계약갱신요구권, 갱신 셋 중 하나만 썼습니다 — 신고 7,719건을 세어 봤습니다

계약갱신요구권은 2020년에 생긴 뒤로 제도 설명만 무수히 많고 실제로 얼마나 쓰이는지는 잘 안 나옵니다. 조문을 아무리 읽어도 「몇 명이 이 권리를 썼는가」는 나오지 않기 때문입니다. 그런데 전월세 신고 자료에는 그 표시가 들어 있습니다. 계약이 신규인지 갱신인지, 그리고 갱신이라면 갱신요구권을 썼는지가 항목으로 있습니다.

그래서 세어 봤습니다. 2026년 8월 11일에 국토교통부 전월세 실거래가 자료를 열어 다섯 개 지역의 2026년 6월 계약분 7,719건을 전부 받았습니다. 결과는 한 줄로 요약됩니다 — 갱신 계약 2,635건 중 갱신요구권 표시가 붙은 것은 957건, 36.3%입니다. 나머지 셋 중 둘은 권리를 꺼내지 않고 갱신됐습니다.

무엇을 어떻게 셌는지 먼저 밝힙니다

숫자를 믿게 하려면 범위를 먼저 적어야 합니다. 이 글의 숫자는 전국 통계가 아니라 다섯 개 지역, 한 달치입니다.

항목	내용
자료	국토교통부 전월세 실거래가 4종(아파트·오피스텔·연립다세대·단독다가구)
지역	서울 종로구·강남구, 성남시 분당구, 부산 해운대구, 광주 북구
계약년월	2026년 6월 체결분
받은 건수	7,719건 — 응답의 총건수까지 끝까지 넘겨 받은 전량
갱신 계약	2,635건 (계약구분이 「갱신」)
갱신요구권 표시	957건 (갱신요구권 사용 항목이 「사용」)
사용률	36.3% (957 ÷ 2,635, 직접 계산)

주택 유형이 갈랐습니다

주택 유형	사용률	신고 건수	갱신 계약	갱신요구권 사용
아파트	38.4%	4,109건	1,911건	733건
오피스텔	32.0%	1,394건	319건	102건
연립·다세대	31.5%	968건	267건	84건
단독·다가구	27.5%	1,248건	138건	38건
합계	36.3%	7,719건	2,635건	957건

표에서 더 눈에 띄는 것은 사용률이 아니라 갱신 자체의 비율입니다. 아파트는 신고 4,109건 중 1,911건, 46.5%가 갱신입니다. 단독·다가구는 1,248건 중 138건, 11.1%뿐입니다. 단독·다가구는 애초에 갱신되는 계약이 적고, 그 적은 갱신 중에서도 권리를 덜 씁니다. 두 겹으로 낮습니다.

왜 그런지는 이 자료로 알 수 없습니다. 거주 기간, 임대인의 성격, 재계약 관행 중 무엇이 작용했는지는 신고 항목에 없습니다. 다만 결과는 분명합니다 — 권리는 아파트 임차인에게 훨씬 자주 쓰입니다. 유형별 보증금 구조가 왜 다른지는 전세와 월세 편과 반전세 편에서 따로 다뤘습니다.

조문이 주는 것은 「거절하지 못한다」입니다

주택임대차보호법 제6조의3 ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
… 8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 …
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

조문의 구조가 이렇습니다. 임차인에게 「갱신해 달라고 말할 수 있는 힘」을 주는 것이 아니라, 임대인에게 「거절하지 못한다」는 의무를 지웁니다. 그리고 그 의무에 아홉 개의 예외를 둡니다. 실무에서 가장 자주 등장하는 것이 제8호 실거주인데, 조문이 직계존속·직계비속을 괄호로 포함시켜 놓았다는 점은 잘 안 알려져 있습니다. 임대인 본인이 들어오지 않아도 부모나 자녀가 들어오면 이 호에 해당합니다.

