전세든 월세든, 세입자가 부딪히는 질문은 늘 같은 순서로 옵니다. 이 집 등기부는 괜찮은가, 월세로 돌리면 얼마가 맞나, 이사 날 무엇을 해야 보증금이 지켜지나, 집주인이 올려 달라면 얼마까지인가, 나갈 때 보증금이 안 나오면 어떻게 하나. 저희는 질문마다 조문을 따로 읽어 한 편씩 썼고, 이 쪽에 이은 글이 30편입니다. 이 쪽은 그 글들을 «겪는 순서대로» 세운 지도입니다.
1. 보증금을 지키는 건 이사 날. 대항력은 인도와 주민등록 둘 다로 생기고, 거기에 확정일자가 붙어야 우선변제권이 됩니다. 짐을 옮기지 않고 전입신고만 하면 대항력이 없습니다.
2. 상한은 둘 다 5%. 전월세 전환율 상한은 기준금리 3.00%에서 5.00%, 계약 중 증액은 약정 금액의 20분의 1까지입니다.
3. 못 받고 나가야 한다면 등기부터. 임차권등기를 마치면 이사해도 대항력이 남습니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 경매에서도 5,500만원을 먼저 받습니다.
1. 계약 전 — 집과 중개사 보기
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 등기부 읽기 | 같은 구에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이는 접수번호로 앞뒤를 봄 | 등기부 보는 법 |
| 전세사기 신호 | 전세가율 기준선이 80%에서 70%로 내려감 | 전세사기 안 당하는 법 |
| 중개사의 설명 | 계약 전에 설명하고 근거자료를 보여야 함, 확인·설명서는 3년 보존, 임대차면 4개 항목 더 | 확인·설명서 |
| 중개보수 | 요율은 정가가 아니라 상한, 넘겨 받으면 1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 | 중개보수 |
| 중개사고가 나면 | 보증은 법인 4억원·개인 2억원 이상 — 계약 때 증서 사본 받기 | 중개사고 손해배상 |
| 계약 순서 | 순서가 조문에서 나옴 — 집을 비워 주지 않으면 보증금을 받을 수 없다는 것까지 | 전세 계약 체크리스트 |
2. 전세냐 월세냐 — 돈 나누기
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 전환율 상한 | 「연 1할」과 「기준금리 + 2%」 중 낮은 쪽 — 기준금리 3.00%면 5.00% | 전세 vs 월세 · 전월세 전환 계산기 |
| 전세 4억을 보증금 2억으로 | 월세 상한 83만 3,333원, 적용 금리는 계약체결일 기준 | 전환율 협상법 |
| 반전세로 나눌 때 | 보증금을 낮추면 소액임차인 구간에 들어오는 경우가 많음 | 반전세 |
| 전세대출 금리 | 같은 보증을 끼고도 은행 사이 1.99%p — 1억원이면 연 199만원 차이 | 전세대출 금리 비교 |
3. 이사 날 — 신고 셋
| 할 일 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 전입한 날부터 14일 안, 늦으면 5천원부터 5만원 | 전입신고 기한 |
| 전월세 신고 | 보증금 6천만원 또는 월세 30만원 초과면 계약일부터 30일 안, 신고하면 확정일자도 받은 것으로 봄 | 전월세 신고 |
| 대항력과 우선변제권 | 인도와 주민등록 → 대항력, 여기에 확정일자 → 우선변제권 | 세입자 권리 총정리 |
| 소액임차인 | 서울 보증금 1억 6,500만원 이하면 5,500만원을 먼저, 주택가액의 절반까지 | 최우선변제 판정기 |
4. 사는 동안
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 고장 났을 때 | 임대인은 쓸 수 있는 상태를 유지할 의무, 필요비는 바로·유익비는 끝날 때 청구 | 전월세 수리비 |
| 관리비 속 장기수선충당금 | 원래 집주인 몫 — 월 18,000원을 24개월 냈으면 432,000원 돌려받음 | 장기수선충당금 반환 |
