집주인에게서 “이번 갱신 때 반전세로 돌리겠다”는 연락을 받으면 대부분 그대로 받아들입니다. 거절할 수 있는지, 제시받은 금액이 적정한지 몰라서요.
1. 나한테 얼마인가. 전세 4억을 보증금 2억 + 월세로 돌린다고 하면, 줄어든 보증금 2억에 법정 상한 4.75%를 곱해 월 79만 1,667원이 천장입니다. 서울 시장 평균인 4.25%로 계산하면 월 70만 8,333원 — 월 8만 3,334원, 연 100만원 차이입니다.
2. 위험은 없나. 상한이 이번 달에 움직였습니다 — 한국은행이 2026년 7월 16일 기준금리를 2.50% → 2.75%로 올렸고, 상한은 「기준금리 + 2%」와 10% 중 낮은 쪽이라 4.50% → 4.75%가 됐습니다. 그리고 적용 금리는 계약체결일 기준입니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 제시받은 조건을 산정식으로 역산해 보세요 — 4.25%보다 한참 높으면 시장 평균보다 불리한 제안이라는 뜻이고, 그게 협상의 출발점입니다. 다만 이 상한은 「갱신할 때」의 이야기라 새 계약에는 그대로 적용되지 않습니다.
아래에서 전환율이 무엇인지, 상한이 어떻게 정해지는지, 협상 순서는 어떻게 되는지를 차례로 봅니다.
먼저 — 전월세전환율이 뭔가
전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 서울시 안내에 산정식이 이렇게 적혀 있어요.
“전월세 전환율이란 전세 또는 보증금을 월세로 전환하고자 할 때 적용하는 비율을 말합니다. 산정은 (월세/(전세금-월세보증금))*100이며, 연이율 환산시 12개월을 곱하면 됩니다.”
말을 풀면 이렇습니다. 줄어든 보증금(전세금 − 새 보증금)에 대해 1년치 월세가 몇 %냐는 거예요.
| 단계 | 계산 |
|---|---|
| 1. 줄어든 보증금 | 전세금 − 새 월세보증금 |
| 2. 월세 이율 | 월세 ÷ 줄어든 보증금 × 100 |
| 3. 연 전환율 | 월세 이율 × 12 |
서울시가 든 예시를 그대로 옮기면 — 전세 1.1억이던 집을 보증금 8천만 원 + 월세 20만 원으로 바꾸면 “월세이율 = (20만원 / (1.1억원−8천만원))*100 = 0.66%”이고, 12를 곱해 연 7.92%가 됩니다.
※ 이 예시는 2015년 서울시 자료입니다. 산정식은 지금도 그대로지만 예시의 금액과 7.92%라는 전환율은 그 시절 시세예요. 지금 서울 수준은 아래에서 봅니다.
지금 서울은 몇 %인가
한국공인중개사협회 발행 매체가 2025년 9월에 전한 수치입니다.
“지난달 서울 주택 전월세전환율은 4.25%를 기록했다. 이는 2018년 2월 이후 7년 만의 최고치다.”
“전월세전환율은 지난해 10월 4.10%에서 출발해 10개월 연속 상승하고 있다.”
“강북 14개 구의 전월세전환율이 4.31%… 강남 11개 구 역시 4.19%를 기록”
내가 제시받은 조건을 위 산정식으로 계산해서 4.25%보다 한참 높으면, 그건 시장 평균보다 불리한 제안이라는 뜻입니다. 협상의 출발점이 여기예요.
전환율 몇 %p가 실제로 얼마인지, 서울 수치와 상한을 같은 축에 올려 봤습니다.
법정 상한 — 그리고 이번 달에 바뀐 것
주택임대차보호법에는 전환율 상한이 있습니다. 널리 알려진 구조는 “한국은행 기준금리 + 2%”와 10% 중 낮은 쪽이에요. 그런데 법률 조문에는 「10%」도 「2%」도 없습니다(아래 §조문).
그 기준금리가 이번 달에 올랐습니다. 한국은행 통화정책방향 자료(2026년 7월 16일)의 문장 그대로입니다.
“금융통화위원회는 다음 통화정책방향 결정시까지 한국은행 기준금리를 현재의 2.50% 수준에서 2.75%로 상향 조정하여 통화정책을 운용하기로 하였다.”
| 시점 | 한국은행 기준금리 |
|---|---|
| 2026년 7월 15일까지 | 2.50% |
| 2026년 7월 16일부터 | 2.75% |
“기준금리 + 2%”라는 산식은 법 제7조의2제2호 + 시행령 제9조제2항에 있습니다(아래 §조문). 널리 인용되는 공인중개사협회 매체의 “2020년 11월 1일부터 기준금리 + 2.0%로 변경되었으며”라는 문장은 같은 페이지 본문에 개정 전 기준(+3.5%)이 그대로 남아 있어 그대로 옮기기 어렵습니다. 계약 전에 조문 쪽을 확인하세요.
