「전세를 끼고 물려주면 세금이 줄어든다」는 말이 있습니다. 조문에 근거가 있습니다 — 증여세 과세가액에서 채무를 빼 준다고 적혀 있고, 임대보증금이 그 채무에 들어간다고 시행령이 이름까지 적어 두었습니다. 그런데 가족 사이에서는 같은 법이 그것을 되돌립니다.
1. 원칙은 빼 줍니다. 상속세 및 증여세법 제47조제1항이 「그 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액」을 빼고, 시행령 제36조제1항이 그 채무에 「증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금」을 넣습니다.
2. 뺀 만큼은 「양도」가 됩니다. 소득세법 제88조제1호가 「부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며」라고 적습니다 — 증여자에게 양도소득세가 따라옵니다.
3. 그런데 가족 사이에서는 기본값이 반대입니다. 같은 법 제47조제3항이 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여는 채무를 인수했어도 「인수되지 아니한 것으로 추정한다」고 적습니다.
먼저, 빼 주는 조문부터
상속세 및 증여세법 제47조(증여세 과세가액) ① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[…]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다. <개정 … 2021. 12. 21.>
「대통령령으로 정하는 채무」가 무엇인지는 시행령이 한 문장으로 못 박습니다.
같은 법 시행령 제36조(증여세 과세가액에서 공제되는 채무) ① 법 제47조제1항에서 “그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무”란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다. <개정 2010. 2. 18.>
전세보증금이 조문에 이름으로 들어 있습니다. 「전세를 끼고 증여한다」는 방식이 관행이 아니라 시행령이 적어 둔 구조라는 뜻입니다.
뺀 만큼은 사라지지 않고 양도로 넘어갑니다
소득세법 제88조(정의) 1. “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, … <개정 … 2024. 12. 31.>
세금이 줄어드는 것이 아니라 둘로 갈라집니다. 채무를 뺀 부분에는 증여세가, 채무에 해당하는 부분에는 양도소득세가 붙습니다. 그리고 내는 사람도 갈립니다 — 증여세는 받는 쪽, 양도소득세는 주는 쪽입니다.
| 시가 5억원 · 전세보증금 3억원 | 증여로 보는 부분 | 양도로 보는 부분 |
|---|---|---|
| 원칙 (채무 인수가 인정될 때) | 2억원 | 3억원 |
| 배우자 · 직계존비속 간 — 기본값 | 5억원 | 0원 |
| └ 객관적으로 증명하면 | 2억원 | 3억원 |
과세가액이 2억원과 5억원 사이에서 갈립니다. 이 글은 과세가액까지만 다룹니다 — 거기에 붙는 세액은 공제와 세율이 더 필요합니다. 증여세 쪽 공제 한도는 증여세 공제 한도 편에, 양도소득세 계산은 양도소득세 계산 편에 정리해 두었습니다.
가족 사이에서는 조문이 반대로 서 있습니다
같은 법 제47조 ③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(…)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.
조문의 서술어가 「추정한다」입니다. 「본다(간주)」와 다릅니다 — 간주는 반증을 받아 주지 않지만 추정은 뒤집을 수 있습니다. 다만 뒤집어야 하는 쪽이 납세자입니다.
그리고 이 항은 제1항을 적용할 때라고 시작합니다. 즉 채무를 빼 주는 그 계산에 걸리는 단서입니다. 배우자 간, 직계존비속 간이라고 상대를 특정해 두었습니다 — 형제자매나 남남 사이는 이 항의 대상이 아닙니다. 조문 구조상 그렇습니다.
뒤집으려면 무엇을 내야 하나
같은 법 시행령 제36조 ② 법 제47조제3항 단서에서 “국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우”란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.
다시 제10조로 넘어갑니다.
같은 법 시행령 제10조(채무의 입증방법등) ① … 다음 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 것을 말한다.
1. 국가·지방자치단체 및 금융회사등에 대한 채무는 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류
2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류
| 채무 종류 | 필요한 것 | 조문 |
|---|---|---|
| 은행 주택담보대출 | 해당 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 | 제10조①1호 |
| 국가·지방자치단체에 대한 채무 | 같음 | 제10조①1호 |
| 전세보증금 (임차인은 금융회사가 아님) | 채무부담계약서 · 채권자확인서 · 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등 | 제10조①2호 |
여기서 눈에 걸리는 것이 하나 있습니다. 2호가 요구하는 목록에 「이자지급에 관한 증빙」이 들어 있습니다. 그런데 전세보증금에는 이자를 지급하지 않습니다. 조문은 「… 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류」라고 열어 두었으니 임대차계약서 같은 다른 서류로 갈음될 여지가 있어 보이지만, 이건 저희 해석이고 조문에 그렇게 적혀 있지는 않습니다. 실제로 무엇을 인정받는지는 확인하지 못했습니다.
