월세는 12억, 전세는 3억 — 주택임대소득은 조문이 둘로 갈립니다

「월세 받으면 세금 내나요?」의 답은 주택 수와 임대 형태에 따라 완전히 갈립니다. 그런데 이게 조문 두 개에 나뉘어 있어서, 요약글마다 기준이 조금씩 다르게 적혀 있어요.

아래는 법제처 생활법령정보와 국가법령정보센터 조문을 함께 놓고 정리한 것입니다.

월세와 전세는 아예 다른 조문으로 판단합니다

월세 쪽만 「부부합산」입니다. 원문이 월세 기준에는 「부부합산 2주택 이상」이라고 적고, 전세보증금 기준에는 그 표현이 없습니다. 전세 쪽 주택 수를 누구 기준으로 세는지는 이 페이지만으로 확인되지 않아 단정하지 않았습니다.

「12억원」이 두 번, 서로 다른 자리에 나옵니다. 월세에서는 1주택자가 과세로 넘어가는 문턱이고, 전세에서는 주택 수에서 빼 주는 기준이에요. 같은 숫자가 정반대 방향으로 쓰입니다.

전세보증금만 받는 경우가 원칙적으로 비과세라는 점도 원문 그대로입니다 — 「기본적으로 전세보증금만 받고 임대를 한 경우에는 종합소득세 신고를 하지 않아도 되지만」.

소형주택 특례 — 사례 네 개가 원문에 있습니다

주택 수를 세는 방식이 결과를 뒤집습니다. 원문이 국세청 상담사례를 그대로 싣고 있어요.

마지막 사례가 핵심입니다. 소형주택은 주택 수에서만 빠지는 게 아니라 보증금 합계에서도 빠집니다. 전체 보증금이 3억을 넘어도, 소형을 뺀 나머지가 3억 이하면 과세되지 않습니다.

그리고 앞서 말한 대로 이 특례는 2026년 12월 31일까지입니다. 2026년 8월 현재 조문에 그대로 「2026년 12월 31일까지」로 남아 있는 것을 재확인했습니다 — 즉 아직 연장되지 않았습니다. 다만 연말에 개정될지는 알 수 없으니, 2027년 계약이라면 그때 다시 확인하세요.

간주임대료는 보증금 전부에 붙지 않습니다

전세보증금이 과세 대상이 되면 「간주임대료」를 계산합니다. 이름 때문에 보증금 전체에 세금이 붙는다고 오해하기 쉬운데, 계산식을 보면 두 번 깎입니다.

보증금 5억원이면 — 3억원을 뺀 2억원에 60%를 곱해 1억 2천만원이 이자율을 곱할 대상이 됩니다(직접 계산). 보증금의 24%만 남는 셈이에요.

기장신고에는 뺄 것이 하나 더 있습니다. 임대사업 부분에서 발생한 이자·배당을 차감합니다. 보증금을 예금에 넣어 이미 이자소득세를 낸 부분을 이중으로 잡지 않겠다는 구조예요. 추계신고에는 이 항목이 없습니다.

「정기예금이자율」은 «연 1천분의 31», 그러니까 3.1%입니다 — 소득세법 시행규칙 제23조제1항에 그렇게 적혀 있습니다. 그래서 보증금 5억원이면 1억 2천만원 × 3.1% = 연 372만원입니다(직접 계산). 어떻게 찾았고 왜 오래 못 찾았는지는 아래 「정기예금이자율 — 시행규칙에 «숫자로» 있었습니다」에 적었습니다.

2주택 전세의 문턱은 3억원이 아니라 12억원입니다

법이 「3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액」이라고 하한만 깔아 두고 실제 금액을 시행령에 넘깁니다. 「소득세법 시행령」 제53조에 그 값이 있습니다.

제53조제1항 법 제25조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 12억원을 말한다. <신설 2025. 2. 28.>

정기예금이자율 — 시행규칙에 «숫자로» 있었습니다

아래에서 「정기예금이자율의 구체적인 값은 확인하지 못했습니다」라고 적어 두었던 자리입니다. 찾았습니다 — 보고 있던 문서가 한 칸 위였어요.

소득세법 시행규칙 제23조(총수입금액계산의 특례)
① 영 제53조제3항제1호 산식에서 “재정경제부령으로 정하는 이자율”이란 연 1천분의 31을 말한다.

연 1천분의 31 = 3.1%입니다. 현행 시행규칙은 [시행 2026. 5. 22.] 재정경제부령 제33호이고, 이 항의 이자율은 2026년 1월 2일에 마지막으로 고쳐졌습니다.

