집을 팔 때 내는 세금 중 압도적으로 큰 것이 양도소득세입니다. 그런데 "얼마나 나오냐"고 물으면 아무도 바로 답하지 못해요. 보유 기간, 주택 수, 지역, 거주 여부에 따라 세금이 몇 배씩 차이 나기 때문입니다.
이 글은 계산 순서를 그대로 따라가며 정리했습니다. 표를 보면서 내 경우를 대입해 보세요.
⚠️ 2026년 가장 큰 변화 — 4년간 이어지던 다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 종료됐고, 5월 10일부터 중과가 부활했습니다. 조정대상지역에서 2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 더해지고, 장기보유특별공제도 배제됩니다.
1단계 — 계산 흐름부터 이해하기
양도세는 다음 순서로 계산됩니다. 각 단계에서 금액이 깎이기 때문에, 어느 단계에서 얼마나 줄이느냐가 절세의 핵심이에요.
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| ② 양도소득금액 | ① − 장기보유특별공제 |
| ③ 과세표준 | ② − 기본공제 250만 원(연 1회) |
| ④ 산출세액 | ③ × 세율 − 누진공제 |
| ⑤ 총 납부액 | ④ + 지방소득세(④의 10%) |
여기서 놓치기 쉬운 게 마지막 줄이에요. 지방소득세 10%가 항상 따라붙습니다. 산출세액이 1억이면 실제로는 1억 1천만 원을 내야 해요.
2단계 — 세율표 (가장 중요)
보유 기간이 2년 이상이면 기본 누진세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 · 누진공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% · 0 |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% · 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% · 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만 원 | 35% · 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 38% · 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% · 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% · 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% · 6,594만 원 |
단기 보유는 세율이 완전히 다릅니다
2년을 못 채우면 누진세율이 아니라 높은 단일세율이 적용돼요. 여기서 세금이 몇 배로 뜁니다.
| 보유 기간 | 주택·조합원입주권 / 분양권 |
| 1년 미만 | 70% / 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% / 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) / 60% |
| 미등기 양도 | 70% |
즉 2년을 채우느냐가 첫 번째 갈림길이에요. 1년 11개월에 팔면 60%, 2년 1개월에 팔면 최고세율이라도 45%. 두 달 차이로 세금이 뒤집힙니다.
3단계 — 다주택 중과 (2026년 5월 10일 부활)
조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.
| 구분 | 적용 |
| 1세대 2주택 (조정지역 양도) | 기본세율 + 20%p |
| 1세대 3주택 이상 (조정지역 양도) | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 배제 (중과 대상 주택) |
| 비조정대상지역 | 중과 없음 (기본세율) |
3주택 이상이 최고 구간에 걸리면 45% + 30%p = 75%, 여기에 지방소득세까지 더하면 실효세율이 82.5%에 이릅니다. 양도차익의 대부분이 세금으로 나가는 셈이에요.
경과 조치 — 시장 충격을 줄이기 위해, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면 중과를 적용하지 않는 보완 규정이 마련됐습니다. 해당된다면 계약서와 이체 내역을 반드시 보관하세요.
4단계 — 장기보유특별공제 (오래 가질수록 커짐)
3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제해줍니다. 1세대 1주택은 훨씬 유리해요.
| 구분 | 공제율 |
| 일반 부동산 (3년 이상) | 연 2%씩, 최대 30% (15년) |
| 1세대 1주택 (보유) | 연 4%씩, 최대 40% |
| 1세대 1주택 (거주) | 연 4%씩, 최대 40% |
| 1세대 1주택 합계 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) |
1세대 1주택은 보유와 거주를 각각 따져 합산합니다. 10년 보유하고 10년 거주했다면 80% 공제예요. 양도차익이 10억이어도 2억에만 세금이 매겨집니다.
⚠️ 여기서 가장 많이 놓치는 것 — 거주기간은 따로 셉니다. 한국부동산뉴스 자료에 거주기간 2년 이상 3년 미만은 8%로 별도 표가 나와 있습니다. 즉 실제로 살지 않았다면 최대 40%까지밖에 못 받아요. "1주택이면 80%"라고만 알고 있다가 절반을 놓치는 경우가 여기서 나옵니다.
그리고 거주기간이 2년에 못 미치면 1세대1주택이어도 일반 부동산 공제율표(3년 6% ~ 15년 이상 30%)를 씁니다. 같은 자료에 일반 부동산은 3년 이상 4년 미만 6%, 15년 이상 30%로 적혀 있어요.