「1회에 한하여」와 「존속기간은 2년」이 붙어 있는 것도 중요합니다. 이 권리는 소모품입니다. 한 번 쓰면 2년이 보장되고, 그 2년이 끝나면 같은 카드를 다시 낼 수 없습니다. 그래서 지금 쓰지 않고 합의로 갱신하는 것이 그 자체로 손해라고 단정할 수 없습니다 — 저희가 센 1,678건의 합의 갱신이 전부 임차인이 밀린 결과라고 읽으면 틀릴 수 있습니다.

권리를 쓰면 5%가 따라옵니다

주택임대차보호법 제7조 ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 … 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
② 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

구분	내용	근거
증액 상한	약정한 차임등의 20분의 1 = 5%	제7조②
증액 간격	계약 또는 직전 증액 후 1년 이내 불가	제7조① 단서
지자체 조정	시·도 조례로 더 낮게 정할 수 있음	제7조② 단서
보증금↔월세 전환	「연 1할」과 「기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽	제7조의2

여기서 오해가 하나 생깁니다. 「5%」는 법률에 적힌 숫자가 아니라 「20분의 1」입니다. 그리고 제7조②의 단서가 시·도 조례로 그 범위에서 달리 정할 수 있다고 해 두었습니다 — 조례로 올릴 수는 없고 내릴 수만 있는 구조로 읽힙니다(「본문의 범위에서」). 계약 지역의 조례를 한 번 확인해 볼 값입니다.

보증금을 월세로 돌려 받는 경우라면 제7조의2가 따로 걸립니다. 그 상한이 기준금리에 따라 움직인다는 점과 계산 방법은 전월세 전환 계산기에 숫자로 정리해 두었습니다.

실거주라고 해 놓고 남에게 세를 놓으면

주택임대차보호법 제6조의3 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 … 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 … 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

이 조항에서 가장 실무적인 대목은 「환산월차임」이라는 말이 여기서 정의된다는 것입니다. 전세처럼 월세가 0원인 계약이라도 배상액이 0이 되지 않습니다. 보증금을 제7조의2의 낮은 비율로 월세로 환산해서 그 3개월분을 계산합니다. 전세 세입자가 실거주를 이유로 나갔는데 두 달 뒤 그 집에 다른 세입자가 들어왔다면, 배상액은 「월세가 없었으니 0」이 아닙니다.

제2호도 성격이 다릅니다. 임대인이 새 세입자에게 더 받게 된 차액의 2년분이라, 거절해서 이득을 본 만큼을 되돌리는 계산입니다. 세 가지를 다 계산해서 가장 큰 것을 고르게 되어 있습니다.

이 숫자로 말할 수 있는 것과 없는 것

말할 수 있는 것. 다섯 개 지역 한 달치에서 갱신 계약의 36.3%가 갱신요구권 표시를 달고 신고됐습니다. 주택 유형에 따라 27.5%에서 38.4%까지 갈립니다. 그리고 갱신 계약 자체가 전체 신고의 34.1%입니다.

말할 수 없는 것. 이것은 전국 값이 아닙니다. 지역 다섯 곳은 저희가 고른 것이고, 서울 도심·강남·수도권 신도시·부산·광주를 섞었지만 표본이지 모집단이 아닙니다. 또 「사용 안 함」이 곧 「임차인이 원했는데 못 썼다」는 뜻도 아닙니다 — 합의로 갱신되면 권리를 꺼낼 이유가 없습니다.

그리고 신고 자체가 늦게 옵니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」이 정한 기한 때문에 최근 두 달치는 아직 다 차지 않은 칸입니다. 그래서 6월 계약분을 8월에 셌습니다. 같은 조회를 직접 해 보고 싶다면 실시간 조회 페이지에서 지역과 계약년월을 바꿔 가며 눌러 볼 수 있습니다.

이 대목에서 자주 갈립니다

합의로 갱신하면 갱신요구권을 쓴 것이 되나요

조문에 그 문장이 없습니다. 제6조의3제2항은 「제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다」고만 합니다. 합의 갱신이 이 1회를 소모하는지는 조문만으로 확정할 수 없어 단정하지 않겠습니다. 신고 자료에서 계약구분이 「갱신」인데 갱신요구권 표시가 없는 1,678건이 여기에 해당합니다.

