세입자가 되면 불안한 게 많습니다. “집주인이 나가라고 하면 어떡하지?”, “전세금을 못 받으면?”, “월세를 갑자기 올리면?” 다행히 주택임대차보호법이 세입자를 보호합니다. 문제는 권리가 저절로 생기지 않는다는 점이에요.
1. 나한테 얼마인가. 서울에서 보증금이 1억 6,500만원 이하면 소액임차인이라 5,500만원을 순위와 상관없이 먼저 받습니다(시행령 제11조·제10조). 대상이 되는 보증금과 먼저 받는 금액은 다른 숫자예요 — 섞어 읽으면 「나는 안 되겠네」 하고 포기하게 됩니다. 갱신 때 인상은 5%가 상한이고 합의해도 초과분은 무효입니다.
2. 위험은 없나. 권리가 저절로 생기지 않습니다 — 전입신고와 확정일자가 있어야 하고, 계약갱신요구는 만료 2개월 전까지 말해야 합니다(예전엔 1개월 전이었습니다).
3. 그래서 어떻게 하나. 만료일에서 두 달을 빼 달력에 표시하세요 — 이 글에서 가장 실용적인 한 줄입니다. 이사한 날 전입신고와 확정일자를 같이 처리하고, 계약은 30일 안에 전월세 신고까지 하면 됩니다.
먼저, 날짜 하나가 바뀌었습니다
계약갱신요구권을 언제까지 말해야 하는지, 여기서 권리를 잃는 분이 많습니다.
서울시 안내에 따르면 처음 도입될 때는 “임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전에 행사할 수 있다”였습니다. 그런데 2020년 12월 10일 시행분부터는 “2개월 전까지” 행사해야 합니다. 오래된 블로그를 보고 만료 한 달 전에 문자를 보냈다가, 이미 기한이 지나 갱신을 못 하는 경우가 여기서 나옵니다.
지금 계약이 있다면 만료일에서 두 달을 빼고 달력에 표시해 두세요. 그게 이 글에서 가장 실용적인 한 줄입니다.
세입자의 3가지 권리 — 무엇이 다른가
| 권리 | 요건 · 효과 |
| 대항력 | 입주(점유) + 전입신고 → 집이 팔리거나 경매돼도 계약 기간까지 계속 거주 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 → 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금 배당 |
| 최우선변제권 | 소액임차인 요건 충족 → 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당 |
세 권리는 겹겹이 쌓이는 구조예요. 전입신고만 하면 「살 권리」는 지키지만, 돈을 먼저 받을 권리는 확정일자가 있어야 생깁니다. 둘 다 해야 하는 이유예요.
하루의 빈틈 — 조문은 「주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다」(제3조제1항)입니다. 이사 당일에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 앞설 수 있어요. 그래서 계약서 특약으로 「잔금일 다음 날까지 권리변동 금지」를 넣는 게 중요합니다.
널리 쓰이는 설명과 조문이 다른 곳
세입자 권리는 설명하는 곳마다 표현이 조금씩 다릅니다. 「주택임대차보호법」 조문을 그대로 옮겨 자주 어긋나는 대목을 짚었습니다 — 이를테면 「전입신고 다음 날 0시」라는 표현은 조문에 없습니다.
| 이 글이 적어 두었던 것 | 조문 원문 | 결과 |
|---|---|---|
| 대항력은 「전입신고 다음 날 0시」부터 | 제3조제1항 — 「주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 … 효력이 생긴다」 | 「0시」라는 표현이 조문에 없습니다 → 삭제 |
| 묵시적 갱신 해지의 3개월 효력 | 제6조의2제2항 — 「임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다」 | 확인 (기산일은 임대인이 받은 날) |
| 거절 사유 9가지의 구체적 목록 | 제6조의3제1항 각 호 | 확인 — 아래에 전부 옮겼습니다 |
| 소액임차인 최우선변제의 구간·금액 | 제8조제3항 → 시행령 제10조·제11조 | 2026년 8월 해소 — 아래에 표로 |
| 확정일자 수수료 | 법에 없음 | 여전히 미확인 |
「전입신고 다음 날 0시」는 우리가 확인 없이 써 온 표현이었습니다. 조문이 정하는 건 「그 다음 날부터」뿐이고, 0시라는 시각은 어디에도 없습니다. 그리고 조건도 전입신고 하나가 아니라 「인도(입주)와 주민등록」 둘 다입니다 — 조문이 이어서 「이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다」고 적을 뿐이에요. 짐을 옮기지 않고 전입신고만 해서는 대항력이 생기지 않습니다.
