세 든 상가 건물이 경매로 넘어가면, 보증금이 작은 임차인은 은행 같은 담보물권자보다 먼저 일부를 돌려받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제14조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 하고, 그러려면 경매신청의 등기 전에 건물의 인도와 사업자등록 신청(제3조 제1항)을 갖춰야 한다고 정합니다. 누가 소액임차인이고 얼마까지인지는 시행령 제6조·제7조가 정합니다 — 서울이면 환산보증금 6,500만원 이하인 임차인이 2,200만원까지입니다. 지역·보증금·월세·건물가액을 넣으면 최우선변제액을 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 소액임차인 = 환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역 기준 이하 — 서울 6,500만원, 과밀억제권역 5,500만원, 광역시 등 3,800만원, 그 밖 3,000만원(시행령 제6조).
2. 먼저 받는 일정액 — 서울 2,200만원, 과밀억제권역 1,900만원, 광역시 등 1,300만원, 그 밖 1,000만원까지, 건물가액의 2분의 1 안에서(시행령 제7조).
3. 저희 예시 — 서울에서 보증금 2,000만원·월세 40만원이면 환산 6,000만원으로 소액임차인이고, 2,000만원 전부가 최우선변제 대상입니다.
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 (법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항 — 월 단위 차임, 1분의 100). 일정액은 보증금에서 나오고(월세 환산분은 돌려받는 돈이 아님), 건물가액의 2분의 1을 넘으면 그 2분의 1을 소액임차인들이 일정액 비율로 나눕니다(제7조②③). 경매 비용·당해세 같은 앞선 순위, 배당요구 절차는 셈에 넣지 않았습니다. 2014년 1월 1일 전 담보물권에는 종전 금액이 적용되는데, 그 금액은 이 판정기에 없습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제14조 ① | 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다. | 확정일자는 요건이 아님 — 인도와 사업자등록 신청 |
| 법 제14조 ③ | 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 … 대통령령으로 정한다. | 상한의 바깥 틀 |
| 법 제3조 ① | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 … 에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. | 대항력은 «다음 날»부터 — 제14조는 «경매신청 등기 전»에 요건만 갖추면 됨 |
| 시행령 제6조 | 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. | 월세가 크면 보증금이 작아도 빠짐 |
| 시행령 제7조 ②③ | 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 … 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다. 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고 … 합산액이 … 2분의 1을 초과하는 경우에는 … 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 … 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다. | 판정기의 「다른 소액임차인」 칸 |
지역별 금액 — 시행령 제6조·제7조 제1항
| 지역 | 소액임차인 (환산보증금) | 먼저 받는 일정액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 6,500만원 이하 | 2,200만원까지 |
| 과밀억제권역 (서울 제외) | 5,500만원 이하 | 1,900만원까지 |
| 광역시 (과밀억제권역·군 제외), 안산·용인·김포·광주 | 3,800만원 이하 | 1,300만원까지 |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,000만원까지 |
이 지역 나눔은 같은 시행령 제2조(상가임대차법을 적용하는 환산보증금 기준 — 서울 9억원 등)와 다릅니다. 제2조는 부산을 과밀억제권역과 같은 칸(6억9천만원)에, 세종·파주·화성을 광역시와 같은 칸(5억4천만원)에 넣지만, 제6조·제7조에는 부산이 따로 적혀 있지 않아 «광역시» 칸(3,800만원·1,300만원)으로, 세종·파주·화성은 «그 밖의 지역»(3,000만원·1,000만원)으로 읽힙니다(저희 읽기). 이 금액들은 2014년 1월 1일 시행 개정(대통령령 제25036호)의 것이고, 같은 부칙 제4조는 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하되 그 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다고 정합니다.
2014년 1월 1일 전에 담보물권이 잡혔다면 — 종전 금액
부칙(대통령령 제25036호) 제4조는 바뀐 제6조·제7조를 그때 이미 있던 임대차에도 적용하되 「이 영 시행 전에 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정」을 따르게 합니다. 바로 앞 판(2012. 5. 23. 시행 대통령령 제23807호 화면, 제6조·제7조는 2010. 7. 21. 개정)을 열어 보니 금액이 이랬습니다.
| 지역 (종전 제6조·제7조) | 환산보증금 | 일정액 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 5천만원 이하 | 1천500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 4천500만원 이하 | 1천350만원 |
| 광역시·안산·용인·김포·광주 | 3천만원 이하 | 900만원 |
| 그 밖의 지역 | 2천500만원 이하 | 750만원 |
나누는 선도 달랐습니다 — 종전 제7조②③은 지금의 2분의 1이 아니라 건물가액의 3분의 1을 넘으면 그 3분의 1을 나눴습니다. 그래서 계산기는 「2014년 1월 1일 전」을 고르면 셈하지 않고 이 표로 보내 드립니다. 2010. 7. 21. 개정 전에 잡힌 담보물권이면 그때 부칙이 다시 그 앞 판을 가리킬 수 있는데, 그 부칙은 이번에 읽지 않았습니다(저희 읽기).