5%는 보증금에도 적용되나요

제7조는 「차임이나 보증금」을 함께 놓고 「약정한 차임등의 20분의 1」이라고 합니다. 조문상 보증금도 같은 상한 안에 들어갑니다. 보증금과 월세를 동시에 조정할 때 합산해서 보는지는 조문에 없어 확인하지 못했습니다.

임대인이 바뀌면 갱신요구권도 사라지나요

제6조의3은 「임대인은 … 거절하지 못한다」고 하고, 같은 법 제3조제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 지위를 이어받은 새 임대인에게도 같은 의무가 걸리는 구조로 읽힙니다. 다만 제1항제8호의 실거주 사유는 새 임대인 기준으로 다시 판단되는 구조라 실제 분쟁이 여기서 생깁니다. 보증금을 지키는 순서는 임차인 보호 편에 정리해 두었습니다.

갱신 거절을 통보받으면 무엇부터 하나요

거절 사유가 아홉 개 중 무엇인지를 문서로 남기는 것이 먼저입니다. 제5항의 배상 청구는 「제1항제8호의 사유로 거절했는데 제3자에게 임대한 경우」를 전제로 하기 때문에, 어떤 사유로 거절했는지가 기록에 없으면 나중에 걸 수가 없습니다. 보증금 자체가 위험해 보이는 신호는 전세 사기 예방 편에 따로 모아 두었습니다.

권리가 있다는 것과 그 권리가 쓰인다는 것은 다른 이야기입니다. 신고 자료는 그 둘 사이의 간격을 처음으로 숫자로 보여 줍니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법」(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호). 제6조의3(계약갱신 요구 등)의 제1항 각 호, 제2항 「1회에 한하여」와 「존속기간은 2년」, 제3항 「전 임대차와 동일한 조건」, 제5항·제6항의 손해배상과 「환산월차임」 정의를 조문에서 그대로 확인했습니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제7조(차임 등의 증감청구권). 「20분의 1」과 「증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다」, 그리고 시·도 조례로 상한을 달리 정할 수 있다는 단서의 원문입니다.
• 국토교통부 — 실거래가공개시스템 — 실거래가공개시스템 공개안내. 이 글의 7,719건은 같은 자료를 제공하는 국토교통부 전월세 실거래가 자료(아파트·연립다세대·단독다가구·오피스텔 4종)를 2026년 8월 11일에 직접 호출해 받은 것입니다. 계약구분과 갱신요구권 사용 여부가 응답 항목으로 들어 있습니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」. 신고 기한 때문에 최근 계약이 늦게 반영된다는 점의 근거입니다. 그래서 6월 계약분을 8월에 셌습니다.

더 확인할 곳

• 합의 갱신이 「1회」를 소모하는지. 조문만으로 확정할 수 없습니다 — 주택임대차분쟁조정위원회와 대한법률구조공단(132)이 무료로 상담합니다.
• 거주 지역의 증액 상한 조례. 제7조②이 시·도 조례로 달리 정할 수 있게 해 두었습니다 — 거주지 시·도청 조례 검색에서 「차임」으로 찾아보면 있는지 없는지 바로 나옵니다.
• 우리 동네의 실제 사용률. 이 글은 다섯 개 지역만 셌습니다 — 실시간 조회에서 본인 지역 코드와 계약년월을 넣어 같은 방식으로 직접 세어 볼 수 있습니다.

2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 법령 인용문은 모두 국가법령정보센터 조문 원문 그대로이고, 7,719건의 집계는 2026년 8월 11일에 저희가 직접 호출해 전량을 받아 센 값입니다. 다섯 개 지역·한 달치이므로 전국 값이 아닙니다. 신고 기한 때문에 최근 두 달치는 계속 채워지므로 같은 조회를 나중에 하면 건수가 늘어납니다. 이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다.