부동산 계약 전에 반드시 봐야 하는 서류가 등기사항증명서(흔히 「등기부등본」)입니다. 「표제부·갑구·을구」라는 설명은 어디에나 있는데, 그 구분이 어디서 나온 것인지, 그리고 갑구와 을구의 순위를 어떻게 비교하는지는 잘 안 나옵니다. 둘 다 법 조문에 적혀 있습니다.
1. 뭘 봐야 하나. 갑구는 소유권, 을구는 소유권 외의 권리입니다(제15조②). 을구는 「대출 칸」이 아니라 전세권·지상권·임차권등기까지 들어오는 칸이고, 저당권은 「채권액」, 근저당권은 「채권의 최고액」을 적습니다(제75조) — 실제 빚과 다른 숫자입니다.
2. 위험은 없나. 순위는 같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호로 봅니다(제4조②). 갑구와 을구를 각각의 순위번호로 비교하면 순서를 거꾸로 읽게 됩니다. 임차권등기가 보이면 앞선 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻일 수 있어 그 집은 피하는 편이 낫습니다.
3. 어떻게 떼나. 「누구든지」 수수료만 내면 열람·발급할 수 있습니다(제19조①) — 집주인 동의가 필요 없습니다. 계약 전과 잔금·등기 직전, 두 번 떼는 것이 원칙입니다.
표제부·갑구·을구는 뭘 적는 칸인가
제15조(물적 편성주의) ① 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다. 다만, 1동의 건물을 구분한 건물에 있어서는 1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록을 사용한다.
② 등기기록에는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 표제부와 소유권에 관한 사항을 기록하는 갑구(甲區) 및 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 을구(乙區)를 둔다.
| 구역 | 조문이 정한 내용 | 실제로 보이는 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 「부동산의 표시에 관한 사항」 | 소재·지번·구조·면적·용도 |
| 갑구 | 「소유권에 관한 사항」 | 소유자, 가압류·압류·가처분·경매개시결정·신탁 |
| 을구 | 「소유권 외의 권리에 관한 사항」 | 근저당권·전세권·지상권·지역권·임차권등기 |
을구는 「대출」이 아니라 「소유권 외의 권리」입니다. 전세권·지상권·임차권등기도 여기에 들어옵니다 — 임차권등기가 보이면 앞선 세입자가 보증금을 못 받고 나갔다는 뜻일 수 있어 그 집은 피하는 게 맞습니다(주택임대차보호법 제3조의3⑥은 그 뒤에 들어온 임차인의 최우선변제를 배제합니다).
구분건물(아파트·빌라)은 「1동의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록」입니다(제15조① 단서) — 그래서 표제부가 「1동 건물」과 「전유부분」 두 층으로 나옵니다.
용도가 「근린생활시설」이면 주거용이 아닐 수 있습니다. 다만 세법에서는 「허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 … 사실상 주거용으로 사용하는 건물」을 주택으로 봅니다(소득세법 제88조7호) — 등기부상 용도와 세법상 주택이 어긋날 수 있습니다.
갑구와 을구, 어느 쪽이 앞서나
제4조(권리의 순위) ① 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다.
② 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구(區)에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따른다.
| 무엇과 무엇을 비교하나 | 기준 | 예 |
|---|---|---|
| 같은 구 안의 등기끼리 | 순위번호 | 을구의 근저당권 1번 vs 2번 |
| 다른 구의 등기끼리 | 접수번호 | 갑구의 가압류 vs 을구의 근저당권 |
이 조항이 실무에서 가장 많이 오해됩니다. 갑구의 가압류와 을구의 근저당권은 각각 「1번」일 수 있습니다 — 구가 다르면 순위번호를 따로 매기기 때문입니다. 어느 쪽이 앞서는지는 「접수번호」로 봐야 합니다.
그리고 제1항이 「법률에 다른 규정이 없으면」이라고 단서를 답니다. 주택임대차보호법의 대항력·최우선변제가 바로 그 「다른 규정」입니다 — 등기 없이도 순위가 생기고, 소액임차인은 순위와 무관하게 먼저 받습니다. 자세한 것은 주택임대차보호법 편에 있습니다.
