집을 사고팔 때 세금이 얼마나 나올까요? 살 때는 취득세, 팔 때는 양도소득세가 붙습니다. 두 가지를 한 곳에서 계산해 보세요. 2026년 기준입니다.
1. 얼마 나오나. 취득세는 6억 이하 1%, 9억 초과 3%인데 그 사이는 계단이 아니라 경사입니다 — 6억과 9억 사이에서는 금액에 따라 세율이 연속으로 올라갑니다. 다주택이면 8%·12%로 튑니다.
2. 뭘 놓치나. 취득세만 있는 게 아닙니다 — 지방교육세와 농어촌특별세가 붙고, 전용면적 85㎡가 200만 원을 가릅니다. 그리고 중과 여부는 「조정대상지역」에 걸리는데, 지금 지정된 곳은 40곳입니다.
3. 어떻게 쓰나. 「살 때 / 팔 때」 탭을 나눠 두었습니다. 결과는 추정치이고, 장기보유특별공제·필요경비처럼 계산기에 안 들어간 항목은 아래에 따로 적어 두었습니다.
| 취득세 | 0 |
| 생애최초 감면 최대 200만원 | 0 |
| 지방교육세 취득세의 10% | 0 |
| 농어촌특별세 0.2% (85㎡ 초과) | 0 |
| 합계 | 0 |
이 외에 중개수수료·법무사비·인지세 등이 별도로 듭니다.
| 양도차익 매도가 - 매수가 - 경비 | 0 |
| 과세 대상 차익 12억 초과분만 | 0 |
| 장기보유특별공제 0% | 0 |
| 기본공제 연 250만원 | 0 |
| 과세표준 | 0 |
| 양도소득세 | 0 |
| 지방소득세 양도세의 10% | 0 |
| 합계 | 0 |
2026년 세율 기준 추정치입니다. 조정대상지역 지정 현황, 일시적 2주택 특례, 중과 유예 등 개별 사정에 따라 실제 세액은 크게 달라질 수 있습니다. 반드시 세무 전문가와 상담하세요.
살 때 — 취득세는 얼마인가
집을 사면 취득세 + 지방교육세가 붙고, 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 추가됩니다.
| 구분 | 취득가액 | 세율 |
|---|---|---|
| 1주택 | 6억 이하 | 1% |
| 6억~9억 | 1~3% (누진) | |
| 9억 초과 | 3% | |
| 2주택 | 조정대상지역 | 8% |
| 3주택 이상 | 비조정지역 | 8% |
| 조정대상지역 | 12% | |
| 오피스텔 | — | 4% (단일) |
생애최초 감면. 생애 최초로 12억 이하 주택을 사면 취득세를 최대 200만원까지 감면받을 수 있어요 (2028년 말까지). 인구감소지역은 한도가 300만원입니다.
취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.
6억~9억이면 세율이 몇 %인가
주택 취득세율을 「6억 이하 1%, 9억 초과 3%」로만 기억하는 분이 많습니다. 그 사이 구간에는 법제처가 공개한 공식이 따로 있습니다(2026년 6월 15일 기준).
취득당시가액이 6억원 초과 9억원 이하인 주택:
(해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100
| 취득가액 | 취득세율(공식 대입) | 취득세 |
|---|---|---|
| 5억 원 | 1.00% | 500만 원 |
| 6억 원 | 1.00% | 600만 원 |
| 7억 원 | 1.67% | 1,167만 원 |
| 7억 5,000만 원 | 2.00% | 1,500만 원 |
| 8억 원 | 2.33% | 1,867만 원 |
| 9억 원 | 3.00% | 2,700만 원 |
| 10억 원 | 3.00% | 3,000만 원 |
검산했습니다. 공식에 6억을 넣으면 정확히 1%, 9억을 넣으면 정확히 3%가 나옵니다 — 양쪽 구간과 매끄럽게 이어집니다. 그러니 「6억 1원」이 됐다고 세금이 튀지 않습니다. 9억을 넘는 순간에도 마찬가지고요.
