집주인이 「직접 들어가 살겠다」며 계약갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 놓으면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제5항입니다. 배상액은 거절 당시 미리 합의한 금액이 없으면 ① 환산월차임 3개월분, ② 새 세입자에게서 얻는 환산월차임과의 차액 2년분, ③ 실제 손해액 가운데 가장 큰 금액입니다(제6항). 전세처럼 월세가 0원이어도 보증금을 월세로 바꿔 셉니다 — 2026년 11월 4일에 확인한 한국은행 기준금리 3.00%면 전환 비율은 연 5%입니다. 전세 5억원에서 거절당했는데 그 집이 6억원 전세로 나갔다면 배상액은 1,000만 8원입니다(저희 예시). 계산기를 붙였습니다.
1. 조건: 실거주(제1항 제8호)를 이유로 거절 + 갱신되었을 기간 안에 + 정당한 사유 없이 제3자에게 임대.
2. 배상액 = 환산월차임 × 3, 환산월차임 차액 × 24, 실제 손해액 중 큰 금액 — 합의한 예정액이 있으면 그 금액.
3. 환산월차임 = 월차임 + 보증금 × (연 10%와 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율) ÷ 12 (제7조의2, 시행령 제9조).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 보증금은 연 10%와 기준금리+연 2% 중 낮은 비율로 월차임으로 바꾸고 12로 나눠 원 미만을 버립니다(제7조의2·시행령 제9조, 끝수 처리는 저희 방식). 거절 당시 손해배상액 예정에 합의했다면 그 금액이 우선입니다.
제6조의3 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1항 제8호 | 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신 요구를 거절할 수 있음 | 부모·자녀가 살려는 경우도 포함 |
| 제2항 | 갱신요구권은 1회, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봄 | 「갱신되었을 기간」은 보통 이 2년(저희 풀이) |
| 제5항 | 제8호 사유로 거절했는데 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상 | — |
| 제6항 본문 | 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 없으면 아래 금액 중 큰 금액 | 합의가 있으면 그 금액 |
| 제6항 제1호 | 갱신거절 당시 월차임(보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액 포함, 「환산월차임」)의 3개월분 | 전세여도 0원이 아님 |
| 제6항 제2호 | 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분 | 새 조건이 더 싸면 0원(저희 셈) |
| 제6항 제3호 | 제8호 사유로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 | 입증이 필요하다고 읽힘(저희 읽기) |
전환 비율 — 제7조의2와 시행령 제9조 (원문)
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제7조의2 제1호 | 은행 대출금리와 지역 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율 — 시행령 제9조 제1항: 연 1할 | 연 10% |
| 법 제7조의2 제2호 | 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 — 시행령 제9조 제2항: 연 2퍼센트 | 기준금리 + 2% |
| 적용 | 두 비율 중 낮은 비율 | 기준금리가 8%를 넘지 않으면 늘 제2호 |
기준금리 — 한국은행 (원문)
| 변경일 | 기준금리 (한국은행) | 전환 비율 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 2025년 5월 29일 | 연 2.50% | 2.50 + 2 = 연 4.5% |
| 2026년 7월 16일 | 연 2.75% | 연 4.75% |
| 2026년 8월 27일 | 연 3.00% | 연 5% (2026년 11월 4일 확인 화면의 최신 값) |
조문은 「갱신거절 당시」 환산월차임이라고 적습니다. 그래서 계산기에는 오늘 금리가 아니라 거절을 통지받은 때의 기준금리를 넣어야 합니다(저희 풀이). 2026년 6월에 거절당했다면 2.50%, 9월이면 3.00%입니다.
세 가지 셈 — 저희 예시 (기준금리 3.00%)
| 예 (저희 예시) | 배상액 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 전세 5억원, 같은 집이 5억원 전세로 나감 | 환산월차임 2,083,333원 × 3 = 6,249,999원 | 차액이 없어도 3개월분은 남음 |
| 전세 5억원, 같은 집이 6억원 전세로 나감 | 차액 416,667원 × 24 = 10,000,008원 | 3개월분 6,249,999원보다 큼 |
| 보증금 1억원 + 월세 100만원 → 새 임차인 월세 130만원 | 환산 1,416,666원 → 1,716,666원, 차액 300,000원 × 24 = 7,200,000원 | 3개월분은 4,249,998원 |
5억원 × 연 5% ÷ 12 = 2,083,333.3원이고, 계산기는 원 미만을 버립니다(저희 방식). 그래서 3개월분이 625만원이 아니라 6,249,999원으로 나옵니다.
계산기가 판단하지 않는 것
- 「정당한 사유」가 있었는지 — 조문은 말만 두고 기준을 적지 않습니다. 이번에 판례는 읽지 않았습니다.
- 제3호 실제 손해액 — 이사비·중개보수처럼 실제로 든 돈이 3개월분이나 2년분보다 크면 그 금액이 기준이 됩니다. 얼마가 인정되는지는 계산기가 정할 수 없어 직접 넣게 했습니다.
- 합의한 예정액 — 거절 당시 합의가 있으면 제6항의 셈 대신 그 금액입니다.
갱신요구권을 쓰는 시기와 증액 5% 상한은 계약갱신요구권 사용법과 주택 임대료 5% 인상 계산기 편에, 보증금과 월세 사이 전환은 전월세 전환 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 거절 사유가 실거주(제8호)였는지 통지 내용 보관
- ☐ 거절 당시 보증금·월세와 그때 기준금리 적어 두기
- ☐ 갱신되었을 기간(보통 2년) 안에 다른 임차인이 들었는지 확인
- ☐ 새 조건이 더 싸도 3개월분은 남음
- ☐ 이사비 등 실제 손해 영수증 모으기
이런 질문이 남습니다
새 임차인의 보증금·월세는 어떻게 아나요?
이번 글에서는 정보 제공 조항을 따로 읽지 않았습니다. 계산기는 알고 있는 금액을 넣어 셈만 합니다.
집을 판 경우도 해당하나요?
제5항은 「제3자에게 목적 주택을 임대한 경우」를 적습니다. 매도는 조문에 적혀 있지 않습니다(저희 읽기).
기준금리가 8%를 넘으면요?
그때는 연 10%(제1호)가 더 낮아 연 10%로 셉니다. 계산기도 그렇게 묶었습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조·제6조의3·제7조의2 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 11월 4일 확인). 제6조의3 제1항 각 호(제8호 실거주), 제2항 1회·2년, 제5항 손해배상, 제6항 각 호(환산월차임 3개월분·차액 2년분·손해액, 예정액 합의 우선), 제7조의2 낮은 비율.
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제9조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 2026년 11월 4일 확인). 제1항 연 1할, 제2항 연 2퍼센트.
- 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이 — 원문(목록 화면. 2026년 11월 4일 확인). 2025. 5. 29. 2.50%, 2026. 7. 16. 2.75%, 2026. 8. 27. 3.00%.
- 읽지 않은 것. 「정당한 사유」에 관한 판례, 임대차 정보 제공 조항, 손해액 산정 실무, 지방자치단체 상담 안내.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 배상액 다툼 조정.
- 한국은행 누리집 — 거절 당시 기준금리.
2026년 11월 4일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