그래서 등기부만 보고 「나는 몇 번째」를 계산하면 틀립니다. 등기되지 않은 임차인의 대항력이 그 사이에 끼어 있을 수 있습니다.
접수 순서대로 늘어놓으면, 「1번」이 왜 둘인지가 바로 보입니다.
을구의 금액이 실제 빚인가
제75조(저당권의 등기사항) ① 등기관이 저당권설정의 등기를 할 때에는 … 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.
1. 채권액 2. 채무자의 성명 …
② 등기관은 제1항의 저당권의 내용이 근저당권인 경우에는 … 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.
1. 채권의 최고액 2. 채무자의 성명 … (3·4호는 약정이 있는 경우에만)
| 등기 종류 | 기록되는 금액 | 뜻 |
|---|---|---|
| 저당권 | 「채권액」 | 빌린 금액 자체 |
| 근저당권 | 「채권의 최고액」 | 담보할 수 있는 한도 — 현재 잔액이 아닙니다 |
- 등기부의 숫자가 실제 대출금이 아닌 이유가 조문에 있습니다. 근저당권은 「채권의 최고액」만 적게 되어 있습니다.
- 「보통 대출금의 110~130%로 설정한다」는 관행이지 조문의 숫자가 아닙니다. 제75조 어디에도 비율이 없습니다 — 그래서 이 글에서는 배수를 적지 않습니다. 최고액을 보고 실제 대출금을 역산하는 것은 추정일 뿐입니다.
- 그리고 등기사항에 「현재 잔액」이 없습니다. 갚아 나가도 최고액은 그대로입니다. 실제 잔액은 등기부로 알 수 없고, 집주인이 받은 대출 잔액 증명으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 등기사항에 「존속기간」이 있는데 「약정이 있는 경우에만」 적습니다 — 안 적혀 있는 게 정상일 수 있습니다.
제75조가 적으라고 한 것과, 적으라고 하지 않은 것을 갈라 봤습니다.
집주인 동의 없이 뗄 수 있나
제19조(등기사항의 열람과 증명) ① 누구든지 수수료를 내고 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다. 다만, 등기기록의 부속서류에 대하여는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있다.
② … 열람 및 등기사항증명서의 발급 청구는 관할 등기소가 아닌 등기소에 대하여도 할 수 있다.
③ … 수수료의 금액과 면제의 범위는 대법원규칙으로 정한다.
- 「누구든지」입니다 — 집주인 동의가 필요 없다는 근거가 조문에 있습니다. 계약 전에 마음 놓고 떼어 보세요.
- 관할이 아닌 등기소에서도 됩니다(제2항). 매물이 다른 지역이어도 상관없습니다.
- 단서 — 「부속서류」는 이해관계 있는 부분만입니다. 등기기록 자체와 부속서류는 취급이 다릅니다.
- 수수료 금액은 대법원규칙 소관이라 이 글에서는 금액을 적지 않았습니다.
왜 두 번 봐야 하나
계약 전 한 번, 잔금 직전에 한 번 더 보라는 조언에는 조문상 근거가 있습니다.
- 제4조①이 「등기한 순서」로 순위를 정하므로, 계약 후 잔금 전에 집주인이 새 대출을 받으면 그 근저당권이 앞설 수 있습니다.
- 그리고 주택임대차보호법 제3조①은 「인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터」라고 하여 하루의 시차를 둡니다 — 잔금 당일의 근저당이 문제가 되는 구조입니다. 순서는 전세 계약 체크리스트에 정리해 두었습니다.
- 「채권최고액 + 보증금이 시세의 70% 이하면 안전」이라는 기준은 조문에 없습니다. 널리 쓰이지만 법령의 숫자가 아니어서 이 글에서는 기준선을 적지 않습니다. 전세사기 유형은 전세사기 예방 편에 있습니다.
