「월세 받으면 세금 내나요?」의 답은 주택 수와 임대 형태에 따라 완전히 갈립니다. 그런데 이게 조문 두 개에 나뉘어 있어서, 요약글마다 기준이 조금씩 다르게 적혀 있어요.
이번에는 법제처 생활법령정보 원문과 국가법령정보센터 조문을 함께 열어 정리했습니다. ⭐ 그리고 올해 말에 끝나는 특례가 하나 있다는 것도 확인했습니다.
⚠️⚠️⚠️ 소형주택 특례는 2026년 12월 31일까지입니다. 「소득세법」 제25조제1항 단서 — 「주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함되지 않」습니다. 이 특례가 사라지면 주택 수가 늘어나는 사람이 생깁니다.
⭐⭐⭐ 월세와 전세는 아예 다른 조문으로 판단합니다
| 형태 | 과세되는 경우(원문) | 근거 |
|---|---|---|
| 월세 | 부부합산 2주택 이상 소유자가 주택을 임대해 월세를 받는 경우 | 「소득세법」 제12조제2호나목 「소득세법 시행령」 제8조의2제3항제4호 |
| ⭐ 1주택 소유자라도 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택을 임대해 월세를 받는 경우 | ||
| 전세보증금 | 3주택 이상을 소유하고 전세보증금 합계액이 3억원을 초과하는 경우 | 「소득세법」 제25조제1항 |
| 2주택(기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 제외)을 소유하고 보증금 합계가 3억원 이상으로서 시행령이 정하는 금액을 초과하는 경우 |
⭐⭐ 월세 쪽만 「부부합산」입니다. 원문이 월세 기준에는 「부부합산 2주택 이상」이라고 적고, 전세보증금 기준에는 그 표현이 없습니다. ⚠️ 전세 쪽 주택 수를 누구 기준으로 세는지는 이 페이지만으로 확인되지 않아 단정하지 않았습니다.
⭐ 「12억원」이 두 번, 서로 다른 자리에 나옵니다. 월세에서는 1주택자가 과세로 넘어가는 문턱이고, 전세에서는 주택 수에서 빼 주는 기준이에요. 같은 숫자가 정반대 방향으로 쓰입니다.
⚠️ 전세보증금만 받는 경우가 원칙적으로 비과세라는 점도 원문 그대로입니다 — 「기본적으로 전세보증금만 받고 임대를 한 경우에는 종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만」.
⭐ 소형주택 특례 — 사례 네 개가 원문에 있습니다
주택 수를 세는 방식이 결과를 뒤집습니다. 원문이 국세청 상담사례를 그대로 싣고 있어요.
| 사례 | 결과 |
|---|---|
| 3주택(109㎡ 3채) · 보증금 합계 3억 초과 | ⚠️ 과세 |
| 3주택(109㎡ 2채 + 기준시가 2억 이하 40㎡ 1채) · 3억 초과 | ⭐ 비과세 — 소형주택 제외로 2주택 |
| 4주택(109㎡ 2채 + 소형 2채) · 3억 초과 | ⭐ 비과세 — 소형 2채 제외로 2주택 |
| 4주택(109㎡ 3채 + 소형 1채) · 3억 초과 | 소형 외 3채의 보증금 합계가 3억 초과일 때만 과세 |
⭐⭐ 마지막 사례가 핵심입니다. 소형주택은 주택 수에서만 빠지는 게 아니라 보증금 합계에서도 빠집니다. 전체 보증금이 3억을 넘어도, 소형을 뺀 나머지가 3억 이하면 과세되지 않습니다.
⚠️⚠️ 그리고 앞서 말한 대로 이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다. 연장 여부는 이 글에서 확인하지 못했습니다.