또 하나 — 협회 자료에 “한국은행 기준금리는 계약체결일 기준 해당 금리를 적용하여 계산하면 됨”이라는 문장이 있습니다. 계약을 언제 쓰느냐로 적용 금리가 달라진다는 뜻이에요. 7월 중순을 사이에 두고 계약이 걸쳐 있다면 이 점을 확인하세요.
「10%」도 「2%」도 법률에는 없습니다
널리 쓰이는 「기준금리 + 2%」라는 산식이 어디에 적혀 있는지 따라가 보면 조금 다릅니다. 「주택임대차보호법」 제7조의2와 시행령 제9조를 보면 법률에는 숫자가 하나도 없고, 두 비율 모두 시행령에 있습니다.
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
법률 조문에는 숫자가 하나도 없습니다. 「낮은 비율을 곱한다」는 구조만 정하고, 두 비율 모두 시행령에 넘깁니다.
우리가 부가가치세 편에서 만난 것과 같은 방식입니다 — 거기서도 「1억 400만 원」이 법에 없었어요.
그 숫자는 시행령 제9조에 있습니다. 여기도 두 줄이 전부입니다.
제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
| 널리 쓰는 말 | 조문에 적힌 말 | 어디에 |
|---|---|---|
| 10% | 「연 1할」 | 시행령 제9조제1항 |
| 기준금리 + 2% | 「기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율」 | 법 제7조의2제2호 + 시행령 제9조제2항 |
| 둘 중 낮은 쪽 | 「다음 각 호 중 낮은 비율」 | 법 제7조의2 본문 |
실무적으로 중요한 함의가 있습니다 — 두 숫자는 국회를 거치지 않고 바뀔 수 있습니다.
제2항에 <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>가 붙어 있습니다. 이미 두 번 바뀐 값이라는 뜻이에요. 협회 매체가 적은 「2020년 11월 1일부터 기준금리 + 2.0%로 변경」이 바로 그 2020년 9월 29일 개정의 시행일과 맞아떨어집니다 — 이로써 그 문장의 근거도 확인됐습니다.
그러니 오래된 안내문의 「+3.5%」 같은 숫자를 믿으면 안 됩니다. 계약 전에 현재 시행령을 확인하세요.
2026년 8월 기준으로 대입하면(직접 계산) — 기준금리 2.75% + 2% = 4.75%, 그리고 1할 = 10%. 둘 중 낮은 쪽이므로 상한은 4.75%입니다. 서울 평균 4.25%는 상한 아래에 있습니다.
조문이 「전환하는 경우」라고 못박고 있습니다
이 글 아래에서 「이 상한은 「갱신할 때」의 이야기」라고 적었는데, 그 근거가 조문 첫 줄에 있었습니다 — 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는」. 이미 있는 보증금을 월세로 바꾸는 행위에 걸리는 규정이고, 처음부터 월세로 새 계약을 쓸 때의 시세를 규제하는 조문이 아닙니다.
여전히 확인하지 못한 것 — 상한을 넘겨 받은 월세를 돌려받을 수 있는지는 이번에도 확정하지 못했습니다. 제7조의2는 「초과할 수 없다」까지만 적고, 초과분의 효력이나 반환 청구에 관한 문장이 이 조문에 없습니다. 아래 표의 「초과분 무효」는 임대료 5% 상한에 관한 서울시 문장이고, 두 규정은 별개입니다.
이 상한은 「갱신할 때」의 이야기입니다
많이들 헷갈리는 지점입니다. 전환율 상한은 이미 있는 계약의 보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 규정이에요. 새로 계약을 맺을 때의 시세를 규제하는 게 아닙니다.
비슷하지만 다른 규정이 하나 더 있습니다. 서울시 안내에 이렇게 나옵니다 — “임대인과 임차인이 임대차 계약을 갱신하면서 임대료를 5%초과 인상하는 것에 합의하였더라도, 5%를 초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효가 되고, 임차인은 초과부분에 대하여 임대인에 대하여 부당이득반환청구를 할 수 있다.”
| 구분 | 전환율 상한 | 임대료 5% 상한 |
|---|---|---|
| 무엇을 제한하나 | 보증금 → 월세 전환 비율 | 갱신 시 임대료 인상폭 |
| 기준 | 「1할」과 「기준금리+2%」 중 낮은 쪽 법 제7조의2 + 시행령 제9조 | 5% |
| 근거 | 법률 = 구조만 / 숫자 = 시행령 | 법 제7조 |
| 초과하면 | 조문은 「초과할 수 없다」까지 효력·반환은 조문에 없음 | 초과분 무효 · 부당이득반환청구 가능 |
※ 전환율 상한을 넘겨 받은 월세를 돌려받을 수 있는지는 공공기관 원문에서 확인하지 못했습니다. 위 표의 “초과분 무효”는 임대료 5% 상한에 관한 서울시 문장이고, 두 규정은 별개입니다. 섞어서 판단하지 마세요.
