부동산 계약서에 도장을 찍을 때 함께 받는 서류가 「중개대상물 확인·설명서」입니다. 공인중개사법 제25조는 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 권리관계·거래규제 등을 확인해 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·건축물대장 같은 근거자료를 제시하도록 정합니다. 계약서를 쓸 때는 이를 서면으로 만들어 서명·날인해 건네고 3년 보존해야 합니다. 시행령 제21조가 정한 확인·설명 항목 13개(주택 임대차에만 붙는 4개 포함)를 옮겼습니다.
1. 중개가 완성되기 전에 확인·설명하고 근거자료를 제시해야 합니다.
2. 확인·설명서는 서면으로 교부, 3년 보존 — 중개사와 소속공인중개사가 서명·날인.
3. 주택 임대차면 관리비, 최우선변제, 전입세대확인서 등 4개 항목이 더 붙습니다.
무엇을 설명해야 하나 — 시행령 제21조 제1항
| 호 | 확인·설명할 사항 | 적용 |
|---|---|---|
| 1 | 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조·건축연도 등 기본 사항 | 전부 |
| 2 | 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 권리관계 | 전부 |
| 3 | 거래예정금액·중개보수·실비와 산출내역 | 전부 |
| 3의2 | 관리비 금액과 산출내역 | 주택 임대차 |
| 4 | 토지이용계획, 공법상 거래규제·이용제한 | 전부 |
| 5 | 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기·배수 등 시설물 상태 | 전부 |
| 6 | 벽면·바닥면·도배 상태 | 전부 |
| 7 | 일조·소음·진동 등 환경조건 | 전부 |
| 8 | 도로·대중교통, 시장·학교 근접성 등 입지조건 | 전부 |
| 9 | 취득에 따라 부담할 조세의 종류와 세율 | 전부 |
| 10 | 임대인의 정보 제시 의무, 소액보증금 최우선변제 | 주택 임대차 |
| 11 | 전입세대확인서 열람·교부 | 주택 임대차 |
| 12 | 민간임대주택이면 임대보증금 보증 | 주택 임대차 (민간임대만) |
「적용」 칸의 「주택 임대차」는 제1항 단서가 제3호의2와 제10호~제12호를 주택 임대차 중개에만 적용한다고 정한 것입니다. 중개보수 자체는 중개보수 편, 등기부 보는 법은 등기부등본 편에 있습니다.
중개사가 지켜야 할 절차 — 법 제25조·제25조의3, 시행령 제21조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 때 | 중개가 완성되기 전 | 계약서 쓰기 전에 설명을 받는 것이 원칙 |
| 근거자료 | 토지대장 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등을 제시 | — |
| 자료 요구 | 매도·임대의뢰인에게 상태 자료를 요구할 수 있고, 불응하면 그 사실을 설명하고 설명서에 적음 | “집주인이 안 알려 줬다”도 기록됨 |
| 서면 | 계약서를 쓸 때 확인·설명서를 서면으로 교부 | 공인전자문서센터 보관이면 보존 의무 예외 |
| 보존 | 원본·사본·전자문서 3년 | — |
| 서명 | 개업공인중개사(법인은 대표자)와 중개한 소속공인중개사가 함께 서명·날인 | — |
| 주택 임대차 | 확정일자부여기관에 정보 제공 요청을 할 수 있다는 것, 임대인의 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 것을 설명(제25조의3) | 전세 사기 예방 관련 항목 |
체크리스트
- ☐ 계약 전에 확인·설명서 초안을 받아 읽었는지
- ☐ 등기사항증명서·건축물대장을 직접 보여 줬는지
- ☐ 권리관계(저당·압류·신탁) 칸이 비어 있지 않은지
- ☐ 임대차면 관리비·최우선변제·전입세대확인서 항목이 있는지
- ☐ 중개사·소속공인중개사 서명·날인, 사본 보관
이런 질문이 남습니다
설명이 틀려서 손해를 봤다면요?
공인중개사법 제30조는 중개사가 고의·과실로 재산상 손해를 입히면 배상 책임이 있다고 정하고, 이를 보장하는 보증을 의무로 둡니다. 보장 금액은 중개사고 손해배상 보증 편에 있습니다.
설명서 양식은 어디에 있나요?
시행령 제21조 제3항은 국토교통부령으로 정하는 서식에 적도록 합니다. 시행규칙 서식은 이번에 옮기지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제25조·제25조의3, 같은 법 시행령 제21조 — 원문(법률 시행 2026. 8. 28., 법률 제21409호. 2026년 10월 19일 확인). 확인·설명 시기와 근거자료, 자료 요구와 불응 기재, 서면 교부와 3년 보존, 서명·날인, 주택 임대차 설명의무, 확인·설명 항목 13개와 적용 범위.
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행령 원문(시행 2026. 8. 28., 대통령령 제36590호).
- 읽지 않은 것. 시행규칙의 확인·설명서 서식, 위반 시 행정처분·과태료 조문.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 해당 중개사무소 — 등록 여부와 보증 증서 사본.
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
