집을 사는 사람의 질문은 늘 같은 순서로 옵니다. 청약 가점은 몇 점이고 통장은 얼마를 넣어야 하나, 당첨되면 무엇이 묶이나, 대출은 얼마까지 나오나, 계약하고 잔금을 치르는 날 무엇을 내나, 갖고 있는 동안 재산세와 종부세는 얼마인가, 팔 때 양도세는 얼마인가. 저희는 질문마다 조문을 따로 읽어 한 편씩 썼고, 이 쪽에 이은 글이 43편입니다. 이 쪽은 그 글들을 «겪는 순서대로» 세운 지도입니다.
1. 청약 가점은 84점, 그중 35점이 부양가족. 한 명이 5점이라 기다려서는 얻을 수 없는 점수이고, 무주택기간은 「집이 없던 기간」이 아니라 기산일부터 셉니다.
2. 대출 한도는 넷 중 가장 작은 값. DSR 은행권 40%, 규제지역 LTV 40%, 주택가격 구간별 한도, 그리고 스트레스 금리 — 수도권·규제지역 주담대는 3.00%p를 얹어 셉니다.
3. 되돌릴 수 있는 건 중도금 전까지. 계약금 해제는 상대방이 이행에 착수할 때까지이고, 잔금을 다 내도 등기 전까지는 상대방이 소유자입니다. 취득세 신고는 60일 안입니다.
1. 청약 준비 — 통장과 가점
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 예치금은 어디 기준 | 분양받을 곳이 아니라 사는 곳 — 특별시·부산 85㎡ 이하 300만원, 모든 면적 1,500만원 | 청약통장 예치금 기준 |
| 가점 셈 | 84점 = 부양가족 35 + 무주택기간 32 + 청약통장 17 | 청약 가점 계산기 |
| 무주택기간 | 만 30세와 혼인신고일 중 이른 날부터 — 같은 생일이 12점 · 16점 · 12점 · 8점으로 갈림 | 무주택기간이 갈리는 자리 |
| 부양가족 | 한 명 5점, 부모는 세대주일 것·3년 이상 같은 주민등록표 등 관문 셋 | 부양가족을 세는 법 |
| 청년우대형 통장 | 이자 비과세는 5,000,000원까지, 가입 직전 해 총급여 36,000,000원 이하 | 청년우대형 청약저축 판정기 |
| 청약 소득공제 | 연 300만원의 40% = 최대 120만원 공제, 15% 구간이면 손에 오는 돈 198,000원 | 주택청약 소득공제 계산기 |
2. 당첨된 뒤 — 묶이는 기간
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 재당첨 제한 | 분양가상한제·투기과열 10년, 청약과열 7년 — 세대 전체, 둘 이상이면 가장 긴 기간 | 재당첨 제한 계산기 |
| 부적격 당첨 | 당첨일부터 수도권 1년, 수도권 외 6개월, 위축지역 3개월 | 부적격 당첨 제한 계산기 |
3. 대출 — 한도와 금리
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| DSR은 어디서 오나 | 법률에 없음 — 은행권 40%·2금융권 50%, 규제지역 LTV 40%, 15억 이하 주택은 6억 한도 | DSR 40%는 법률에 없다 |
| 스트레스 금리 | 2026년 하반기 수도권·규제지역 주담대 3.00%p, 그 밖 주담대 0.75%p, 신용대출 1.50%p | 하반기 스트레스 DSR |
| 남은 한도 | 연소득 5,000만원 예에서 스트레스 1.50%p가 한도를 3,461만원 깎음 | DSR 계산기 |
| 자주 틀리는 셈 | 신용대출 3,000만원(5.50%·5년)은 이자가 아니라 원리금으로 들어가 DSR의 13.8% | DSR을 잘못 계산하는 다섯 지점 |
| 상환방식 | 3억·30년이면 원리금균등과 원금균등의 총이자가 4,079만원 차이 | 대출 이자 계산기 |
| 고정이냐 변동이냐 | 대출 1억원당 금리 1%p가 30년 기준 월 약 6만 원 | 고정금리와 변동금리 |
| 서울시 이자 지원 | 대출금리에서 보전금리를 뺀 실부담 평균 2.65% | 서울시 정책자금 실부담 |
4. 계약부터 등기까지 — 사는 날 내는 것
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 되돌릴 수 있는 구간 | 계약금 해제는 상대방이 이행에 착수할 때까지, 실거래 신고는 계약일부터 30일 | 집 사기 전 확인 순서 |
| 돈이 나가는 순서 | 계약금 10%·중도금 40~50%·잔금, 부대비용은 매매가의 2~4% | 아파트 매매 절차 |
| 토지거래허가구역 | 주거지역 60㎡ 초과면 허가, 자기 거주용은 2년 실거주 | 토지거래허가구역 |
| 계약서 인지세 | 주택 1억원 이하는 비과세, 10억원 이하 15만원 | 인지세 |
| 취득세 세율 | 1주택 1%~3%, 6억~9억은 표가 아니라 계산식, 신고는 60일 안 | 주택 취득세 완전정리 |
| 6억~9억 경사 | 8억 9,000만원에서 9억 사이 1,000만원이 취득세를 92만 3,000원 늘림 | 취득세 경사 구간 |
| 85㎡의 뜻 | 넘으면 농어촌특별세 0.2%, 취득세율이 세 배가 돼도 0.2%로 고정 | 농어촌특별세와 85㎡ |
| 한 번에 셈 | 같은 9억 주택이 1주택 85㎡ 이하면 2,970만원, 조정대상지역 3주택·85㎡ 초과면 1억 2,060만원 | 취득세 계산기 |