「계약체결일 기준」이라는 문장이 금액으로 얼마인지도 세워 봤어요.
실제로 협상할 때 순서
- 제시받은 조건을 산정식에 넣습니다 — (월세 ÷ 줄어든 보증금) × 100 × 12.
- 서울 평균 4.25%와 비교합니다 — 강북이면 4.31%, 강남이면 4.19%가 더 가까운 기준선입니다.
- 법정 상한을 확인합니다 — 기준금리가 7월 16일에 올랐으니 계약 시점을 기준으로 다시 계산하세요.
- 갱신요구권을 함께 확인합니다 — 행사 기간이 만료 2개월 전까지로 당겨졌습니다. 임대차보호법 정리를 보세요.
- 대안을 계산해 둡니다 — 전세대출 이자와 월세를 비교하면 판단이 쉬워집니다. 대출 계산기로 확인하세요.
반전세 구조 자체가 궁금하시면 반전세 가이드를, 전세 계약의 위험 신호는 전세사기 예방을 함께 보세요. 계산만 빠르게 하려면 전월세 전환 계산기가 있습니다.
협상 자리에서 나오는 물음
집주인이 반전세로 바꾸자고 하면 거절할 수 있나요?
전환에는 임차인의 동의가 필요하다는 것이 협회 자료의 설명입니다 — 민간임대주택 관련 조문 인용에 “임차인의 동의를 받아야 하며”라고 나옵니다. 다만 일반 주택임대차 전반에 그대로 적용되는지는 법령 원문으로 대조하지 못했습니다.
강북이 강남보다 전환율이 높은 이유는요?
기사에는 이유가 설명돼 있지 않아 이 글에서도 단정하지 않습니다. 다만 수치는 강북 4.31% > 서울 4.25% > 강남 4.19%로 확인됩니다.
자치구별·주택유형별 수치는 없나요?
확인한 자료는 서울 전체와 강남·강북 두 권역까지만 싣고 있습니다. 자치구별·주택유형별 수치는 대조하지 못했습니다.
지금 서울시가 분기별로 전환율을 발표하나요?
서울시 「전월세 전환율 공개」 게시판은 2018년 이후 갱신이 멈춰 있습니다. 그래서 이 글의 최신 수치는 협회 매체 보도를 근거로 했습니다.
기준금리가 또 바뀌면요?
전환율 상한이 연동돼 있으니 같이 움직입니다. 한국은행 통화정책방향 자료에서 계약 시점의 금리를 확인하세요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법」 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) [시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호]. 「다음 각 호 중 낮은 비율」이라는 구조와 두 비율을 모두 대통령령에 위임한다는 사실, 그리고 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」라는 적용 범위의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) [시행 2026. 7. 1.]. 「연 1할」과 「연 2퍼센트」, 그리고 <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>라는 개정 이력의 원문입니다. 협회 매체의 「2020년 11월 1일부터 기준금리 + 2.0%」가 이 개정과 맞아떨어집니다.
- 한국은행 — 통화정책방향(2026.7.16). “현재의 2.50% 수준에서 2.75%로 상향 조정”의 출처입니다.
- 서울특별시 — 애매한 「반전세 가격」 서울시가 알려드립니다(2015년 11월 2일). 산정식 “(월세/(전세금-월세보증금))*100”과 연이율 환산 방법의 출처입니다. 예시 금액은 2015년 시세입니다.
- 서울특별시 — 개정된 주택임대차 보호법…전월세 인상율 상한제(2020년 10월 21일). “5%를 초과한 부분은…무효가 되고…부당이득반환청구를 할 수 있다”의 출처입니다. 이는 임대료 인상 상한에 관한 것으로 전환율 상한과는 별개입니다.
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회 발행) — 서울 전월세전환율 7년 만에 최고(2025년 9월 4일). 4.25% · 4.31% · 4.19% · 4.10%와 10개월 연속 상승의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 민간임대주택 월차임 전환시 산정률 제한. “임차인의 동의를 받아야 하며”와 “계약체결일 기준 해당 금리를 적용”의 출처입니다. 본문에 개정 전 기준(+3.5%)이 남아 있어 산식 자체는 이 글에서 단정하지 않았습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 산정식, 서울 전월세전환율 수치, 기준금리 2.75%, 임대료 5% 상한의 효력은 모두 위 자료에서 확인했고 기준금리는 두 번 읽어 값이 일치하는 것을 대조했습니다. 다만 네 가지는 대조하지 못했습니다 — ① “기준금리 + 2%”라는 법정 산식의 법령 원문(법제처 사이트가 열리지 않습니다), ② 전환율 상한을 넘긴 월세의 반환 청구 가능 여부, ③ 자치구별·주택유형별 전환율, ④ 전환에 임차인 동의가 필요하다는 규정이 일반 주택임대차에 그대로 적용되는지. 계약 전에 공인중개사나 대한법률구조공단(132)에서 확인하세요. 이 글은 법률 자문이 아닙니다.
