2026년 세제개편안 — 「보유」에서 「거주」로, 다만 아직 안입니다

2026년 8월 3일, 정부가 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 부동산 쪽 변화가 커서 기사가 쏟아졌는데, 검색해 보면 「2027년부터 이렇게 바뀝니다」로 단정한 글이 대부분입니다.

그런데 이건 아직 「안」입니다. 정부가 국회에 낼 법률 개정안이고, 국회를 통과해야 시행됩니다. 이 글은 기획재정부(재정경제부) 보도자료 원문을 열어 확정된 것과 확정되지 않은 것을 갈라 정리했습니다.

먼저 — 이건 아직 법이 아닙니다

보도자료 마지막 장에 추진일정이 있습니다. 그대로 옮기면 이렇습니다.

날짜	단계
2026. 8. 3.(월)	2026년 세제개편안 발표
8. 4.(화) ~ 8. 20.(목)	입법예고(16일간) — 관세법은 8.4~8.11(7일간)
8. 27.(목)	차관회의
9. 1.(화)	국무회의 — 정부안 확정(수정 반영)
9. 3.(목) 이전	정기국회 제출

개정 대상 법률은 11개입니다 — 내국세 10개(국세기본법, 국세징수법, 소득세법, 법인세법, 상속세 및 증여세법, 부가가치세법, 조세특례제한법, 종합부동산세법, 국제조세조정에 관한 법률, 농어촌특별세법)와 관세법 1개.

축은 하나입니다 — 「보유」에서 「거주」로

항목이 많아 보이지만 부동산 세제는 한 방향으로 움직입니다. 보도자료의 첫 문장이 그 방향을 적고 있어요.

「부동산세제의 합리화를 위해 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택 등에 대한 종부세·양도세 부담을 정상화하되, 거주용 1주택은 지속 보호」

이 문장이 세 곳에서 똑같이 반복됩니다.

제도	현행 기준	개정안 기준
양도세 장기보유특별공제	보유 연 4% + 거주 연 4%	거주 연 8%(1세대 1주택)
종부세 기본공제	1주택 일률 12억원	거주용 14억 / 비거주 12억 9억 안은 9.1 철회
종부세 세액공제	보유기간 공제	거주기간 공제로 전환

같은 집을 같은 기간 갖고 있어도, 살았느냐 아니냐로 갈립니다. 이름까지 바뀝니다 — 「장기보유특별공제」가 주택은 「장기거주소득공제」, 주택 외는 「장기보유소득공제」로 이원화됩니다.

양도세 — 공제율은 그대로인데 조건이 바뀝니다

1세대 1주택의 최대 공제율 80%는 그대로입니다. 바뀌는 건 그 80%를 무엇으로 채우느냐예요.

구분	2027년(현행과 같음)	2028년	2029년~
1세대 1주택자	거주 연 4% + 보유 연 4% 【10년, 최대 80%】	거주 연 6% + 보유 연 2% 【10년, 최대 80%】	거주 연 8% 【10년, 최대 80%】
다주택자 (비조정대상지역)	보유 연 2% 【15년, 최대 30%】	보유 연 1% 또는 거주 연 2% 【15년, 최대 15%/30%】	거주 연 2% 【15년, 최대 30%】
공제 한도	(한도 없음)	20억원	10억원

1년 유예 후 단계적입니다 — 2027년은 현행과 같고, 2028년에 절반쯤 옮겨간 뒤 2029년에 완전히 거주 기준이 됩니다.

다주택자가 조정대상지역 주택을 팔 때는 지금도 장특공제가 배제되고 있고, 개정안에서도 거주공제가 배제됩니다.

부동산 쪽에서 이 글이 빠뜨린 것

재정경제부 8월 3일 개조식 20~22쪽을 다시 읽으니(2026년 9월 28일 확인) 양도세 쪽에 적지 않은 항목이 더 있었습니다. 9월 1일 수정사항 7개에는 들어 있지 않습니다.