⭐⭐ 간주임대료는 보증금 전부에 붙지 않습니다
전세보증금이 과세 대상이 되면 「간주임대료」를 계산합니다. 이름 때문에 보증금 전체에 세금이 붙는다고 오해하기 쉬운데, 계산식을 보면 두 번 깎입니다.
| 신고 방식 | 계산식(원문) | 근거 |
|---|---|---|
| 기장신고 | 3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율 − 임대사업부분 발생 이자·배당 | 「소득세법 시행령」 제53조제3항 |
| 추계신고 | 3억원 초과 보증금 × 60% × 정기예금이자율 | 「소득세법 시행령」 제53조제4항 |
⭐ 보증금 5억원이면 — 3억원을 뺀 2억원에 60%를 곱해 1억 2천만원이 이자율을 곱할 대상이 됩니다(직접 계산). 보증금의 24%만 남는 셈이에요.
⭐⭐ 기장신고에는 뺄 것이 하나 더 있습니다. 임대사업 부분에서 발생한 이자·배당을 차감합니다. 보증금을 예금에 넣어 이미 이자소득세를 낸 부분을 이중으로 잡지 않겠다는 구조예요. 추계신고에는 이 항목이 없습니다.
⚠️⚠️ 「정기예금이자율」의 구체적인 값은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 시행령이 별도로 정하는 값이라, 금액 예시를 만들지 않았습니다.
2,000만원 — 분리과세로 끝낼 수 있는 선
과세 대상이 되어도 종합소득에 반드시 합쳐야 하는 건 아닙니다. 「소득세법」 제14조제3항제7호가 「해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득」을 분리과세 주택임대소득으로 정합니다.
| 구분 | 분리과세 기준 | 기준이 되는 금액 |
|---|---|---|
| 주택임대 | 2,000만원 이하 | ⭐ 총수입금액(받은 돈) |
| 이자·배당 | 2,000만원 이하 | 합계액(받은 돈) |
| 기타소득 | 300만원 이하 | ⚠️ 기타소득금액(경비 뺀 뒤) |
⚠️ 같은 「분리과세」인데 재는 자가 다릅니다. 주택임대와 이자·배당은 받은 돈 기준, 기타소득만 경비를 뺀 뒤 기준이에요. 기타소득 쪽 구조는 프리랜서 3.3%의 정체에 조문까지 풀어 뒀습니다.
신고는 5월, 신고금액은 이렇게
- 시기 — 「매년 5월 경 종합소득 과세표준확정신고서를 관할 세무서에 제출」(「소득세법」 제70조).
- 월세를 받는 경우 — 「1년 동안 받은 총 월세금액을 기준으로」 신고합니다.
- 전세보증금을 받는 경우 — 위의 간주임대료를 계산해 넣습니다.
- 납세지 — 「소득세법」 제6조제1항: 거주자의 소득세 납세지는 그 주소지(없으면 거소지). 임대 물건의 소재지가 아닙니다.
근로소득이 함께 있다면 신고 의무 판정이 또 달라집니다 — 직장인 부업의 신고 의무에 「소득세법」 제73조를 조합별로 대입해 뒀습니다. 세율 구간은 종합소득세 세율표 검증, 지나간 해는 경정청구 쪽입니다.
⭐ 세입자 쪽에는 반대 방향의 제도가 있습니다
같은 페이지가 임차인의 월세 세액공제도 다룹니다. 대상은 「과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 … 로서 해당 과세기간의 총급여액이 8천만원 이하인 근로자」이고, ⚠️ 「종합소득금액이 7천만원을 초과하는 사람」은 제외됩니다.
⭐ 기준이 두 개라는 점이 중요합니다 — 총급여 8,000만원과 종합소득금액 7,000만원을 둘 다 봅니다. 자세한 요건은 월세 세액공제에 정리해 뒀습니다.
이런 질문이 남습니다
1주택인데 월세를 받으면 무조건 비과세인가요?
⚠️ 아닙니다. 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이면 1주택이어도 과세입니다. 그리고 국외에 소재하는 주택의 임대소득도 비과세에서 제외된다고 원문이 적습니다.
반전세(보증금 + 월세)는요?
