전세냐 월세냐는 취향이 아니라 계산 문제라는 말이 많습니다. 맞는 말인데, 어떤 숫자를 넣어야 하는지는 잘 안 나옵니다. 조문을 열어 보면 전환율의 법정 상한, 월세 쪽 세제, 전세 쪽 세제가 각각 다른 법에 있고 성격도 다릅니다.
1. 상한이 얼마인가. 전월세 전환율 상한은 「연 1할」과 「기준금리 + 연 2%」 중 낮은 쪽입니다(시행령 제9조). 2026년 8월 기준금리 2.75% → 상한 4.75%(직접 계산). 전세 3억을 보증금 1억 + 월세 80만 원으로 돌리면 연 4.8%라 이미 상한을 넘습니다.
2. 위험은 없나. 상한은 기준금리가 바뀌면 같이 움직입니다 — 법률에는 「10%」도 「2%」도 없고 시행령에 있어서, 계약 시점의 값을 다시 봐야 합니다.
3. 어떻게 비교하나. 세제가 서로 다릅니다 — 월세는 세액공제 15~17%(조특법 제95조의2), 전세대출은 원리금의 40% 소득공제로 청약저축과 합쳐 연 400만원 한도(소득세법 제52조④). 한쪽은 세액에서, 한쪽은 소득에서 빠집니다.
무엇을 비교하는 숫자인가 — 전월세 전환율
전세보증금 일부를 월세로 돌릴 때 그 월세가 보증금 대비 연 몇 퍼센트인지를 보는 것이 전환율입니다.
전환율(%) = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100
대입해 보면 — 전세 3억원을 보증금 1억 + 월세 80만원으로 돌리면 (80만 × 12) ÷ (3억 − 1억) × 100 = 연 4.8%입니다(직접 계산). 계산기는 전월세 전환 계산기에 있습니다.
상한은 얼마인가
주택임대차보호법 제7조의2 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
1. … 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
시행령 제9조 ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
| 계산 | 값 | 근거 |
|---|---|---|
| 1호 — 대통령령으로 정하는 비율 | 연 10%(1할) | 시행령 제9조① |
| 2호 — 기준금리 + 연 2% | 2.75% + 2% = 4.75% | 시행령 제9조② + 한국은행 |
| 실제 상한 | 낮은 쪽 = 4.75% | 법 제7조의2 「낮은 비율」 |
법률에는 「10%」도 「2%」도 없습니다. 법은 「낮은 쪽을 쓴다」는 구조만 정하고 두 비율 모두 시행령에 넘깁니다. 그리고 시행령 제9조제2항은 이미 두 번 개정됐습니다(2016. 11. 29., 2020. 9. 29.) — 국회를 거치지 않고 바뀌는 숫자입니다. 오래된 안내문의 「+3.5%」를 믿으면 안 되는 이유가 이겁니다.
기준금리가 움직이면 상한도 같이 움직입니다. 한국은행 표를 보면 2025년 5월 29일 2.50%였다가 2026년 7월 16일 2.75%로 올랐습니다 — 상한도 4.50%에서 4.75%로 올랐습니다.
그리고 조문 첫 줄이 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」입니다. 처음부터 월세로 새 계약을 쓸 때의 시세를 규제하는 조문이 아닙니다. 협상에 쓰는 법은 전환율 편에 정리해 두었습니다.
세금은 어느 쪽이 유리한가
조세특례제한법 제95조의2제1항 … 월세액(… 월세액이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다)의 100분의 15[해당 과세기간의 총급여액이 5천5백만원 이하인 근로소득자 … 의 경우에는 100분의 17]에 해당하는 금액을 … 종합소득산출세액에서 공제한다.