등기부를 두고 자주 갈리는 것
등기부등본과 등기사항증명서는 다른 건가요
조문이 쓰는 말은 「등기사항증명서」입니다(제19조①). 「등기부등본」은 조문 용어가 아닙니다. 전부증명서·일부증명서의 종류와 「말소사항 포함」 같은 발급 옵션은 대법원규칙 소관이라 이번에 열지 않았습니다.
신탁등기가 있으면 어떻게 되나요
신탁등기는 갑구(소유권에 관한 사항)에 나타납니다. 소유권의 귀속이 달라지는 문제라 계약 상대가 누구여야 하는지가 갈립니다. 신탁 관련 조문(제81조 이하)은 이번에 열지 않았으므로 이 글에서 요건을 단정하지 않겠습니다. 신탁등기가 보이면 계약을 멈추고 전문가에게 확인하세요.
가압류가 있으면 무조건 위험한가요
가압류는 갑구에 기록되고, 제4조②에 따라 을구의 근저당권과는 접수번호로 순위를 비교합니다. 「무조건」이라고 말할 수 있는 근거는 조문에 없지만, 소유권에 다툼이 있다는 표시이므로 확인 없이 진행할 일은 아닙니다.
근저당이 있으면 피해야 하나요
대부분의 집에 대출이 있습니다. 조문이 정하는 것은 순위이지 비율이 아닙니다. 중요한 것은 내 보증금이 몇 번째인가이고, 그 앞에는 등기되지 않은 임차인도 있을 수 있습니다.
중개사가 등기부 열람비를 청구했어요
공인중개사법 시행규칙 제20조제2항은 권리관계 확인 실비를 「매도·임대 … 하고자 하는 중개의뢰인」에게 청구하도록 적고 있습니다 — 파는 쪽·세놓는 쪽입니다. 자세한 것은 중개보수 편에 있습니다.
등기부의 구성도, 순위를 정하는 방법도 조문에 그대로 적혀 있습니다. 그리고 갑구와 을구를 비교할 때는 순위번호가 아니라 접수번호를 봐야 합니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「부동산등기법」 제4조(권리의 순위). 「법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다」와 제2항 「같은 구에서는 순위번호, 다른 구에서는 접수번호」의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제15조(물적 편성주의). 「표제부·갑구(소유권)·을구(소유권 외의 권리)」와 구분건물은 1동 전부에 1개의 등기기록의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제75조(저당권의 등기사항). 제1항 「채권액」과 제2항 「채권의 최고액」이 갈린다는 근거이며, 어떤 비율도 조문에 없다는 근거이기도 합니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제19조(등기사항의 열람과 증명). 「누구든지 수수료를 내고 … 청구할 수 있다」, 부속서류 단서, 관할 외 등기소 청구의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제88조(정의). 제7호 「허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 … 사실상 주거용으로 사용하는 건물」 — 등기부상 용도와 세법상 주택이 어긋날 수 있다는 근거입니다.
더 확인할 곳
- 열람·발급 수수료와 발급 옵션(전부·일부증명서, 말소사항 포함). 제19조제3항이 대법원규칙에 위임하고 있어 금액을 적지 않았습니다 — 대법원 인터넷등기소와 등기소 창구 안내에 현재 금액이 있습니다.
- 「채권최고액은 실제 대출금의 110~130%」의 근거. 제75조에 어떤 비율도 없습니다 — 관행으로 보입니다. 실제 잔액은 매도인이 받은 대출기관의 부채증명서로만 확정됩니다.
- 신탁등기가 있을 때 누구와 계약해야 하는지. 신탁 관련 조문을 열지 않아 단정하지 않았습니다 — 신탁등기가 보이면 계약 전에 법무사·변호사에게 신탁원부를 함께 확인받으세요.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. 등기부에 가압류·가처분·경매개시결정·신탁등기가 보이거나 권리관계가 애매하면 계약 전에 법무사·변호사에게 확인하세요. 매매 절차 전반은 아파트 매수 절차 편, 팔 때의 세금은 1세대 1주택 비과세 편에 있습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
