「전세를 끼고 물려주면 세금이 줄어든다」는 말이 있습니다. 조문에 근거가 있습니다 — 증여세 과세가액에서 채무를 빼 준다고 적혀 있고, 임대보증금이 그 채무에 들어간다고 시행령이 이름까지 적어 두었습니다. 그런데 가족 사이에서는 같은 법이 그것을 되돌립니다.
1. 원칙은 빼 줍니다. 상속세 및 증여세법 제47조제1항이 「그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액」을 빼고, 시행령 제36조제1항이 그 채무에 「증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금」을 넣습니다.
2. 뺀 만큼은 「양도」가 됩니다. 소득세법 제88조제1호가 「부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며」라고 적습니다 — 증여자에게 양도소득세가 따라옵니다.
3. 그런데 가족 사이에서는 기본값이 반대입니다. 같은 법 제47조제3항이 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여는 채무를 인수했어도 「인수되지 아니한 것으로 추정한다」고 적습니다.
먼저, 빼 주는 조문부터
상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[…]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 … 2021. 12. 21.>
「대통령령으로 정하는 채무」가 무엇인지는 시행령이 한 문장으로 못 박습니다.
같은 법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) ① 법 제47조제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다. <개정 2010. 2. 18.>
전세보증금이 조문에 이름으로 들어 있습니다. 「전세를 끼고 증여한다」는 방식이 관행이 아니라 시행령이 적어 둔 구조라는 뜻입니다.
뺀 만큼은 사라지지 않고 양도로 넘어갑니다
소득세법 제88조(정의) 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, … <개정 … 2024. 12. 31.>
세금이 줄어드는 것이 아니라 둘로 갈라집니다. 채무를 뺀 부분에는 증여세가, 채무에 해당하는 부분에는 양도소득세가 붙습니다. 그리고 내는 사람도 갈립니다 — 증여세는 받는 쪽, 양도소득세는 주는 쪽입니다.
| 시가 5억원 · 전세보증금 3억원 | 증여로 보는 부분 | 양도로 보는 부분 |
|---|---|---|
| 원칙 (채무 인수가 인정될 때) | 2억원 | 3억원 |
| 배우자 · 직계존비속 간 — 기본값 | 5억원 | 0원 |
| └ 객관적으로 증명하면 | 2억원 | 3억원 |
과세가액이 2억원과 5억원 사이에서 갈립니다. 이 글은 과세가액까지만 다룹니다 — 거기에 붙는 세액은 공제와 세율이 더 필요합니다. 증여세 쪽 공제 한도는 증여세 공제 한도 편에, 양도소득세 계산은 양도소득세 계산 편에 정리해 두었습니다.
가족 사이에서는 조문이 반대로 서 있습니다
같은 법 제47조 ③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(…)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.
조문의 서술어가 「추정한다」입니다. 「본다(간주)」와 다릅니다 — 간주는 반증을 받아 주지 않지만 추정은 뒤집을 수 있습니다. 다만 뒤집어야 하는 쪽이 납세자입니다.
그리고 이 항은 제1항을 적용할 때라고 시작합니다. 즉 채무를 빼 주는 그 계산에 걸리는 단서입니다. 배우자 간, 직계존비속 간이라고 상대를 특정해 두었습니다 — 형제자매나 남남 사이는 이 항의 대상이 아닙니다. 조문 구조상 그렇습니다.
뒤집으려면 무엇을 내야 하나
같은 법 시행령 제36조 ② 법 제47조제3항 단서에서 “국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우”란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.
다시 제10조로 넘어갑니다.
같은 법 시행령 제10조(채무의 입증방법등) ① … 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.
1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
| 채무 종류 | 필요한 것 | 조문 |
|---|---|---|
| 은행 주택담보대출 | 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 | 제10조①1호 |
| 국가·지방자치단체에 대한 채무 | 같음 | 제10조①1호 |
| 전세보증금 (임차인은 금융회사가 아님) | 채무부담계약서 · 채권자확인서 · 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등 | 제10조①2호 |
여기서 눈에 걸리는 것이 하나 있습니다. 2호가 부르는 목록에 「이자지급에 관한 증빙」이 들어 있습니다. 그런데 전세보증금에는 이자를 지급하지 않습니다.