소득세법 제52조제4항 … 주택을 소유하지 아니한 … 세대의 세대주 … 로서 근로소득이 있는 거주자가 … 주택을 임차하기 위하여 … 주택임차자금 차입금의 원리금 상환액을 지급하는 경우에는 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 400만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
| 구분 | 월세 | 전세(임차보증금 대출) |
|---|---|---|
| 성격 | 세액공제 — 세금에서 직접 뺌 | 소득공제 — 소득에서 뺌 |
| 공제율 | 15%(총급여 5,500만 이하는 17%) | 원리금 상환액의 40% |
| 한도 | 월세액 1,000만원까지 인정 | 청약저축과 합쳐서 연 400만원 |
| 대상 | 총급여 8,000만원 이하 등 | 무주택 세대의 세대주 + 근로소득 |
| 근거 | 조특법 제95조의2 | 소득세법 제52조④ |
둘의 성격이 다릅니다. 월세는 「종합소득산출세액에서 공제」(세액공제)이고, 전세대출은 「근로소득금액에서 공제」(소득공제)입니다. 세액공제는 낸 세금에서 바로 빠지고, 소득공제는 세율을 곱하기 전 단계에서 빠집니다 — 같은 금액이라도 체감이 다릅니다.
전세 쪽 한도가 「합계 400만원」이라는 점이 자주 빠집니다 — 주택청약종합저축 공제와 한 주머니를 씁니다.
월세 쪽에는 2025년 12월 23일 신설된 배우자 추가공제가 있습니다 — 자세한 요건은 월세 세액공제 편에 정리해 두었습니다.
두 조문 모두 대상 주택의 규모·기준시가 요건을 대통령령에 위임합니다. 이번에 그 시행령 조문은 열지 않았습니다.
상한을 월세 금액으로 바꿔 보면, 글의 예시가 어디쯤 서 있는지가 눈에 보입니다.
그래서 무엇을 넣고 계산하나
| 비교 | 읽는 법 | 주의 |
|---|---|---|
| 전환율 vs 전세대출 금리 | 전환율이 더 높으면 보증금을 빌려서라도 전세 쪽이 산술적으로 유리 | 대출이 나오는지, 한도가 되는지가 먼저 |
| 전환율 vs 예금 금리 | 전환율이 더 낮으면 보증금을 굴리고 월세 쪽이 산술적으로 유리 | 이자소득세 15.4%를 뺀 세후로 비교해야 합니다 |
| 전환율 vs 법정 상한 4.75% | 갱신하며 전환하는 경우라면 상한을 넘을 수 없습니다 | 새 계약에는 이 조문이 적용되지 않습니다 |
이 글은 「어느 쪽이 유리하다」고 단정하지 않습니다. 대출 금리와 예금 금리는 개인·시점·상품마다 다르고 법령이 정하는 값이 아니어서 우리가 숫자를 적을 수 없습니다. 확인할 수 있는 것은 전환율의 법정 상한과 세제뿐입니다.
두 공제를 총급여 축에 올려 보면, 한쪽에만 문턱이 있습니다.
숫자로 안 잡히는 것은 뭔가
- 보증금을 돌려받지 못할 위험. 이건 금리로 환산되지 않습니다. 조문이 주는 보호 장치는 대항력·우선변제권·최우선변제·임차권등기이고, 전세 계약 체크리스트와 주택임대차보호법 편에 정리해 두었습니다.
- 목돈이 묶이는 기간. 전세는 계약 기간 동안 보증금을 다른 데 쓸 수 없습니다.
- 이사 계획. 짧게 살 예정이면 보증금 회수 시점이 이사 시점과 겹치는 부담이 생깁니다.
- 중간 형태인 반전세는 반전세 편에 따로 있습니다. 보증금을 낮추는 구조라 한 건물에 소액임차인이 여럿이 되기 쉽고, 시행령 제10조제3항(임차인이 여럿이면 비율 분할)에 걸립니다.
