집을 팔 때 내는 세금 중 압도적으로 큰 것이 양도소득세입니다. 그런데 “얼마나 나오냐”고 물으면 아무도 바로 답하지 못해요. 보유 기간, 주택 수, 지역, 거주 여부에 따라 세금이 몇 배씩 차이 나기 때문입니다.
이 글은 계산 순서를 그대로 따라가며 정리했습니다. 표를 보면서 내 경우를 대입해 보세요.
1. 얼마나 갈리나. 같은 집을 팔아도 보유 기간·주택 수·지역·거주 여부에 따라 세금이 몇 배 차이 납니다. 그래서 「얼마 나오냐」에 바로 답이 안 나오는 거예요.
2. 2026년에 바뀐 것. 4년간 이어지던 다주택자 중과 유예가 2026년 5월 9일자로 종료되고 5월 10일부터 부활했습니다 — 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p에 장기보유특별공제도 배제됩니다. 그리고 이월과세가 5년에서 10년으로 늘어, 배우자 증여 후 파는 방식은 10년을 기다려야 합니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 필요경비는 영수증이 곧 돈입니다 — 취득세·중개보수·법무사비는 인정되지만 도배·장판·싱크대 교체는 안 됩니다. 아래 계산 순서를 그대로 따라가며 본인 경우를 대입해 보세요.
2026년 8월 3일, 장기보유특별공제를 다시 짜는 개정안이 나왔습니다. 이름이 「장기거주소득공제」로 바뀌고 기준이 보유에서 거주로 옮겨갑니다(1세대 1주택 2029년 거주 연 8%, 최대 80%는 그대로). 그리고 지금은 없는 공제 한도가 생깁니다 — 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원. 2027년까지는 현행과 같고, 아직 국회를 통과하지 않았습니다 — 아래는 지금 적용되는 기준입니다. 개정안은 2026년 세제개편안 편에 정리해 두었습니다.
1단계 — 계산 흐름부터 이해하기
양도세는 다음 순서로 계산됩니다. 각 단계에서 금액이 깎이기 때문에, 어느 단계에서 얼마나 줄이느냐가 절세의 핵심이에요.
| ① 양도차익 | 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 |
| ② 양도소득금액 | ① − 장기보유특별공제 |
| ③ 과세표준 | ② − 기본공제 250만 원(소득 갈래마다 연 1회 — 아래) |
| ④ 산출세액 | ③ × 세율 − 누진공제 |
| ⑤ 총 납부액 | ④ + 지방소득세(④의 10%) |
여기서 놓치기 쉬운 게 마지막 줄이에요. 지방소득세 10%가 항상 따라붙습니다. 산출세액이 1억이면 실제로는 1억 1천만 원을 내야 해요.
2단계 — 세율표 (가장 중요)
보유 기간이 2년 이상이면 기본 누진세율이 적용됩니다.
| 과세표준 | 세율 · 누진공제 |
| 1,400만 원 이하 | 6% · 0 |
| 1,400만 ~ 5,000만 원 | 15% · 126만 원 |
| 5,000만 ~ 8,800만 원 | 24% · 576만 원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만 원 | 35% · 1,544만 원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억 원 | 38% · 1,994만 원 |
| 3억 ~ 5억 원 | 40% · 2,594만 원 |
| 5억 ~ 10억 원 | 42% · 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% · 6,594만 원 |
이 표를 조문과 대조했습니다. 「소득세법」 제55조제1항의 세율표인데, 조문 안에서는 이미지라 글자로 잡히지 않습니다 — 이미지의 대체텍스트에 원문이 들어 있었습니다. 조문은 「누진공제」라는 말을 쓰지 않고 구간마다 앞자리 금액을 직접 적습니다.
1,400만원 이하 6% / 84만원 + 초과분 15% / 624만원 + 24% / 1,536만원 + 35% / 3,706만원 + 38% / 9,406만원 + 40% / 1억7,406만원 + 42% / 45%.
여기서 위 표의 누진공제를 되만들어 보면 여덟 줄이 모두 맞습니다(직접 계산) — 예컨대 24% 구간은 624만 + (X−5,000만)×0.24 = 0.24X − 576만.