• 조정대상지역 안의 일시적 2주택 — 1세대 1주택 특례 기간을 3년에서 2년으로 줄였습니다(10월 1일 시행). 양도세는 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 시행일(10월 1일) 이후 종전 주택을 파는 분부터, 종부세는 8월 4일 이후 취득하고 2027년 6월 1일 과세분부터입니다. 8월 3일 이전에 취득했거나 매매계약을 맺고 계약금을 낸 경우는 종전 규정(3년)입니다. 법률이 아니라 시행령 개정이라 국회를 거치지 않았고, 2026년 9월 30일 소득세법 시행령(대통령령 제36737호)과 종합부동산세법 시행령(대통령령 제36739호)으로 공포돼 10월 1일부터 시행됐습니다(두 영의 부칙 제2조 · 2026년 10월 1일 확인).
• 장기거주 1주택 양도세 기본공제 — 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 연 250만원 → 2,500만원.
• 고령 1주택자 한시 감면 — 65세 이상 1주택자가 수도권 주택(5년 이상 거주, 양도일 현재 2년 이상 계속 거주)을 팔고 비수도권으로 옮기면 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도). 5년 안에 수도권으로 돌아오면 추징.
• 다주택 중과 한시 완화 — 조정대상지역 주택(2년 이상 보유) 중과를 2027·2028년에 2주택 +5%p·+10%p, 3주택 이상 +10%p·+15%p로 낮추고 2029년부터 +20%p·+30%p로 되돌립니다(개조식 각주: 2026년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함).
• 조정대상지역 매입임대 아파트의 중과 배제·장특공 우대(50%)를 2027년까지만, 2028년 1/2 중과·우대 30%, 그 뒤 배제(개조식 기준). 이 가운데 10월 1일 시행된 시행령에서 확인한 것은 중과 배제의 양도 기한입니다 — 제167조의3제11항(2026. 9. 30. 신설)이 매입임대주택 등의 기한을 2027년 12월 31일로 정하고, 임대의무기간이 2027년 1월 1일 이후 끝나는 경우 등은 등록 말소일 등부터 1년으로 늦춥니다. 2028년 1/2 중과·우대 30% 부분은 이번에 조문으로 확인하지 못했습니다.
• 상생임대주택 특례는 2026년 12월 31일로 끝나고, 계약 종료 뒤 1년 안에 파는 분만 거주요건(2년) 면제.
• 지방 세컨드홈 특례 대상 지역·가액을 넓히고 기한을 2029년 말까지.

재정전환·토지·그 밖에 빠뜨린 것

재정경제부 8월 3일 개조식 25·27~30쪽에서 개인에게 닿는 항목을 더 옮깁니다(2026년 9월 28일 확인). 9월 1일 수정사항 7개에는 없습니다.

• 출산·입양·혼인 세액공제 폐지 — 지금의 출산·입양 공제(첫째 30만·둘째 50만·셋째 이상 70만원)와 혼인 공제(부부 각 50만원, 생애 1회)를 없애고 재정지원으로 바꿉니다.
• 신용카드 공제 재편 — 대중교통 추가공제(40%)를 기본공제로 일원화하고 대중교통비는 재정지원으로, 도서·공연·박물관 추가공제는 총급여 요건을 없애는 대신 추가공제 한도를 100만원씩 낮춥니다.
• 전기차·수소전기차 개별소비세 감면 축소 — 한도를 전기차 300만 → 2027년 200만·2028년 100만원, 수소전기차 400만 → 300만·150만원으로 줄이고 2029년 종료(2027. 1. 1.부터).
• 소형주택 임대사업자 세액감면 — 1호·2호 이상 구분을 없애 공공지원·장기일반민간임대 50%, 그 외 20%로(지금은 1호 75%·30%, 2호 이상 50%·20%).
• 개인 비사업용 토지 — 양도세 장기보유특별공제(최대 30%) 배제, 중과세율 기본세율 +10%p → +20%p. 종합합산토지 종부세 최고세율 3% → 4%(과세표준 45억원 초과).
• 외국인근로자 특례세율 19% → 21%, 적용기한 2029년 말까지.

종부세 — 여기서 세수의 63%가 나옵니다

이번 개편에서 돈이 가장 많이 움직이는 곳입니다. 항목이 여섯 개예요.

① 과세 기준 — 1주택자는 공시가격 14억 초과부터

1세대 1주택자는 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과일 때 부과됩니다. 그 외는 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 초과로 현행 유지예요.

② 기본공제 — 거주용만 늘어납니다(9월 1일 수정)

구분	현행	개정안
1세대 1주택 거주용	12억원	14억원
1세대 1주택 비거주	12억원	12억원 8.3안 9억원 → 9.1 철회
부부 공동명의 1주택 거주(1인당)	9억원	9억원
부부 공동명의 1주택 비거주(1인당)	9억원	6억원 8.3안 4억원 + (5억원 × 거주용 주택가액 ÷ 주택가액 합계액) → 9.1 수정

8월 안은 같은 1주택인데 방향이 반대였습니다 — 살면 2억 늘고 안 살면 3억 줄어 공제 차이가 5억원. 9월 1일 확정안에서 비거주 축소가 빠져 차이는 2억원이 됐습니다(직접 계산).