임대보증금 자체가 세금에서 어떻게 다뤄지는지는 방향이 또 다릅니다 — 받는 쪽에서 보면 주택임대소득 편이고, 세입자의 권리 쪽은 세입자 권리 편에 있습니다.
조문이 네 번 넘어갑니다
| 무엇을 정하나 | 조문 | 넘기는 곳 |
|---|---|---|
| 채무를 뺀다 | 상증세법 제47조① | → 시행령 제36조① |
| 그 채무에 임대보증금이 들어간다 | 시행령 제36조① | 끝 |
| 가족 간에는 인수되지 않은 것으로 추정 | 상증세법 제47조③ | → 시행령 제36조② |
| 「객관적으로 인정되는」의 뜻 | 시행령 제36조② | → 시행령 제10조① |
| 채무액 부분은 양도로 본다 | 소득세법 제88조1호 | → 대통령령 |
맨 아래 줄도 「대통령령으로 정하는 부담부증여」라고 다시 넘깁니다 — 저희는 소득세법 쪽 시행령까지는 확인하지 못했습니다.
이 대목에서 자주 갈립니다
그러면 전세 끼고 증여하면 손해인가요
이 글은 유불리를 말하지 않습니다. 갈리는 것은 과세가액이 어떻게 나뉘느냐이고, 실제 세액은 취득가액·보유기간·공제·세율에 달려 있습니다. 다만 가족 사이에서는 시작점이 「채무를 안 뺀 상태」라는 점은 조문에 그대로 있습니다.
「추정」이면 뒤집을 수 있는 거 아닌가요
뒤집을 수 있습니다. 단서가 열려 있고, 시행령 제36조제2항이 제10조제1항 각 호로 길을 냅니다. 다만 증명하는 쪽이 납세자이고, 무엇이 실제로 인정되는지는 이 글에서 확인하지 않았습니다.
형제에게 주는 것도 같은가요
제47조제3항은 「배우자 간 또는 직계존비속 간」이라고 적습니다. 형제자매는 그 문구에 없습니다 — 조문 구조상 그렇습니다. 다만 다른 조문이 걸리는지는 확인하지 않았습니다.
상속으로 넘기는 것과 뭐가 다른가요
세목 자체가 다릅니다. 상속세는 공제 구조가 따로 있습니다 — 상속세 편에 정리했고, 집을 팔 때 1세대 1주택이 어떻게 걸리는지는 1세대 1주택 비과세 편에 있습니다.
조문은 채무를 빼 준다고 적어 놓고, 바로 다음 항에서 가족 사이에는 그 채무가 없는 것으로 추정한다고 적습니다. 두 문장 사이의 거리가 이 제도의 전부입니다.
근거로 삼은 자료
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「상속세 및 증여세법」 제47조. 제1항의 「담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액」과 제3항의 「인수되지 아니한 것으로 추정한다」, 그 단서를 조문에서 그대로 옮겼습니다. [시행 2025. 10. 1.] 법률 제21065호(2025. 10. 1. 타법개정) 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「상속세 및 증여세법 시행령」 제36조와 제10조제1항. 제36조제1항의 「해당 임대보증금」, 제36조제2항이 제10조제1항으로 넘기는 구조, 제10조제1항 두 호의 입증서류 목록이 여기 있습니다. [시행 2026. 2. 27.] 대통령령 제36131호 판입니다.
- 법제처 국가법령정보센터 — 법령 원문 — 「소득세법」 제88조제1호. 「부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며」가 여기 있습니다.
더 확인할 곳
- 전세보증금의 실제 입증 방법. 시행령 제10조제1항제2호가 「이자지급에 관한 증빙」을 포함해 나열하는데 전세에는 이자가 없습니다 — 무엇이 인정되는지는 국세청이나 세무 전문가에게 확인하세요.
- 소득세법 쪽 시행령. 제88조제1호가 「대통령령으로 정하는 부담부증여」라고 넘기는데 저희는 그 조문을 확인하지 못했습니다.
- 실제 세액. 이 글은 과세가액이 어떻게 나뉘는지까지입니다 — 세율·공제·취득가액은 국세청 홈택스에서 확인하세요.
2026년 8월 기준으로 작성했습니다. 인용한 조문은 국가법령정보센터의 원문 그대로이고, 5억원·3억원 예시는 조문을 그대로 적용해 나눈 값입니다 — 세액이 아니라 과세가액입니다. 입증 실무와 소득세법 시행령, 실제 세액은 확인하지 않았습니다. 다른 생활 계산은 생활 계산기 모음에 있습니다.