다만 원문의 대체텍스트가 마지막 한 칸을 빠뜨리고 있습니다. 「10억원 초과」 줄이 「10억원을 초과하는 금액의 45퍼센트」로만 적혀 있어, 앞자리 금액이 없습니다. 앞 일곱 줄처럼 이어 붙이면 1억7,406만 + (10억−5억)×42% = 3억8,406만원이어야 하고, 「지방세법」 제103조의3의 대응 표(비사업용 토지, 기본세율 + 10%p의 1/10)가 마지막 줄을 4,840만6천원으로 적어 이를 뒷받침합니다 — 10배 하면 4억8,406만원이고, 3억8,406만 + 10억×10%와 같습니다.
대체텍스트는 온전하지 않을 수 있습니다. 그래서 이 글은 그 값을 그대로 옮기지 않고 이어 붙여 확인한 뒤 적었습니다.
단기 보유는 세율이 완전히 다릅니다
2년을 못 채우면 누진세율이 아니라 높은 단일세율이 적용돼요. 여기서 세금이 몇 배로 뜁니다.
| 보유 기간 | 주택·조합원입주권 / 분양권 |
| 1년 미만 | 70% / 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% / 60% |
| 2년 이상 | 기본세율(6~45%) / 60% |
| 미등기 양도 | 70% |
즉 2년을 채우느냐가 첫 번째 갈림길이에요. 1년 11개월에 팔면 60%, 2년 1개월에 팔면 최고세율이라도 45%. 두 달 차이로 세금이 뒤집힙니다.
세율표에서 가장 자주 놓치는 줄이 분양권입니다. 같은 축에 놓으면 계단이 하나 없는 게 보여요.
3단계 — 다주택 중과 (2026년 5월 10일 부활)
조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.
| 구분 | 적용 |
| 1세대 2주택 (조정지역 양도) | 기본세율 + 20%p |
| 1세대 3주택 이상 (조정지역 양도) | 기본세율 + 30%p |
| 장기보유특별공제 | 배제 (중과 대상 주택) |
| 비조정대상지역 | 중과 없음 (기본세율) |
3주택 이상이 최고 구간에 걸리면 45% + 30%p = 75%, 여기에 지방소득세까지 더하면 실효세율이 82.5%에 이릅니다. 양도차익의 대부분이 세금으로 나가는 셈이에요.
경과 조치 — 시장 충격을 줄이기 위해, 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면 중과를 적용하지 않는 보완 규정이 마련됐습니다. 해당된다면 계약서와 이체 내역을 반드시 보관하세요.
중과는 세율에만 붙는 게 아닙니다. 같은 줄에서 장기보유특별공제가 함께 빠집니다.
📌 2026년 세제개편안(정부안) — 조정대상지역 주택(2년 이상 보유)의 중과를 2027·2028년 한시 완화(2주택 +5%p·+10%p, 3주택 이상 +10%p·+15%p, 2029년부터 다시 +20%p·+30%p)하고, 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 기본공제를 250만원에서 2,500만원으로 올리는 안이 들어 있습니다(재정경제부 8월 3일 개조식 20쪽). 조정대상지역 일시적 2주택 기간을 3년에서 2년으로 줄이는 시행령 개정은 2026년 10월 1일 시행됐습니다(대통령령 제36737호 · 8월 4일 이후 조정대상지역 신규 취득분부터, 2026년 10월 1일 확인). 법률 사항은 국회를 통과해야 바뀌고, 이 글은 현행 기준으로 계산합니다 — 2026년 세제개편안 편(2026년 9월 28일 확인).
4단계 — 장기보유특별공제 (오래 가질수록 커짐)
3년 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제해줍니다. 1세대 1주택은 훨씬 유리해요.
| 구분 | 공제율 |
| 일반 부동산 (3년 이상) | 연 2%씩, 최대 30% (15년) |
| 1세대 1주택 (보유) | 연 4%씩, 최대 40% |
| 1세대 1주택 (거주) | 연 4%씩, 최대 40% |
| 1세대 1주택 합계 | 최대 80% (보유 40% + 거주 40%) |
1세대 1주택은 보유와 거주를 각각 따져 합산합니다. 10년 보유하고 10년 거주했다면 80% 공제예요. 양도차익이 10억이어도 2억에만 세금이 매겨집니다.
