양도소득세는 단계가 다섯입니다. 그런데 1세대 1주택이 12억원을 넘으면 단계가 하나 더 붙어요 — 안분입니다. 그 한 단계 때문에 「12억을 넘겼으니 세금이 확 나오겠구나」가 틀립니다. 넘겨도 한동안 0원이에요.
1. 12억은 문턱이 아닙니다. 초과분만 과세하는데, 그 비율이 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액이라 12억 바로 위에서는 거의 0입니다. 보유·거주 10년인 집이라면 12억 3,793만원까지 세금이 0원이에요(예).
2. 장기보유특별공제는 표가 «둘»입니다. 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 세어 각각 최대 40%, 합쳐 80%. 그 밖의 부동산은 연 2%씩 최대 30%입니다.
3. 지방소득세 10%가 항상 따라붙습니다. 산출세액이 1억이면 실제로는 1억 1,000만원이에요.
가액과 기간만 넣으면 양도차익 → 안분 → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 과세표준 → 산출세액 → 지방소득세까지 조문 순서대로 한 줄씩 냅니다.
1세대 1주택 요건 충족 여부는 사람이 판단합니다 — 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년까지)이 기본이고 「1세대」에 누가 들어가는지가 갈립니다. 1세대 1주택 비과세에 조문 그대로 적어 두었습니다. 보유 2년 미만이면 누진세율이 아니라 단일세율입니다(1년 미만 70%, 1~2년 60%). 중과를 선택하면 장기보유특별공제가 배제됩니다. 기본공제 250만원은 «한 해에 한 번»이라, 같은 해에 두 건을 팔면 한 번만 뺍니다. 취득가액을 모를 때의 환산취득가액, 부담부증여, 이월과세(10년), 감면, 비거주자는 넣지 않았습니다. 추정치입니다.
이 계산기가 쓰는 숫자와 그 출처
기본세율은 소득세법 제55조제1항을 준용합니다 — 종합소득세와 같은 표예요.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만 ~ 5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000만 ~ 8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만 ~ 1억 5,000만원 | 35% | 1,544만원 |
| 1억 5,000만 ~ 3억원 | 38% | 1,994만원 |
| 3억 ~ 5억원 | 40% | 2,594만원 |
| 5억 ~ 10억원 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
누진공제가 맞는지 확인하는 방법이 있습니다 — 구간 경계에서 위아래 두 식이 같은 값을 내야 합니다. 과세표준 1,400만원을 6%로 계산하면 84만원이고, 15%에서 누진공제 126만원을 빼도 84만원이에요. 일곱 경계 모두 이어집니다(직접 계산).
보유 2년을 못 채우면 이 표를 쓰지 않습니다.
| 보유기간 | 주택·조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6~45% | 60% |
12억은 문턱이 아니라 «경사»입니다
1세대 1주택이 12억원을 넘으면 초과분만 과세합니다. 그 비율이 시행령 제160조의 안분식이에요 — (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액.
| 양도가액 | 안분 | 세금 |
|---|---|---|
| 12억원 | 0% | 0원 |
| 12억 5,000만원 | 4.00% | 5만 6,760원 |
| 13억원 | 7.69% | 31만 2,231원 |
| 14억원 | 14.29% | 90만 9,857원 |
| 15억원 | 20.00% | 262만 3,500원 |
| 20억원 | 40.00% | 1,808만 9,500원 |
줄마다의 과세표준은 차례로 0, 86만원, 473만 769원, 1,378만 5,714원, 2,430만원, 9,110만원이고, 세금에는 지방소득세가 들어 있습니다.
표의 앞부분이 요점입니다. 15억에 팔아 7억 가까이 남겨도 세금이 262만원이에요 — 양도차익의 0.4%입니다. 「12억을 넘으면 큰일」이라는 인상과 실제 금액이 이만큼 다릅니다. 자세한 것은 12억 안분이 작동하는 방식에 적었습니다.
장기보유특별공제는 표가 «둘»입니다
같은 10년을 보유해도 1세대 1주택이냐에 따라 공제가 두 배 넘게 갈립니다.
| 3년 | 5년 | 10년 | 최대 | |
|---|---|---|---|---|
| 일반 (표1) | 6% | 10% | 20% | 30% |
| 1주택 보유 | 12% | 20% | 40% | 40% |
| 1주택 거주 | 12% | 20% | 40% | 40% |
| 1주택 합계 | 80% | |||
일반은 연 2%p, 1주택은 연 4%p입니다. 15년 칸은 표1이 30%, 1주택은 보유·거주 모두 40%로 10년과 같아 표에서 뺐습니다.
