상가를 빌려 장사하는 임차인은 계약이 끝날 무렵 갱신을 요구할 권리가 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 이 권리는 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있다고 합니다. 거절할 수 있는 사유는 3기 차임 연체부터 재건축까지 여덟 가지로 법에 적혀 있습니다.
1. 만료 6개월 전 ~ 1개월 전에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절 못 함.
2. 전체 임대차기간 10년까지 — 최초 기간을 포함해서 셉니다.
3. 임대인이 그 기간에 아무 통지도 안 하면 같은 조건으로 1년 갱신된 것으로 봅니다(묵시적 갱신).
갱신요구권의 뼈대 — 제10조 제1항~제3항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 요구 시기 (①) | 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 | 이 기간 밖의 요구는 이 조문의 보호 밖으로 읽힘 |
| 효과 (①) | 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못함 | 거절 사유는 아래 여덟 가지 |
| 기간 한도 (②) | 최초 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 | 2년 계약이면 갱신 4번까지(저희 셈) |
| 조건 (③) | 갱신되면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봄. 차임·보증금은 제11조 범위에서 증감 가능 | 증액 상한은 5% — 아래 계산기 편 |
임대인이 거절할 수 있는 여덟 가지 — 제10조 제1항 단서
| 호 | 거절 사유 (원문 요약) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 | 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 | 「3번」이 아니라 「3기분 금액」 |
| 2호 | 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 | — |
| 3호 | 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 | — |
| 4호 | 임대인의 동의 없이 목적 건물 전부 또는 일부를 전대한 경우 | — |
| 5호 | 건물 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 | — |
| 6호 | 건물 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 | — |
| 7호 | 건물 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우 — 가) 계약 체결 당시 공사시기·소요기간 등 구체적 계획을 고지하고 그대로 하는 경우, 나) 노후·훼손·일부 멸실로 안전사고 우려가 있는 경우, 다) 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우 | 세 경우 중 하나여야 함 |
| 8호 | 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 | — |
7호는 재건축을 말하기만 하면 되는 사유가 아닙니다. 원문은 가)·나)·다) 세 경우 중 하나에 해당해야 한다고 적고, 가)는 계약을 맺을 때 이미 공사 시기와 소요 기간 같은 구체적 계획을 알렸어야 합니다. 계약 도중에 갑자기 재건축 계획을 내놓는 것은 가)에 들어가지 않는다고 읽힙니다(저희 읽기).
아무 말이 없으면 — 묵시적 갱신 (제10조 제4항·제5항)
임대인이 같은 기간(만료 6개월 전~1개월 전) 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 기간이 끝난 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 1년입니다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다.
10년을 셈해 보면 — 저희 예시
| 계약 모양 (저희 예시) | 갱신 요구로 이어갈 수 있는 기간 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 최초 2년 | 2년 + 갱신 2년 × 4번 = 10년 | 갱신 기간이 같은 조건(2년)이라는 가정 |
| 최초 5년 | 5년 + 갱신 5년 × 1번 = 10년 | — |
| 최초 3년 | 3년 + 3년 + 3년 = 9년, 남은 1년 | 마지막 갱신 기간을 어떻게 볼지는 조문에 따로 없음 — 법률 상담 권장 |
위 표는 「같은 조건으로 갱신」(제3항)을 기간에도 그대로 적용해 본 저희 셈입니다. 묵시적 갱신은 기간이 1년으로 정해져 있어 따로 셉니다.
환산보증금을 넘는 상가에도 적용될까 — 제2조 제3항
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 대통령령이 정한 보증금액(환산보증금)을 넘는 임대차에는 적용되지 않지만, 제2조 제3항은 그 경우에도 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(갱신요구권과 10년), 권리금 보호(제10조의2~제10조의9) 등을 적용한다고 적습니다. 반면 제10조 제4항(묵시적 갱신)은 그 목록에 없습니다. 지역별 금액과 환산 방법은 상가 임대료 5% 증액 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 계약 만료일에서 6개월 전·1개월 전 날짜를 달력에 적기
- ☐ 갱신 요구는 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로(저희 풀이)
- ☐ 최초 계약일부터 전체 기간이 10년을 넘지 않는지
- ☐ 차임을 3기분 금액만큼 밀린 적이 없는지
- ☐ 재건축을 이유로 거절하면 7호 가)·나)·다) 중 어디에 해당하는지
이런 질문이 남습니다
갱신하면서 임대료를 올릴 수 있나요?
제3항은 같은 조건이 원칙이지만 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있다고 적습니다. 상한은 시행령 제4조의 100분의 5입니다.
권리금은 갱신요구권과 어떻게 이어지나요?
10년이 지나 갱신을 요구할 수 없게 되어도 권리금 회수 기회 보호는 따로 있습니다. 상가 권리금 회수 보호 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제10조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 10월 19일 확인). 갱신 요구 시기(6개월 전~1개월 전), 거절 사유 1~8호와 7호 가)~다), 10년 한도, 같은 조건, 묵시적 갱신 1년과 3개월 해지, 제2조 제3항 적용 목록.
- 읽지 않은 것. 판례, 갱신 거절 통지의 방식.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 대한법률구조공단·변호사 — 재건축·거절 사유 다툼.
- 지역 상가건물임대차분쟁조정위원회 — 분쟁 조정(이번에 위원회 쪽 안내는 읽지 않았습니다).
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