| 월세가 밀렸을 때 | 밀린 합계가 2기 차임에 이르면 집주인이 해지 — 월 50만원이면 100만원 | 월세 2기 연체 |
| 월세 세액공제 | 월 60만원·총급여 5,000만원이면 122만 4,000원, 전입신고가 문턱 | 월세 세액공제 |
| 전세대출 이자 공제 | 전세대출과 청약은 합쳐 400만원 한도 | 주택자금 소득공제 |
| 청년월세 지원 | 5월분부터 세고 2028년 12월에 끝남 — 여유는 8개월 | 청년월세 |
5. 갱신과 증액
| 질문 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 올려 달라고 하면 | 약정 금액의 20분의 1까지, 계약·직전 증액 뒤 1년 안엔 못 함 — 보증금 2억원이면 최대 1,000만원 | 임대료 5% 증액 계산기 |
| 아무 말 없이 만료가 지나면 | 같은 조건으로 2년 갱신, 그 뒤 세입자는 언제든 해지 통지 — 3개월 뒤 효력 | 묵시적 갱신 계산기 |
| 계약갱신요구권 | 만료 2개월 전까지 요구 — 실제 신고에서는 갱신 셋 중 하나만 이 권리를 씀(7,719건) | 계약갱신요구권 활용 |
6. 나갈 때와 보증금이 막혔을 때
| 상황 | 짚어 둘 숫자 | 글 |
|---|---|---|
| 원상회복 | 원상회복 의무와 함께 단 물건을 철거할 권리, 손해배상·비용상환 청구는 반환받은 날부터 6개월 | 원상회복 의무 |
| 보증금 못 받고 이사 | 임차권등기를 마치면 대항력·우선변제권이 남음, 비용은 임대인에게 청구 | 임차권등기명령 판정기 |
| 전세사기 피해 | 네 요건 모두, 보증금 5억원 이하(2억원 범위 상향), 위원회 30일 심의 | 피해자 결정 판정기 |
| 경매가 시작됐다면 | 경매 유예는 다음 날부터 1년 이내, 우선매수는 매각기일까지 최고가와 같은 값 | 경매유예 기간 계산기 |
세 가지 상황
다음 주에 계약한다면. 등기부를 접수번호까지 보고, 중개사에게 확인·설명서와 보증 증서 사본을 받으세요. 월세로 일부를 돌린다면 전환율이 5.00%를 넘지 않는지 계산해 봅니다.
이사 날이라면. 짐을 실제로 옮기고 그날 전입신고를 하세요. 보증금 6천만원이나 월세 30만원을 넘으면 30일 안에 전월세 신고를 하고, 그러면 확정일자도 함께 받은 것으로 봅니다.
만료가 다가오는데 보증금이 걱정이라면. 갱신을 원하면 만료 2개월 전까지 요구하고, 나가야 하는데 돌려받지 못하면 짐을 빼기 전에 임차권등기부터 마칩니다.
체크리스트
- ☐ 등기부 갑구·을구(접수번호로 앞뒤 비교)
- ☐ 중개사 확인·설명서와 보증 증서 사본
- ☐ 이사 날: 실제 입주 + 전입신고(14일 안)
- ☐ 전월세 신고(30일 안) 또는 확정일자
- ☐ 증액 요구: 20분의 1, 1년 안이면 거절 가능
- ☐ 나갈 때 보증금이 안 나오면 이사 전에 임차권등기
이런 질문이 남습니다
상가도 같은가요?
아닙니다. 상가는 상가건물 임대차보호법이 따로 있어 갱신은 10년까지, 증액 상한은 환산보증금 기준이 따로 붙습니다. 상가 계약갱신요구권과 상가 5% 증액 계산기 편에 있습니다.
외국인 세입자도 같은가요?
여기 묶은 글들은 주택임대차보호법과 민법을 적힌 그대로 읽었습니다. 외국인의 주소 신고(체류지 신고)를 전입신고와 같게 보는지 등 출입국 쪽 규정은 이 글들 밖입니다.
청약 가점부터 팔 때 양도세까지 다른 내 집 마련 주제는 내 집 마련 총정리에 겪는 순서대로 모아 두었습니다.
근거로 삼은 자료
- 위에 이어 둔 저희 글들 — 주택임대차보호법·민법·공인중개사법·부동산 거래신고법·전세사기피해자 특별법 등 글마다 읽은 원문과 확인한 날짜를 적었습니다. 이 쪽의 숫자는 그 글들에서 옮겼습니다.
- 읽지 않은 것. 외국인 체류지 신고와 전입신고의 관계, 지역별 조례.
- 저희가 붙인 것. 겪는 순서대로 묶은 방식과 세 가지 상황.
더 확인할 곳
- 주택임대차분쟁조정위원회·대한법률구조공단·관할 주민센터 — 내 계약에 맞는 판단과 신고.
2026년 10월 26일에 썼습니다. 숫자는 이어 둔 글에서 옮겼고, 묶는 방식은 저희가 정했습니다.
