공인중개사의 실수로 손해를 봤다면 누가 물어 줄까요. 공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있다고 정하고, 이를 보장하려고 업무 시작 전에 보증보험·공제 가입 또는 공탁을 하도록 합니다. 보장 금액은 시행령 제24조가 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 추가), 개인 2억원 이상으로 정합니다. 중개가 끝나면 중개사는 보장금액·보증기관·보장기간을 설명하고 증서 사본을 줘야 합니다.
1. 고의·과실로 재산상 손해를 입히면 중개사가 배상 책임을 집니다.
2. 보장 금액은 법인 4억원 이상, 개인 2억원 이상, 분사무소마다 2억원을 더합니다.
3. 계약이 끝나면 보장금액·보증기관·보장기간을 설명받고 증서 사본을 받습니다.
누가, 언제 배상하나 — 법 제30조 제1항·제2항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 중개행위 | 중개하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해 | 확인·설명을 잘못한 경우도 여기서 따짐(저희 읽기) |
| 사무소 대여 | 자기 중개사무소를 다른 사람의 중개 장소로 제공해 손해를 입힌 경우 | 명의를 빌려준 쪽도 책임 |
얼마까지 보장되나 — 시행령 제24조
| 개업공인중개사 | 보장 금액 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법인 | 4억원 이상 + 분사무소마다 2억원 이상 추가 | 「이상」이라 더 크게 든 곳도 있음 |
| 법인이 아닌 개업공인중개사 | 2억원 이상 | — |
| 다른 법률로 중개업을 하는 자 | 2천만원 이상 | 제3항 |
저희 예시로 분사무소 두 곳을 둔 중개법인이라면 4억원 + 2억원 × 2 = 8억원 이상입니다. 이 금액은 보증이 최소한 보장해야 하는 금액이고, 손해가 그보다 크다고 배상 책임이 그 금액에서 멈춘다고 조문이 적지는 않습니다(저희 읽기).
보증과 설명 — 법 제30조 제3항~제5항, 시행령 제24조 제2항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 방법 | 보증보험, 제42조의 공제, 또는 공탁 | — |
| 때 | 업무를 시작하기 전에 보증하고 증명서류를 등록관청에 신고 | 보증기관이 직접 통보하면 신고 생략 |
| 공탁금 | 폐업·사망한 날부터 3년 안에는 회수 못 함 | 그 사이 피해 배상에 쓰일 수 있게 |
| 중개 완성 때 설명 | ① 보장금액 ② 보증보험회사·공제사업자·공탁기관과 소재지 ③ 보장기간을 설명하고 증서 사본 또는 전자문서 제공 | 계약서와 함께 받는 서류 |
체크리스트
- ☐ 등록된 개업공인중개사 사무소인지
- ☐ 계약 때 보증 증서 사본을 받았는지 — 보장금액·기관·기간
- ☐ 보장기간이 계약일을 포함하는지
- ☐ 확인·설명서에 서명·날인이 있는지
- ☐ 손해가 생기면 중개사와 보증기관 양쪽에 청구 방법 확인
이런 질문이 남습니다
전세 보증금을 못 받으면 중개사 보증으로 받을 수 있나요?
배상 책임은 중개사의 고의·과실로 생긴 손해에 대한 것입니다. 임대인이 돈을 안 돌려준 것 자체가 중개사의 과실인지는 이 조문이 정하지 않으므로 사안마다 따져야 합니다. 보증금 반환은 전세 사기 예방 편에 있습니다.
무엇을 설명받아야 하나요?
확인·설명 항목 13개는 중개대상물 확인·설명서 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제30조, 같은 법 시행령 제24조 — 원문(법률 시행 2026. 8. 28., 법률 제21409호. 2026년 10월 19일 확인). 배상 책임 두 경우, 보증 방법과 시기, 공탁금 3년 회수 제한, 중개 완성 때 설명 3가지, 보장 금액(법인 4억원·분사무소 2억원·개인 2억원·다른 법률 2천만원), 보증 신고.
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 원문(시행 2026. 8. 28., 대통령령 제36590호).
- 읽지 않은 것. 공인중개사법 제42조(공제사업) 세부, 시행령 제25조(보증의 변경), 공제 약관.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 보증 증서에 적힌 보증기관 — 청구 절차와 서류.
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
