상가 임대료를 올릴 때 5%라는 상한이 따라붙는지는 먼저 환산보증금으로 갈립니다. 상가건물 임대차보호법 제2조는 보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 금액(환산보증금)이 대통령령 기준을 넘는 임대차에는 법을 적용하지 않는다고 정하고, 시행령 제2조는 기준을 서울 9억원, 과밀억제권역·부산 6억9천만원, 광역시 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원으로 둡니다. 기준 안이면 증액은 시행령 제4조에 따라 청구 당시의 5%를 넘지 못합니다. 보증금 5,000만원에 월세 300만원이면 환산보증금은 3억5,000만원입니다.
1. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100.
2. 기준: 서울 9억원 · 과밀억제권역·부산 6억9천만원 · 광역시 등 5억4천만원 · 그 밖 3억7천만원.
3. 기준 안이면 증액은 5%까지, 1년 안에는 다시 못 올림. 기준을 넘어도 갱신요구권과 권리금 보호는 적용.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100. 증액 상한은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%이고, 계약 또는 직전 증액 뒤 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다. 「광역시」는 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산을 뺀 것이고, 「광주」는 경기도 광주시입니다.
지역별 기준 — 시행령 제2조 제1항
| 지역 | 환산보증금 기준 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 | — |
| 과밀억제권역(서울 제외)·부산광역시 | 6억9천만원 | — |
| 광역시(과밀억제권역·군지역·부산 제외), 세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억4천만원 | 광주는 경기도 광주시 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 | — |
환산 비율은 시행령 제2조 제3항의 1분의 100입니다. 월세 1원이 보증금 100원으로 셈해진다는 뜻입니다.
5% 상한과 1년 — 법 제11조, 시행령 제4조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 증감 청구 (①) | 차임 또는 보증금이 조세·공과금 등 경제 사정 변동이나 제1급감염병 등에 의한 경제 사정 변동으로 상당하지 않게 되면 당사자는 장래의 차임·보증금 증감을 청구할 수 있음 | 임대인·임차인 모두 |
| 상한 (시행령 제4조) | 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못함 | — |
| 1년 (②) | 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 하지 못함 | — |
| 감염병 감액 뒤 (③) | 제1급감염병 등으로 감액된 뒤 다시 증액을 청구하면, 증액된 금액이 감액 전 차임에 이를 때까지는 5% 상한을 적용하지 않음 | 되돌리는 몫은 상한 밖 |
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 환산보증금 | 판정 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 보증금 5,000만원 + 월세 300만원 | 5,000만 + 300만 × 100 = 3억5,000만원 | 모든 지역에서 기준 이하 (가장 낮은 3억7천만원보다 작음) |
| 보증금 1억원 + 월세 500만원 | 1억 + 500만 × 100 = 6억원 | 서울·과밀억제권역·부산은 이하, 광역시 등(5억4천만원)과 그 밖 지역은 초과 |
| 첫째 예에서 5% 증액 | 월세 300만 → 최대 315만원, 보증금 5,000만 → 최대 5,250만원 | 차임·보증금 각각에 5% |
둘째 예처럼 기준을 넘는 임대차에는 제11조(5% 상한)가 적용 목록에 없지만, 제2조 제3항은 제3조(대항력), 제10조 제1항·제2항·제3항 본문(갱신요구권), 제10조의2~제10조의9(권리금 등), 제11조의2, 제19조는 그대로 적용한다고 적습니다. 갱신요구권은 상가 계약갱신요구권 10년, 권리금은 상가 권리금 회수 보호 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 계약서의 보증금·월세로 환산보증금 계산
- ☐ 상가 소재지가 어느 구간인지(과밀억제권역 여부)
- ☐ 마지막 계약·증액일에서 1년이 지났는지
- ☐ 증액 요구가 청구 당시 금액의 5% 안인지
- ☐ 부가가치세·관리비를 월세에 넣을지는 계약서 문구 확인(이번 조문엔 없음)
이런 질문이 남습니다
보증금과 월세를 함께 5%씩 올릴 수 있나요?
시행령 제4조는 「차임 또는 보증금」의 100분의 5라고 적습니다. 둘을 한꺼번에 올릴 때 어떻게 합산하는지는 조문에 따로 없어, 계산기는 각각의 5%를 보여 줍니다(저희 셈).
과밀억제권역은 어디인가요?
시행령 제2조는 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역이라고만 적습니다. 그 목록은 이번에 옮기지 않았으니 시·군·구청에서 확인하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제11조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 10월 19일 확인). 적용 범위와 환산, 제2조 제3항 적용 목록, 증감 청구 사유, 1년 제한, 감염병 감액 뒤 예외.
- 읽지 않은 것. 판례.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 2026년 10월 19일 확인). 지역별 기준 금액 네 가지, 환산 비율 1분의 100, 증액 상한 100분의 5.
- 읽지 않은 것. 과밀억제권역 목록(수도권정비계획법 시행령).
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 시·군·구청 — 소재지가 과밀억제권역인지.
- 상가건물임대차분쟁조정위원회·변호사 — 증액 분쟁.
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