흔히 「6억을 넘으면 세율이 뛴다」고 알려져 있는데, 원문의 공식은 그렇지 않습니다. 튀는 지점이 있는 건 아래 다주택 중과 쪽입니다.
다주택이면 얼마나 뛰나
원문은 「지방세법」 제13조의2를 근거로 표준세율 4%에 「중과기준세율(2%)」의 배수를 더하는 방식으로 적습니다. 직접 계산해 풀어 보면 이렇습니다.
| 구분 | 원문 표현 | 실제 세율 |
|---|---|---|
| 조정대상지역 2주택 (비조정 3주택) | 4% + 중과기준세율의 200% | 8% |
| 조정대상지역 3주택 이상 (비조정 4주택 이상) | 4% + 중과기준세율의 400% | 12% |
| 법인 | 4% + 중과기준세율의 400% | 12% |
4 + 2×2 = 8, 4 + 2×4 = 12로 딱 떨어집니다(직접 계산). 일시적 2주택은 제외된다고 원문에 명시돼 있고, 「일시적 2주택으로 신고했는데 3년(둘 다 조정대상지역이면 1년) 내에 종전 주택을 처분하지 못하면」 가산세가 붙습니다.
고급주택은 표준세율에 1000분의 80을 더합니다 — 연면적 331㎡ 초과, 대지 662㎡ 초과, 엘리베이터·에스컬레이터·67㎡ 이상 수영장 설치 등 요건이 원문에 열거돼 있습니다.
같은 10억짜리 집인데 몇 번째냐에 따라 취득세가 이렇게 갈립니다.
조정대상지역이 어디인가
이 글이 계속 비워 두었던 칸입니다. 8%와 1~3%를 가르는 결정적 변수인데, 국토교통부 페이지가 열리지 않아 지정 현황을 확인하지 못하고 있었습니다. 이번에 국토교통부 보도참고자료(2026년 6월 30일 배포)를 확보했습니다.
| 구분 | 지정 지역 | 개수 |
|---|---|---|
| 서울 | 강남·서초·송파·용산 / 성동·마포·강동·영등포·양천·동작·광진·중·종로·서대문·강서·노원·성북·구로·동대문·관악·은평·중랑·금천·강북·도봉 | 25개 구 |
| 경기 | 수원장안·수원팔달·수원영통 / 성남수정·성남중원·성남분당 / 안양동안·과천·용인수지·광명·하남·의왕 / 화성동탄·용인기흥·구리 | 15곳 |
| 합계 | — | 40곳 |
그런데 원문에서 더 눈에 띈 건 따로 있습니다 — 투기과열지구와 조정대상지역의 목록이 완전히 같습니다. 보도참고자료의 「추가지정 후」 표는 두 칸에 똑같은 40곳을 적고 있습니다(직접 대조). 두 제도가 이름은 다른데 지금은 같은 지도를 쓰고 있다는 뜻입니다.
지정 시점은 서로 다릅니다. 강남·서초·송파·용산은 투기과열지구가 2017년 8월 3일, 조정대상지역이 2016년 11월 3일로 9개월 차이가 납니다. 나머지 서울 21개 구와 경기 12곳은 2025년 10월 16일 동시 지정, 이번 3곳은 2026년 7월 1일부터입니다.
이번에 추가된 세 곳의 지정 이유가 자료에 숫자로 적혀 있습니다 — 월간 주택 매매가격 변동률(%).
· 화성동탄 2월 0.78 → 3월 1.10 → 4월 1.13 → 5월 1.57 (계속 가팔라짐)
· 용인기흥 2월 1.08 → 3월 0.74 → 4월 0.85 → 5월 0.95
· 구리 2월 1.77 → 3월 1.18 → 4월 1.16 → 5월 1.15 (오히려 내려오는 중)
세 곳의 그림이 서로 다릅니다. 화성동탄만 가속 중이고, 구리는 2월이 정점이었습니다(직접 대조).
