장기보유특별공제 — 거주 한 항목이 1,161만원입니다

같은 집을 같은 10년 보유하고 팔았는데 세금이 262만원인 사람과 1,423만원인 사람이 있습니다. 가른 것은 보유기간이 아니라 거주기간이에요. 장기보유특별공제가 두 항목이기 때문입니다.

두 표를 나란히

기간	일반 (표1)	1주택 보유 (표2)	1주택 거주 (표2)
2년	—	—	8% 보유 3년 이상일 때만
3년	6%	12%	12%
5년	10%	20%	20%
7년	14%	28%	28%
10년 이상	20%	40%	40%
15년 이상	30%	40%	40%

표1은 15년까지 올라가고 표2는 10년에서 멈춥니다. 그래서 1주택은 10년을 채우면 더 기다릴 이유가 없고, 그 밖의 부동산은 15년까지 의미가 있어요. 같은 「장기보유」인데 「장기」의 길이가 다릅니다.

거주 한 항목이 1,161만원입니다

15억에 판 집(취득 8억·필요경비 3,000만원·보유 10년, 1세대 1주택)에서 거주기간만 바꿔 봤습니다.

거주기간	공제율	장특공	세금
0년	40%	5,360만원	1,422만 9,600원
2년	48%	6,432만원	1,139만 9,520원
3년	52%	6,968만원	998만 4,480원
5년	60%	8,040만원	715만 4,400원
10년	80%	1억 720만원	262만 3,500원

표의 「장특공」은 장기보유특별공제, 세금에는 지방소득세가 들어 있습니다. 0년과 10년의 차이가 1,161만원입니다. 그리고 2년만 채워도 283만원이 줄어요 — 첫 2년이 8%p로 한 번에 붙기 때문입니다. 3년째부터는 1년에 4%p씩이니, 0년에서 2년으로 가는 구간이 가장 가파릅니다.

「전세를 주고 나는 다른 데 살았다」가 이 칸을 0으로 만듭니다. 보유는 채웠는데 거주가 비면 공제의 절반을 못 씁니다.

배제되면 세율보다 크게 움직입니다

중과나 단기 보유에서는 공제가 통째로 사라집니다. 세율이 오르는 것과 어느 쪽이 큰지 재 봤습니다.

어디서 사라지는지는 제95조제2항 본문 괄호에 있습니다 — 「제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것」. 배제가 공제 조문 안에 적혀 있는 것이지, 중과 조문이 따로 빼는 것이 아닙니다.

제104조제7항의 네 갈래를 보면 전부 「조정대상지역에 있는 주택」으로 시작합니다 — ① 조정대상지역 1세대 2주택, ② 조정대상지역 1주택 + 조합원입주권·분양권 1개, ③ 조정대상지역 1세대 3주택 이상, ④ 조정대상지역 주택·입주권·분양권의 합이 3 이상. 앞의 둘이 +20%p, 뒤의 둘이 +30%p입니다.

조정대상지역 «밖»이면 몇 채를 가졌든 이 항에 들어오지 않습니다. 「다주택이면 중과」라는 말이 통째로 참은 아니라는 뜻이에요 — 조문이 지역을 먼저 봅니다.

구분	과세표준	세금
그대로 (표1 20%)	5억 3,350만원	2억 694만원
중과 +20%p	6억 6,750만원	4억 1,570만 1,000원

15억에 판 집(취득 8억·보유 10년·1주택 아님)입니다. 공제는 표1 20%면 1억 3,400만원이고 중과이면 0원입니다. 표의 세금에는 지방소득세가 들어 있습니다.

세금이 두 배가 됩니다. 세율이 42%에서 62%로 오른 것도 크지만, 과세표준이 5억 3,350만원에서 6억 6,750만원으로 뛴 것이 함께 작용해요. 「중과 +20%p」라는 표현만 보면 20%p만큼 늘 것 같은데, 실제로는 공제 배제가 같이 옵니다.

이런 질문이 남습니다

보유 10년, 거주 2년이면 공제가 몇 %인가요?

48%입니다 — 보유 40% + 거주 8%. 두 표를 더하는 것이지 둘 중 큰 쪽을 쓰는 게 아니에요. 그리고 거주는 보유 기간 «안»에서 세는 것이라 거주가 보유보다 길 수는 없습니다. 거주 2년이 보유 10년에 포함돼 있어도 따로 8%p가 붙습니다.

반대로 보유 2년 6개월에 거주 2년이면 공제는 0입니다. 거주 8% 칸에 「보유기간 3년 이상에 한정함」이 붙어 있고, 제95조제2항 본문도 이 공제 자체를 「보유기간이 3년 이상인 것」으로 한정하기 때문이에요. 거주만 채우고 보유가 3년이 안 되면 이 공제는 시작도 하지 않습니다.

거주를 2년 채우면 비과세도 되는 것 아닌가요?

다른 이야기입니다. 비과세 요건의 거주 2년은 「취득 당시 조정대상지역이었을 때」만 걸리는 조건이고(시행령 제154조제1항), 여기서 말한 거주 8%는 비과세가 «성립한 뒤»의 공제입니다. 같은 「2년」이 두 군데 나오는데 하는 일이 달라요 — 1세대 1주택 비과세에 요건 쪽을 적어 두었습니다.

