2026년 8월 3일, 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 부동산 쪽 변화가 커서 기사가 쏟아졌는데, 검색해 보면 「2027년부터 이렇게 바뀝니다」로 단정한 글이 대부분입니다.
그런데 이건 아직 「안」입니다. 정부가 국회에 낼 법률 개정안이고, 국회를 통과해야 시행됩니다. 이 글은 기획재정부(재정경제부) 보도자료 원문을 열어 확정된 것과 확정되지 않은 것을 갈라 정리했습니다.
1. 나한테 얼마인가. 기재부가 낸 귀착 분석을 그대로 옮기면 — 서민·중산층은 1조 2,258억원 감소, 고소득자는 1,226억원 증가입니다. 전체 세수는 3조 4,430억원 증가인데 그중 2조 1,815억원(63%)이 종합부동산세예요(직접 계산).
2. 뭘 놓치나. 아직 확정이 아닙니다. 9월 3일 이전에 국회에 제출되고, 시행 시기도 2027년·2028년·2029년으로 항목마다 다릅니다. 「내년부터 바뀐다」로 읽으면 대부분 틀립니다.
3. 그래서 어떻게 하나. 지금 할 일은 대응이 아니라 방향 파악입니다. 축은 하나예요 — 「얼마나 오래 갖고 있었나」에서 「얼마나 오래 살았나」로. 집을 팔거나 살 계획이 2027년 이후라면 그때 다시 보시면 됩니다.
먼저 — 이건 아직 법이 아닙니다
보도자료 마지막 장에 추진일정이 있습니다. 그대로 옮기면 이렇습니다.
| 날짜 | 단계 |
|---|---|
| 2026. 8. 3.(월) | 2026년 세제개편안 발표 |
| 8. 4.(화) ~ 8. 20.(목) | 입법예고(16일간) — 관세법은 8.4~8.11(7일간) |
| 8. 27.(목) | 차관회의 |
| 9. 1.(화) | 국무회의 |
| 9. 3.(목) 이전 | 정기국회 제출 |
개정 대상 법률은 11개입니다 — 내국세 10개(국세기본법, 국세징수법, 소득세법, 법인세법, 상속세 및 증여세법, 부가가치세법, 조세특례제한법, 종합부동산세법, 국제조세조정에 관한 법률, 농어촌특별세법)와 관세법 1개.
「제출」이 끝이 아니라 시작입니다. 국회에 내는 것까지가 9월 3일이고, 심의·의결을 거쳐야 법이 됩니다. 예산 국회에서 내용이 바뀌는 일은 드물지 않아요. 그래서 이 글은 숫자마다 「개정안」이라고 붙여 적습니다.
축은 하나입니다 — 「보유」에서 「거주」로
항목이 많아 보이지만 부동산 세제는 한 방향으로 움직입니다. 보도자료의 첫 문장이 그 방향을 적고 있어요.
「부동산세제의 합리화를 위해 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 부담을 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호」
이 문장이 세 곳에서 똑같이 반복됩니다.
| 제도 | 현행 기준 | 개정안 기준 |
|---|---|---|
| 양도세 장기보유특별공제 | 보유 연 4% + 거주 연 4% | 거주 연 8%(1세대 1주택) |
| 종부세 기본공제 | 1주택 일률 12억원 | 거주용 14억 / 비거주 9억 |
| 종부세 세액공제 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제로 전환 |
같은 집을 같은 기간 갖고 있어도, 살았느냐 아니냐로 갈립니다. 이름까지 바뀝니다 — 「장기보유특별공제」가 주택은 「장기거주소득공제」, 주택 외는 「장기보유소득공제」로 이원화됩니다.
