집주인이 “전세를 반전세로 돌리자”고 하면 머릿속이 복잡해집니다. 보증금을 얼마 낮추고 월세를 얼마 받겠다는 건데, 그게 적정한 금액인지 판단이 안 서죠.
1. 얼마 나오나. 보증금과 전환율만 넣으면 적정 월세가 바로 나오고 법정 상한과도 대 볼 수 있습니다 — 기준은 전월세 전환율 하나예요.
2. 뭘 놓치나. 판단은 「전환율 vs 내 전세대출 금리」로 갈립니다 — 전환율이 대출금리보다 높으면 대출받아 전세를 유지하는 쪽이, 낮으면 월세로 전환하는 쪽이 유리합니다. 다만 대출은 보증금 회수 위험을 함께 집니다.
3. 어떻게 쓰나. 세후로 봐야 정확합니다 — 무주택 근로자는 월세 세액공제를, 전세대출은 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있어서, 단순 이자 비교로는 결론이 뒤집힐 수 있습니다.
입력하면 자동 계산됩니다. 월세 = 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12. 법정 상한은 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값(주택임대차보호법 제7조의2)이며, 기준금리는 변동하니 계약 시점 기준으로 확인하세요. 대출 비교는 이자만 단순 계산한 참고용입니다.
계산은 이렇게 됩니다
공식은 단순해요.
월세 = (전세보증금 − 남길 보증금) × 전환율 ÷ 12
기본값(전세 3억 → 보증금 1억 남기고 2억 전환, 전환율 4.5%)으로 보면,
2억 × 4.5% = 연 900만 원 → 월 75만 원이 나옵니다.
반대로 월세를 전세로 환산하고 싶다면 순서를 뒤집으면 돼요.
전환 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 — 월세 75만 원에 전환율 4.5%면 2억 원입니다.
법정 상한 — 언제 적용되나
주택임대차보호법은 전환율에 상한을 두고 있어요.
| 법정 상한 | 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값 |
| 2026년 8월 기준 | 기준금리 2.75%(2026.7.16. 인상) + 연 2% → 상한 4.75% (10%보다 낮으므로 이쪽이 적용) |
| 적용 대상 | 계약 기간 중 전환, 계약갱신청구권 행사 시 |
| 적용 안 됨 | 새로 맺는 신규 계약 — 시장 시세를 따릅니다 이 줄은 조문 문언이 아니라 통용되는 해석입니다(아래 참조) |
| 초과 시 | 초과분은 무효, 부당이득 반환 청구 가능 |
가장 헷갈리는 부분이에요. 지금 살고 있는 집을 갱신하며 전환할 때는 법정 상한이 적용되지만, 새 집을 구할 때는 적용되지 않습니다. 그래서 시장 전환율이 법정 상한보다 높게 형성되는 경우가 많아요. 또한 임대인이 일방적으로 전환을 요구할 수 없고, 임차인의 동의가 필요합니다.
그 상한은 어디서 오나 — 조문 두 줄이 전부입니다
「기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값」은 널리 인용되는데, 정작 그 문장이 어느 조문에서 나오는지는 잘 안 적혀 있습니다. 원문을 그대로 옮기면 이렇습니다.
「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율」
— 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
두 호가 가리키는 실제 숫자는 시행령에 있습니다.
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
— 주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)
| 호 | 법이 적은 것 | 시행령이 정한 값 | 2026년 8월 기준 |
|---|---|---|---|
| 1호 | 은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려한 비율 | 연 1할 | 10% |
| 2호 | 한국은행 기준금리 + 대통령령 이율 | 연 2퍼센트 | 2.75% + 2% = 4.75% |
| 적용 | 둘 중 「낮은 비율」 | 4.75% | |
여기서 눈에 띄는 것이 셋입니다.
- 법령이 「10%」가 아니라 「연 1할」이라고 적습니다. 값은 같지만 표기가 그대로 남아 있어요.
- 1호는 「고려하여」라고 해 놓고 고정값입니다. 조문은 「은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여」 정한다고 적었는데, 시행령이 정한 값은 지역과 무관하게 「연 1할」 하나입니다. 고려하라고 적힌 요소가 값에 드러나 있지 않습니다.
- 움직이는 것은 2호뿐입니다. 그리고 2호가 1호(10%)보다 높아지려면 한국은행 기준금리가 연 8%를 넘어야 합니다(10 − 2 = 8, 직접 계산). 1호는 사실상 잠들어 있는 조항으로 읽힙니다.
조문에 없는 말도 하나 짚어 둡니다.
「갱신할 때만 적용된다」는 문장은 제7조의2에 없습니다. 조문이 적은 것은 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」뿐이에요.
새 집을 구하는 것은 「전환」이 아니라는 해석이 널리 쓰이고 위 표에도 그렇게 적었지만, 그것은 조문 문언이 아니라 해석입니다. 우리는 조문에서 확인한 것과 통용되는 해석을 구분해 적습니다.
기준금리는 바뀝니다. 이 글의 2.75%는 2026년 7월 16일 인상 이후 값이고, 계산기의 기준금리 칸도 같은 값으로 두었습니다. 계약 시점의 기준금리를 직접 넣어 확인하세요 — 상한은 그 숫자를 따라 함께 움직입니다.
두 호를 기준금리 축에 함께 올리면, 왜 1호가 「사실상 잠들어 있는 조항」인지 보입니다.
핵심 판단 — 전환율 vs 내 대출금리
계산기의 마지막 줄이 사실상 결론이에요. 비교 기준은 간단합니다.