취득세 말고 대출이 먼저 걸립니다. 같은 자료의 「규제지역 지정효과」 표에 따르면 규제지역에서는 주택구입 목적 주택담보대출 LTV가 무주택 40%, 유주택 0%이고 최대한도 6억 원, 6개월 이내 전입의무가 붙습니다. 비규제지역(수도권 외)의 무주택 70% / 유주택 60%와 비교하면 절반 수준입니다. 전세 쪽은 전월세 전환 계산기에서 따로 다룹니다.
토지거래허가구역은 또 다른 제도입니다. 경기도가 세 곳을 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 지정할 계획이라고 같은 자료에 있습니다. 공고일(6월 30일)로부터 5일 후에 효력이 생기는 구조라 지정 발표와 효력 발생 사이에 나흘의 틈이 있습니다.
이 목록은 2026년 6월 30일 자료 기준입니다. 규제지역은 주거정책심의위원회 의결로 수시로 바뀌므로, 계약 전에 반드시 현재 지정 여부를 다시 확인하세요.
취득세 말고 또 뭐가 붙나
매수인이 함께 내는 세금이 둘 더 있습니다.
| 세목 | 원문 산식 | 주택 예시 |
|---|---|---|
| 지방교육세 | [과세표준 × (취득세율 − 20/1000)] × 20/100 주택은 「해당 세율 × 50/100」을 적용해 산출한 금액 × 20/100 | 취득세율 3%면 0.3% |
| 농어촌특별세 | 표준세율 2%를 적용해 산출한 취득세액의 10% | 가액의 0.2% |
| 농특세 면제 | 「전용면적이 85㎡ 이하인 주택의 매수인에게는 농어촌특별세가 부과되지 않습니다」 | |
10억 원짜리 집이면 85㎡ 하나로 200만 원이 갈립니다(직접 계산: 10억 × 2% × 10%). 전용면적 84㎡ 아파트가 그렇게 많은 이유 중 하나예요. 평과 ㎡ 사이를 오갈 일이 많다면 단위 변환기를 쓰세요 — 「평」을 광고에 쓰면 안 되는 이유도 함께 적었습니다.
| 취득가액 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 5억 원 | 500만 | 50만 | 100만 | 550만 원 | 650만 원 |
| 7억 5,000만 원 | 1,500만 | 150만 | 150만 | 1,650만 원 | 1,800만 원 |
| 10억 원 | 3,000만 | 300만 | 200만 | 3,300만 원 | 3,500만 원 |
| 15억 원 | 4,500만 | 450만 | 300만 | 4,950만 원 | 5,250만 원 |
신고 기한도 원문에 있습니다 — 「부동산을 취득한 날부터 60일 이내」에 신고·납부해야 하고, 지방교육세와 농어촌특별세는 취득세를 낼 때 함께 냅니다.
취득세에 두 가지가 더 붙는데, 그중 하나는 전용면적으로 갈립니다.
팔 때 — 양도세는 얼마인가
1세대 1주택 비과세 (가장 중요)
2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주도 필요) + 매도가 12억 이하 → 양도세 0원
12억을 넘는 고가주택이라도, 12억 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 전체 차익이 아니라 그중 일부만 과세돼요.
보유 기간이 세금을 좌우합니다
- 1년 미만 — 70% 중과 (매우 높음)
- 1~2년 — 60% 중과
- 2년 이상 — 기본 누진세율 (6~45%)
장기보유특별공제
오래 보유할수록 차익에서 공제해 줍니다.
- 1세대 1주택 — 연 8% (보유 4% + 거주 4%), 최대 80%
- 그 외 — 연 2%, 최대 30%
즉 1주택을 오래 보유하고 거주까지 하면 세금이 극적으로 줄어듭니다.