최우선변제에는 조문에 적힌 천장이 하나 있습니다. 제8조제3항 단서 — 「보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다」. 구체적인 금액도 2026년 8월에 시행령으로 확인했습니다(아래 §소액임차인 구간과 금액). 「집값의 절반을 넘는 최우선변제는 없다」는 것만은 법에 있습니다. 그리고 「경매신청의 등기 전에」 대항력 요건을 갖춰야 합니다(제8조제1항 후단).
소액임차인 — 대상 보증금과 먼저 받는 금액은 다른 숫자입니다
내 보증금이 여기 걸리면 순위와 상관없이 먼저 받는 돈이 생깁니다. 법은 제8조제3항에서 「대통령령으로 정한다」고만 하고 넘기기 때문에, 실제 금액은 「주택임대차보호법 시행령」 제10조·제11조에 있습니다.
조문이 둘로 나뉘어 있습니다. 「내가 대상인가」는 제11조가, 「얼마를 먼저 받는가」는 제10조가 정합니다. 둘은 다른 숫자입니다.
| 지역 | 대상이 되는 보증금 시행령 제11조 | 먼저 받는 금액 시행령 제10조제1항 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군지역 제외)·안산·광주·파주·이천·평택 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
두 조문 모두 <개정 2023. 2. 21.>이 마지막입니다. 2026년 8월 기준 현행 금액입니다.
「보증금이 5,500만원 이하여야 한다」가 아닙니다. 서울이라면 보증금 1억 6,500만원까지가 대상이고, 그중 5,500만원을 먼저 받습니다. 두 숫자를 섞으면 「나는 안 되겠네」하고 포기하게 됩니다 — 실제 대상 범위는 훨씬 넓습니다.
그리고 대상이라고 해서 보증금 전액을 먼저 받는 게 아닙니다. 서울에서 보증금 1억 5,000만원이면 먼저 받는 것은 5,500만원까지이고, 나머지 9,500만원은 확정일자 순위로 돌아갑니다(직접 계산).
시행령에 세 가지 제한이 더 붙어 있습니다
제10조는 제1항의 금액만 정하고 끝나지 않습니다. 제2항부터 제4항까지가 실제 배당에서 크게 작용합니다.
- 제2항 — 집값의 절반이 천장입니다. 「임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다」. 법 제8조제3항 단서와 같은 취지가 시행령에서 다시 확인됩니다.
- 제3항 — 세입자가 여럿이면 나눠 갖습니다. 「하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 … 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한다」. 다가구주택에서 각자 5,500만원씩 온전히 받는 게 아닙니다.
- 제4항 — 같이 사는 사람은 한 명으로 봅니다. 「임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다」. 가족이 각각 계약해도 합쳐서 한도를 봅니다.
제3항이 실무에서 가장 크게 걸립니다. 원룸 다가구에 소액임차인이 여럿이면, 「나는 5,500만원을 먼저 받는다」가 성립하지 않을 수 있습니다. 조문 그대로 계산하면 — 집값이 3억이고 소액임차인 8명이 각 5,500만원씩이라면 합계 4억 4,000만원인데, 절반인 1억 5,000만원을 비율로 나눕니다. 1인당 약 1,875만원입니다(직접 계산).
계약 전에 그 건물에 세입자가 몇인지 확인해야 하는 이유가 여기 있습니다. 전세사기 예방 편과 함께 보세요.
여전히 확인하지 못한 것 — 「과밀억제권역」의 구체적 범위는 「수도권정비계획법」으로 넘어가 있어 이번에 열지 못했습니다. 인천·시흥·남양주처럼 같은 시 안에서도 구역에 따라 갈리는 곳이 있으니, 내 주소가 어느 구간인지는 계약 전에 확인하세요. 그리고 확정일자 수수료는 이번에도 법·시행령에서 찾지 못했습니다.
계약갱신청구권 — 2년 더 살 권리
| 행사 횟수 | 1회 (2년 + 2년 = 최대 4년) |
| 행사 시기 | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 갱신 후 기간 | 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄 |
| 방법 | 구두도 가능하나 문자·내용증명 등 증거 남기기 |
| 임대료 인상 | 갱신 시 5% 이내로 제한 |
| 중도 해지 | 갱신 후 세입자는 언제든 해지 통보 가능 (통보 후 3개월 뒤 효력) |
서울시 안내에는 이렇게 적혀 있습니다. “임차인은 위 9가지 사유가 없는 한 4년까지 거주할 수 있게 되어” — 즉 2년 + 2년이 기본 그림이고, 집주인이 거절하려면 법이 정한 사유에 들어야 합니다.