양도세 — 공제율은 그대로인데 조건이 바뀝니다
1세대 1주택의 최대 공제율 80%는 그대로입니다. 바뀌는 건 그 80%를 무엇으로 채우느냐예요.
| 구분 | 2027년(현행과 같음) | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 거주 연 4% + 보유 연 4% 【10년, 최대 80%】 | 거주 연 6% + 보유 연 2% 【10년, 최대 80%】 | 거주 연 8% 【10년, 최대 80%】 |
| 다주택자 (비조정대상지역) | 보유 연 2% 【15년, 최대 30%】 | 보유 연 1% 또는 거주 연 2% 【15년, 최대 15%/30%】 | 거주 연 2% 【15년, 최대 30%】 |
| 공제 한도 | (한도 없음) | 20억원 | 10억원 |
1년 유예 후 단계적입니다 — 2027년은 현행과 같고, 2028년에 절반쯤 옮겨간 뒤 2029년에 완전히 거주 기준이 됩니다.
가장 크게 달라지는 건 「한도 신설」입니다. 지금은 공제 금액에 한도가 없습니다. 개정안은 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원으로 인별·양도물건별 한도를 둡니다. 공제율이 아니라 공제 금액의 천장이라, 차익이 아주 큰 경우에만 걸립니다.
다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 지금도 장특공제가 배제되고 있고, 개정안에서도 거주공제가 배제됩니다.
종부세 — 여기서 세수의 63%가 나옵니다
이번 개편에서 돈이 가장 많이 움직이는 곳입니다. 항목이 여섯 개예요.
① 과세 기준 — 1주택자는 공시가격 14억 초과부터
1세대 1주택자는 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과일 때 부과됩니다. 그 외는 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 초과로 현행 유지예요.
② 기본공제 — 거주용은 늘고, 비거주용은 줄어듭니다
| 구분 | 현행 | 개정안 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 거주용 | 12억원 | 14억원 |
| 1세대 1주택 비거주 | 12억원 | 9억원 |
| 그 외 | 9억원 | 4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액) |
같은 1주택인데 방향이 반대입니다 — 살고 있으면 2억 늘고, 살지 않으면 3억 줄어요. 공제 차이만 5억원입니다(직접 계산).
③ 공정시장가액비율 — 60%에서 올라갑니다
1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 60% → 70%(2027년 이후). 3주택자 등은 60% → 70%(2027) → 80%(2028 이후)입니다.
④ 세율 — 「주택 수」가 아니라 「주택 가액」 기준으로
지금은 1·2주택이냐 3주택 이상이냐로 세율이 갈립니다. 개정안은 이걸 주택가액 기준으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간 세율을 1.0% → 1.3%로 올립니다.
| 과세표준 | 현행 1·2주택 | 현행 3주택 이상 | 2028년~ 모든 주택 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억원 | 0.7% | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억원 | 1.0% | 1.0% | 1.3% |
| 12~25억원 | 1.3% | 2.0% | 2.0% |
| 25~50억원 | 1.5% | 3.0% | 3.0% |
| 50~94억원 | 2.0% | 4.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% | 5.0% |
1·2주택자 쪽이 3주택자 세율로 수렴합니다. 12~25억 구간이 1.3%에서 2.0%로, 94억 초과가 2.7%에서 5.0%로 올라가요 — 주택 수로 깎아 주던 것을 없애는 방향입니다.
⑤ 세액공제 — 여기도 보유에서 거주로, 그리고 한도 신설
1세대 1주택자의 보유기간 공제가 거주기간 공제로 전환됩니다(2027년은 현재 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 공제율 적용). 연령별 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)는 그대로고, 중복 한도 80%도 그대로입니다.
새로 생기는 건 금액 한도예요 — 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원. 지금은 한도가 없습니다.
⑥ 세부담 상한 — 150%에서 200%로
세부담 상한은 그해 보유세(재산세+종부세)가 직전연도의 일정 배수를 넘지 않도록 종부세를 제한하는 장치입니다. 이게 150% → 200%로 올라갑니다.
이 항목은 방향이 반대라 눈에 잘 안 띕니다. 다른 항목들은 세금을 늘리는 쪽인데, 상한은 급등을 막아 주던 브레이크예요. 그 브레이크가 느슨해지는 겁니다 — 공시가격이 크게 오른 해에 작년의 2배까지 나올 수 있게 됩니다.
대신 납부유예는 넓어집니다. 소득요건이 1,000만원 상향되고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상이면 소득요건을 아예 적용하지 않습니다.