여기서 가장 많이 놓치는 것 — 거주기간은 따로 셉니다. 한국부동산뉴스 자료에 거주기간 2년 이상 3년 미만은 8%로 별도 표가 나와 있습니다. 즉 실제로 살지 않았다면 최대 40%까지밖에 못 받아요. “1주택이면 80%”라고만 알고 있다가 절반을 놓치는 경우가 여기서 나옵니다.
그리고 거주기간이 2년에 못 미치면 1세대1주택이어도 일반 부동산 공제율표를 씁니다. 이것도 조문에 있습니다 — 시행령 제159조의4가 「대통령령으로 정하는 1세대 1주택」을 「1주택을 보유하고 «보유기간 중 거주기간이 2년 이상»인 것」으로 정의하거든요. 2년을 못 채우면 애초에 표 2로 들어가지 못합니다.
공제율표 두 개 — 조문 원문
그동안 이 글은 언론 자료로 양 끝값만 적어 두었습니다. 이제 제95조제2항의 두 표를 대체텍스트에서 꺼내 중간 구간까지 전부 옮깁니다.
| 보유기간 | 표 1 (일반) | 표 2 (1세대 1주택) — 보유 | 표 2 — 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | — | 8% (보유 3년 이상에 한정) |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% (여기서 멈춤) | 40% (여기서 멈춤) |
| 11~14년 | 22 / 24 / 26 / 28% | — | — |
| 15년 이상 | 30% | — | — |
중간 구간이 전부 맞았습니다 — 표 1은 3년부터 15년까지 한 해에 2%p씩, 표 2는 한 해에 4%p씩이고 10년에서 둘 다 멈춥니다.
눈에 띄는 것은 거주 쪽에만 있는 첫 줄입니다 — 「2년 이상 3년 미만 8%」에 «보유기간 3년 이상에 한정함»이라는 괄호가 붙어 있어요. 2년 살았어도 3년을 보유하지 않았으면 이 8%도 없습니다.
표 2는 3년째가 12%라 「연 4%」가 1년째부터 쌓인 것처럼 보이지만, 표에 1년·2년 칸 자체가 없습니다 — 3년을 채워야 비로소 열리는 문입니다.
반대로 중과 대상이면 이 공제가 통째로 사라져요. 세율이 오르는 것보다 이쪽 충격이 더 클 때도 많습니다.
2026년에 바뀐 것 — 이월과세가 10년
한국세무사회가 정리한 2026년 시행 사항 중 양도세에 직접 걸리는 것이 하나 있습니다. 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산은 필요경비 계산 특례(이월과세) 대상이고, 2026년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.
배우자에게 증여해 취득가액을 높인 뒤 파는 방식이 통하려면 증여 후 10년을 기다려야 한다는 뜻입니다. 예전 기준으로 계획을 세워 뒀다면 다시 계산해 보세요.
같은 자료에 비수도권 준공 후 미분양 주택의 양도세 중과 배제가 2026년 12월 31일까지 취득분으로 1년 연장됐다는 내용도 있습니다.
비거주자라면 기준이 다릅니다
해외에 나가 있는 동안 국내 집을 파는 경우입니다. 한국부동산뉴스 자료에 나온 숫자는 이렇습니다.
| 거주자 판정 | 국내 거소 183일 기준 |
| 출국 후 양도 | 2년 이내 |
| 해외이주확인서 발급 후 | 1년 이내 양도 |
기한을 넘기면 1세대1주택 비과세를 못 받을 수 있습니다. 출국 계획이 있다면 매도 시점을 먼저 정하고 움직이는 편이 안전해요.
5단계 — 필요경비, 영수증이 곧 돈입니다
양도차익을 줄이는 가장 현실적인 방법이에요. 인정되는 것과 안 되는 것이 명확히 갈립니다.
| 인정 | 불인정 |
| 취득세·등록세 | 도배·장판 교체 |
| 취득·양도 시 중개보수 | 싱크대·조명 교체 |
| 법무사 수수료 | 보일러 수리(단순 수선) |
| 발코니 확장 | 벽지·페인트 |
| 샷시 설치 | 가전제품 구입 |
| 난방시설 교체(가치 증가) | 청소비·이사비 |
| 양도세 신고 수수료 | 대출 이자 |
기준은 하나예요 — 집의 가치를 올리거나 수명을 늘리는 「자본적 지출」은 인정되고, 원상 유지를 위한 「수익적 지출(수선비)」은 안 됩니다. 그리고 증빙(세금계산서·카드전표·계좌이체)이 없으면 아무리 실제로 썼어도 인정받지 못해요.
