집주인이 「보증금을 올려 달라」고 할 때 주택임대차보호법이 정한 선은 두 줄입니다. 제7조 제1항은 차임이나 보증금이 조세·공과금 같은 부담의 증감이나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 되면 당사자가 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있게 하면서, 증액청구는 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 적습니다. 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 시·도가 조례로 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있다고 덧붙입니다. 보증금 2억원이면 최대 1,000만원, 월세 80만원이면 최대 4만원까지입니다.
1. 증액은 20분의 1(5%)까지 — 보증금 2억원이면 2억 1,000만원, 월세 80만원이면 84만원.
2. 계약·직전 증액 뒤 1년 안에는 증액청구 못 함 (제7조 제1항).
3. 넘겨 냈으면 돌려 달라고 청구 (제10조의2), 불리한 약정은 효력 없음 (제10조).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1(5%)을 넘지 못하고, 계약 또는 직전 증액 뒤 1년 안에는 하지 못합니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다. 1년은 민법 방식으로 셌고 원 단위 아래는 버렸습니다(저희 방식).
증감청구권 — 제7조 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 청구 사유 (①) | 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때 장래에 대하여 증감 청구 | 올리는 것만이 아니라 내리는 청구도 가능 |
| 1년 제한 (① 후문) | 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함 | 감액청구에는 이 제한이 적혀 있지 않음 |
| 상한 (② 본문) | 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못함 | 20분의 1 = 5% |
| 조례 (② 단서) | 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건을 고려해 본문의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있음 | 5%보다 높일 수는 없다고 읽힘(「범위에서」) |
갱신할 때도 같은 선 — 제6조의3 제3항
계약갱신요구권으로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 그래서 갱신 때 올릴 수 있는 폭도 같은 20분의 1입니다. 갱신요구권을 실제로 얼마나 쓰는지는 계약갱신요구권 사용 비율 편에 있습니다.
넘겨서 냈다면 — 제10조·제10조의2
제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 제10조의2는 임차인이 제7조의 증액비율을 초과해 차임이나 보증금을 지급했다면 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 같은 조문은 제7조의2의 월차임 전환 산정률을 넘겨 낸 차임도 돌려받을 수 있게 합니다(전환율은 전월세 전환 계산기 편).
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 보증금 2억원, 상한 5% | 최대 2억 1,000만원(+1,000만원) | 2억원 ÷ 20 |
| 월세 80만원, 상한 5% | 최대 84만원(+4만원) | 80만원 ÷ 20 |
| 2025년 10월 26일 계약, 2026년 10월 26일 청구 | 아직 1년 안 — 10월 27일부터 | 1년을 민법 방식으로 센 저희 셈 |
보증금과 월세를 함께 올리는 경우에 두 항목을 각각 5%까지 올릴 수 있는지, 하나로 묶어 따지는지는 조문에 따로 적혀 있지 않습니다. 계산기는 각각의 최대를 보여 줄 뿐이니 실제로는 합의 내용을 확인하세요(저희 풀이). 상한을 4.5%로 넣으면 보증금 2억원은 900만원까지입니다.
상가와 다른 점
상가건물 임대차보호법도 5% 상한을 두지만, 상가는 환산보증금 기준을 넘으면 그 상한이 적용되지 않는 구조입니다(상가 5% 증액 계산기 편). 주택임대차보호법 제7조에는 그런 금액 기준이 적혀 있지 않습니다.
체크리스트
- ☐ 계약일 또는 마지막으로 올린 날짜 확인
- ☐ 청구가 그날부터 1년이 지난 뒤인지
- ☐ 올린 금액이 약정 금액의 20분의 1 이하인지
- ☐ 사는 시·도에 더 낮은 상한 조례가 있는지
- ☐ 넘겨 냈다면 초과분 반환 청구
이런 질문이 남습니다
새로 계약하는 경우에도 5%인가요?
제7조는 기존 계약의 증감청구와 제6조의3의 갱신을 다룹니다. 계약이 끝나고 다른 사람과 새로 맺는 계약의 금액은 이 조문의 대상으로 적혀 있지 않습니다(저희 읽기).
우리 지역 조례 상한은 얼마인가요?
이번에 시·도 조례는 확인하지 않았습니다. 계산기 상한 칸을 조례 숫자로 바꿔 넣으세요.
계약 전 등기부부터 보증금 돌려받기까지 다른 전월세 주제는 전월세 세입자 총정리에 겪는 순서대로 모아 두었습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3·제7조·제10조·제10조의2 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 10월 26일 확인). 증감청구 사유와 장래효, 1년 이내 증액청구 금지, 20분의 1 상한과 조례 단서, 갱신 시 제7조 범위, 불리한 약정 무효, 초과 차임 등 반환청구.
- 읽지 않은 것. 시·도 조례, 판례, 보증금·월세 동시 증액의 해석.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 주택임대차분쟁조정위원회·대한법률구조공단 — 증액 다툼(이번에 위원회 안내는 읽지 않았습니다).
2026년 10월 26일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