⚠️ 이 글에서 확인하지 못했습니다. 원문은 「월세를 받는 경우」와 「전세보증금을 받는 경우」를 나누어 설명할 뿐, 둘이 섞였을 때의 처리를 명시하지 않습니다.
사업자등록을 안 했으면 신고 안 해도 되나요?
⚠️ 이 글에서 다루지 않았습니다. 사업자등록 의무는 별도 규정이고, 이번에 연 페이지는 「소득이 있으면 신고」만 정하고 있습니다.
2,000만원을 넘으면 어떻게 되나요?
분리과세 대상에서 빠져 종합소득에 합산됩니다. 다른 소득과 합쳐 세율 구간이 올라갈 수 있어요.
보증금을 올려 받으면 그해에 바로 반영되나요?
⚠️ 확인하지 못했습니다. 시행령 제53조는 계산식만 정하고, 기간 안분 방법은 이 글에서 열지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- ⭐⭐⭐ 법제처 생활법령정보 — 기관 원문 — 「이사 > 임대를 한 경우 세금 신고하기와 세액공제 받기」. 월세·전세 과세 기준, 소형주택 특례와 국세청 상담사례 4건, 간주임대료 계산식 2종, 신고 시기와 신고금액, 임차인 월세 세액공제 요건이 이 페이지의 내용이며 조문이 함께 붙어 있습니다.
- ⭐⭐ 법제처 생활법령정보 — 기관 원문 — 「공인중개사 2 > 종합부동산세 및 종합소득세」(페이지 표기 2026년 6월 15일 기준). 1주택 임대소득 비과세와 기준시가 12억원 초과 제외, 국외 소재 주택 제외, 납세지, 종합소득 6종 구분의 출처입니다.
- ⭐⭐ 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제14조(과세표준의 계산)(시행 2026. 1. 1., 법률 제21221호). 주택임대 2,000만원, 이자·배당 2,000만원, 기타소득 300만원 분리과세 기준의 출처입니다.
- 직접 계산 — 보증금 5억원 → 과세 기준액 1억 2천만원(초과분 2억 × 60%), 보증금 대비 24%는 원문 계산식에서 우리가 계산한 것입니다.
확인하지 못한 것
- ⚠️⚠️⚠️ 「정기예금이자율」의 값. 시행령이 별도로 정하는 값이라 이번에 확인하지 못했고, 그래서 간주임대료의 금액 예시를 만들지 않았습니다.
- ⚠️⚠️ 소형주택 특례의 연장 여부. 조문은 「2026년 12월 31일까지」로 끝납니다.
- ⚠️⚠️ 2주택 전세 기준의 「시행령으로 정하는 금액」. 원문이 「3억원 이상의 금액으로서 「소득세법 시행령」으로 정하는 금액을 초과하는 경우」라고만 적어, 정확한 금액을 확인하지 못했습니다.
- ⚠️ 전세 기준의 주택 수를 부부합산으로 세는지. 월세 쪽에만 「부부합산」이 붙어 있습니다.
- ⚠️ 반전세(보증금+월세)의 처리. 원문이 두 경우를 나누어만 설명합니다.
- ⚠️ 사업자등록 의무. 별도 규정이라 이 글에서 다루지 않았습니다.
- ⚠️ 필요경비율·기본공제 등 분리과세 계산의 세부. 이번에 연 페이지에 없습니다.
월세는 주택 수와 12억원, 전세는 3주택과 3억원 — 서로 다른 조문입니다. 그리고 소형주택 특례는 2026년 12월 31일까지예요.
2026년 기준입니다(생활법령정보 페이지 2026년 6월 15일 기준, 소득세법 시행 2026.1.1.). 기준 금액·계산식·사례는 원문 그대로이고, 1억 2천만원과 24%는 우리가 계산한 값입니다. ⚠️ 세무 자문이 아닙니다 — 개별 판단은 홈택스나 세무 전문가로 확인하세요.