조문을 다시 읽으면 문장의 주어가 「서류」입니다 — 「채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류」. 요구하는 것은 「그 사실을 확인할 수 있는 서류」이고, 앞의 셋은 「등」 앞에 놓인 예시입니다. 그래서 세 가지를 모두 갖추라는 조문으로는 읽히지 않습니다.
다만 거기까지가 조문입니다. 임대차계약서가 실제로 인정되는지, 무엇을 더 요구받는지는 조문이 정해 두지 않았고 저희도 확인하지 못했습니다.
임대보증금 자체가 세금에서 어떻게 다뤄지는지는 방향이 또 다릅니다 — 받는 쪽에서 보면 주택임대소득 편이고, 세입자의 권리 쪽은 세입자 권리 편에 있습니다.
조문이 다섯 번 넘어갑니다
| 무엇을 정하나 | 조문 | 넘기는 곳 |
|---|---|---|
| 채무를 뺀다 | 상증세법 제47조① | → 시행령 제36조① |
| 그 채무에 임대보증금이 들어간다 | 시행령 제36조① | 끝 |
| 가족 간에는 인수되지 않은 것으로 추정 | 상증세법 제47조③ | → 시행령 제36조② |
| 「객관적으로 인정되는」의 뜻 | 시행령 제36조② | → 시행령 제10조① |
| 채무액 부분은 양도로 본다 | 소득세법 제88조1호 | → 소득세법 시행령 제151조③ |
| 추정된 채무액은 「제외」 | 소득세법 시행령 제151조③ 단서 | → 상증세법 제47조③ |
맨 아래 줄이 비어 있던 칸이었습니다. 이번에 열었습니다 — 그리고 그 조문이 사슬을 처음으로 되돌려 묶습니다.
소득세법 시행령 제151조(양도의 범위) ③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분”이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다. <신설 2017. 2. 3., 2023. 2. 28.>
단서가 상증세법의 추정을 그대로 받아옵니다. 그러니까 가족 사이에서 채무를 증명하지 못하면 증여세 쪽에서 채무를 빼 주지 않을 뿐 아니라, 소득세 쪽에서도 그 부분을 양도로 보지 않습니다. 두 세목이 추정 하나에 함께 묶여 같은 방향으로 움직입니다.
위 표의 둘째 줄 「양도로 보는 부분 0원」은 지금까지 저희가 조문 구조에서 미루어 둔 값이었습니다. 이제 그 자리에 조문이 있습니다.
이 대목에서 자주 갈립니다
그러면 전세 끼고 증여하면 손해인가요
이 글은 유불리를 말하지 않습니다. 갈리는 것은 과세가액이 어떻게 나뉘느냐이고, 실제 세액은 취득가액·보유기간·공제·세율에 달려 있습니다. 다만 가족 사이에서는 시작점이 「채무를 안 뺀 상태」라는 점은 조문에 그대로 있습니다.
「추정」이면 뒤집을 수 있는 거 아닌가요
뒤집을 수 있습니다. 단서가 열려 있고, 시행령 제36조제2항이 제10조제1항 각 호로 길을 냅니다. 조문이 요구하는 것은 「그 사실을 확인할 수 있는 서류」이고 앞에 놓인 셋은 예시입니다. 다만 증명하는 쪽이 납세자이고, 어떤 서류가 실제로 인정되는지는 조문 밖의 일이라 이 글에서 다루지 못했습니다.
형제에게 주는 것도 같은가요
제47조제3항은 「배우자 간 또는 직계존비속 간」이라고 적습니다. 형제자매는 그 문구에 없습니다 — 형제에게 「직접」 주는 부담부증여는 이 항의 대상이 아닙니다.
그런데 같은 항의 괄호가 한 곳을 더 부릅니다 — 「(… 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)」. 그 제44조를 열었습니다.