이 표의 근거 — 시행령 제163조
법 제97조제1항이 필요경비를 취득가액 / 자본적지출액 등 / 양도비 등 셋으로 나누고, 뒤의 둘을 대통령령에 넘깁니다. 받은 곳이 시행령 제163조제3항·제5항입니다.
| 조문 | 적혀 있는 것 |
|---|---|
| 영 제163조③ 1호 | 자본적 지출액(제67조제2항 준용) |
| ③ 2호 · 2호의2 | 소유권 확보를 위한 소송비용·화해비용 / 수용 보상금 증액 관련 소송비용(증액보상금 한도) |
| ③ 3호 | 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (부득이한 재건축의 철거비용 포함) |
| ③ 3호의2 · 3호의3 | 개발부담금 · 재건축부담금 |
| ⑤ 1호 가~마 | 증권거래세 / 양도세 신고서·계약서 작성비용 / 공증비용·인지대·소개비 / 명도비용 / 이에 유사한 비용 |
| ⑤ 2호 | 의무 매입한 국민주택채권·토지개발채권의 만기 전 매각차손 |
위 표의 「인정」 칸이 조문의 어디에 붙는지가 이렇게 갈립니다. 발코니 확장·샷시·난방시설 교체는 ③ 3호 「개량 또는 이용편의」이고, 양도세 신고 수수료와 중개보수는 ⑤ 1호 나·다목입니다. 도배·장판·벽지·보일러 수리는 어느 호에도 없습니다 — 「불인정」이 아니라 목록에 없는 것이에요.
그리고 조건이 목록보다 먼저 붙어 있습니다. 제3항과 제5항은 각 호 외의 부분에서 똑같이 「증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우」라고 적습니다. 목록에 들어 있어도 증빙이 없으면 필요경비가 아닙니다.
개발부담금과 재건축부담금은 이 글에 없던 것입니다 — 납부의무자와 양도자가 다르면 양도자에게 사실상 배분될 상당액으로 봅니다.
계약서를 잃어버렸다면 — 환산취득가액
제97조제1항제1호 단서가 길을 열어 둡니다 — 「가목의 실지거래가액을 «확인할 수 없는 경우에 한정하여» 나목의 금액을 적용한다」. 나목이 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액을 순차적으로 쓰라고 합니다 — 고르는 것이 아니라 순서입니다.
「소득세법 시행령」 제176조의2제2항제2호
환산취득가액 = 양도 당시의 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액) × (취득 당시의 기준시가 ÷ 양도 당시의 기준시가)
같은 조 제1항이 언제 이 길로 가는지를 정합니다 — 1호 장부·매매계약서·영수증이 없거나 중요한 부분이 미비, 2호 그 내용이 매매사례가액·감정가액에 비추어 거짓임이 명백한 경우. 「계약서를 안 냈다」가 아니라 「확인할 수 없다」가 조건입니다.
기본공제 250만원 — 사람마다, 그리고 «소득별로»
제103조제1항입니다. 「다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 «각각» 연 250만원을 공제한다」 — 부동산 등(제94조①1·2·4호), 주식(3호), 파생상품(5호), 신탁 수익권(6호)이 각각 따로 250만원을 받습니다. 같은 해에 집도 팔고 주식도 팔았다면 250만원이 두 번입니다.
- 미등기양도자산은 제외입니다(제1호 단서).
- 순서도 정해져 있습니다(제2항) — 감면소득이 있으면 감면소득 «외»의 양도소득금액에서 먼저 빼고, 그 안에서는 먼저 양도한 자산부터 차례로 뺍니다. 같은 해에 여러 건을 팔았다면 공제가 어디에 붙는지가 이걸로 갈립니다.
- 사람 단위라 공동명의면 각자 하나씩입니다 — 공동명의 안분 편에 적었습니다.
조정대상지역 2년 거주 — 「취득 당시에」가 괄호 안에 있습니다
시행령 제154조제1항 본문의 대괄호입니다.
