세입자가 되면 불안한 게 많습니다. "집주인이 나가라고 하면 어떡하지?", "전세금을 못 받으면?", "월세를 갑자기 올리면?" 다행히 주택임대차보호법이 세입자를 보호합니다. 문제는 권리가 저절로 생기지 않는다는 점이에요.
핵심 한 줄 — 전입신고와 확정일자를 받아야 권리가 생깁니다. 계약서만 쓴 상태로는 법의 보호를 온전히 받지 못해요.
먼저, 날짜 하나가 바뀌었습니다
계약갱신요구권을 언제까지 말해야 하는지, 여기서 권리를 잃는 분이 많습니다.
서울시 안내에 따르면 처음 도입될 때는 "임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전에 행사할 수 있다"였습니다. 그런데 2020년 12월 10일 시행분부터는 "2개월 전까지" 행사해야 합니다. 오래된 블로그를 보고 만료 한 달 전에 문자를 보냈다가, 이미 기한이 지나 갱신을 못 하는 경우가 여기서 나옵니다.
지금 계약이 있다면 만료일에서 두 달을 빼고 달력에 표시해 두세요. 그게 이 글에서 가장 실용적인 한 줄입니다.
세입자의 3가지 권리 — 무엇이 다른가
| 권리 | 요건 · 효과 |
| 대항력 | 입주(점유) + 전입신고 → 집이 팔리거나 경매돼도 계약 기간까지 계속 거주 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 → 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금 배당 |
| 최우선변제권 | 소액임차인 요건 충족 → 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당 |
세 권리는 겹겹이 쌓이는 구조예요. 전입신고만 하면 '살 권리'는 지키지만, 돈을 먼저 받을 권리는 확정일자가 있어야 생깁니다. 둘 다 해야 하는 이유예요.
⚠️ 하루의 빈틈 — 통상 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하는 것으로 설명됩니다. 이사 당일에 집주인이 대출을 받으면 그 근저당이 앞설 수 있어요. 그래서 계약서 특약으로 '잔금일 다음 날까지 권리변동 금지'를 넣는 게 중요합니다.
계약갱신청구권 — 2년 더 살 권리
| 행사 횟수 | 1회 (2년 + 2년 = 최대 4년) |
| 행사 시기 | 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이 |
| 갱신 후 기간 | 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄 |
| 방법 | 구두도 가능하나 문자·내용증명 등 증거 남기기 |
| 임대료 인상 | 갱신 시 5% 이내로 제한 |
| 중도 해지 | 갱신 후 세입자는 언제든 해지 통보 가능 (통보 후 3개월 뒤 효력) |
서울시 안내에는 이렇게 적혀 있습니다. "임차인은 위 9가지 사유가 없는 한 4년까지 거주할 수 있게 되어" — 즉 2년 + 2년이 기본 그림이고, 집주인이 거절하려면 법이 정한 사유에 들어야 합니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우
- 집주인(또는 직계존비속)이 실제로 들어와 살겠다고 할 때 — 가장 흔한 사유예요.
- 세입자가 2기분의 차임을 연체했거나, 부정한 방법으로 임차한 경우
- 재건축·철거 등 계약 당시 고지된 사유가 있을 때
- 임대인이 세입자에게 상당한 보상을 제공한 경우
실거주를 이유로 내보낸 뒤 실제로는 다른 사람에게 세를 놓으면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요. 나간 뒤에도 확정일자 부여 현황 등으로 확인할 수 있습니다.
5% 상한 — 합의해도 초과분은 무효입니다
여기가 오해가 가장 많은 지점이에요. 서울시 안내는 "증액의 경우 약정한 차임이나 보증금의 5%를 초과하지 못하도록" 규정했다고 설명합니다. 문제는 그다음입니다.
집주인과 합의해서 5%를 넘겨 올렸더라도, 초과한 부분은 주택임대차보호법에 위반되어 무효입니다. 그리고 임차인은 초과분에 대해 부당이득반환청구를 할 수 있다고 서울시 안내에 명시돼 있어요. "서로 합의했으니 어쩔 수 없다"가 아닙니다.
덜 알려진 조항이 하나 더 있습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 5% 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 다르게 정할 수 있습니다. 조례로 5%보다 낮게 정했다면 그 조례의 상한이 적용돼요. 내가 사는 지역의 조례를 한 번 확인해 볼 가치가 있습니다.
단, 5% 상한은 갱신청구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다. 새로 들어오는 신규 임차인과의 계약에는 적용되지 않아요. 전세를 월세로 돌리자는 제안을 받았다면 전월세 전환율이 어떻게 정해지는지 먼저 보세요.
묵시적 갱신 — 아무 말 없이 지나갔다면
집주인이 만료 6~2개월 전에 아무런 통지를 하지 않고, 세입자도 가만히 있으면 같은 조건으로 자동 갱신됩니다.
| 갱신 기간 | 2년으로 봄 |
| 임대료 | 기존과 동일 |
| 세입자 해지 | 언제든 가능 (통보 후 3개월 뒤 효력) |
| 갱신청구권 소진 | 소진되지 않음 — 나중에 따로 행사 가능 |
묵시적 갱신은 세입자에게 유리한 편이에요. 갱신청구권을 아껴둔 채 2년을 더 살 수 있으니까요.
보증금을 안 돌려줄 때 — 임차권등기명령
- 내용증명 발송 — 반환 요구를 서면으로 남깁니다. 이후 절차의 기초가 돼요.
- 임차권등기명령 — 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 반드시 신청하세요. 등기가 되면 이사를 가도 대항력·우선변제권이 유지됩니다.