반대로 중과 대상이면 이 공제가 통째로 사라져요. 세율이 오르는 것보다 이쪽 충격이 더 클 때도 많습니다.
2026년에 바뀐 것 — 이월과세가 10년
한국세무사회가 정리한 2026년 시행 사항 중 양도세에 직접 걸리는 것이 하나 있습니다. 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산은 필요경비 계산 특례(이월과세) 대상이고, 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
배우자에게 증여해 취득가액을 높인 뒤 파는 방식이 통하려면 증여 후 10년을 기다려야 한다는 뜻입니다. 예전 기준으로 계획을 세워 뒀다면 다시 계산해 보세요.
같은 자료에 비수도권 준공 후 미분양 주택의 양도세 중과 배제가 2026년 12월 31일까지 취득분으로 1년 연장됐다는 내용도 있습니다.
비거주자라면 기준이 다릅니다
해외에 나가 있는 동안 국내 집을 파는 경우입니다. 한국부동산뉴스 자료에 나온 숫자는 이렇습니다.
| 거주자 판정 | 국내 거소 183일 기준 |
| 출국 후 양도 | 2년 이내 |
| 해외이주확인서 발급 후 | 1년 이내 양도 |
기한을 넘기면 1세대1주택 비과세를 못 받을 수 있습니다. 출국 계획이 있다면 매도 시점을 먼저 정하고 움직이는 편이 안전해요.
5단계 — 필요경비, 영수증이 곧 돈입니다
양도차익을 줄이는 가장 현실적인 방법이에요. 인정되는 것과 안 되는 것이 명확히 갈립니다.
| 인정 ✅ | 불인정 ❌ |
| 취득세·등록세 | 도배·장판 교체 |
| 취득·양도 시 중개보수 | 싱크대·조명 교체 |
| 법무사 수수료 | 보일러 수리(단순 수선) |
| 발코니 확장 | 벽지·페인트 |
| 샷시 설치 | 가전제품 구입 |
| 난방시설 교체(가치 증가) | 청소비·이사비 |
| 양도세 신고 수수료 | 대출 이자 |
기준은 하나예요 — 집의 가치를 올리거나 수명을 늘리는 '자본적 지출'은 인정되고, 원상 유지를 위한 '수익적 지출(수선비)'은 안 됩니다. 그리고 증빙(세금계산서·카드전표·계좌이체)이 없으면 아무리 실제로 썼어도 인정받지 못해요.
실전 계산 예시
사례 — 5억에 사서 9억에 판 아파트, 8년 보유·8년 거주, 1세대 1주택, 필요경비 3,000만 원
| 양도가액 | 900,000,000 |
| − 취득가액 | 500,000,000 |
| − 필요경비 | 30,000,000 |
| = 양도차익 | 370,000,000 |
| 비과세 판정 | 12억 이하 → 전액 비과세 |
| 납부할 세금 | 0원 |
1세대 1주택이고 12억 이하이므로 세금이 없습니다. 요건만 지키면 이 정도 차익도 비과세예요. 한국부동산뉴스 자료에도 1세대1주택 비과세는 12억원까지로 적혀 있습니다.
같은 집을 2주택자가 조정지역에서 팔았다면 이야기가 완전히 달라집니다. 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 붙어, 1억 원을 훌쩍 넘는 세금이 나올 수 있어요. 같은 집, 같은 차익인데 주택 수 하나로 갈립니다.
신고와 납부
| 예정신고 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 확정신고 | 같은 해 여러 건 양도 시 다음 해 5월 |
| 기준일 | 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날) |
| 분할납부 | 세액 1,000만 원 초과 시 가능 |
| 무신고 가산세 | 20% + 납부지연가산세 |
절세 체크리스트
- 2년은 무조건 채우기 — 단기 세율(60~70%)을 피하는 것이 1순위
- 1세대 1주택 요건 확인 — 세대원 전체 주택 수, 조정지역 취득이면 2년 거주
- 영수증 모으기 — 취득세·중개보수·확장·샷시 증빙 보관
- 양도 시기 나누기 — 여러 건이면 연도를 나눠 누진 부담과 기본공제 250만 원을 활용
- 주택 수 정리 순서 — 다주택이면 어느 집을 먼저 파느냐로 세금이 크게 달라집니다
- 매도 전 세무 상담 — 잔금일 하루 차이로 결과가 뒤집히는 세금입니다
집을 살 때 낸 취득세·중개보수·법무사비 영수증이 여기서 필요경비가 됩니다. 매수 단계부터 모아 두세요. 전세를 놓고 있었다면 임차인 권리관계도 매도 일정에 영향을 줍니다.
