상가 임차인이 가게를 넘길 때 받는 권리금은 법이 따로 지켜 줍니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인에게서 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 정하고, 방해 행위 네 가지를 적습니다. 어기면 손해배상 책임을 지는데, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구는 종료일부터 3년 안에 해야 합니다.
1. 보호 기간: 만료 6개월 전 ~ 종료 시 — 임대인은 권리금 회수를 방해하면 안 됩니다.
2. 방해 행위 네 가지 — 권리금 요구·수수, 지급 방해, 현저히 높은 차임 요구, 정당한 사유 없는 계약 거절.
3. 배상은 두 권리금 중 낮은 금액까지, 청구는 종료일부터 3년 안에.
임대인이 해서는 안 되는 것 — 제10조의4 제1항
| 호 | 방해 행위 (원문 요약) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위 | 임대인이 권리금을 가로채는 모양 |
| 2호 | 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인인 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 | — |
| 3호 | 신규임차인이 되려는 자에게 주변 상가건물의 차임·보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 | 「현저히」의 기준은 조문에 숫자가 없음 |
| 4호 | 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 | 정당한 사유로 보는 경우는 아래 제2항 |
다만 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유(3기 차임 연체, 무단 전대 등 갱신 거절 사유)가 있으면 이 보호가 적용되지 않는다고 적습니다. 갱신 거절 사유 여덟 가지는 상가 계약갱신요구권 10년 편에 있습니다.
계약을 거절해도 되는 경우 — 제10조의4 제2항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 | 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 | — |
| 2호 | 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있거나, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우 | — |
| 3호 | 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 | 임대인이 직접 비워 둘 때 |
| 4호 | 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 | 임차인은 권리금을 받았으므로 |
배상과 기한 — 제3항~제5항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 손해배상 (③) | 임대인이 제1항을 위반해 임차인에게 손해를 입히면 배상할 책임 | — |
| 배상 상한 (③) | 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못함 | 아래 저희 예시 |
| 소멸시효 (④) | 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효 소멸 | — |
| 정보 제공 (⑤) | 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급 자력과 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 함 | — |
배상 상한을 셈해 보면 — 저희 예시
신규임차인이 권리금으로 5,000만원을 주기로 했는데, 임대차가 끝날 때의 권리금이 4,000만원으로 평가되었다면, 배상 상한은 둘 중 낮은 4,000만원입니다. 반대로 종료 당시 권리금이 더 높아도 상한은 신규임차인이 주기로 한 금액입니다. 금액은 셈을 보이려는 저희 예시이고, 실제 배상액은 손해를 따져 정해집니다(상한일 뿐 그만큼 받는다는 뜻은 아닙니다).
환산보증금을 넘는 상가도 — 제2조 제3항
제2조 제3항은 환산보증금이 대통령령 기준을 넘는 임대차에도 제10조의2부터 제10조의9까지를 적용한다고 적습니다. 권리금 회수 보호(제10조의4)는 이 범위에 들어갑니다. 지역별 기준 금액은 상가 임대료 5% 증액 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 만료 6개월 전부터 신규임차인 주선 시작
- ☐ 신규임차인과의 권리금 계약서, 임대인에게 주선한 사실을 남기기(저희 풀이)
- ☐ 신규임차인의 보증금·차임 지급 능력 정보를 임대인에게 제공
- ☐ 3기분 차임 연체 같은 갱신 거절 사유가 없는지
- ☐ 방해를 받았다면 종료일부터 3년 안에 청구
이런 질문이 남습니다
10년이 지나 갱신을 못 해도 권리금은 보호되나요?
제10조의4 제1항의 기간은 「임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지」이고, 10년 한도에 관한 말은 없습니다. 판례 쪽 해석은 이번에 확인하지 않았으니 다툼이 있으면 법률 상담을 받으세요.
「현저히 고액」은 얼마부터인가요?
조문은 주변 상가건물의 차임·보증금에 비추어 판단한다고만 적고 숫자를 정하지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제10조의4 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 10월 19일 확인). 보호 기간(6개월 전~종료 시), 방해 행위 1~4호, 제10조 제1항 사유 단서, 정당한 사유 1~4호(1년 6개월), 배상 상한, 3년 시효, 정보 제공 의무, 제2조 제3항.
- 읽지 않은 것. 제10조의3(권리금 정의)·제10조의5~제10조의9 세부, 판례, 국토교통부 표준권리금계약서.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 대한법률구조공단·변호사 — 방해 여부와 배상액 다툼.
- 감정평가사 — 종료 당시 권리금 평가.
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
