계약서에 도장을 찍고 나서야 「복비가 이만큼이라고요?」 하게 되는 일이 많습니다. 그런데 조문을 열어 보면 요율은 「정가」가 아니라 「상한」이고, 조문에 「협의하여 결정한다」는 말이 그대로 들어 있습니다. 협의는 관행이 아니라 조문에 적힌 절차입니다.
1. 얼마를 내나. 요율은 「정가」가 아니라 「상한」입니다. 주택은 시·도 조례, 주택 외는 국토교통부령으로 근거가 다르고(법 제32조④), 상가·토지는 조문에 「거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내」라고 직접 적혀 있습니다.
2. 깎아 달라고 해도 되나. 됩니다. 시행규칙 제20조제1항이 「협의하여 결정한다」고 씁니다 — 협의는 관행이 아니라 조문에 적힌 절차입니다. 그리고 중개사의 고의·과실로 계약이 깨지면 보수를 받지 못합니다(제32조① 단서).
3. 더 받으면 어떻게 하나. 상한 초과 수령은 과태료가 아니라 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금입니다(제33조①3호 → 제49조①10호). 다툼이 있으면 중개사무소 소재지 시·군·구청에 신고할 수 있습니다.
내 거래는 어느 규정을 따르나
법 제32조제4항 주택(부속토지를 포함한다)의 중개에 대한 보수와 … 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 특별시·광역시·도 또는 특별자치도(… “시·도”)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 보수는 국토교통부령으로 정한다.
| 중개대상물 | 한도를 정하는 것 | 근거 |
|---|---|---|
| 주택(부속토지 포함) | 시행규칙 별표 1의 범위 안에서 시·도 조례 | 법 제32조④ / 시행규칙 제20조① |
| 오피스텔 — 전용 85㎡ 이하 + 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설 | 시행규칙 별표 2의 요율 범위 | 시행규칙 제20조④1호 |
| 그 밖(상가·토지·위 요건을 못 갖춘 오피스텔 등) | 거래금액의 1천분의 9(0.9%) 이내 | 시행규칙 제20조④2호 |
「요율은 시·도 조례로 정한다」는 주택에만 해당합니다. 상가·토지는 조례가 아니라 국토교통부령이고, 그 숫자가 「거래금액의 1천분의 9 이내」로 조문에 직접 적혀 있습니다.
오피스텔은 조건부입니다 — 전용면적 85㎡ 이하이고 전용 입식 부엌·전용 수세식 화장실·목욕시설을 갖춰야 별표 2를 씁니다. 요건을 못 갖추면 0.9% 쪽입니다.
상가주택은 면적으로 갈립니다(시행규칙 제20조⑥) — 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다.
별표 1·별표 2의 실제 요율표는 바로 아래에 있습니다 — 별표는 조문 단위 페이지에 함께 나오지 않아 오래 비워 두었던 자리인데, 이번에 별표 뷰어로 열었습니다.
그래서 «얼마»인가 — 별표 1의 상한요율
별표는 조문 페이지에 함께 나오지 않아 오래 비워 두었던 자리입니다. 이번에 별표 뷰어로 열었습니다 — 별표 1은 「주택 중개보수 상한요율」(2021년 10월 19일 신설), 별표 2는 「오피스텔 중개보수 요율」입니다.
매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5,000만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | — |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | — |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | — |
| 15억원 이상 | 0.7% | — |
임대차 등
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5,000만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5,000만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | — |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | — |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | — |
| 15억원 이상 | 0.6% | — |
오피스텔은 별표 2가 따로 정합니다 — 매매·교환 0.5%, 임대차 등 0.4%, 한도액은 없습니다. 전용 85㎡ 이하이고 전용 부엌·수세식 화장실·목욕시설을 갖춰야 이 요율이고, 못 갖추면 위에서 본 0.9% 쪽입니다.
한도액은 «이어 붙으라고» 있습니다
낮은 두 구간에 붙은 한도액이 왜 하필 그 금액인지 세어 보면 답이 나옵니다. 매매 5천만원에서 앞 구간의 한도액 25만원과 뒤 구간의 0.5%가 정확히 같습니다. 2억원에서도 80만원과 0.4%가 같아요. 임대차도 마찬가지로 5천만원에서 20만원, 1억원에서 30만원이 맞아떨어집니다.
그래서 한도액이 실제로 걸리기 시작하는 자리는 구간의 끝이 아니라 그 안쪽입니다 — 매매는 약 4,167만원부터(25만원 ÷ 0.6%), 그리고 1억 6천만원부터(80만원 ÷ 0.5%). 임대차는 4,000만원과 7,500만원입니다. 그 위로는 거래금액이 올라도 보수가 늘지 않습니다.