이런 점이 궁금할 거예요
취득가액을 모르면 어떻게 하나요?
실제 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액으로 계산할 수 있어요. 다만 실제보다 불리할 수 있으니 매매계약서를 최대한 찾아보세요.
상속받은 집은 취득가액이 얼마인가요?
상속 개시일 당시의 평가액이 취득가액이 됩니다. 상속세 신고 시 평가액이 기준이 되니 관련 서류를 보관하세요.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도차익이 지분대로 나뉘어 각자 누진세율을 적용받고, 기본공제 250만 원도 각각 받습니다. 그래서 대체로 유리해요.
손해 보고 팔았는데 신고해야 하나요?
양도차손이 나면 세금은 없지만, 같은 해 다른 양도 이익과 통산할 수 있으니 신고해두는 게 유리합니다.
일시적 2주택인데 중과 대상인가요?
요건과 처분 기한을 지키면 1주택으로 봅니다. 다만 기한이 지역·취득 시점에 따라 다르니 반드시 본인 케이스로 확인하세요. 취득 단계의 일시적 2주택 판정은 취득세 안내에 정리했습니다.
배우자에게 증여한 뒤 팔면 되나요?
2026년 양도분부터는 소급 10년 이내 증여받은 자산에 필요경비 특례가 적용됩니다. 예전 기준으로 세운 계획은 다시 계산해 보세요.
사는 동안 내는 세금은 따로 있나요?
네. 매년 재산세가 나오고, 공시가격이 일정 수준을 넘으면 종합부동산세가 더해집니다. 과세기준일은 6월 1일이라 잔금일이 중요해요.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회) — 2026년 부동산관련 개정세법 요약(2026년 2월). 다주택 중과 유예 종료 2026년 5월 9일, 2주택 +20%·3주택 +30%, 고가주택 간주임대료(전세보증금 3억 원 초과분의 60%), 특수관계자 저가양도 기준이 여기 있습니다.
- 한국부동산뉴스 — 부동산 오래 보유할수록 세금 줄어든다(2025년 7월). 일반 부동산 장특공제 3년 이상 4년 미만 6%, 15년 이상 30%, 1세대1주택 10년 이상 40%, 거주기간 2년 이상 3년 미만 8%, 고가주택 최고 80%(10년), 단기 세율 1년 미만 50%(주택 70%)·2년 미만 40%(주택 60%)의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 비거주자의 양도소득세 적용 및 신고기준(2025년 8월). “양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내” 신고기한, 1세대1주택 비과세 12억원까지, 장기보유특별공제 24%~80%, 비거주자 판정 183일과 출국 후 2년 이내·해외이주확인서 발급 후 1년 이내가 원문에 적혀 있습니다.
- 한국세무사회 — 국민과 기업이 알아야 할 2026 달라지는 세금제도(시행 2026.1.1.). 배우자·직계존비속 증여자산 필요경비 특례가 양도일부터 소급 10년으로 적용(‘26.1.1. 이후 양도분), 비수도권 준공 후 미분양 중과 배제 2026년 12월 31일까지 연장이 여기 있습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 중과 부활 시점과 추가 세율, 단기 보유 세율, 장기보유특별공제의 양 끝값과 최고 80%, 비과세 12억, 신고기한 2개월, 이월과세 10년은 위 자료에서 확인했습니다. 다만 장기보유특별공제표의 중간 구간 값은 원문이 이미지 표라 텍스트로 정확히 옮기지 못해 대조하지 못했습니다. 또한 기본세율 구간표(6~45%)와 누진공제액, 기본공제 250만 원, 지방소득세 10%, 확정신고 기한(다음 해 5월), 분납 기준 1,000만 원, 무신고 가산세 20%, 필요경비 인정·불인정 항목의 세부 목록, 환산취득가액, 1세대1주택의 조정지역 2년 거주요건은 공공기관 원문을 열지 못해 대조하지 못했습니다. 국세청·법제처 사이트는 열리지 않았습니다. 매도 전 홈택스나 세무 전문가에게 반드시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