• 시행령만 보면 못 찾습니다. 제53조제3항의 산식 두 개가 조문 안에서 「수식」(이미지)으로 들어가 있어 텍스트로 나오지 않습니다 — 소득세법 제55조 세율표, 양도세율표와 같은 사정입니다. 그런데 그 이미지 안의 이자율은 시행규칙 조문에 «글자로» 적혀 있습니다.
• 이 값은 거의 해마다 바뀝니다. 개정 이력이 2010년 이후 열여섯 번이고 대개 3월인데, 이번 것은 1월 2일이었습니다. 작년 신고에 쓴 값이 올해 값이 아닐 수 있습니다.
• 다만 산식에 들어가는 「임대용부동산의 건설비 상당액」은 여전히 제23조제2항의 «산식 이미지»라 읽지 못했습니다. 이 항목은 기장신고로 건물 취득가액을 반영할 때 쓰입니다.

그래서 보증금 5억원이면 «연 372만원»입니다

구조가 (보증금 − 3억) × 60% × 3.1%이므로 이제 금액이 나옵니다.

보증금이 1억원 늘 때마다 연 186만원씩 늘어납니다. 누진구간이 없어서 직선이에요. 위 표는 추계신고 기준이고, 기장신고라면 여기서 임대사업 부분의 이자·배당을 한 번 더 뺍니다.

이 숫자를 2,000만원 선과 붙여 보면 감이 옵니다 — 간주임대료만으로 분리과세 선을 넘으려면 보증금이 약 13억 7,500만원이어야 합니다(직접 계산). 월세를 함께 받는다면 그만큼 더 빨리 닿고요.

확인한 것 하나 더 — 적수(積數) 계산의 간편법

제53조제3항 뒷문장입니다 — 「적수의 계산은 매월 말 현재의 보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다」. 보증금이 중간에 바뀌어도 날짜별로 일일이 셀 필요가 없다는 뜻이고, 「할 수 있다」이므로 선택입니다. 같은 항 앞부분에 「총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 본다」도 있습니다 — 간주임대료가 음수로 나와도 0이지 마이너스가 되지는 않습니다.

2,000만원 — 분리과세로 끝낼 수 있는 선

과세 대상이 되어도 종합소득에 반드시 합쳐야 하는 건 아닙니다. 「소득세법」 제14조제3항제7호가 「해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득」을 분리과세 주택임대소득으로 정합니다.

같은 「분리과세」인데 재는 자가 다릅니다. 주택임대와 이자·배당은 받은 돈 기준, 기타소득만 경비를 뺀 뒤 기준이에요. 기타소득 쪽 구조는 프리랜서 3.3%의 정체에 조문까지 풀어 뒀습니다.

신고는 5월, 신고금액은 이렇게

• 시기 — 「매년 5월 경 종합소득 과세표준확정신고서를 관할 세무서에 제출」(「소득세법」 제70조).
• 월세를 받는 경우 — 「1년 동안 받은 총 월세금액을 기준으로」 신고합니다.
• 전세보증금을 받는 경우 — 위의 간주임대료를 계산해 넣습니다.
• 납세지 — 「소득세법」 제6조제1항: 거주자의 소득세 납세지는 그 주소지(없으면 거소지). 임대 물건의 소재지가 아닙니다.

근로소득이 함께 있다면 신고 의무 판정이 또 달라집니다 — 직장인 부업의 신고 의무에 「소득세법」 제73조를 조합별로 대입해 뒀습니다. 세율 구간은 종합소득세 세율표 검증, 지나간 해는 경정청구 쪽입니다.

세입자 쪽에는 반대 방향의 제도가 있습니다

같은 페이지가 임차인의 월세 세액공제도 다룹니다. 대상은 「과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주 … 로서 해당 과세기간의 총급여액이 8천만원 이하인 근로자」이고, 「종합소득금액이 7천만원을 초과하는 사람」은 제외됩니다.

기준이 두 개라는 점이 중요합니다 — 총급여 8,000만원과 종합소득금액 7,000만원을 둘 다 봅니다. 자세한 요건은 월세 세액공제에 정리해 뒀습니다.

이런 질문이 남습니다

1주택인데 월세를 받으면 무조건 비과세인가요?

아닙니다. 기준시가 12억원을 초과하는 고가주택이면 1주택이어도 과세입니다. 그리고 국외에 소재하는 주택의 임대소득도 비과세에서 제외된다고 원문이 적습니다.

반전세(보증금 + 월세)는요?

