계약서에 도장을 찍고 나서야 「복비가 이만큼이라고요?」 하게 되는 일이 많습니다. 그런데 조문을 열어 보면 요율은 「정가」가 아니라 「상한」이고, 조문에 「협의하여 결정한다」는 말이 그대로 들어 있습니다. 협의는 관행이 아니라 조문에 적힌 절차입니다.
이 글은 2026년 8월, 국가법령정보센터에서 「공인중개사법」 제32조·제33조·제49조와 시행규칙 제20조를 직접 열어 다시 썼습니다. 인용문은 모두 조문 원문 그대로입니다.
핵심 네 줄 — ① ⭐ 조문이 「협의하여 결정한다」고 씁니다(시행규칙 제20조①) ② 주택은 시·도 조례, 주택 외는 국토교통부령으로 근거가 다릅니다(법 제32조④) ③ ⚠️ 중개사의 고의·과실로 계약이 깨지면 보수를 받지 못합니다(법 제32조① 단서) ④ ⚠️⚠️ 초과 수령은 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금(제33조①3호 → 제49조①10호).
⭐ 어디서 정해지나 — 「전부 조례」가 아닙니다
법 제32조제4항 주택(부속토지를 포함한다)의 중개에 대한 보수와 … 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(… “시·도”)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
| 중개대상물 | 한도를 정하는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택(부속토지 포함) | 시행규칙 별표 1의 범위 안에서 시·도 조례 | 법 제32조④ / 시행규칙 제20조① |
| 오피스텔 — 전용 85㎡ 이하 + 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설 | 시행규칙 별표 2의 요율 범위 | 시행규칙 제20조④1호 |
| 그 밖(상가·토지·위 요건을 못 갖춘 오피스텔 등) | ⭐ 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내 | 시행규칙 제20조④2호 |
⭐⭐ 「요율은 시·도 조례로 정한다」는 주택에만 해당합니다. 상가·토지는 조례가 아니라 국토교통부령이고, 그 숫자가 「거래금액의 1천분의 9 이내」로 조문에 직접 적혀 있습니다.
⭐⭐⭐ 오피스텔은 조건부입니다 — 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춰야 별표 2를 씁니다. 요건을 못 갖추면 0.9% 쪽입니다.
⚠️⚠️ 상가주택은 면적으로 갈립니다(시행규칙 제20조⑥) — 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다.
⚠️ 별표 1·별표 2의 실제 요율표는 이번에 열지 못했습니다(별표는 조문 단위 페이지에 함께 나오지 않습니다). 그래서 이 글에 주택 요율 숫자가 없습니다.
⭐⭐⭐ 「협의하여 결정한다」 — 조문에 그렇게 적혀 있습니다
시행규칙 제20조제1항 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 … 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
- ⭐⭐⭐ 「협의하여 결정한다」가 조문의 문언입니다. 「상한이니 알아서 깎아 보라」가 아니라 협의로 정하도록 되어 있는 구조입니다.
- ⭐ 「쌍방으로부터 각각」입니다 — 매도인과 매수인이 각각 냅니다. 별표 1의 한도는 「일방으로부터 받을 수 있는」 한도입니다.
- ⚠️⚠️ 협의는 계약 전에 해야 합니다. 조문은 협의 시점을 정하지 않지만, 보수 지급시기는 대통령령에 위임돼 있습니다(법 제32조③). ⚠️ 그 시행령 조문은 이번에 열지 않았습니다.
- ⭐⭐ 사무소가 다른 시·도에 있으면? 시행규칙 제20조제3항이 답합니다 — 「중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준」을 따릅니다. 매물이 있는 지역이 아니라 사무소가 있는 지역입니다.