9억원에서 «90만원»이 한 번에 붙습니다
아래쪽이 매끄러운 만큼 위쪽은 그렇지 않습니다. 매매 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌는 9억원에 한도액이 없거든요.
| 거래금액 | 상한요율 | 일방 상한 보수 |
|---|---|---|
| 8억 9,900만원 | 0.4% | 359만 6,000원 |
| 9억원 | 0.5% | 450만원 |
100만원 비싸게 샀을 뿐인데 상한이 90만원 넘게 뜁니다. 12억원에서 120만원, 15억원에서 150만원도 같은 모양이에요. 임대차는 6억원에서 60만원이 뜁니다. 다만 이건 «상한»이 뛴 것이지 내야 할 돈이 뛴 것은 아닙니다 — 그 위에 조례가 있고, 그 안에서 협의합니다. 9억원 근처라면 협의할 자리가 그만큼 넓어졌다고 읽는 편이 맞습니다.
깎아 달라고 해도 되나
시행규칙 제20조제1항 법 제32조제4항에 따른 주택의 중개에 대한 보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 별표 1과 같으며, 그 금액은 … 시·도의 조례로 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정한다.
- 「협의하여 결정한다」가 조문의 문언입니다. 「상한이니 알아서 깎아 보라」가 아니라 협의로 정하도록 되어 있는 구조입니다.
- 「쌍방으로부터 각각」입니다 — 매도인과 매수인이 각각 냅니다. 별표 1의 한도는 「일방으로부터 받을 수 있는」 한도입니다.
- 협의는 계약 전에 해야 합니다. 조문은 협의 시점을 정하지 않지만, 보수 지급시기는 대통령령에 위임돼 있습니다(법 제32조③). 그 시행령 조문은 이번에 열지 않았습니다.
- 사무소가 다른 시·도에 있으면? 시행규칙 제20조제3항이 답합니다 — 「중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준」을 따릅니다. 매물이 있는 지역이 아니라 사무소가 있는 지역입니다.
월세는 거래금액을 어떻게 세나
시행규칙 제20조제5항 … 거래금액의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다. 다만, … 합산한 금액이 5천만원 미만인 경우에는 … 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 한다.
2. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 한다.
3. 동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용한다.
| 거래 형태 | 거래금액 | 근거 |
|---|---|---|
| 매매 | 매매대금 | — |
| 전세(보증금만) | 보증금 | — |
| 월세 — 환산액이 5천만원 이상 | 보증금 + (월차임 × 100) | 시행규칙 제20조⑤1호 |
| 월세 — 환산액이 5천만원 미만 | 보증금 + (월차임 × 70) | |
| 교환 | 큰 쪽의 가액 | 같은 항 2호 |
| 같은 물건·같은 당사자·같은 기회에 둘 이상 | 매매계약 거래금액만 | 같은 항 3호 |
대입해 보면 — 보증금 1,000만원 / 월세 50만원이면 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만원이라 5천만원 이상이므로 그대로 6,000만원입니다. 반면 보증금 500만원 / 월세 30만원이면 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5천만원 미만이라, 다시 500만 + (30만 × 70) = 2,600만원이 됩니다(직접 계산). 단서 때문에 거래금액이 낮아지는 구조입니다. 전월세 환산 자체는 전월세 전환 계산기에 있습니다.
단서가 걸리는 자리를 이어서 그려 보면, 매끄러운 선이 아니라 한 번 끊어집니다.
실비는 누가 내나
법 제32조제2항 개업공인중개사는 중개의뢰인으로부터 … 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 … 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비를 받을 수 있다.
시행규칙 제20조제2항 … 실비의 한도는 … 그 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인)에게 청구할 수 있다.
- 실비의 종류가 둘뿐입니다 — 권리관계 확인과 계약금등 반환채무이행 보장. 조문에 다른 항목이 없습니다.
- 청구 상대가 갈립니다 — 권리관계 확인 실비는 파는 쪽·세놓는 쪽에, 반환채무이행 보장 실비는 사는 쪽·빌리는 쪽에 청구합니다. 세입자에게 등기부 열람 비용을 청구하는 것은 문언과 맞지 않습니다.
- 「영수증 등을 첨부하여」가 조건입니다. 영수증 없이 실비 명목으로 받는 것은 조문의 요건을 채우지 못합니다. 등기부를 직접 떼는 법은 등기부등본 편에 있습니다.
조문이 든 실비는 둘뿐인데, 그 둘의 청구 상대가 서로 반대입니다.
상한을 넘겨 받으면 어떻게 되나
법 제33조제1항 개업공인중개사등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
3. 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
법 제49조제1항 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다.
10. 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 규정을 위반한 자
「그 밖의 어떠한 명목으로도」가 핵심입니다 — 계약서 작성비·서류대행비·수고비·사례 어떤 이름을 붙여도 초과 수령입니다. 조문이 명목을 가리지 않겠다고 미리 못박아 두었습니다.