이 글에서 확인하지 못했습니다. 원문은 「월세를 받는 경우」와 「전세보증금을 받는 경우」를 나누어 설명할 뿐, 둘이 섞였을 때의 처리를 명시하지 않습니다.

사업자등록을 안 했으면 신고 안 해도 되나요?

이 글에서 다루지 않았습니다. 사업자등록 의무는 별도 규정이고, 이번에 연 페이지는 「소득이 있으면 신고」만 정하고 있습니다.

2,000만원을 넘으면 어떻게 되나요?

분리과세 대상에서 빠져 종합소득에 합산됩니다. 다른 소득과 합쳐 세율 구간이 올라갈 수 있어요.

보증금을 올려 받으면 그해에 바로 반영되나요?

확인하지 못했습니다. 시행령 제53조는 계산식만 정하고, 기간 안분 방법은 이 글에서 열지 않았습니다.

근거로 삼은 자료

• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제53조(총수입금액계산의 특례). 제1항 「12억원」(신설 2025. 2. 28.), 제3항의 「영보다 적은 때에는 없는 것으로 본다」와 적수 계산 간편법, 제5항이 건설비 상당액을 시행규칙에 위임한다는 사실의 원문입니다. 제3항의 산식 두 개는 조문 안에서 이미지라 텍스트로 읽지 못했습니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제25조(총수입금액 계산의 특례). 3주택 이상 · 보증금 3억원 초과(제1호), 2주택 · 기준시가 12억원 이하는 주택 수 제외(제2호), 소형주택 특례가 「2026년 12월 31일까지」라는 단서의 원문입니다.
• 법제처 생활법령정보 — 기관 원문 — 「이사 > 임대를 한 경우 세금 신고하기와 세액공제 받기」. 월세·전세 과세 기준, 소형주택 특례와 국세청 상담사례 4건, 간주임대료 계산식 2종, 신고 시기와 신고금액, 임차인 월세 세액공제 요건이 이 페이지의 내용이며 조문이 함께 붙어 있습니다.
• 법제처 생활법령정보 — 기관 원문 — 「공인중개사 2 > 종합부동산세 및 종합소득세」(페이지 표기 2026년 6월 15일 기준). 1주택 임대소득 비과세와 기준시가 12억원 초과 제외, 국외 소재 주택 제외, 납세지, 종합소득 6종 구분의 출처입니다.
• 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제14조(과세표준의 계산)(시행 2026. 1. 1., 법률 제21221호). 주택임대 2,000만원, 이자·배당 2,000만원, 기타소득 300만원 분리과세 기준의 출처입니다.
• 직접 계산 — 보증금 5억원 → 과세 기준액 1억 2천만원(초과분 2억 × 60%), 보증금 대비 24%는 원문 계산식에서 우리가 계산한 것입니다.

더 확인할 곳

• 소형주택 특례가 연장되는지. 조문은 「2026년 12월 31일까지」로 끝납니다 — 여기 걸려 있는 사람은 연말 세법개정안을 봐야 합니다. 기획재정부 세법개정안 발표(대개 7~8월)와 국세청 홈택스 공지에 연장 여부가 먼저 나옵니다.
• 올해의 이자율이 그대로인지. 이 글의 3.1%는 2026년 1월 2일 개정으로 들어온 값이고, 이 항은 거의 해마다 고쳐집니다. 신고 직전에 소득세법 시행규칙 제23조제1항을 한 번 더 보거나, 홈택스 주택임대소득 신고 화면에 보증금을 넣어 그 해 값으로 확인하세요.
• 건설비 상당액. 기장신고로 건물 취득가액을 반영하려면 제23조제2항의 산식이 필요한데, 이 항은 여전히 이미지라 읽지 못했습니다.
• 반전세(보증금+월세)의 처리, 전세 쪽 주택 수의 부부합산 여부, 사업자등록 의무. 원문이 월세와 전세를 나누어만 설명하고 둘이 섞인 경우를 다루지 않으며, 「부부합산」은 월세 쪽에만 붙어 있습니다. 관할 세무서나 국세청 상담(126)에서 본인 계약 형태로 확인하세요.

월세는 주택 수와 12억원, 전세는 3주택과 3억원 — 서로 다른 조문입니다. 그리고 소형주택 특례는 2026년 12월 31일까지예요.

2026년 기준입니다(생활법령정보 페이지 2026년 6월 15일 기준, 소득세법 시행 2026.1.1.). 기준 금액·계산식·사례는 원문 그대로이고, 1억 2천만원과 24%는 우리가 계산한 값입니다. 세무 자문이 아닙니다 — 개별 판단은 홈택스나 세무 전문가로 확인하세요.