… 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 … 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
재는 시점이 «취득 당시»입니다. 팔 때 조정대상지역에서 풀렸더라도 살 때 조정대상지역이었다면 거주 2년이 그대로 요구되고, 반대로 살 때 아니었다면 나중에 지정돼도 거주 요건은 붙지 않습니다. 「지금 조정대상지역인가」로 판단하면 반대로 갈 수 있는 자리예요.
거주기간을 어떻게 세는지도 같은 조에 있습니다 — 제6항: 「주민등록표 등본에 따른 «전입일부터 전출일까지»의 기간」. 실제로 살았다는 다른 증거가 아니라 등본이 기준입니다.
실전 계산 예시
사례 — 5억에 사서 9억에 판 아파트, 8년 보유·8년 거주, 1세대 1주택, 필요경비 3,000만 원
| 양도가액 | 900,000,000 |
| − 취득가액 | 500,000,000 |
| − 필요경비 | 30,000,000 |
| = 양도차익 | 370,000,000 |
| 비과세 판정 | 12억 이하 → 전액 비과세 |
| 납부할 세금 | 0원 |
1세대 1주택이고 12억 이하이므로 세금이 없습니다. 요건만 지키면 이 정도 차익도 비과세예요. 한국부동산뉴스 자료에도 1세대1주택 비과세는 12억원까지로 적혀 있습니다.
같은 집을 2주택자가 조정지역에서 팔았다면 이야기가 완전히 달라집니다. 장기보유특별공제가 배제되고 중과세율이 붙어, 1억 원을 훌쩍 넘는 세금이 나올 수 있어요. 같은 집, 같은 차익인데 주택 수 하나로 갈립니다.
신고와 납부
| 예정신고 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 |
| 확정신고 | 같은 해 여러 건 양도 시 다음 해 5월 |
| 기준일 | 잔금일(또는 등기접수일 중 빠른 날) |
| 분할납부 | 세액 1,000만 원 초과 시 가능 |
| 무신고 가산세 | 20% + 납부지연가산세 |
절세 체크리스트
- 2년은 무조건 채우기 — 단기 세율(60~70%)을 피하는 것이 1순위
- 1세대 1주택 요건 확인 — 세대원 전체 주택 수, 조정지역 취득이면 2년 거주
- 영수증 모으기 — 취득세·중개보수·확장·샷시 증빙 보관
- 양도 시기 나누기 — 여러 건이면 연도를 나눠 누진 부담과 기본공제 250만 원을 활용
- 주택 수 정리 순서 — 다주택이면 어느 집을 먼저 파느냐로 세금이 크게 달라집니다
- 매도 전 세무 상담 — 잔금일 하루 차이로 결과가 뒤집히는 세금입니다
집을 살 때 낸 취득세·중개보수·법무사비 영수증이 여기서 필요경비가 됩니다. 매수 단계부터 모아 두세요. 전세를 놓고 있었다면 임차인 권리관계도 매도 일정에 영향을 줍니다.
5월 양도소득세 확정신고를 다시 해야 하는 경우는 양도소득세 확정신고 편에 있습니다.
이런 점이 궁금할 거예요
취득가액을 모르면 어떻게 하나요?
실제 취득가액을 확인할 수 없으면 환산취득가액으로 계산할 수 있어요. 다만 실제보다 불리할 수 있으니 매매계약서를 최대한 찾아보세요.
상속받은 집은 취득가액이 얼마인가요?
상속 개시일 당시의 평가액이 취득가액이 됩니다. 상속세 신고 시 평가액이 기준이 되니 관련 서류를 보관하세요.
부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?
양도차익이 지분대로 나뉘어 각자 누진세율을 적용받고, 기본공제 250만 원도 각각 받습니다. 그래서 대체로 유리해요.
손해 보고 팔았는데 신고해야 하나요?
양도차손이 나면 세금은 없지만, 같은 해 다른 양도 이익과 통산할 수 있으니 신고해두는 게 유리합니다.
일시적 2주택인데 중과 대상인가요?
요건과 처분 기한을 지키면 1주택으로 봅니다. 다만 기한이 지역·취득 시점에 따라 다르니 반드시 본인 케이스로 확인하세요. 취득 단계의 일시적 2주택 판정은 취득세 안내에 정리했습니다.
배우자에게 증여한 뒤 팔면 되나요?
2026년 양도분부터는 소급 10년 이내 증여받은 자산에 필요경비 특례가 적용됩니다. 예전 기준으로 세운 계획은 다시 계산해 보세요.