그리고 제49조제1항제10호가 이를 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 연결합니다. 과태료가 아니라 형사처벌입니다.
주택 외 중개대상물에는 표시 의무까지 있습니다(시행규칙 제20조⑦) — 실제 받고자 하는 상한요율을 요율·한도액표에 명시해야 하고 이를 초과해 받아서는 안 됩니다. 사무소 벽에 붙은 표를 사진으로 찍어 두면 근거가 됩니다.
| 돈의 종류 | 조문이 허용하는 범위 | 어기면 |
|---|---|---|
| 중개보수 | 조례·별표·0.9% 한도 이내에서 협의 | 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 (제33조①3호 → 제49조①10호) |
| 실비 | 권리관계 확인과 반환채무이행 보장 두 가지만, 영수증 첨부 | |
| 계약서 작성비·서류대행비·사례 등 | 조문에 없습니다 — 「그 밖의 어떠한 명목」에 포함 | 같은 조항 |
계약이 깨져도 복비를 내나
법 제32조제1항 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
단서 하나로 결론이 뒤집힙니다. 중개사의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제됐다면 보수를 받지 못합니다. 다만 「고의 또는 과실」의 판단 기준은 조문에 없고, 이 글에서는 판례를 확인하지 않았습니다.
조례는 열립니다 — 서울시 것을 열어 봤습니다
이 글은 아래에 「조례는 국가법령정보센터에서 조문처럼 열리지 않습니다」라고 적어 두었습니다. 틀렸습니다. 법령이 아니라 「자치법규」 쪽으로 열립니다 — 막힌 것이 「문서」가 아니라 「경로」였습니다.
서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 [시행 2022. 12. 30.] [서울특별시조례 제8585호]
제2조(중개보수) ① 「공인중개사법」 제32조제4항의 규정에 의한 주택의 중개에 대한 보수의 한도는 별표 1과 같다.
② 중개보수는 별표 1의 한도 내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 중개계약으로 정한 금액으로 한다.
그 별표 1을 별표 뷰어로 열었습니다. 숫자가 시행규칙 별표 1과 똑같습니다 — 매매·교환은 0.6%(한도 25만원) / 0.5%(80만원) / 0.4% / 0.5% / 0.6% / 0.7%, 임대차 등은 0.5%(20만원) / 0.4%(30만원) / 0.3% / 0.4% / 0.5% / 0.6%. 구간도 같습니다. 비고도 한 줄뿐이고 「요율을 곱한 금액이 한도액보다 크면 한도액으로 한다」입니다.
서울은 상한을 낮추지 않았습니다. 그러니 서울에서 계약한다면 위 표의 숫자가 곧 우리 계약의 한도입니다. 다만 이건 서울 하나를 열어 본 결과이고, 다른 시·도가 같다는 뜻은 아닙니다.
경기도 조례([시행 2025. 9. 26.] 경기도조례 제8643호)는 조문이 한 가지를 더 분명히 합니다 — 제2조 「주택의 중개에 대한 보수는 별표1에 따라 중개의뢰인 «양쪽»으로부터 각각 받는다」. 위 요율표가 「일방」 한도라는 것이 조문 문장으로 적혀 있는 셈입니다. 다만 경기도 별표 1은 뷰어가 열리지 않아 숫자는 확인하지 못했습니다.
복비를 두고 자주 갈리는 것
깎아 달라고 해도 되나요
조문이 「협의하여 결정한다」고 적고 있습니다(시행규칙 제20조①). 깎는 게 아니라 정하는 것에 가깝습니다. 다만 협의 시점을 조문이 정하지 않으므로 계약 전에 합의해 두는 편이 안전합니다.
부가세를 따로 붙여도 되나요
공인중개사법과 시행규칙에는 여전히 규정이 없습니다. 이번에 부가가치세법을 열었습니다.
부가가치세법 제31조(거래징수) 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 제29조제1항에 따른 공급가액에 제30조에 따른 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 징수하여야 한다.
제30조(세율) 부가가치세의 세율은 10퍼센트로 한다.
「받을 수 있다」가 아니라 「징수하여야 한다」입니다. 중개는 용역이므로, 조문 구조상 중개보수와 부가가치세는 별개의 금액입니다 — 요율표의 한도는 공급가액 쪽 이야기이고, 부가가치세법은 그 위에 따로 얹습니다. 실제로 공인중개사법 어디에도, 서울시 조례 별표 1의 비고에도 부가가치세를 언급한 문장이 없습니다.
다만 간이과세자가 어떻게 다른지는 제61조 이하의 영역이라 이번에도 열지 않았습니다. 거기까지는 단정하지 않겠습니다.