전세와 월세를 두고 자주 갈리는 것
전환율 상한을 넘으면 어떻게 되나요
제7조의2는 「초과할 수 없다」까지이고, 초과분의 효력이나 반환 청구에 관한 문장이 이 조문에 없습니다. 이번에도 확인하지 못했습니다.
월세 세액공제와 전세대출 공제를 둘 다 받을 수 있나요
두 조문이 서로를 배제한다는 문장은 없지만, 같은 해에 월세를 내면서 전세대출 원리금을 갚는 상황 자체가 드뭅니다. 중복 적용 여부는 조문만으로 확정할 수 없어 단정하지 않겠습니다.
반전세는 어느 쪽 공제를 받나요
조특법 제95조의2는 「월세액」을, 소득세법 제52조④는 「주택임차자금 차입금의 원리금 상환액」을 각각 대상으로 합니다. 둘 다 있는 반전세라면 각 요건을 따로 봐야 하는 구조로 읽히지만, 실무 처리는 조문만으로 알 수 없어 세무서 확인을 권합니다.
기준금리는 어디서 보나요
한국은행 「기준금리 추이」에 변경일자와 금리가 표로 있습니다. 조문이 「한국은행에서 공시한 기준금리」라고 하므로 그 표가 그대로 근거가 됩니다.
전세가 사라지고 있다던데요
시장 추세는 법령이 정하는 값이 아니어서 이 글에서 숫자를 적지 않습니다. 조문으로 말할 수 있는 것은 전환에 상한이 있고, 양쪽에 세제가 있으며, 보증금 보호 장치가 있다는 것까지입니다.
전세냐 월세냐는 계산 문제가 맞습니다. 다만 계산에 넣을 숫자 중 법이 정해 주는 것은 전환율 상한과 공제율뿐이고, 나머지는 각자의 금리와 사정입니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「주택임대차보호법 시행령」 제9조(월차임 전환 시 산정률의 제한). 「연 1할」과 「연 2퍼센트」, 그리고 두 차례의 개정 이력의 원문입니다. 모법은 같은 법 제7조의2이며 「다음 각 호 중 낮은 비율」이라는 구조만 정합니다.
- 한국은행 — 기준금리 추이 — 한국은행 기준금리 추이(목록). 2026년 7월 16일 2.75%(직전 2025년 5월 29일 2.50%)를 표에서 직접 확인했습니다. 조문이 「한국은행에서 공시한 기준금리」라고 지정한 값입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제52조(특별소득공제). 제4항 주택임차자금 차입금 원리금 상환액의 100분의 40과 조특법 제87조제2항과 합쳐 연 400만원 한도의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「조세특례제한법」 제95조의2(월세액에 대한 세액공제). 100분의 15와 100분의 17, 「월세액이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다」의 원문입니다.
더 확인할 곳
- 전세대출 금리와 예금 금리. 법령이 정하는 값이 아니고 개인·시점·상품마다 달라 숫자를 적지 않았고, 그래서 「어느 쪽이 유리하다」는 결론도 내지 않습니다 — 은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교에서 본인 조건으로 받아 넣어 보세요.
- 월세 세액공제와 전세대출 소득공제를 함께 받을 수 있는지. 조문만으로 확정할 수 없습니다 — 국세청 상담센터(126)나 홈택스 연말정산 미리보기에서 본인 기준으로 확인할 수 있습니다.
- 전환율 상한을 넘겼을 때의 효력과 반환 청구. 제7조의2에 관련 문장이 없습니다 — 대한법률구조공단(132)과 주택임대차분쟁조정위원회가 무료로 상담합니다.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 법령 인용문은 모두 국가법령정보센터의 조문 원문 그대로이고 기준금리는 한국은행 표에서 직접 확인했으며, 확인하지 못한 것은 위에 따로 적었습니다. 기준금리가 바뀌면 전환율 상한도 함께 바뀝니다 — 계약 시점의 값을 다시 확인하세요. 이 글은 일반적인 정보이며 투자·세무 자문이 아닙니다.
