장기보유특별공제 — 거주 한 항목이 1,161만원입니다

같은 집을 같은 10년 보유하고 팔았는데 세금이 262만원인 사람과 1,423만원인 사람이 있습니다. 가른 것은 보유기간이 아니라 거주기간이에요. 장기보유특별공제가 두 항목이기 때문입니다.

두 표를 나란히

기간	일반 (표1)	1주택 보유 (표2)	1주택 거주 (표2)
2년	—	—	8%
3년	6%	12%	12%
5년	10%	20%	20%
7년	14%	28%	28%
10년 이상	20%	40%	40%
15년 이상	30%	40%	40%

표1은 15년까지 올라가고 표2는 10년에서 멈춥니다. 그래서 1주택은 10년을 채우면 더 기다릴 이유가 없고, 그 밖의 부동산은 15년까지 의미가 있어요. 같은 「장기보유」인데 「장기」의 길이가 다릅니다.

거주 한 항목이 1,161만원입니다

15억에 판 집(취득 8억·필요경비 3,000만원·보유 10년, 1세대 1주택)에서 거주기간만 바꿔 봤습니다.

거주기간	공제율	장기보유특별공제	세금(지방소득세 포함)
0년	40%	5,360만원	1,422만 9,600원
2년	48%	6,432만원	1,139만 9,520원
3년	52%	6,968만원	998만 4,480원
5년	60%	8,040만원	715만 4,400원
10년	80%	1억 720만원	262만 3,500원

0년과 10년의 차이가 1,161만원입니다. 그리고 2년만 채워도 283만원이 줄어요 — 첫 2년이 8%p로 한 번에 붙기 때문입니다. 3년째부터는 1년에 4%p씩이니, 0년에서 2년으로 가는 구간이 가장 가파릅니다.

「전세를 주고 나는 다른 데 살았다」가 이 칸을 0으로 만듭니다. 보유는 채웠는데 거주가 비면 공제의 절반을 못 씁니다.

배제되면 세율보다 크게 움직입니다

중과나 단기 보유에서는 공제가 통째로 사라집니다. 세율이 오르는 것과 어느 쪽이 큰지 재 봤습니다.

15억 · 취득 8억 · 보유 10년 (1주택 아님)	공제	과세표준	세금
그대로 (표1 20%)	1억 3,400만원	5억 3,350만원	2억 694만원
중과 +20%p (공제 배제)	0원	6억 6,750만원	4억 1,570만 1,000원

세금이 두 배가 됩니다. 세율이 42%에서 62%로 오른 것도 크지만, 과세표준이 5억 3,350만원에서 6억 6,750만원으로 뛴 것이 함께 작용해요. 「중과 +20%p」라는 표현만 보면 20%p만큼 늘 것 같은데, 실제로는 공제 배제가 같이 옵니다.

이런 질문이 남습니다

보유 10년, 거주 2년이면 공제가 몇 %인가요?

48%입니다 — 보유 40% + 거주 8%. 두 표를 더하는 것이지 둘 중 큰 쪽을 쓰는 게 아니에요. 그리고 거주는 보유 기간 «안»에서 세는 것이라 거주가 보유보다 길 수는 없습니다. 거주 2년이 보유 10년에 포함돼 있어도 따로 8%p가 붙습니다.

거주를 2년 채우면 비과세도 되는 것 아닌가요?

다른 이야기입니다. 비과세 요건의 거주 2년은 「취득 당시 조정대상지역이었을 때」만 걸리는 조건이고(시행령 제154조제1항), 여기서 말한 거주 8%는 비과세가 «성립한 뒤»의 공제입니다. 같은 「2년」이 두 군데 나오는데 하는 일이 달라요 — 1세대 1주택 비과세에 요건 쪽을 적어 두었습니다.

15년을 보유하면 1주택도 더 받나요?

아니요. 1주택의 표2는 10년에서 멈춥니다 — 보유 40%, 거주 40%가 각각 상한이에요. 반면 표1(그 밖의 부동산)은 15년까지 올라 30%가 됩니다. 그래서 1주택은 10년, 나머지는 15년이 「더 기다릴 이유가 없어지는」 자리입니다.

공제율이 곧 세금 감소율인가요?

아니요. 공제는 과세표준을 줄이고, 세금은 그 위에 누진세율이 걸립니다. 그래서 공제가 40%에서 80%로 두 배가 될 때 세금은 1,423만원에서 262만원으로 5.4분의 1이 됐어요 — 과세표준이 줄면서 낮은 세율 구간으로 내려가기 때문입니다. 공제는 두 번 일합니다.

2026년에 이 표가 바뀌나요?

장기보유특별공제를 다시 짜는 개정안이 2026년 8월에 나왔습니다 — 이름이 「장기거주소득공제」로 바뀌고 기준이 보유에서 거주로 옮겨가며, 지금은 없는 공제 한도가 생기는 내용으로 안내됩니다. 다만 개정안이고 시행 여부와 시점을 저희가 확정하지 못했습니다 — 이 글과 계산기는 현행 기준입니다. 양도소득세 계산에 개정안 내용을 적어 두었습니다.

근거로 삼은 자료와 확인처

「소득세법」 제95조제2항 — 장기보유특별공제. 표1(토지·건물): 3년 이상 6%에서 1년마다 2%p, 15년 이상 30%. 표2(1세대 1주택): 보유 3년 이상 12%에서 1년마다 4%p로 10년 이상 40%, 거주는 2년 이상 3년 미만 8%에 이어 3년 이상 12%부터 같은 속도로 10년 이상 40%.

제104조(단기 보유 세율과 다주택 중과 — 공제 배제), 제103조(기본공제 250만원).

⚠ 외부 자료 한 곳의 표1이 연차마다 한 칸씩 밀려 있었습니다 — 3년을 4%로 적고 1년·2년 칸까지 만들어 두었는데, 조문은 3년 이상 6%부터입니다. 이 사이트의 양도소득세 계산이 적어 둔 값과 다른 한 곳을 더 확인해 6%가 맞는 것을 확인한 뒤에 썼습니다. 법령 원문은 열지 못했습니다 — 국가법령정보센터가 자동 조회를 막고 있습니다.

더 확인할 곳

주민등록초본. 거주기간은 기억이 아니라 전입·전출 기록으로 셉니다.

취득 당시 조정대상지역이었는지. 비과세 요건 쪽의 거주 2년이 여기서 갈립니다.

2026년 개정안의 진행 상황. 시행되면 이 표가 바뀝니다.

금액으로 보려면 양도소득세 계산기에서 거주기간만 바꿔 보세요. 12억을 넘는 집이라면 12억 안분이 작동하는 방식을 함께 보시는 편이 낫습니다.