거주 쪽에는 표에 안 보이는 칸이 하나 더 있습니다 — 2년 이상 3년 미만이 8%예요. 그래서 거주 2년만 채워도 위 15억 예에서 세금이 1,423만원에서 1,140만원으로 떨어집니다. 이 칸의 값은 거주가 만드는 차이에 따로 적었습니다.
이 계산기가 하지 않는 것
1세대 1주택 요건을 판정하지 않습니다. 보유 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년까지)이 기본이고, 「1세대」에 며느리·사위와 형제자매까지 들어갑니다. 이 판정이 계산의 출발점인데 사람이 해야 해요.
취득가액을 모를 때의 «환산취득가액»을 내지 않습니다. 오래된 집일수록 이 값이 세금을 정합니다. 조문은 순서를 정해 두었어요 — 시행령 제176조의2제3항, 「다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용」.
① 매매사례가액(양도일·취득일 전후 각 3개월 이내의 동일·유사 자산) → ② 감정가액(둘 이상의 평균, 다만 기준시가 10억원 이하이면 하나여도 가능) → ③ 환산취득가액 → ④ 기준시가. 환산은 세 번째입니다 — 앞의 둘이 있으면 그쪽이 먼저예요.
산식은 같은 조 제2항에 있습니다. 조문에는 그림으로 들어 있는데 그 대체 텍스트에 수식이 담겨 있어 옮길 수 있었습니다 — 양도당시의 실지거래가액 × (취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가).
가산세는 흔히 알려진 것보다 좁습니다. 법 제114조의2제1항 — 건물을 신축 또는 증축(증축은 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정)하고 그 취득일·증축일부터 5년 이내에 양도하면서 감정가액이나 환산취득가액을 취득가액으로 한 경우에 그 가액의 100분의 5를 결정세액에 더합니다. 오래 보유한 집을 환산으로 신고하는 것은 이 조문의 대상이 아닙니다.
다만 제2항이 하나를 더 답니다 — 「양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다」. 세금이 0원이어도 가산세는 붙습니다.
이월과세·부담부증여·감면·비거주자를 넣지 않았습니다. 배우자에게 증여받은 집은 10년을 기다려야 이월과세를 벗어납니다.
기본공제 250만원은 «연 1회»인데, 같은 해에 두 건을 팔았는지를 계산기가 알 수 없습니다. 한 건만 넣으면 매번 250만원을 빼요.
«주택» 기준입니다. 단기 보유 세율을 1년 미만 70%, 1~2년 60%로 두었는데 이건 조문이 주택·조합원입주권·분양권에 붙인 값이에요(제104조제1항제2호·제3호). 토지나 상가는 같은 자리가 50%와 40%입니다. 「1주택 아님」으로 두어도 이 계산기는 여전히 주택을 셉니다.
이런 질문이 남습니다
12억에 팔면 0원, 12억 1원에 팔면 얼마인가요?
사실상 0원입니다. 안분비율이 1원 ÷ 12억이라 과세 대상 양도차익이 몇 원 수준이에요. 위 예(취득 8억·경비 3,000만·보유 10년·거주 10년)에서는 12억 3,793만원까지 세금이 0원으로 나왔습니다 — 안분한 몫이 장기보유특별공제와 기본공제 250만원 안에 들어오기 때문입니다. 12억은 절벽이 아닙니다.
1년 11개월에 팔면 얼마나 손해인가요?
세율이 60%가 되고 장기보유특별공제도 없습니다. 위 15억 예를 1주택이 아닌 것으로 두면, 보유 2년일 때 2억 6,885만원인데 1년 11개월이면 4억 4,055만원이에요 — 1억 7,170만원 차이입니다. 한 달을 못 채워서요. 다만 이건 세율 차이만 본 것이고, 1세대 1주택 비과세 요건에도 보유 2년이 들어갑니다.
지방소득세는 따로 신고하나요?