집주인이 거절할 수 있는 아홉 가지 — 조문 그대로
제6조의3제1항 본문은 「임대인은 임차인이 … 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다」이고, 아래 아홉 가지만 예외입니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거·재건축을 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 — 단, 가. 계약 체결 당시 공사시기·소요기간을 포함한 계획을 구체적으로 고지했거나 나. 안전사고 우려가 있거나 다. 다른 법령에 따른 철거·재건축일 때만
- 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 — 가장 흔한 사유입니다
- 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
7호가 흔히 잘못 알려져 있습니다. 「재건축한다」는 말만으로는 안 되고, 계약 체결 당시에 공사시기와 소요기간까지 구체적으로 고지했어야 합니다(가목). 안전사고 우려(나목)나 다른 법령에 따른 철거(다목)는 별개 통로고요.
실거주를 이유로 내보낸 뒤 실제로는 다른 사람에게 세를 놓으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요. 나간 뒤에도 확정일자 부여 현황 등으로 확인할 수 있습니다.
5% 상한 — 합의해도 초과분은 무효입니다
여기가 오해가 가장 많은 지점이에요. 서울시 안내는 “증액의 경우 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록” 규정했다고 설명합니다. 문제는 그다음입니다.
집주인과 합의해서 5%를 넘겨 올렸더라도, 초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효입니다. 그리고 임차인은 초과분에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다고 서울시 안내에 명시돼 있어요. “서로 합의했으니 어쩔 수 없다”가 아닙니다.
덜 알려진 조항이 하나 더 있습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 다르게 정할 수 있습니다. 조례로 5%보다 낮게 정했다면 그 조례의 상한이 적용돼요. 내가 사는 지역의 조례를 한 번 확인해 볼 가치가 있습니다.
단, 5% 상한은 갱신청구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다. 새로 들어오는 신규 임차인과의 계약에는 적용되지 않아요. 전세를 월세로 돌리자는 제안을 받았다면 전월세 전환율이 어떻게 정해지는지 먼저 보세요.
묵시적 갱신 — 아무 말 없이 지나갔다면
집주인이 만료 6~2개월 전에 아무런 통지를 하지 않고, 세입자도 가만히 있으면 같은 조건으로 자동 갱신됩니다.
| 갱신 기간 | 2년으로 봄 |
| 임대료 | 기존과 동일 |
| 세입자 해지 | 언제든 가능 (통보 후 3개월 뒤 효력) |
| 갱신청구권 소진 | 소진되지 않음 — 나중에 따로 행사 가능 |
묵시적 갱신은 세입자에게 유리한 편이에요. 갱신청구권을 아껴둔 채 2년을 더 살 수 있으니까요.
보증금을 안 돌려줄 때 — 임차권등기명령
- 내용증명 발송 — 반환 요구를 서면으로 남깁니다. 이후 절차의 기초가 돼요.
- 임차권등기명령 — 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 반드시 신청하세요. 등기가 되면 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
- 보증금반환청구 소송 또는 지급명령 신청
- 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구
어디에 내는지부터 헷갈리는 분이 많습니다. 서울시 마을변호사 안내에 따르면, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 내가 사는 곳이 아니라 그 집이 있는 곳의 법원이에요.
비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 서울시 안내에 “임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다”고 적혀 있어요. 등기 비용을 내가 다 떠안는 줄 알고 신청을 미루는 경우가 있는데, 그럴 이유가 없습니다.
가장 흔한 실수 — 보증금을 못 받은 채 먼저 이사하고 전입신고를 옮기는 것이에요. 그 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
전월세 신고제 — 계약하면 30일 안에
2021년부터 일정 규모 이상의 임대차 계약은 신고 대상입니다.
| 대상 | 보증금 6천만 원 또는 차임(월세) 30만 원 초과 |
| 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 미신고·거짓신고 | 100만 원 이하의 과태료 |
| 계도기간 | 시행일로부터 1년은 과태료를 부과하지 않음(도입 당시 안내) |
신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있어 세입자에게 유리한 면도 있습니다. 신고 대상이 아니더라도 확정일자는 따로 받아 두세요.
전세보증금 반환보증 — 가입해두면 든든
집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 상품이에요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 취급합니다.
- 기관마다 가입 요건·보증료율·한도가 다르니 비교해 보세요.
- 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하는 게 핵심이에요. 전세가율이 높거나 권리관계가 복잡하면 가입이 거절될 수 있는데, 그 자체가 위험 신호입니다.
- 가입 시기 제한이 있으니 계약 초기에 알아보세요.
계약 전 위험을 걸러내는 순서는 전세사기 예방에 따로 정리했습니다.