5. 갖고 있는 동안 — 보유세와 대출 관리
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 재산세 | 과세기준일 6월 1일, 1세대 1주택 공정시장가액비율 43·44·45%는 시행령에 | 7월 재산세 고지서 |
| 종부세와 재산세 | 12월 1~15일, 공제 1세대 1주택 12억·그 밖 9억 | 종부세 vs 재산세 |
| 3주택 중과 | 공시가격 합산 29억을 넘지 않으면 3주택이든 5주택이든 세액이 같음 | 종부세 세율표 두 개 |
| 고령자·장기보유 공제 | 표대로면 90%인데 80%에서 잘림, 1세대 1주택자만 | 고령자·장기보유 공제 |
| 종부세 한 번에 셈 | 공시가격 20억·70세·20년 보유면 532,800원, 공제가 없으면 정확히 5배 | 종합부동산세 계산기 |
| 세를 놓으면 | 월세는 기준시가 12억 초과·2주택, 전세는 3주택·보증금 3억 초과, 2,000만원 이하 분리과세 | 주택임대소득 |
| 대출 갈아타기 | 중도상환수수료는 실비용만, 1년에 원금의 10%까지는 수수료 없이 | 주담대 갈아타기 · 중도상환수수료 계산기 |
| 목돈이 생기면 | 1억원을 5년 예금에 두면 대출을 갚는 것보다 474만원 손해 | 대출 갚기 vs 예금 |
6. 팔거나 물려줄 때 — 양도세
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 비과세 | 보유 2년(조정대상지역이면 거주 2년), 12억 초과분은 과세, 일시적 2주택은 3년 안 | 1세대 1주택 비과세 |
| 양도세 셈 다섯 단계 | 기본공제 250만원, 세율 6~45%, 다주택 중과 2주택 +20%p | 양도소득세 계산 A to Z |
| 12억을 넘으면 | 절벽이 아니라 경사 — 예시에서 15억에 팔아도 262만 3,500원 | 양도세 12억 안분 |
| 장기보유특별공제 | 1세대 1주택은 보유 40% + 거주 40% = 80%, 거주 한 항목이 1,161만원 | 장기보유특별공제 |
| 증여받은 집을 팔면 | 배우자·직계존비속에게 받아 10년 안에 팔면 취득가액은 증여자가 산 값 | 양도세 이월과세 판정기 |
| 전세 끼고 증여 | 10억원 집에 전세보증금 4억원이면 양도가액 4억원 — 가족 사이에선 채무를 인수하지 않은 것으로 추정 | 부담부증여 양도세 계산기 · 부담부증여 |
| 상속받은 집이 있을 때 | 상속 전부터 갖고 있던 일반주택만 비과세 특례, 2년 안에 증여받은 집은 제외 | 상속주택 비과세 특례 판정기 |
세 가지 상황
청약을 노린다면. 가점부터 셈해 보세요. 무주택기간은 기산일을 먼저 정하고, 부모를 부양가족에 넣으려면 세대주·3년 등재·두 분 모두 무주택이라는 관문 셋을 확인합니다. 예치금은 사는 곳 기준이고, 당첨되면 재당첨 제한이 세대 전체에 걸립니다.
매매 계약을 앞두고 있다면. 대출 한도를 먼저 받아 두세요. DSR·LTV·주택가격 구간별 한도 중 가장 작은 값이 실제 한도입니다. 계약금만 낸 동안은 해제가 되지만 중도금을 내면 사실상 되돌릴 수 없고, 잔금 뒤 60일 안에 취득세를 신고합니다.
집을 팔거나 자녀에게 넘기려 한다면. 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년, 조정대상지역이면 거주 2년)부터 보고, 12억을 넘으면 안분으로 셉니다. 증여받은 자녀가 10년 안에 팔면 취득가액이 부모가 산 값으로 돌아갑니다.
체크리스트
- ☐ 청약 가점(무주택 기산일·부양가족 관문)
- ☐ 예치금은 사는 곳 기준
- ☐ 대출 한도: DSR·LTV·가격 구간·스트레스 금리
- ☐ 중도금 전에 특약 확인(대출 미승인 등)
- ☐ 잔금일 등기부 재확인, 취득세 60일
- ☐ 6월 1일 기준 재산세, 12월 종부세
- ☐ 팔 때: 보유·거주 2년, 12억 안분
이런 질문이 남습니다
전세나 월세로 먼저 산다면요?
세입자 쪽 질문은 전월세 세입자 총정리에 따로 모았습니다. 등기부 보는 법과 중개보수도 그쪽에 있습니다.
집으로 노후 연금을 받을 수 있나요?
주택연금이 있습니다. 비용과 승계는 주택연금 편에, 다른 노후 주제는 노후·연금 총정리에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 위에 이어 둔 저희 글들 — 주택공급에 관한 규칙·은행업감독규정·민법·부동산 거래신고법·인지세법·지방세법·종합부동산세법·소득세법·상속세 및 증여세법 등 글마다 읽은 원문과 확인한 날짜를 적었습니다. 이 쪽의 숫자는 그 글들에서 옮겼습니다.
- 읽지 않은 것. 특별공급 유형별 요건, 지역별 조례, 정책대출(디딤돌·보금자리론) 상품 조건.
- 저희가 붙인 것. 겪는 순서대로 묶은 방식과 세 가지 상황.
더 확인할 곳
- 청약홈·거래하는 은행·관할 시군구청 세무과·국세청 — 내 자격과 한도, 세액.
2026년 10월 26일에 썼습니다. 숫자는 이어 둔 글에서 옮겼고, 묶는 방식은 저희가 정했습니다.