앞선 판은 셋째 줄을 「그 외」로 적었는데, 9월 1일 첨부 수정사항 표를 보니 부부 공동명의 1주택자(공동명의 특례를 신청하지 않은 경우)의 줄이었습니다. 공동명의 특례를 신청하면 1세대 1주택 줄을 따르고, 그 밖의 경우는 위 ①처럼 9억원 그대로입니다(2026년 9월 28일 확인).

③ 공정시장가액비율 — 60%에서 올라갑니다

1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 60% → 70%(2027년 이후). 3주택자 등은 60% → 70%(2027) → 80%(2028 이후)입니다.

④ 세율 — 「주택 수」가 아니라 「주택 가액」 기준으로

지금은 1·2주택이냐 3주택 이상이냐로 세율이 갈립니다. 개정안은 이걸 주택가액 기준으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간 세율을 1.0% → 1.3%로 올립니다.

과세표준	현행 1·2주택	현행 3주택 이상	2028년~ 모든 주택
3억원 이하	0.5%	0.5%	0.5%
3~6억원	0.7%	0.7%	0.7%
6~12억원	1.0%	1.0%	1.3%
12~25억원	1.3%	2.0%	2.0%
25~50억원	1.5%	3.0%	3.0%
50~94억원	2.0%	4.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%	5.0%

1·2주택자 쪽이 3주택자 세율로 수렴합니다. 12~25억 구간이 1.3%에서 2.0%로, 94억 초과가 2.7%에서 5.0%로 올라가요 — 주택 수로 깎아 주던 것을 없애는 방향입니다.

⑤ 세액공제 — 여기도 보유에서 거주로, 그리고 한도 신설

1세대 1주택자의 보유기간 공제가 거주기간 공제로 전환됩니다(2027년은 현재 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 공제율 적용). 연령별 공제(60세 20% / 65세 30% / 70세 40%)는 그대로고, 중복 한도 80%도 그대로입니다.

새로 생기는 건 금액 한도예요 — 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원. 지금은 한도가 없습니다.

⑥ 세부담 상한 — 200% 안은 철회, 150% 유지

세부담 상한은 그해 보유세(재산세+종부세)가 직전연도의 일정 배수를 넘지 않도록 종부세를 제한하는 장치입니다. 8월 안은 이것을 150% → 200%로 올리려 했지만, 9월 1일 확정안에서 현행 150%를 유지했습니다.

대신 납부유예는 넓어집니다. 소득요건이 1,000만원 상향되고, 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상이면 소득요건을 아예 적용하지 않습니다.

부동산이 아닌 사람에게 해당되는 것들

기사에는 거의 안 나오는데 해당되는 사람이 훨씬 많은 항목들입니다.

근로장려금 — 소득요건과 지급액이 함께 오릅니다

가구	소득요건 현행 → 개정안	최대지급액 현행 → 개정안
단독	2,200만원 → 2,600만원	165만원 → 180만원
홑벌이	3,200만원 → 3,700만원	285만원 → 310만원
맞벌이	4,400만원 → 5,200만원	330만원 → 360만원

맞벌이는 평탄구간(소득이 늘어도 감액 없이 최대지급액을 받는 구간)도 800~1,700만원에서 800~1,800만원으로 넓어집니다.

월세세액공제 — 공제 대상 한도가 늘어납니다

연 1,000만원 → 1,200만원. 공제율은 그대로예요 — 총급여 8,000만원 이하 근로자가 15%, 총급여 5,500만원 이하는 17%. 월세 100만원을 내는 사람이라면 연 200만원어치가 새로 공제 대상에 들어옵니다(직접 계산).

부양가족 기본공제 — 소득 기준이 3배가 됩니다

배우자·부양가족을 기본공제(1인당 150만원)에 넣으려면 그 사람의 소득이 일정 수준 이하여야 합니다. 그 기준이 소득금액 100만원 → 300만원, 근로소득만 있으면 총급여 500만원 → 750만원으로 오릅니다.

프리랜서 원천징수 3% → 2%

「배달라이더 등 영세 인적용역 사업자」의 원천징수 세율이 3%에서 2%로 내려갑니다. 지방소득세(그 세액의 10%)까지 포함하면 3.3%가 2.2%로 바뀌는 셈이에요(직접 계산).

다만 세금이 줄어드는 게 아닙니다. 원천징수는 미리 떼는 것이고 최종 세액은 5월 종합소득세 신고로 정해집니다 — 미리 덜 떼면 환급이 줄거나 추가 납부가 늘어날 수 있어요. 연말정산 대상 인적용역은 현행 3%가 유지됩니다. 9월 1일 확정안은 이 유지 대상을 넓혔습니다 — 8월 안은 간편장부대상자인 보험판매업자·방문판매업자·음료품배달원만 3%를 유지했는데, 수정안은 이 세 업종을 간편장부대상 여부와 무관하게 현행 3%로 둡니다(2026년 9월 28일 확인).