세입자 체크리스트
- 계약 전 등기부등본으로 근저당·권리관계 확인
- 계약서에 권리변동 금지 특약 넣기
- 잔금 전 등기부 재확인
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 (하루도 미루지 말 것)
- 계약일로부터 30일 이내 전월세 신고(대상일 때)
- 전세보증보험 가입
- 만료 6~2개월 전 갱신 여부 통보
- 보증금 미반환 시 이사 전 임차권등기명령
월세로 살고 있다면 월세 세액공제도 연말정산에서 챙기세요. 보증금을 줄이고 월세를 얹는 반전세를 고민 중이라면 조건을 먼저 비교해 보시고요.
이런 점이 궁금할 거예요
확정일자는 어디서 받나요?
주민센터에서 전입신고와 함께 받거나, 인터넷등기소·정부24에서도 가능합니다. 수수료는 소액이에요.
월세도 보호받나요?
네. 주택임대차보호법은 전세·월세 모두 적용됩니다. 보증금이 있다면 확정일자를 받으세요.
5% 상한은 언제 적용되나요?
갱신청구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다. 새로 계약하는 신규 임차인에게는 적용되지 않아요. 그리고 합의로 5%를 넘겨도 초과분은 무효입니다.
집이 경매로 넘어가면 나가야 하나요?
대항력이 있고 선순위라면 낙찰자에게 대항할 수 있어요. 후순위면 배당 순서에 따라 보증금을 받게 됩니다. 그래서 계약 전 근저당 확인이 결정적이에요.
전입신고를 잠깐 옮겨도 되나요?
절대 안 됩니다. 하루라도 옮기면 그 순간 순위가 사라져 되돌릴 수 없어요.
임차권등기는 어느 법원에 내나요?
임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 지금 살고 있는 곳 기준이 아니에요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법 시행령」 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)와 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) [시행 2026. 7. 1., 개정 2023. 2. 21.]. 지역별 대상 보증금(1억 6,500만/1억 4,500만/8,500만/7,500만원)과 먼저 받는 금액(5,500만/4,800만/2,800만/2,500만원), 그리고 제2항 주택가액 2분의 1 한도 · 제3항 임차인 2명 이상 시 비율 분할 · 제4항 가정공동생활 시 1명으로 합산의 원문입니다.
- 서울특별시 — 임대차법 개정…계약갱신요구 언제부터 할 수 있나?. 행사 시기가 “6개월 전부터 1개월 전”에서 2020년 12월 10일 시행분부터 “2개월 전까지”로 바뀐 사실, 1회에 한하여 행사, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 거절 사유가 9가지라는 점이 원문에 있습니다.
- 서울특별시 — 개정된 주택임대차 보호법…전월세 인상율 상한제. 5% 초과 부분은 무효이고 부당이득반환청구를 할 수 있다는 설명과, 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있다는 조항이 여기 있습니다.
- 서울특별시(마을변호사) — 전세보증금 돌려받는 법! 「임차권 등기명령」에 대해. 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이라는 관할과, 신청·등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 문장의 출처입니다.
- 서울특별시 — 6월부터 전·월세 계약 꼭 신고하세요…신고방법은?. 신고 대상(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과), 30일 이내 신고, 100만 원 이하 과태료, 시행 후 1년 계도기간이 원문에 적혀 있습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법」(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호). 제3조제1항(인도+주민등록, 그 다음 날부터), 제6조(묵시적 갱신과 2년, 2기 연체 시 배제), 제6조의2제2항(해지 통지 후 3개월), 제6조의3제1항 각 호(거절 사유 9가지)와 제2항(1회 한정·2년), 제7조(1년 내 증액 불가·20분의 1 상한·조례 위임), 제8조(경매신청 등기 전 요건, 주택가액 2분의 1 상한)가 이 법의 조문입니다. 이 글이 오래 미확인으로 남겨 둔 항목 셋이 이로써 확인됐고, 하나는 우리 글이 틀렸다는 것이 드러났습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 갱신요구권의 행사 시기와 횟수, 5% 상한과 초과분 무효·조례 위임, 임차권등기명령의 관할과 비용 청구, 전월세 신고 기준은 위 서울시 자료에서 확인했습니다. 대항력의 발생 시점, 묵시적 갱신 해지의 3개월, 거절 사유 9가지는 이번에 「주택임대차보호법」 조문으로 직접 확인했습니다 — 그 과정에서 「전입신고 다음 날 0시」가 조문에 없는 표현이라는 것도 함께 확인해 내렸습니다. 반면 소액임차인 최우선변제의 보증금 구간과 변제 금액(시행령 위임), 확정일자 수수료는 여전히 확인하지 못했습니다. 특히 최우선변제 금액은 개정이 잦고 지역별로 달라, 오래된 글의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 계약 전에는 대한법률구조공단이나 지자체 무료 법률상담을 이용해 확인하세요.