15년을 보유하면 1주택도 더 받나요?

아니요. 1주택의 표2는 10년에서 멈춥니다 — 보유 40%, 거주 40%가 각각 상한이에요. 반면 표1(그 밖의 부동산)은 15년까지 올라 30%가 됩니다. 그래서 1주택은 10년, 나머지는 15년이 「더 기다릴 이유가 없어지는」 자리입니다.

공제율이 곧 세금 감소율인가요?

아니요. 공제는 과세표준을 줄이고, 세금은 그 위에 누진세율이 걸립니다. 그래서 공제가 40%에서 80%로 두 배가 될 때 세금은 1,423만원에서 262만원으로 5.4분의 1이 됐어요 — 과세표준이 줄면서 낮은 세율 구간으로 내려가기 때문입니다. 공제는 두 번 일합니다.

2026년에 이 표가 바뀌나요?

장기보유특별공제를 다시 짜는 개정안이 2026년 8월에 나왔습니다 — 이름이 「장기거주소득공제」로 바뀌고 기준이 보유에서 거주로 옮겨가며, 지금은 없는 공제 한도가 생기는 내용으로 안내됩니다. 다만 개정안이고 시행 여부와 시점을 저희가 확정하지 못했습니다 — 이 글과 계산기는 현행 기준입니다. 양도소득세 계산에 개정안 내용을 적어 두었습니다.

📌 2026년 세제개편안(정부안) — 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 보유+거주에서 거주 기준의 「장기거주소득공제」로 바꾸고(2029년부터 거주 연 8%·최대 80%), 지금은 없는 공제 한도를 2028년 20억원·2029년 이후 10억원으로 새로 두는 안이 들어 있습니다 — 2027년까지는 현행과 같습니다. 표1 쪽에서는 개인 비사업용 토지의 장기보유특별공제(최대 30%)를 배제하고 중과세율을 +10%p에서 +20%p로 올리는 안도 있습니다(개조식 25쪽) 9월 1일 확정돼 9월 3일 국회에 제출된 정부안이라 국회를 통과해야 바뀌고, 이 글은 지금 적용되는 현행 조문으로 계산합니다. 자세한 것은 2026년 세제개편안 편에 있습니다(9월 1일 수정사항까지 2026년 9월 28일 확인).

근거로 삼은 자료와 확인처

「소득세법」 제95조제2항 — 장기보유특별공제. 표1(토지·건물): 3년 이상 6%에서 1년마다 2%p, 15년 이상 30%. 표2(1세대 1주택): 보유 3년 이상 12%에서 1년마다 4%p로 10년 이상 40%, 거주는 2년 이상 3년 미만 8%에 이어 3년 이상 12%부터 같은 속도로 10년 이상 40%.

제95조제2항 본문 괄호 — 배제 대상이 제104조제3항(미등기양도자산)과 같은 조 제7항 각 호이고, 공제 자체가 「보유기간이 3년 이상인 것」으로 한정됩니다. 제104조제7항 — 네 갈래가 모두 「조정대상지역에 있는 주택」입니다(제1호·제2호 +20%p, 제3호·제4호 +30%p). 제104조(단기 보유 세율), 제103조(기본공제 250만원).

제95조제4항 — 보유기간은 취득일부터 양도일까지. 다만 제97조의2제1항(이월과세)이면 증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 날부터 셉니다. 시행령 제154조제6항 — 거주기간은 「주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지」.

⚠ 외부 자료 한 곳의 표1이 연차마다 한 칸씩 밀려 있었습니다 — 3년을 4%로 적고 1년·2년 칸까지 만들어 두었는데, 조문은 3년 이상 6%부터입니다. 이 사이트의 양도소득세 계산이 적어 둔 값과 다른 한 곳을 더 확인해 6%가 맞는 것을 확인한 뒤에 썼습니다. 2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 제95조제2항의 표 두 개를 직접 열어 칸마다 대조했습니다. 표1(3년 6% → 15년 이상 30%)과 표2(보유 3년 12% → 10년 이상 40%, 거주 2년 8% · 3년 12% → 10년 이상 40%)가 이 글의 표와 같았습니다. 다만 거주 8% 칸에 「보유기간 3년 이상에 한정함」이 붙어 있는 것을 이번에 확인해 본문에 넣었습니다 — 같은 이유로 계산기도 함께 고쳤습니다.

더 확인할 곳

주민등록초본. 거주기간은 기억이 아니라 전입·전출 기록으로 셉니다.

취득 당시 조정대상지역이었는지. 비과세 요건 쪽의 거주 2년이 여기서 갈립니다.

2026년 개정안의 진행 상황. 시행되면 이 표가 바뀝니다.

금액으로 보려면 양도소득세 계산기에서 거주기간만 바꿔 보세요. 12억을 넘는 집이라면 12억 안분이 작동하는 방식을 함께 보시는 편이 낫습니다.