월세를 몇 번 밀리면 집주인이 계약을 끝낼 수 있을까요. 민법 제640조는 한 줄로 답합니다 — 건물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 「2기」는 두 번의 차임, 월세라면 두 달 치입니다. 그리고 제652조는 이 규정에 어긋나는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 못 박습니다. 월세와 밀린 금액을 넣으면 2기에 달했는지, 주택이라면 묵시적 갱신과 계약갱신요구에 어떤 영향이 있는지 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 밀린 월세 합계가 두 달 치(2기)에 이르면 임대인이 해지할 수 있습니다 (민법 제640조).
2. 「한 달만 밀려도 해지」 같은 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없다고 읽힙니다 (제652조).
3. 주택이면 2기 연체는 묵시적 갱신을 막고(주택임대차보호법 제6조제3항), 계약갱신요구 거절 사유가 됩니다(제6조의3제1항제1호).
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 「1기」는 차임 한 번(여기선 한 달 치)입니다. 밀린 금액 합계가 2기의 차임액에 달하는지로 봅니다 — 두 달 연속일 필요는 없다고 읽었습니다(「차임연체액」이라는 조문 표현에 대한 저희 읽기). 상가 임대차는 따로 정한 법이 있어 이번에 보지 않았습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 민법 제640조 (차임연체와 해지) | 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. | 「할 수 있다」 — 자동 종료가 아님 |
| 민법 제633조 (차임지급의 시기) | 차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말에, 기타 토지에 대하여는 매년말에 지급하여야 한다. | 약정이 없을 때의 기본 지급일(저희 풀이) |
| 민법 제652조 (강행규정) | 제640조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. | 「1기 연체 해지」 특약이 여기에 걸림(저희 읽기) |
| 주택임대차보호법 제6조제3항 | 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항(묵시적 갱신)을 적용하지 아니한다. | — |
| 주택임대차보호법 제6조의3제1항제1호 | 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. | 「사실이 있는」 — 지금 밀려 있는지만이 아님(저희 읽기) |
| 주택임대차보호법 제10조 | 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다. | — |
네 가지 셈 — 저희 예시
| 월세·밀린 금액 (저희 예시) | 2기 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 월 50만원, 두 달을 통째로 밀림 — 100만원 | 2.0기 — 해당 | 해지할 수 있음 |
| 월 50만원, 세 달 동안 매달 30만원씩 덜 냄 — 30만원 × 3 = 90만원 | 1.8기 — 미달, 10만원 모자람 | 특약이 1기면 그 특약은 효력 없음 |
| 같은 식으로 네 달 — 30만원 × 4 = 120만원 | 2.4기 — 해당 | 두 달 연속 미납이 아니어도 합계로 봄 |
| 월 80만원, 미납 합계 120만원 | 1.5기 — 미달, 40만원 모자람 | 「얼마를 냈나」가 아니라 「얼마가 밀렸나」 |
위 표의 판정은 「차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」라는 문장을 밀린 금액 합계로 읽은 저희 셈입니다. 보증금에서 밀린 월세를 빼고 보는지는 이 조문들에 적혀 있지 않아 계산에 넣지 않았습니다.
「해지할 수 있다」의 뜻
제640조는 2기에 달하면 계약이 저절로 끝난다고 쓰지 않습니다. 임대인이 해지 할 수 있는 권리가 생긴다는 문장입니다. 해지의 의사표시를 어떻게 전하고 언제 효력이 생기는지, 그 뒤 밀린 돈을 다 내면 어떻게 되는지는 이 조문에 없습니다. 반대로 「한 달만 밀려도 바로 해지한다」는 특약은 제640조보다 임차인에게 불리하므로 제652조에 따라 효력이 없다고 읽힙니다. 주택이라면 주택임대차보호법 제10조도 같은 방향입니다(저희 읽기).
주택이면 두 가지가 더 걸립니다
주택임대차보호법은 2기 연체를 두 번 더 씁니다. 하나는 묵시적 갱신 — 만료 6개월~2개월 전 사이에 아무 통지가 없으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 2기 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 이 규정을 적용하지 않습니다(제6조제3항). 다른 하나는 계약갱신요구 — 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우는 거절할 수 있습니다(제6조의3제1항제1호). 이 두 조문의 표현이 서로 조금 다르다는 점은 짚어 둡니다.
아무 말 없이 만료가 지나간 경우의 셈은 묵시적 갱신 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 계약서의 월세 지급일 확인(없으면 매월 말)
- ☐ 밀린 금액 합계를 월세 두 달 치와 비교
- ☐ 「1기 연체 시 해지」 특약은 효력 없음
- ☐ 주택이면 갱신 문제(제6조·제6조의3)도 함께
- ☐ 이체 기록으로 밀린 달과 금액을 남겨 두기
이런 질문이 남습니다
상가도 2기인가요?
상가건물 임대차는 상가건물 임대차보호법에 따로 정한 규정이 있어 이번에 확인하지 않았습니다. 이 판정기는 민법과 주택임대차보호법만 봅니다.
밀린 돈을 다 내면 해지권이 없어지나요?
제640조는 「달하는 때」 해지할 수 있다고만 적고, 나중에 갚은 경우를 따로 정하지 않습니다. 법률구조공단 같은 곳에 상담하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 민법 제633조·제640조·제652조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호. 2026년 10월 22일 확인). 제640조 차임연체와 해지(2기), 제641조 토지임대차 준용, 제633조 차임지급 시기(건물 매월말), 제652조 강행규정.
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제2조·제6조·제6조의3·제10조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 10월 22일 확인). 적용 범위, 묵시적 갱신과 2기 연체 배제, 계약갱신요구 거절 사유 제1호, 강행규정.
- 읽지 않은 것. 판례, 해지 의사표시의 방법과 효력 발생 시점, 상가건물 임대차보호법.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 대한법률구조공단 — 해지 통지와 보증금 정산 상담.
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 연체·갱신 다툼 조정.
2026년 10월 22일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