사는 동안 내는 세금은 따로 있나요?
네. 매년 재산세가 나오고, 공시가격이 일정 수준을 넘으면 종합부동산세가 더해집니다. 과세기준일은 6월 1일이라 잔금일이 중요해요.
신고 기한과 분납 — 조문에 적힌 그대로
확정신고 기한과 분납 기준은 안내문마다 조금씩 다르게 적혀 있습니다. 「소득세법」 제110조와 제112조의 문언을 그대로 옮기면 이렇습니다.
| 항목 | 조문 원문 | 근거 |
|---|---|---|
| 확정신고 기한 | 「그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 … 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다」 | 제110조제1항 |
| 손실이 나도 | 「해당 과세기간의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다」 | 제110조제2항 |
| 예정신고를 했다면 | 「예정신고를 한 자는 … 확정신고를 하지 아니할 수 있다」 | 제110조제4항 본문 |
| 다만 예외 | 「해당 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등 … 그러하지 아니하다」 | 제110조제4항 단서 |
| 분납 | 「납부할 세액이 각각 1천만원을 초과하는 자는 … 그 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 후 2개월 이내에 분할납부할 수 있다」 | 제112조 |
「한 해에 두 번 이상 팔았다면 5월에 다시 신고해야 합니다.」 예정신고를 했으니 끝났다고 생각하기 쉬운데, 누진세율 대상 자산을 2회 이상 예정신고한 경우는 확정신고 의무가 되살아납니다(제110조제4항 단서). 각각을 따로 신고하면 누진 구간이 낮게 적용되니, 합산해서 다시 계산하라는 취지입니다.
분납의 「각각」도 놓치기 쉽습니다. 제112조는 예정신고분(제106조)과 확정신고분(제111조)을 「각각」 1천만원 초과로 봅니다. 합쳐서 1천만원이 아니라 각 회차마다예요. 기간은 납부기한이 지난 후 2개월 이내입니다.
손실이 났어도 신고 대상입니다. 제110조제2항이 「과세표준이 없거나 결손금액이 있는 경우에도 적용한다」고 명시합니다. 이월결손금을 쓰려면 신고가 출발점이고요.
직접 넣어 보려면 — 1세대 1주택이 12억원을 넘을 때 붙는 안분 단계와 장기보유특별공제 두 표까지 한 번에 셈하는 양도소득세 계산기가 있습니다.
근거로 삼은 자료와 확인처
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제55조(세율). 기본세율 여덟 구간의 원문이며, 조문 안에서 이미지인 표를 대체텍스트에서 꺼냈습니다. 마지막 줄의 앞자리 금액(3억8,406만원)은 대체텍스트에 빠져 있어, 앞 일곱 줄을 이어 붙이고 「지방세법」 제103조의3의 대응 표(4,840만6천원)와 맞춰 확인했습니다(2026년 9월 18일).
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액). 표 1(일반, 3년 6% ~ 15년 이상 30%)과 표 2(1세대 1주택, 보유 3년 12% ~ 10년 이상 40% / 거주 2년 8% ~ 10년 이상 40%)의 모든 구간이 여기서 나왔습니다 — 이 글이 「중간 구간은 이미지 표라 대조하지 못했다」고 남겨 두었던 자리입니다. 거주 첫 줄의 「보유기간 3년 이상에 한정함」 괄호도 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제103조(양도소득 기본공제). 「소득별로 … 각각 연 250만원」, 미등기양도자산 제외 단서, 제2항의 공제 순서의 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)와 시행령 제163조. 제3항의 자본적지출 여섯 갈래(개발부담금·재건축부담금 포함), 제5항의 양도비 다섯 갈래, 그리고 두 항 모두에 붙은 「증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우」가 원문입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제176조의2(추계결정 및 경정). 제1항의 두 가지 사유와 제2항제2호의 환산취득가액 산식입니다 — 산식은 조문 안에서 이미지이고 대체텍스트에서 꺼냈습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제154조(1세대1주택의 범위)와 제159조의4(장기보유특별공제). 제154조제1항 대괄호의 「취득 당시에 … 조정대상지역」과 제6항의 거주기간 정의(주민등록표 등본의 전입일~전출일), 그리고 제159조의4의 「보유기간 중 거주기간이 2년 이상」이 원문입니다.