⭐ 거래금액을 어떻게 세나 — 월세 환산 규칙이 조문에 있습니다
시행규칙 제20조제5항 … 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, … 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 … 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
| 거래 형태 | 거래금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매 | 매매대금 | — |
| 전세(보증금만) | 보증금 | — |
| 월세 — 환산액이 5천만원 이상 | 보증금 + (월차임 × 100) | 시행규칙 제20조⑤1호 |
| 월세 — 환산액이 5천만원 미만 | ⭐ 보증금 + (월차임 × 70) | |
| 교환 | 큰 쪽의 가액 | 같은 항 2호 |
| 같은 물건·같은 당사자·같은 기회에 둘 이상 | ⭐ 매매계약 거래금액만 | 같은 항 3호 |
⭐ 대입해 보면 — 보증금 1,000만원 / 월세 50만원이면 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원이라 5천만원 이상이므로 그대로 6,000만원입니다. 반면 보증금 500만원 / 월세 30만원이면 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5천만원 미만이라, 다시 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원이 됩니다(직접 계산). 단서 때문에 거래금액이 낮아지는 구조입니다. 전월세 환산 자체는 전월세 전환 계산기에 있습니다.
⚠️ 실비 — 누구에게 청구하는지가 다릅니다
법 제32조제2항 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 … 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 … 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
시행규칙 제20조제2항 … 실비의 한도는 … 그 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인)에게 청구할 수 있다.
- ⭐⭐ 실비의 종류가 둘뿐입니다 — 권리관계 확인과 계약금등 반환채무이행 보장. 조문에 다른 항목이 없습니다.
- ⭐⭐⭐ 청구 상대가 갈립니다 — 권리관계 확인 실비는 파는 쪽·세놓는 쪽에, 반환채무이행 보장 실비는 사는 쪽·빌리는 쪽에 청구합니다. 세입자에게 등기부 열람 비용을 청구하는 것은 문언과 맞지 않습니다.
- ⚠️ 「영수증 등을 첨부하여」가 조건입니다. 영수증 없이 실비 명목으로 받는 것은 조문의 요건을 채우지 못합니다. 등기부를 직접 떼는 법은 등기부등본 편에 있습니다.
⚠️⚠️ 초과 수령 — 과태료가 아니라 형사처벌입니다
법 제33조제1항 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
법 제49조제1항 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자
⚠️⚠️⚠️ 「그 밖의 어떠한 명목으로도」가 핵심입니다 — 계약서 작성비·서류대행비·수고비·사례 어떤 이름을 붙여도 초과 수령입니다. 조문이 명목을 가리지 않겠다고 미리 못박아 두었습니다.
⚠️⚠️ 그리고 제49조제1항제10호가 이를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 연결합니다. 과태료가 아니라 형사처벌입니다.
⭐ 주택 외 중개대상물에는 표시 의무까지 있습니다(시행규칙 제20조⑦) — 실제 받고자 하는 상한요율을 요율·한도액표에 명시해야 하고 이를 초과해 받아서는 안 됩니다. 사무소 벽에 붙은 표를 사진으로 찍어 두면 근거가 됩니다.
| 돈의 종류 | 조문이 허용하는 범위 | 어기면 |
|---|---|---|
| 중개보수 | 조례·별표·0.9% 한도 이내에서 협의 | ⚠️⚠️ 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (제33조①3호 → 제49조①10호) |
| 실비 | ⭐ 권리관계 확인과 반환채무이행 보장 두 가지만, 영수증 첨부 | |
| 계약서 작성비·서류대행비·사례 등 | ⚠️ 조문에 없습니다 — 「그 밖의 어떠한 명목」에 포함 | 같은 조항 |
⭐ 계약이 깨지면 — 조문에 단서가 있습니다
법 제32조제1항 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
⭐⭐ 단서 하나로 결론이 뒤집힙니다. 중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제됐다면 보수를 받지 못합니다. ⚠️ 다만 「고의 또는 과실」의 판단 기준은 조문에 없고, 이 글에서는 판례를 확인하지 않았습니다.
복비를 두고 자주 갈리는 것
깎아 달라고 해도 되나요
⭐ 조문이 「협의하여 결정한다」고 적고 있습니다(시행규칙 제20조①). 깎는 게 아니라 정하는 것에 가깝습니다. 다만 협의 시점을 조문이 정하지 않으므로 계약 전에 합의해 두는 편이 안전합니다.