부동산이 아닌 사람에게 해당되는 것들
기사에는 거의 안 나오는데 해당되는 사람이 훨씬 많은 항목들입니다.
근로장려금 — 소득요건과 지급액이 함께 오릅니다
| 가구 | 소득요건 현행 → 개정안 | 최대지급액 현행 → 개정안 |
|---|---|---|
| 단독 | 2,200만원 → 2,600만원 | 165만원 → 180만원 |
| 홑벌이 | 3,200만원 → 3,700만원 | 285만원 → 310만원 |
| 맞벌이 | 4,400만원 → 5,200만원 | 330만원 → 360만원 |
맞벌이는 평탄구간(소득이 늘어도 감액 없이 최대지급액을 받는 구간)도 800~1,700만원에서 800~1,800만원으로 넓어집니다.
월세세액공제 — 공제 대상 한도가 늘어납니다
연 1,000만원 → 1,200만원. 공제율은 그대로예요 — 총급여 8,000만원 이하 근로자가 15%, 총급여 5,500만원 이하는 17%. 월세 100만원을 내는 사람이라면 연 200만원어치가 새로 공제 대상에 들어옵니다(직접 계산).
부양가족 기본공제 — 소득 기준이 3배가 됩니다
배우자·부양가족을 기본공제(1인당 150만원)에 넣으려면 그 사람의 소득이 일정 수준 이하여야 합니다. 그 기준이 소득금액 100만원 → 300만원, 근로소득만 있으면 총급여 500만원 → 750만원으로 오릅니다.
연말정산에서 가장 자주 어긋나는 지점이 여기입니다. 아르바이트를 조금 한 자녀나 부모가 총급여 500만원을 넘겨 공제 대상에서 빠지는 경우예요. 그 선이 750만원으로 올라갑니다.
프리랜서 원천징수 3% → 2%
「배달라이더 등 영세 인적용역 사업자」의 원천징수 세율이 3%에서 2%로 내려갑니다. 지방소득세(그 세액의 10%)까지 포함하면 3.3%가 2.2%로 바뀌는 셈이에요(직접 계산).
다만 세금이 줄어드는 게 아닙니다. 원천징수는 미리 떼는 것이고 최종 세액은 5월 종합소득세 신고로 정해집니다 — 미리 덜 떼면 환급이 줄거나 추가 납부가 늘어날 수 있어요. 연말정산 대상 인적용역은 현행 3%가 유지됩니다.
주택청약종합저축 소득공제가 상시화됩니다
총급여 7천만원 이하 무주택 세대주(또는 그 배우자)의 납입금액(연 300만원 한도) 40% 소득공제가 일몰 없이 상시화됩니다.
숫자로 보면 어디서 걷어 어디로 가나
보도자료에 세수효과와 세부담 귀착이 표로 실려 있습니다. 이게 개편의 성격을 가장 잘 보여줍니다.
| 세목 | 합계 | 비중 |
|---|---|---|
| 종합부동산세 | +2조 1,815억원 | 63% |
| 기타 | +1조 3,823억원 | 40% |
| 부가가치세 | +6,007억원 | 17% |
| 소득세 | −5,579억원 | −16% |
| 법인세 | −1,636억원 | −5% |
| 합계 | +3조 4,430억원 | 100% |
종부세 하나가 전체 증가분의 63%입니다(직접 계산). 반대로 소득세와 법인세는 줄어듭니다.
기재부는 세부담이 누구에게 돌아가는지도 계산해 실었습니다.
| 구분 | 세부담 변화 |
|---|---|
| 서민·중산층(총급여 8,900만원 이하) | −1조 2,258억원 |
| 고소득자 | +1,226억원 |
| 중소기업 | −791억원 |
| 대기업 | −578억원 |
| 기타(외국인·비거주자·상속인 등) | +4조 6,831억원 |
「서민·중산층」의 정의가 각주에 있습니다 — 전체근로자 평균임금의 200% 이하, 총급여 8,900만원 이하. 기준을 밝혀 둔 건 좋은데, 부담이 늘어나는 쪽의 4조 6,831억원이 「기타」로 묶여 있다는 점은 함께 봐야 합니다. 각주는 이를 「외국인·비거주자·상속인·공익법인 및 귀착 분석이 곤란한 일부 항목」으로 적고 있어요.