상속세 및 증여세법 제44조(배우자 등에게 양도한 재산의 증여 추정) ② 특수관계인에게 양도한 재산을 그 특수관계인이 양수일부터 3년 이내에 당초 양도자의 배우자등에게 다시 양도한 경우에는 양수자가 그 재산을 양도한 당시의 재산가액을 그 배우자등이 증여받은 것으로 추정하여 이를 배우자등의 증여재산가액으로 한다. 다만, 당초 양도자 및 양수자가 부담한 「소득세법」에 따른 결정세액을 합친 금액이 … 증여세액보다 큰 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제2항 본문에 따라 해당 배우자등에게 증여세가 부과된 경우에는 「소득세법」의 규정에도 불구하고 당초 양도자 및 양수자에게 그 재산 양도에 따른 소득세를 부과하지 아니한다.
정리하면 형제 자체가 걸리는 것이 아니라, 형제를 「거쳐」 배우자·직계존비속으로 돌아오는 길이 걸립니다. 기준은 3년이고, 조문이 정한 기간입니다.
상속으로 넘기는 것과 뭐가 다른가요
세목 자체가 다릅니다. 상속세는 공제 구조가 따로 있습니다 — 상속세 편에 정리했고, 집을 팔 때 1세대 1주택이 어떻게 걸리는지는 1세대 1주택 비과세 편에 있습니다.
조문은 채무를 빼 준다고 적어 놓고, 바로 다음 항에서 가족 사이에는 그 채무가 없는 것으로 추정한다고 적습니다. 두 문장 사이의 거리가 이 제도의 전부입니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「상속세 및 증여세법」 제47조. 제1항의 「담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액」과 제3항의 「인수되지 아니한 것으로 추정한다」, 그 단서를 조문에서 그대로 옮겼습니다. [시행 2025. 10. 1.] 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정) 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「상속세 및 증여세법 시행령」 제36조와 제10조제1항. 제36조제1항의 「해당 임대보증금」, 제36조제2항이 제10조제1항으로 넘기는 구조, 제10조제1항 두 호의 입증서류 목록이 여기 있습니다. [시행 2026. 2. 27.] 대통령령 제36131호 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제88조제1호. 「부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며」가 여기 있습니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법 시행령」 제151조. 제3항 본문의 「증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분」과, 상증세법 제47조제3항의 추정을 받아 「제외한다」고 적은 단서를 원문 그대로 옮겼습니다. [시행 2026. 7. 1.] 대통령령 제36343호 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「상속세 및 증여세법」 제44조. 제2항의 「3년 이내」와 그 단서, 제4항의 「소득세를 부과하지 아니한다」가 여기 있습니다. 제47조제3항 괄호가 이 조를 부릅니다.
더 확인할 곳
- 전세보증금의 실제 입증 방법. 조문이 요구하는 것은 「그 사실을 확인할 수 있는 서류」이고 앞의 셋은 예시라는 데까지가 조문입니다 — 임대차계약서가 실제로 인정되는지는 국세청이나 세무 전문가에게 확인하세요.
- 형제에게 준 뒤 3년. 제44조제2항은 「양도한 재산」을 말합니다 — 부담부증여의 채무액 부분이 이 항에서 어떻게 다뤄지는지까지는 조문만으로 단정하지 않았습니다.
- 실제 세액. 이 글은 과세가액이 어떻게 나뉘는지까지입니다 — 세율·공제·취득가액은 국세청 홈택스에서 확인하세요.
2026년 8월에 쓰고 9월에 되훑었습니다. 인용한 조문은 국가법령정보센터의 원문 그대로이고, 5억원·3억원 예시는 조문을 그대로 적용해 나눈 값입니다 — 세액이 아니라 과세가액입니다. 처음에 「확인하지 못했습니다」로 남겨 둔 소득세법 쪽 시행령은 제151조제3항으로 채웠고, 「다른 조문이 걸리는지」는 제44조로 채웠습니다. 입증 실무와 실제 세액은 여전히 조문 밖입니다. 다른 생활 계산은 생활 계산기 모음에 있습니다.