양도세 계산에서 필요경비가 되나요
공인중개사법에는 그런 규정이 없습니다. 필요경비 인정 여부는 소득세법 소관이라 양도소득세 계산 편을 보세요. 어느 쪽이든 영수증이 없으면 어렵습니다.
분양권은 어떻게 계산하나요
시행규칙 제20조제5항에 분양권에 관한 호가 없습니다. 「기납부액 + 프리미엄」이라는 설명이 널리 쓰이지만 이 조문에서 확인되지 않아 적지 않았습니다.
많이 냈다면 돌려받을 수 있나요
제33조는 「하여서는 아니된다」까지이고 반환 청구에 관한 문장이 이 조문에 없습니다. 초과분의 반환 근거는 이번에 확인하지 못했습니다. 다만 제49조제1항제10호에 따라 형사처벌 대상이라는 점은 확인됩니다. 계약 전 확인 순서는 아파트 매수 절차 편과 전세 계약 체크리스트에 있습니다.
요율은 정가가 아니라 상한이고, 조문은 그 안에서 「협의하여 결정한다」고 적습니다. 그리고 어떤 이름을 붙이든 상한을 넘겨 받으면 형사처벌 대상입니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「공인중개사법 시행규칙」 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등). 제1항 「협의하여 결정한다」, 제2항 실비의 청구 상대, 제3항 중개사무소 소재지 기준, 제4항(오피스텔 요건과 0.9%), 제5항 거래금액 계산, 제6항 주택 면적 2분의 1, 제7항 표시 의무의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「공인중개사법」 제32조(중개보수 등). 제1항 단서(고의·과실로 무효·취소·해제되면 받지 못함), 제2항 실비의 범위, 제4항(주택은 조례·주택 외는 국토교통부령)의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제33조(금지행위). 제1항제3호 「사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 … 초과하여 금품을 받는 행위」의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제49조(벌칙). 제1항제10호가 제33조제1항제1호부터 제4호까지의 위반을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 연결한다는 근거입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 자치법규 원문 — 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」([시행 2022. 12. 30.] 서울특별시조례 제8585호). 제2조와 별표 1(개정 2021. 12. 30.)을 별표 뷰어로 열어 시행규칙 별표 1과 대조했습니다 — 구간과 요율, 한도액이 모두 같습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 자치법규 원문 — 「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」([시행 2025. 9. 26.] 경기도조례 제8643호). 제2조 「중개의뢰인 양쪽으로부터 각각 받는다」의 원문입니다. 별표 1은 뷰어가 열리지 않아 숫자는 확인하지 못했습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「공인중개사법 시행령」 제27조의2(중개보수의 지급시기). 「약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다」의 원문입니다. [시행 2026. 8. 28.] 대통령령 제36590호 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「부가가치세법」 제31조(거래징수)와 제30조(세율). 「공급받는 자로부터 징수하여야 한다」와 「10퍼센트」의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 시행규칙 별표 원문 — 「별표 1」 주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련, 2021년 10월 19일 신설)과 「별표 2」 오피스텔 중개보수 요율(제20조제4항 관련). 이 글의 두 요율표와 한도액은 별표 원문 그대로이고, 한도액이 걸리는 자리(4,167만원·1억 6천만원·4,000만원·7,500만원)와 9억·12억·15억의 단차는 저희가 되계산한 값입니다.
더 확인할 곳
- 서울·경기 밖의 시·도 조례. 조례는 국가법령정보센터 「자치법규」에서 열립니다 — 「<시·도 이름> 주택 중개보수 등에 관한 조례」로 찾으시면 됩니다. 저희는 서울 하나만 별표까지 확인했고(시행규칙 별표 1과 동일), 나머지는 열어 보지 않았습니다.
- 경기도 조례의 별표 1. 조문은 열렸지만 별표 뷰어가 열리지 않아 숫자를 확인하지 못했습니다 — 경기도청 홈페이지의 「중개보수 요율표」가 빠릅니다.
- 간이과세자의 부가가치세. 거래징수 자체는 부가가치세법 제31조로 확인했지만, 간이과세자가 어떻게 다른지는 제61조 이하라 열지 않았습니다.
2026년 8월에 쓰고 9월에 되훑었습니다. 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. 9월에 「조례는 열리지 않습니다」를 바로잡았고(자치법규로 열립니다), 지급시기는 시행령 제27조의2, 부가가치세는 부가가치세법 제31조·제30조로 채웠습니다. 주택의 요율은 시·도 조례로 정해지므로 지역마다 다를 수 있습니다 — 서울은 시행규칙 별표 1과 같았지만, 계약 전에 중개사무소 소재지 시·도의 조례를 확인하세요. 다툼이 있다면 관할 시·군·구청에 문의할 수 있습니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다.