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 서울, 보증금 2,000만원, 월세 40만원, 건물가액 3억원 | 환산 6,000만원 → 2,000만원 | 2,000만원 + 40만원 × 100 = 6,000만원 ≤ 6,500만원, 보증금이 상한 2,200만원보다 작아 전부 |
| 서울, 보증금 3,000만원, 월세 30만원 | 환산 6,000만원 → 2,200만원 | 상한까지만 — 나머지 800만원은 확정일자 순위나 일반 채권 |
| 서울, 보증금 1,000만원, 월세 60만원 | 환산 7,000만원 → 0원 | 보증금은 작아도 월세 때문에 6,500만원 초과 |
| 부산, 보증금 3,000만원, 월세 8만원 | 환산 3,800만원 → 1,300만원 | 광역시 칸 기준에 딱 맞음 |
| 그 밖 지역, 보증금 1,000만원, 월세 15만원, 건물가액 6,000만원, 다른 소액임차인 3명 일정액 3,000만원 | 환산 2,500만원 → 750만원 | 일정액 합 4,000만원 > 2분의 1인 3,000만원 → 3,000만원 × 1,000 / 4,000 |
더 읽을 글
- 주택이라면 — 주택 소액임차인 최우선변제 판정기.
- 상가 환산보증금과 5% 증액 — 상가 환산보증금·5% 증액 계산기.
- 상가 계약갱신 10년 — 상가 계약갱신요구권 10년, 차임 연체는 차임 연체 해지 판정기.
- 권리금 — 상가 권리금 회수기회 보호.
체크리스트
- ☐ 가게를 넘겨받아 영업 중이고(인도), 사업자등록을 신청했는지
- ☐ 그 날짜가 경매신청 등기보다 앞서는지
- ☐ 보증금 + 월세 × 100 이 지역 기준 이하인지
- ☐ 등기부에서 가장 앞선 근저당 설정일 (2014년 1월 1일 전인지)
- ☐ 확정일자도 받아 두기 — 일정액을 넘는 보증금의 순위(제5조②)
- ☐ 경매가 시작되면 배당요구 종기까지 배당요구
이런 질문이 남습니다
확정일자가 없어도 최우선변제를 받나요?
제14조 제1항이 요구하는 것은 경매신청 등기 전에 제3조 제1항의 요건(인도와 사업자등록 신청)을 갖추는 것이고, 확정일자는 적혀 있지 않습니다. 확정일자는 일정액을 넘는 보증금을 순위대로 받는 제5조 제2항의 요건입니다.
월세를 많이 내면 왜 빠지나요?
시행령 제6조는 «환산한 금액의 합계»로 소액임차인을 가립니다. 월세 1만원이 100만원으로 환산되니 서울에서 월세가 65만원이면 보증금이 0원이어도 6,500만원이 됩니다.
환산보증금이 9억원을 넘는 상가는요?
법 제2조 제3항은 제2조 제1항 단서의 금액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제14조는 그 목록에 없습니다. 다만 소액임차인 기준(최대 6,500만원)이 그보다 훨씬 낮아, 실제로 갈리는 것은 제6조의 금액입니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제3조·제5조·제14조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 11월 10일 확인). 적용범위와 환산, 대항력, 확정일자 우선변제, 보증금 중 일정액의 보호.
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제6조·제7조, 부칙(대통령령 제25036호) 제4조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 2026년 11월 10일 확인). 지역별 기준과 일정액, 2분의 1 안분, 2014년 1월 1일 전 담보물권의 종전 규정.
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령(대통령령 제23807호, 2012. 5. 23. 시행) 제6조·제7조 — 원문(옛 판 화면, 2026년 11월 10일 확인). 2014년 1월 1일 전 담보물권에 쓰는 종전 금액과 3분의 1 안분.
- 읽지 않은 것. 2010. 7. 21. 개정 부칙(그 전 담보물권), 과밀억제권역 범위(수도권정비계획법 시행령 별표 1 — 환산보증금 계산기 글에 옮겨 둠), 민사집행법의 배당 순위와 배당요구 절차, 「건물가액」을 매각대금에서 무엇을 빼고 셈하는지에 관한 판례.
- 저희가 붙인 것. 부산·세종·파주·화성의 칸 읽기, 안분 셈의 끝수 버림, 예시, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 대법원 인터넷등기소 — 건물 등기부의 근저당 설정일, 경매개시결정 등기일.
- 관할 세무서 — 사업자등록 신청일, 상가건물 확정일자.
- 대한법률구조공단 — 배당요구와 배당이의 상담.
2026년 11월 10일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