이런 질문이 남습니다
지금 집을 팔아야 하나요?
이 글은 그 판단을 하지 않습니다. 다만 사실관계는 이렇습니다 — 양도세 장특공제는 2027년까지 현행과 같고, 바뀌는 건 2028년부터입니다. 공제 한도(20억/10억)는 차익이 매우 큰 경우에만 걸립니다. 그리고 아직 국회를 통과하지 않았습니다.
「거주」는 어떻게 인정되나요?
이번 보도자료에 판정 기준이 없습니다. 실제 거주를 무엇으로 증명하는지는 법률과 시행령이 정해질 때 확인해야 합니다 — 지금 단정할 수 있는 건 「보유가 아니라 거주가 기준이 된다」는 방향까지입니다.
1주택인데 지금 12억이면 종부세를 내나요?
기준은 공시가격입니다. 개정안대로면 1세대 1주택자는 공시가격 14억원 초과부터예요. 다만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르므로 과세표준은 따로 계산해야 합니다 — 현행 기준 계산은 종합부동산세 편에 정리해 두었습니다.
언제 다시 확인해야 하나요?
9월 3일 국회 제출 이후, 그리고 연말 예산국회 통과 시점입니다. 그 사이에 내용이 바뀔 수 있어요.
이번 개편의 축은 하나입니다 — 집을 오래 「갖고」 있었느냐가 아니라 오래 「살았느냐」. 다만 아직 정부의 안이고, 시행은 빨라야 2027년입니다.
근거로 삼은 자료
- 재정경제부 — 기관 원문 — 「2026년 세제개편안 발표」 보도자료(개조식), 2026년 8월 3일. 추진일정(8.3 발표 → 8.4~8.20 입법예고 → 8.27 차관회의 → 9.1 국무회의 → 9.3 이전 정기국회 제출), 개정대상 법률 11개, 장기거주소득공제 전환과 연도별 공제율·한도, 종부세 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율표·세액공제·세부담상한·납부유예, 근로장려금 소득요건·평탄구간·최대지급액, 월세세액공제 한도, 기본공제대상자 소득요건, 인적용역 원천징수세율 3%→2%, 주택청약종합저축 소득공제 상시화, 연도별 세수효과와 세부담 귀착표의 출처입니다.
- 직접 계산. 종부세가 전체 세수 증가분에서 차지하는 63%, 거주용과 비거주 기본공제의 5억원 차이, 월세 100만원 기준 연 200만원의 추가 공제 대상, 3% → 2%를 지방소득세 포함으로 환산한 3.3% → 2.2%는 보도자료 값에서 우리가 계산한 것이며 기재부가 발표한 숫자가 아닙니다.
더 확인할 곳
- 국회 심의 결과. 이 글의 모든 숫자는 정부안입니다. 9월 3일 이전 국회 제출 → 예산국회 심의를 거쳐야 확정돼요. 확정 내용은 재정경제부 보도·참고자료와 국세청 안내에서 다시 확인하세요.
- 「거주」의 판정 기준과 경과규정. 보도자료는 제도의 방향과 수치까지이고, 실제 거주를 어떻게 증명하는지, 이미 보유 중인 주택의 거주기간을 언제부터 세는지는 적혀 있지 않습니다. 법률안과 시행령이 나올 때 확인해야 합니다.
- 내 경우의 금액. 이 글은 제도 변화까지입니다. 현행 기준의 실제 계산은 종합부동산세 편, 1주택 양도세 편, 부동산 세금 계산기에 있고, 연말정산 쪽은 연말정산 준비 편과 월세 세액공제 편을 보세요.
2026년 8월 6일 기준으로 작성했습니다. 모든 수치와 인용문은 재정경제부 「2026년 세제개편안」 보도자료 원문에서 옮겼고, 비중과 환산은 우리가 계산한 값임을 표시했습니다. 이 글은 정부가 발표한 개정안을 정리한 것이며, 확정된 법령이 아닙니다. 개별 사안의 판단은 세무 전문가와 상의하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다.