주택청약종합저축 소득공제가 상시화됩니다

총급여 7천만원 이하 무주택 세대주(또는 그 배우자)의 납입금액(연 300만원 한도) 40% 소득공제가 일몰 없이 상시화됩니다.

이 글이 처음에 빠뜨린 것 여덟 가지

재정경제부 8월 3일 개조식 12~13쪽과 28쪽을 다시 읽으니(2026년 9월 28일 확인), 부동산이 없는 사람에게 닿는 항목이 위에 적은 것 말고도 더 있었습니다. 모두 9월 1일 수정사항 7개에 들어 있지 않아 정부안에 그대로 남아 있습니다.

• 청년 월세세액공제 17% — 청년이 월세세액공제를 받으면 공제율 17%를 적용(~2029. 12. 31.). 지금은 총급여 5,500만원 이하만 17%, 그 위는 15%입니다.
• 청년 퇴직연금(IRP) 세액공제 15% — 퇴직연금 납입액에 대해 청년은 공제율 15%. 지금은 총급여 5,500만원 이하만 15%, 그 위는 12%입니다(연금저축 포함 연 900만원 한도).
• 주택임차차입금 원리금상환액 공제를 부부 각각 — 주거를 달리하는 무주택 부부가 각자 받을 수 있게(부부 합산 한도 연 400만원).
• 장기주택저당차입금 이자상환액 공제는 거주하는 경우에만 — 취학·질병 요양 등 부득이한 경우 예외, 2027년 전에 빌린 차입금은 2029년까지 현행 규정.
• 취학 전 아동 학원비 — 예능(음악·미술·무용) 학원과 체육시설이 아닌 학원비는 교육비 공제에서 제외.
• 출산지원금 비과세 — 지금은 출산 뒤 2년 안에 받는 것만 전액 비과세인데, 임신 이후 출산 전에 받는 것도 비과세.
• 보육수당 비과세 대상에 위탁아동 — 월 20만원까지.
• 장병내일준비적금 이자 비과세 — 적용기한 3년 연장(~2029. 12. 31.).

앞선 판은 이 여덟 가지를 적지 않았습니다. 형제 글(월세·IRP·주택자금·대출·연봉 계산기)이 먼저 적어 둔 것도 있어, 이 허브 글에 모았습니다.

숫자로 보면 어디서 걷어 어디로 가나

보도자료에 세수효과와 세부담 귀착이 표로 실려 있습니다. 이게 개편의 성격을 가장 잘 보여줍니다.

세목	합계	비중
종합부동산세	+2조 1,815억원	63%
기타	+1조 3,823억원	40%
부가가치세	+6,007억원	17%
소득세	−5,579억원	−16%
법인세	−1,636억원	−5%
합계	+3조 4,430억원	100%

종부세 하나가 전체 증가분의 63%입니다(직접 계산). 반대로 소득세와 법인세는 줄어듭니다.

기재부는 세부담이 누구에게 돌아가는지도 계산해 실었습니다.

구분	세부담 변화
서민·중산층(총급여 8,900만원 이하)	−1조 2,258억원
고소득자	+1,226억원
중소기업	−791억원
대기업	−578억원
기타(외국인·비거주자·상속인 등)	+4조 6,831억원

「서민·중산층」의 정의가 각주에 있습니다 — 전체근로자 평균임금의 200% 이하, 총급여 8,900만원 이하. 기준을 밝혀 둔 건 좋은데, 부담이 늘어나는 쪽의 4조 6,831억원이 「기타」로 묶여 있다는 점은 함께 봐야 합니다. 각주는 이를 「외국인·비거주자·상속인·공익법인 및 귀착 분석이 곤란한 일부 항목」으로 적고 있어요.

이런 질문이 남습니다

지금 집을 팔아야 하나요?

이 글은 그 판단을 하지 않습니다. 다만 사실관계는 이렇습니다 — 양도세 장특공제는 2027년까지 현행과 같고, 바뀌는 건 2028년부터입니다. 공제 한도(20억/10억)는 차익이 매우 큰 경우에만 걸립니다. 그리고 아직 국회를 통과하지 않았습니다.

「거주」는 어떻게 인정되나요?

이번 보도자료에 판정 기준이 없습니다. 실제 거주를 무엇으로 증명하는지는 법률과 시행령이 정해질 때 확인해야 합니다 — 지금 단정할 수 있는 건 「보유가 아니라 거주가 기준이 된다」는 방향까지입니다.

