집이 경매로 넘어가도 보증금이 적은 세입자는 은행 같은 담보물권자보다 먼저 일부를 돌려받을 수 있습니다. 주택임대차보호법 제8조의 최우선변제입니다. 조건은 두 가지 — 보증금이 시행령 제11조의 지역별 기준 이하이고, 경매신청 등기 전에 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마쳤어야 합니다. 먼저 받는 돈은 시행령 제10조의 일정액까지입니다 — 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원. 다만 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
1. 서울: 보증금 1억 6,500만원 이하 → 5,500만원까지 먼저 (영 제10조·제11조).
2. 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억 4,500만원 → 4,800만원, 광역시 등 8,500만원 → 2,800만원, 그 밖 7,500만원 → 2,500만원.
3. 경매신청 등기 전에 인도·주민등록, 그리고 주택가액의 절반까지만 — 소액임차인이 여럿이면 절반을 비율로 나눕니다.
판정기
입력하면 자동 판정됩니다. 금액은 현행 시행령 기준이고, 예전에 설정된 담보권에 어느 금액이 적용되는지(부칙의 경과 규정)는 읽지 않았습니다. 한 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인은 1명으로 보고 보증금을 합칩니다(영 제10조 제4항). 비율 분할은 원 미만 버림(저희 방식).
지역별 기준 — 시행령 제10조·제11조
| 지역 | 보증금 기준 (제11조) / 먼저 받는 일정액 (제10조) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 이하 / 5,500만원 | — |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 이하 / 4,800만원 | 과밀억제권역은 수도권정비계획법 기준 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 이하 / 2,800만원 | 여기의 광주는 경기 광주시 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 / 2,500만원 | — |
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제8조 제1항 | 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다 | 대항요건 = 인도 + 주민등록 |
| 법 제8조 제3항 | 범위와 기준은 주택임대차위원회 심의를 거쳐 대통령령으로 정하되, 일정액은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다 | — |
| 영 제10조 제2항·제3항 | 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만. 임차인이 2명 이상이고 일정액 합계가 2분의 1을 넘으면 각자의 비율로 나눈 금액 | — |
| 영 제10조 제4항 | 한 주택에서 가정공동생활을 하는 임차인은 1명으로 보아 보증금을 합산 | — |
| 법 제3조의3 제6항 | 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 최우선변제를 받을 권리가 없다 | — |
네 가지 판정 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 먼저 받는 금액 | 짚어 둘 점 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 서울, 보증금 1억 5,000만원, 주택가액 2억원 | 5,500만원 | 절반 1억원 안 |
| 서울, 보증금 1억 7,000만원 | 0원 | 1억 6,500만원 초과 |
| 서울, 보증금 1억원, 주택가액 8,000만원, 다른 소액임차인 일정액 3,000만원 | 25,882,352원 | 절반 4,000만원 × 5,500 ÷ 8,500 |
| 그 밖의 지역, 보증금 7,000만원 | 2,500만원 | — |
먼저 받지 못한 나머지 보증금은 확정일자를 받아 두었다면 그 순위에 따라 배당을 받습니다(법 제3조의2). 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조 제1항).
이 금액은 현행 시행령 기준입니다. 담보권이 예전에 설정된 집이라면 어느 금액이 적용되는지 시행령 부칙의 경과 규정을 확인해야 하는데, 이번에 부칙은 읽지 않았습니다. 등기부 보는 법은 등기부등본 보는 법 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 우리 집 지역과 보증금 기준
- ☐ 입주(인도)와 전입신고를 마친 날 — 경매신청 등기보다 앞서는가
- ☐ 확정일자 — 나머지 보증금의 순위
- ☐ 같은 집의 다른 세입자 수
- ☐ 등기부의 근저당 설정일
이런 질문이 남습니다
월세도 보증금만 보나요?
제10조·제11조는 「보증금」으로 기준을 적습니다. 월세를 보증금으로 환산해 더하는지는 이번 조문에 없습니다.
배당은 따로 신청하나요?
경매 절차의 배당요구는 민사집행법이 정하며, 이 글에서는 다루지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의3·제8조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 10월 21일 확인). 대항요건(인도·주민등록, 다음 날), 우선변제, 임차권등기 뒤 임차인의 제외, 최우선변제와 경매신청 등기 전 요건, 주택가액 2분의 1.
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 — 원문(시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 두 조는 2023. 2. 21. 개정. 2026년 10월 21일 확인). 지역별 보증금 기준과 일정액, 2분의 1과 비율 분할, 가정공동생활 합산.
- 읽지 않은 것. 시행령 부칙의 경과 규정, 민사집행법의 배당요구.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 대한법률구조공단·주택임대차분쟁조정위원회 — 배당과 보증금 분쟁.
2026년 10월 21일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