산출세액의 10%가 자동으로 따라붙습니다. 계산기의 합계에 이미 들어 있어요. 이걸 빼고 「양도세 1억」이라고 알고 있으면 실제로는 1억 1,000만원을 준비해야 합니다. 자주 놓치는 자리입니다.
손해를 봤는데도 신고해야 하나요?
네. 양도차손이 나도 예정신고 의무가 있습니다(제105조제3항). 그리고 같은 해에 다른 부동산을 팔아 이익이 났다면 손실과 통산할 수 있어요 — 신고해 두지 않으면 그 통산을 못 씁니다. 계산기는 차손이면 0원으로 표시하고 신고 의무를 알려 줍니다.
중과가 되면 얼마나 달라지나요?
세율에 +20%p(조정대상지역 2주택) 또는 +30%p(3주택 이상)가 붙고, 장기보유특별공제가 배제됩니다. 두 번째가 더 큽니다 — 위 15억 예에서 1주택이 아닌 경우 2억 694만원이 중과 +20%p로 4억 1,570만원이 돼요. 2026년 5월 10일부터 부활했습니다.
📌 2026년 세제개편안(정부안) — 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 보유+거주에서 거주 기준의 「장기거주소득공제」로 바꾸고(2029년부터 거주 연 8%·최대 80%), 지금은 없는 공제 한도를 2028년 20억원·2029년 이후 10억원으로 새로 두는 안이 들어 있습니다 — 2027년까지는 현행과 같습니다. 9월 1일 확정돼 9월 3일 국회에 제출된 정부안이라 국회를 통과해야 바뀌고, 이 계산기는 지금 적용되는 현행 조문으로 계산합니다. 자세한 것은 2026년 세제개편안 편에 있습니다(9월 1일 수정사항까지 2026년 9월 28일 확인).
근거로 삼은 자료
「소득세법」 — 제55조제1항(기본세율표 준용), 제95조제2항(장기보유특별공제 표1·표2 · 본문 괄호의 배제), 제103조(기본공제 250만원), 제104조(단기 보유 세율과 중과 · 제7항 네 갈래는 모두 조정대상지역), 제105조제3항(양도차손도 예정신고), 제89조제1항제3호(1세대 1주택 비과세와 12억 고가주택 제외), 제114조의2(감정가액·환산취득가액 가산세 5% · ② 산출세액이 없어도 적용).
「소득세법 시행령」 — 제160조(고가주택의 안분 산식 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액), 제176조의2제2항·제3항(추계 순서 네 단계와 환산취득가액 산식), 제154조제3항·제6항(겸용주택 판정, 거주기간은 전입일부터 전출일까지). 이 사이트의 1세대 1주택 비과세가 「그 산식은 조문 안에서 이미지라 읽지 못했습니다」로 비워 둔 자리이고, 이번에 서로 다른 두 곳에서 확인해 채웠습니다.
세율표와 장기보유특별공제표를 이 사이트의 양도소득세 계산과 칸마다 맞춰 봤습니다 — 어긋난 곳은 없었습니다. 다만 외부 자료 한 곳의 표1이 연차마다 한 칸씩 밀려 있어 쓰지 않았습니다(3년을 4%로 적고 있었는데, 조문은 6%입니다). 2026년 8월 26일에 국가법령정보센터에서 조문을 직접 열어 대조했습니다. 제55조제1항 세율표는 누진공제 여덟 개가 조문의 「누진기초액 + 초과분 × 세율」과 3,000개 지점에서 같은 값을 내는 것으로 확인했고, 제95조제2항 표1·표2는 화면을 확대해 칸마다 읽었습니다. 이 대조에서 계산기의 오류를 하나 찾아 고쳤습니다 — 표2의 거주 8% 칸에 붙어 있는 「보유기간 3년 이상에 한정함」을 반영하지 않아, 보유 2년 6개월에 거주 2년이면 공제 8%가 잘못 붙고 있었습니다.
더 확인할 곳
취득 당시의 계약서와 영수증. 필요경비는 영수증이 있는 만큼만 인정됩니다. 이 칸이 비면 세금이 그만큼 늘어요.
취득 당시 조정대상지역이었는지. 그랬다면 비과세에 거주 2년까지 필요합니다.
홈택스의 양도소득세 모의계산. 실제 신고 금액의 기준입니다.
같은 해에 판 다른 부동산. 기본공제 250만원과 손익 통산이 걸립니다.
