지니 잃을 금액은 줄어듭니다. 대신 매달 나가는 돈이 늘어요. 전월세 전환율이 어떻게 정해지는지 보고 판단하시고, 월세로 간다면 월세 세액공제도 함께 챙기세요.
대항력 — 조문에는 「0시」가 없습니다
「대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생긴다」는 설명이 널리 쓰입니다. 「주택임대차보호법」 조문에는 그 표현이 없고, 더 중요한 건 조건이 하나가 아니라 둘이라는 점입니다.
제3조제1항 원문 — 「임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.」
「0시」라는 시각이 조문 어디에도 없습니다. 그리고 더 중요한 건 조건입니다 — 전입신고 하나가 아니라 「인도(입주)와 주민등록」 둘 다예요. 짐을 옮기지 않고 전입신고만 해서는 대항력이 생기지 않습니다. 전세사기 예방에서는 이쪽이 더 실질적인 함정입니다.
최우선변제에는 법이 정한 천장이 하나 있습니다. 제8조제3항 단서 — 「보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다」. 구간별 금액은 대통령령이라 여전히 확인하지 못했지만, 「집값의 절반을 넘는 최우선변제는 없다」는 것만은 법에 있습니다.
그 「일정액」이 얼마인지도 시행령으로 확인했습니다 (2026년 8월)
법은 제8조제3항에서 「대통령령으로 정한다」고만 하고 넘깁니다. 그 시행령을 이번에 열었습니다 — 제11조가 「누가 대상인가」, 제10조가 「얼마를 먼저 받는가」입니다.
| 지역 | 대상 보증금 시행령 제11조 | 먼저 받는 금액 시행령 제10조① |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
전세사기 맥락에서 가장 위험한 조항은 제10조제3항입니다. 「하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 … 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 … 비율로 분할한다」.
→ 다가구·원룸 건물에서 소액임차인이 여럿이면, 각자 5,500만원을 온전히 받지 못합니다. 조문대로 계산하면 집값 3억에 8명이면 1인당 약 1,875만원입니다(직접 계산).
전세사기 피해가 집중된 다가구 건물이 정확히 이 구조입니다. 계약 전에 그 건물의 세대 수와 선순위 보증금 총액을 확인해야 하는 이유입니다.
제4항 — 가정공동생활을 하면 여럿이라도 「1명의 임차인으로 보아」 보증금을 합산합니다. 가족이 각각 계약해도 한도는 하나입니다.
그리고 요건을 갖춰야 하는 시점이 정해져 있습니다 — 제8조제1항 후단: 「임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다」. 경매가 시작된 뒤에 전입신고를 해도 최우선변제는 받지 못합니다. 세입자 권리 전반은 주택임대차보호법 정리에 조문까지 풀어 뒀습니다.
지역마다 금액이 다른데, 두 숫자를 나란히 놓으니 한 가지가 눈에 띕니다.
그리고 제10조제3항이 왜 위험한 조항인지, 임차인 수를 늘려 가며 계산해 봤어요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 서울특별시 — 덜컥 계약 말고 「이것」부터! 전세사기 예방 체크리스트(2025년 10월). 전세가율 70% 기준선, 계약 전/체결 시/체결 후 3단계 12항목, 전월세종합지원센터 운영시간, 전월세 신고 대상(보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원 초과)과 30일 이내 신고, 100만 원 이하 과태료가 여기 있습니다.
- 서울특별시 — 전세 사기 피하는 법…계약 전 꼭 확인해야 할 8가지. 위 8가지 항목의 원문이고, 이 자료의 위험 기준은 전세가율 80% 초과였습니다. 두 자료를 나란히 두면 기준이 조여진 흐름이 보입니다.
- 보건복지부 복지로 — 전세사기 사전예방 「안심전세 App」 출시. 등기부 열람 후 2년 6개월간 카카오톡 알림, 임대인 보증사고 이력·체납 이력 조회, 다세대·연립과 50세대 미만 소형 아파트 시세를 수도권부터 제공한다는 내용이 원문에 적혀 있습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조 [개정 2023. 2. 21., 2026년 8월 확인). 지역별 대상 보증금과 먼저 받는 금액, 제3항 비율 분할, 제4항 가정공동생활 합산의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법」(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호). 제3조제1항(인도+주민등록, 그 다음 날부터 효력), 제8조제1항(경매신청 등기 전 요건), 제8조제3항 단서(주택가액의 2분의 1 상한)가 이 법의 조문입니다. 이 글이 미확인으로 남겨 둔 항목 중 대항력 부분이 이로써 확인됐고, 「전입신고 다음 날 0시」가 조문에 없는 표현이라는 것도 함께 드러났습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 전세가율 기준선, 계약 전 확인 8가지, 안심전세앱 기능, 전월세 신고 기준과 과태료, 전월세종합지원센터 운영시간은 위 서울시·복지로 자료에서 확인했습니다. 대항력의 발생 요건과 시점은 이번에 「주택임대차보호법」 제3조제1항으로 직접 확인했습니다 — 그 과정에서 「전입신고 다음 날 0시」가 조문에 없는 표현이라는 것을 확인해 내렸습니다. 반면 전세보증금반환보증의 보증금 한도·보증료율·가입 가능 시기, 소액임차인 최우선변제의 보증금 구간과 변제 금액(시행령 위임)은 여전히 확인하지 못했습니다. 특히 최우선변제 금액은 개정이 잦아 오래된 글의 숫자를 그대로 믿으면 안 됩니다. 보증 상품은 HUG·HF·SGI 각 기관에서, 최우선변제 기준은 계약 전 법률 상담으로 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다.