- 국세청 — 장기보유특별공제율(2026년 8월 확인). 2021년 1월 1일 이후 양도 기준 — 토지·건물·다주택은 3년 이상 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상 30%, 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간을 따로 세어 각각 3년 이상 12%부터 1년마다 4%p씩 올라갑니다. 표가 2008년 이후 시기별로 여러 열로 나뉘어 있어, 양도 시점에 따라 적용되는 열이 다르다는 점도 원문에서 확인했습니다.
- 한국부동산뉴스(한국공인중개사협회) — 2026년 부동산관련 개정세법 요약(2026년 2월). 다주택 중과 유예 종료 2026년 5월 9일, 2주택 +20%·3주택 +30%, 고가주택 간주임대료(전세보증금 3억 원 초과분의 60%), 특수관계자 저가양도 기준이 여기 있습니다.
- 한국부동산뉴스 — 부동산 오래 보유할수록 세금 줄어든다(2025년 7월). 일반 부동산 장특공제 3년 이상 4년 미만 6%, 15년 이상 30%, 1세대1주택 10년 이상 40%, 거주기간 2년 이상 3년 미만 8%, 고가주택 최고 80%(10년), 단기 세율 1년 미만 50%(주택 70%)·2년 미만 40%(주택 60%)의 출처입니다.
- 한국부동산뉴스 — 비거주자의 양도소득세 적용 및 신고기준(2025년 8월). “양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내” 신고기한, 1세대1주택 비과세 12억원까지, 장기보유특별공제 24%~80%, 비거주자 판정 183일과 출국 후 2년 이내·해외이주확인서 발급 후 1년 이내가 원문에 적혀 있습니다.
- 한국세무사회 — 국민과 기업이 알아야 할 2026 달라지는 세금제도(시행 2026.1.1.). 배우자·직계존비속 증여자산 필요경비 특례가 양도일부터 소급 10년으로 적용(’26.1.1. 이후 양도분), 비수도권 준공 후 미분양 중과 배제 2026년 12월 31일까지 연장이 여기 있습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제110조(양도소득과세표준 확정신고) 및 제112조(양도소득세의 분할납부)(시행 2026. 1. 1., 법률 제21221호). 확정신고 기한 5월 1일~31일, 결손금이 있어도 신고 대상, 예정신고자의 확정신고 면제와 「누진세율 대상 2회 이상」 예외, 분납의 「각각 1천만원 초과」와 「납부기한 후 2개월 이내」가 이 조문들의 내용입니다. 이 글이 미확인으로 남겨 둔 항목 중 신고 기한과 분납 기준이 이로써 확인됐습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 중과 부활 시점과 추가 세율, 단기 보유 세율, 장기보유특별공제의 양 끝값과 최고 80%, 비과세 12억, 신고기한 2개월, 이월과세 10년은 위 자료에서 확인했습니다. 9월 18일에 장기보유특별공제표의 중간 구간을 조문에서 꺼내 전부 대조했습니다(제95조제2항 표 1·표 2, 이미지의 대체텍스트). 확정신고 기한과 분납 기준 1,000만 원은 「소득세법」 제110조·제112조에서 옮겼고, 「예정신고 2회 이상이면 확정신고 의무가 되살아난다」는 조항도 같은 자리에 있습니다. 같은 날 나머지도 조문으로 채웠습니다 — 기본세율 구간표와 누진공제액(제55조①, 여덟 줄 모두 되계산으로 일치), 기본공제 250만원(제103조①), 필요경비 목록(제97조① · 영 제163조③⑤), 환산취득가액(영 제176조의2②2호), 조정대상지역 2년 거주요건(영 제154조① 대괄호). 세율표가 국가법령정보센터에서도 이미지인 것은 그대로인데, 이미지의 대체텍스트에 원문이 들어 있었습니다 — 다만 마지막 줄의 앞자리 금액이 그 대체텍스트에서 빠져 있어 앞 줄들을 이어 붙이고 지방세법의 대응 표로 맞춰 확인했습니다. 지방소득세와 무신고 가산세는 이 글의 범위 밖이라 조문만 밝히고 숫자를 다시 적지는 않았습니다. 매도 전 홈택스나 세무 전문가에게 반드시 확인하세요. 이 글은 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