- 보증금반환청구 소송 또는 지급명령 신청
- 전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행을 청구
어디에 내는지부터 헷갈리는 분이 많습니다. 서울시 마을변호사 안내에 따르면, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 내가 사는 곳이 아니라 그 집이 있는 곳의 법원이에요.
비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다. 서울시 안내에 "임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다"고 적혀 있어요. 등기 비용을 내가 다 떠안는 줄 알고 신청을 미루는 경우가 있는데, 그럴 이유가 없습니다.
가장 흔한 실수 — 보증금을 못 받은 채 먼저 이사하고 전입신고를 옮기는 것이에요. 그 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요.
전월세 신고제 — 계약하면 30일 안에
2021년부터 일정 규모 이상의 임대차 계약은 신고 대상입니다.
| 대상 | 보증금 6천만 원 또는 차임(월세) 30만 원 초과 |
| 기한 | 계약 체결일로부터 30일 이내 |
| 미신고·거짓신고 | 100만 원 이하의 과태료 |
| 계도기간 | 시행일로부터 1년은 과태료를 부과하지 않음(도입 당시 안내) |
신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되는 효과가 있어 세입자에게 유리한 면도 있습니다. 신고 대상이 아니더라도 확정일자는 따로 받아 두세요.
전세보증금 반환보증 — 가입해두면 든든
집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 상품이에요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 취급합니다.
- 기관마다 가입 요건·보증료율·한도가 다르니 비교해 보세요.
- 계약 전에 가입 가능 여부를 확인하는 게 핵심이에요. 전세가율이 높거나 권리관계가 복잡하면 가입이 거절될 수 있는데, 그 자체가 위험 신호입니다.
- 가입 시기 제한이 있으니 계약 초기에 알아보세요.
계약 전 위험을 걸러내는 순서는 전세사기 예방에 따로 정리했습니다.
세입자 체크리스트
- 계약 전 등기부등본으로 근저당·권리관계 확인
- 계약서에 권리변동 금지 특약 넣기
- 잔금 전 등기부 재확인
- 이사 당일 전입신고 + 확정일자 (하루도 미루지 말 것)
- 계약일로부터 30일 이내 전월세 신고(대상일 때)
- 전세보증보험 가입
- 만료 6~2개월 전 갱신 여부 통보
- 보증금 미반환 시 이사 전 임차권등기명령
월세로 살고 있다면 월세 세액공제도 연말정산에서 챙기세요. 보증금을 줄이고 월세를 얹는 반전세를 고민 중이라면 조건을 먼저 비교해 보시고요.
이런 점이 궁금할 거예요
확정일자는 어디서 받나요?
주민센터에서 전입신고와 함께 받거나, 인터넷등기소·정부24에서도 가능합니다. 수수료는 소액이에요.
월세도 보호받나요?
네. 주택임대차보호법은 전세·월세 모두 적용됩니다. 보증금이 있다면 확정일자를 받으세요.
5% 상한은 언제 적용되나요?
갱신청구권을 행사해 갱신할 때 적용됩니다. 새로 계약하는 신규 임차인에게는 적용되지 않아요. 그리고 합의로 5%를 넘겨도 초과분은 무효입니다.
집이 경매로 넘어가면 나가야 하나요?
대항력이 있고 선순위라면 낙찰자에게 대항할 수 있어요. 후순위면 배당 순서에 따라 보증금을 받게 됩니다. 그래서 계약 전 근저당 확인이 결정적이에요.
전입신고를 잠깐 옮겨도 되나요?
절대 안 됩니다. 하루라도 옮기면 그 순간 순위가 사라져 되돌릴 수 없어요.
임차권등기는 어느 법원에 내나요?
임차주택이 있는 곳을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 지금 살고 있는 곳 기준이 아니에요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 서울특별시 — 임대차법 개정…계약갱신요구 언제부터 할 수 있나?. 행사 시기가 “6개월 전부터 1개월 전”에서 2020년 12월 10일 시행분부터 “2개월 전까지”로 바뀐 사실, 1회에 한하여 행사, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년, 거절 사유가 9가지라는 점이 원문에 있습니다.
- 서울특별시 — 개정된 주택임대차 보호법…전월세 인상율 상한제. 5% 초과 부분은 무효이고 부당이득반환청구를 할 수 있다는 설명과, 시·도가 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있다는 조항이 여기 있습니다.
- 서울특별시(마을변호사) — 전세보증금 돌려받는 법! ‘임차권 등기명령’에 대해. 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이라는 관할과, 신청·등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다는 문장의 출처입니다.
- 서울특별시 — 6월부터 전·월세 계약 꼭 신고하세요…신고방법은?. 신고 대상(보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과), 30일 이내 신고, 100만 원 이하 과태료, 시행 후 1년 계도기간이 원문에 적혀 있습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 갱신요구권의 행사 시기와 횟수, 5% 상한과 초과분 무효·조례 위임, 임차권등기명령의 관할과 비용 청구, 전월세 신고 기준은 위 서울시 자료에서 확인했습니다. 반면 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생긴다는 점, 소액임차인 최우선변제의 보증금 구간과 변제 금액, 확정일자 수수료, 묵시적 갱신 해지의 3개월 효력, 거절 사유 9가지의 구체적 목록은 공공기관 원문을 열지 못해 대조하지 못했습니다. 특히 최우선변제 금액은 개정이 잦고 지역별로 달라, 오래된 글의 숫자를 그대로 쓰면 안 됩니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 계약 전에는 대한법률구조공단이나 지자체 무료 법률상담을 이용해 확인하세요.