1주택인데 지금 12억이면 종부세를 내나요?

기준은 공시가격입니다. 개정안대로면 1세대 1주택자는 공시가격 14억원 초과부터예요. 다만 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르므로 과세표준은 따로 계산해야 합니다 — 현행 기준 계산은 종합부동산세 편에 정리해 두었습니다.

언제 다시 확인해야 하나요?

9월 3일 국회 제출은 끝났습니다(9월 1일 확정안). 다음은 연말 예산국회 통과 시점입니다. 그 사이에 내용이 바뀔 수 있어요.

이번 개편의 축은 하나입니다 — 집을 오래 「갖고」 있었느냐가 아니라 오래 「살았느냐」. 다만 아직 정부의 안이고, 시행은 빨라야 2027년입니다.

혼인세액공제의 현행 조문 — 2026년 12월 31일 이전 혼인신고, 1회 한정 50만원 — 은 혼인세액공제 편에서 따로 읽었습니다.

2027년에 바뀌는 다른 숫자는 확정·정부안·발표 전으로 나눠 2027년 달라지는 숫자에 모아 두었습니다.

근거로 삼은 자료

• 재정경제부 — 기관 원문 — 재정경제부 「2026년 세제개편안 정부안 확정」(9월 1일)(보도자료 1쪽과 첨부 「2026년 세제개편안 주요 수정사항」 5쪽 · 2026년 9월 28일 확인). 실거주 14억 유지, 비거주 12억 현행 유지, 세부담 상한 150% 유지, ISA 계약기간·납입한도 현행 유지, 청년형 생산적금융 ISA와 청년미래적금 중복가입 허용, 9.3 국회 제출, 상장주식 평가방법 국회 논의의 출처입니다. 첨부 5쪽은 7개 수정 항목(부부 공동명의 비거주 1인당 6억원, 생산적금융 ISA 계약기간·이월·일몰, 인적용역 3% 유지 대상 포함)의 출처이고, 수정 뒤의 세수효과는 두 문서 어디에도 없습니다.
• 재정경제부 — 기관 원문 — 「2026년 세제개편안 발표」 보도자료(개조식), 2026년 8월 3일. 추진일정(8.3 발표 → 8.4~8.20 입법예고 → 8.27 차관회의 → 9.1 국무회의 → 9.3 이전 정기국회 제출), 개정대상 법률 11개, 장기거주소득공제 전환과 연도별 공제율·한도, 종부세 과세대상·기본공제·공정시장가액비율·세율표·세액공제·세부담상한·납부유예, 근로장려금 소득요건·평탄구간·최대지급액, 월세세액공제 한도, 기본공제대상자 소득요건, 인적용역 원천징수세율 3%→2%, 주택청약종합저축 소득공제 상시화, 연도별 세수효과와 세부담 귀착표의 출처입니다.
• 직접 계산. 종부세가 전체 세수 증가분에서 차지하는 63%, 거주용과 비거주 기본공제의 5억원 차이, 월세 100만원 기준 연 200만원의 추가 공제 대상, 3% → 2%를 지방소득세 포함으로 환산한 3.3% → 2.2%는 보도자료 값에서 우리가 계산한 것이며 기재부가 발표한 숫자가 아닙니다.

더 확인할 곳

• 국회 심의 결과. 이 글의 모든 숫자는 정부안입니다. 9월 3일 국회 제출(완료) → 예산국회 심의를 거쳐야 확정돼요. 확정 내용은 재정경제부 보도·참고자료와 국세청 안내에서 다시 확인하세요.
• 「거주」의 판정 기준과 경과규정. 보도자료는 제도의 방향과 수치까지이고, 실제 거주를 어떻게 증명하는지, 이미 보유 중인 주택의 거주기간을 언제부터 세는지는 적혀 있지 않습니다. 법률안과 시행령이 나올 때 확인해야 합니다.
• 내 경우의 금액. 이 글은 제도 변화까지입니다. 현행 기준의 실제 계산은 종합부동산세 편, 1주택 양도세 편, 부동산 세금 계산기에 있고, 연말정산 쪽은 연말정산 준비 편과 월세 세액공제 편을 보세요.

2026년 8월 6일 기준으로 작성했습니다. 모든 수치와 인용문은 재정경제부 「2026년 세제개편안」 보도자료 원문에서 옮겼고, 비중과 환산은 우리가 계산한 값임을 표시했습니다. 이 글은 정부가 발표한 개정안을 정리한 것이며, 확정된 법령이 아닙니다. 개별 사안의 판단은 세무 전문가와 상의하세요. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 세무 자문이 아닙니다.