부가세를 따로 붙여도 되나요
⚠️ 공인중개사법과 시행규칙에 부가가치세에 관한 규정이 없습니다. 부가가치세법 소관이라 이번에 열지 않았고, 이 글에서는 단정하지 않겠습니다. 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 달라질 수 있다는 설명이 널리 쓰이지만 조문으로 확인하지 못했습니다.
양도세 계산에서 필요경비가 되나요
⚠️ 공인중개사법에는 그런 규정이 없습니다. 필요경비 인정 여부는 소득세법 소관이라 양도소득세 계산 편을 보세요. 어느 쪽이든 영수증이 없으면 어렵습니다.
분양권은 어떻게 계산하나요
⚠️ 시행규칙 제20조제5항에 분양권에 관한 호가 없습니다. 「기납부액 + 프리미엄」이라는 설명이 널리 쓰이지만 이 조문에서 확인되지 않아 적지 않았습니다.
많이 냈다면 돌려받을 수 있나요
⚠️ 제33조는 「하여서는 아니된다」까지이고 반환 청구에 관한 문장이 이 조문에 없습니다. 초과분의 반환 근거는 이번에 확인하지 못했습니다. 다만 제49조제1항제10호에 따라 형사처벌 대상이라는 점은 확인됩니다. 계약 전 확인 순서는 아파트 매수 절차 편과 전세 계약 체크리스트에 있습니다.
요율은 정가가 아니라 상한이고, 조문은 그 안에서 「협의하여 결정한다」고 적습니다. 그리고 어떤 이름을 붙이든 상한을 넘겨 받으면 형사처벌 대상입니다.
근거로 삼은 자료
- ⭐⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「공인중개사법 시행규칙」 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등). 제1항 「협의하여 결정한다」, 제2항 실비의 청구 상대, 제3항 중개사무소 소재지 기준, 제4항(오피스텔 요건과 0.9%), 제5항 거래금액 계산, 제6항 주택 면적 2분의 1, 제7항 표시 의무의 원문입니다.
- ⭐⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「공인중개사법」 제32조(중개보수 등). 제1항 단서(고의·과실로 무효·취소·해제되면 받지 못함), 제2항 실비의 범위, 제4항(주택은 조례·주택 외는 국토교통부령)의 원문입니다.
- ⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제33조(금지행위). 제1항제3호 「사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 … 초과하여 금품을 받는 행위」의 원문입니다.
- ⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제49조(벌칙). 제1항제10호가 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 위반을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 연결한다는 근거입니다.
확인하지 못한 것
- ⚠️⚠️ 주택·오피스텔의 실제 요율표. 시행규칙 별표 1·별표 2는 조문 단위 페이지에 함께 나오지 않아 읽지 못했습니다. 그래서 이 글에 주택 요율 숫자가 없습니다.
- ⚠️⚠️ 시·도별 조례의 요율한도. 조례는 법령이 아니어서 국가법령정보센터에서 조문처럼 열리지 않습니다. 각 시·도 홈페이지에서 확인해야 합니다.
- ⚠️ 부가가치세를 별도로 받을 수 있는지. 공인중개사법에 규정이 없고 부가가치세법은 열지 않았습니다.
- ⚠️ 분양권의 거래금액 계산. 제20조제5항에 해당 호가 없습니다.
- ⚠️ 초과 지급분의 반환 청구 근거. 제33조는 금지까지만 정하고 반환에 관한 문장이 없습니다.
- 보수의 지급시기. 법 제32조제3항이 대통령령에 위임하고 있고, 해당 시행령 조문은 열지 않았습니다.
- 「고의 또는 과실」의 판단 기준. 조문에 없고 판례는 확인하지 않았습니다.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. ⭐ 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. ⚠️ 주택의 요율은 시·도 조례로 정해지므로 지역마다 다릅니다 — 계약 전에 중개사무소 소재지 시·도의 요율표를 확인하세요. 다툼이 있다면 관할 시·군·구청에 문의할 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