필요경비를 꼭 챙기세요. 취득세·중개수수료·인테리어비 등은 양도차익에서 공제됩니다. 영수증·증빙을 반드시 보관하세요. 놓치면 그만큼 세금을 더 냅니다.
이 계산기에 안 들어간 것
- 중개수수료·법무사비·인지세 (취득 시 별도)
- 재산세·종합부동산세 (보유 중 매년)
- 다주택 중과 유예 등 수시로 바뀌는 특례
- 일시적 2주택 특례 (이사 등으로 잠시 2주택이 된 경우)
부동산 세금은 보유 기간과 주택 수에 따라 극단적으로 달라집니다. 같은 차익 3억이라도 세금이 0원일 수도, 1억이 넘을 수도 있어요.
근거로 삼은 자료
- 법제처 — 기관 원문 — 「찾기쉬운 생활법령정보 — 매수인이 부담하는 세금」(페이지 표기 2026년 6월 15일 기준). 주택 유상거래 세율(6억 이하 1% / 6억~9억 공식 / 9억 초과 3%)·무상취득 3.5%·원시취득 2.8%·농지 3%·농지 외 4%·다주택 중과(중과기준세율 2%의 200%·400%)·고급주택 요건·지방교육세와 농어촌특별세 산식·85㎡ 이하 농특세 면제·60일 신고기한·가산세가 모두 이 페이지의 내용이며 조문이 함께 붙어 있습니다.
- 서울 서초구 — 지자체 세무 안내 — 「취득세」(2026년 7월 30일 확인). 조정대상지역 여부와 주택 수에 따른 1~3%·8%·12% 표가 위 계산과 일치하는지 교차 확인했습니다.
- 국토교통부 — 기관 원문 — 「투기과열지구 및 조정대상지역 추가 지정」 보도참고자료(2026년 6월 30일 배포, 주택정책과). 서울 25개 구·경기 15곳 전체 목록, 투기과열지구와 조정대상지역이 동일하다는 사실, 지정 시점(2016-11-03 / 2017-08-03 / 2025-10-16 / 2026-07-01), 세 곳의 월간 매매가격 변동률, 규제지역 LTV 40%·0%와 6억 한도, 토지거래허가구역 발효일의 출처입니다.
- 직접 계산. 가액별 세율(1.00·1.67·2.00·2.33·3.00%), 취득세·지방교육세·농어촌특별세 금액과 합계, 10억 기준 85㎡ 차이 200만 원, 중과세율 8%·12%는 우리가 공식에 대입한 값이며 기관이 발표한 표가 아닙니다. 검산: 공식에 6억 → 정확히 1%, 9억 → 정확히 3%.
더 확인할 곳
- 지방세법 제11조제1항제8호 나목의 계산식. 6억~9억 구간의 세율 산식이 PDF에 이미지로 실려 있어 조문 문언 그대로 옮기지 못했습니다 — 위택스 「지방세 미리계산」이 같은 식으로 금액을 산출해 줍니다.
- 조정대상지역 지정 현황의 최신 상태. 국토교통부 고시로 수시로 바뀝니다 — 계약 전에 국토교통부 고시와 한국부동산원에서 해당 시점을 확인해야 합니다.
- 장기보유특별공제와 필요경비. 이 계산기에 들어가지 않습니다 — 보유·거주 연수와 영수증에 따라 크게 달라지므로 홈택스 「양도소득세 미리계산」으로 확인하세요.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 세율과 산식은 법제처 생활법령정보의 내용이고, 금액과 합계는 우리가 계산한 값입니다. 조정대상지역 지정·중과 유예·특례에 따라 실제 세액은 크게 달라집니다. 이 글은 일반 정보 제공용이며 세무 자문이 아닙니다. 실제 거래 전 반드시 세무사와 상담하고 홈택스나 관할 세무서에서 확인하세요. 취득세만 따로 보려면 취득세 편, 양도세 계산은 양도소득세 편, 보유세는 종부세 편, 자동차 취득세는 자동차 구매 세금 편에 있습니다.