- 전환율 > 전세대출 금리 → 대출받아 전세를 유지하는 쪽이 유리
- 전환율 < 전세대출 금리 → 월세로 전환하는 쪽이 유리
기본값으로 보면 전환율 4.5%(월 75만 원)보다 대출금리 4%(월 약 66.7만 원)가 낮아 대출이 유리합니다. 하지만 시장 전환율이 6%대라면 월 100만 원이 되어 격차가 크게 벌어져요.
다만 숫자가 전부는 아니에요. 대출은 보증금 회수 위험을 함께 지는 것이고, DSR 등 한도 제약도 있습니다. 반대로 월세는 목돈이 묶이지 않고 위험도 작아요. 자세한 비교는 전월세전환율 협상 글에서 다룹니다.
「전환율 > 대출금리면 대출이 유리」라는 판단이 금액으로 얼마인지 세워 봤습니다.
세금까지 넣으면 결과가 바뀔 수 있어요
- 월세 — 조건을 충족하는 무주택 근로자는 월세 세액공제를 받을 수 있어요. 실질 부담이 줄어듭니다.
- 전세대출 — 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 대상이 될 수 있습니다.
즉 단순 이자 비교가 아니라 세후 기준으로 봐야 정확해요. 자세한 요건은 월세 세액공제 글을 참고하세요.
이 계산기의 한계
- 대출 비교는 이자만 단순 계산했어요. 원금 상환·중도상환수수료·보증료는 제외입니다.
- 기준금리는 수시로 바뀝니다. 계약 시점의 기준금리를 직접 입력해 확인하세요.
- 관리비·주차비 등 부대 비용은 반영되지 않습니다.
- 보증금 규모에 따른 보증금 미반환 위험은 숫자로 표현되지 않아요.
계산기를 돌려 보고 남는 의문
집주인이 제시한 월세가 적정한지 어떻게 아나요?
계산기에 제시받은 월세를 역산해 보세요. 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12가 제시 금액과 같아지는 전환율을 찾으면 됩니다. 그 값이 법정 상한(2026년 8월 기준 4.75%)을 넘고 갱신 상황이라면 조정을 요구할 수 있어요.
반전세는 어떻게 정하나요?
남길 보증금을 바꿔가며 월세가 어떻게 변하는지 보세요. 가진 목돈과 월 지출 여력의 균형점을 찾는 과정입니다. (반전세 조합 정하기)
전환율이 높을수록 세입자에게 불리한가요?
네. 같은 보증금을 돌려도 전환율이 높으면 월세가 커집니다. 반대로 집주인에겐 수익률이 높아지죠.
계약서에 어떻게 쓰나요?
기존 계약의 변경 계약서 형태로 보증금과 월세를 새로 적고, 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다. (세입자 권리 참고)
전환율은 집주인이 정하는 숫자가 아니라 협상의 기준이에요. 계산기로 적정선을 먼저 알고 대화를 시작하세요.
본 계산기는 일반적인 정보 제공용 추정치이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 법정 상한과 적용 범위는 개정될 수 있고 개별 계약 조건에 따라 달라지니, 분쟁이 우려되면 대한법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회 등 전문기관에 상담하세요.
근거로 삼은 자료
- 한국은행 — 기준금리 추이(2026년 8월 확인). 본문에 쓴 기준금리 값의 출처입니다 — 2026년 7월 16일 2.75%이고, 그 직전은 2025년 5월 29일 2.50%였습니다. 본문의 상한 4.75%(2.75% + 2%p)가 이 값에서 나옵니다. 기준금리는 바뀌므로 계약 시점의 값을 다시 확인해야 합니다 — 변경 이력은 고정금리 vs 변동금리 편에 정리했습니다.
- 주택임대차보호법 — 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)(국가법령정보센터, 2026년 8월 확인). 「다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다」, 1호의 「대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여」, 2호의 「한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율」의 출처입니다.
- 주택임대차보호법 시행령 — 제9조(월차임 전환 시 산정률)(국가법령정보센터, 2026년 8월 확인). ①의 「연 1할」과 ②의 「연 2퍼센트」<개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>의 출처입니다.
- 직접 계산. 2.75% + 2% = 4.75%, 2호가 1호(연 1할)를 넘으려면 기준금리가 연 8%를 넘어야 한다(10 − 2 = 8)는 것, 그리고 본문의 월세·전환 보증금 예시는 위 조문과 계산기 공식으로 우리가 계산한 값이며 원문에 적힌 숫자가 아닙니다.
더 확인할 곳
- 「신규 계약에는 적용되지 않는다」의 근거. 제7조의2는 「전환하는 경우」라고만 적습니다. 널리 쓰이는 해석이지만 조문 문언은 아니므로, 다툼이 될 상황이라면 대한법률구조공단이나 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에서 확인하세요. 조정위원회는 무료 법률상담도 함께 운영합니다.
- 계약 시점의 기준금리. 이 글의 4.75%는 2026년 7월 16일 기준금리 2.75%에서 나온 값입니다. 기준금리는 바뀌므로 계약 전에 한국은행 기준금리 추이에서 현재 값을 다시 확인하세요.
- 초과분의 처리. 본문의 「초과분 무효·부당이득 반환 청구」는 제7조의2의 「초과할 수 없다」에서 나오는 일반적 설명입니다. 그 효과를 직접 적은 조문은 없어 실제 회수 절차는 법률 상담 영역입니다.
2026년 8월 기준으로 갱신했습니다. 법정 상한의 근거는 주택임대차보호법 제7조의2와 같은 법 시행령 제9조 원문에서 확인했고, 월세·보증금 환산은 계산기가 브라우저 안에서 계산합니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 계약의 유효성 판단을 대신하지 않습니다. 다툼이 있으면 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회에 상담하세요.
