세입자의 보증금을 지키는 두 권리, 대항력과 우선변제권은 날짜 하나로 갈립니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2 제2항은 그 대항요건에 확정일자까지 갖춘 임차인이 경매·공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받는다고 정합니다. 입주일·전입신고일·확정일자를 넣으면 대항력이 생기는 날과 세 요건을 모두 갖춘 날을 보여 주고, 근저당 같은 등기 접수일을 넣으면 앞뒤를 비교하는 판정기를 붙였습니다. 조문이 말하지 않는 것(몇 시부터인지, 같은 날이면 누가 먼저인지)은 판정하지 않고 그렇다고 적습니다.
1. 대항력 = 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 (제3조①). 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 11월 20일 입주·전입이면 11월 21일부터.
2. 우선변제 = 대항요건 + 계약서의 확정일자 (제3조의2②). 확정일자만으로도, 전입만으로도 생기지 않습니다.
3. 보증금을 받으려면 집을 넘겨줘야 — 양수인에게 인도하지 않으면 우선변제로 받을 수 없습니다(제3조의2③).
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 날짜는 YYYY-MM-DD. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다(제3조①). 대항력이 그날 몇 시부터인지, 같은 날 등기와의 앞뒤는 조문에 없어 판례 영역으로 두고 판단하지 않습니다.
두 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제3조 ① | 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. | 둘 중 늦은 쪽을 마친 날의 다음 날(저희 읽기) |
| 제3조 ④ | 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. | 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 청구 — 대항력의 내용 |
| 제3조의2 ② | 제3조 제1항·제2항·제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. | 「대항력」이 아니라 「대항요건」을 적음 — 판정기는 이 문언대로 셈 |
| 제3조의2 ③ | 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다. | 배당을 받을 때 집을 비워 줘야 함 |
법인이 직원용으로 빌린 집(제3조②③)도 「그 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날」이 기준입니다. 중소기업 법인은 직원이 바뀌면 새 직원이 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 다시 효력이 생긴다고 제3항이 적습니다.
판정기가 셈하는 방법 — 저희 풀이
| 줄 | 셈 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 대항요건을 갖춘 날 | 인도일과 전입신고일 중 늦은 날 | 둘 다 마쳐야 하므로 |
| 대항력 | 그날의 다음 날 | 몇 시부터인지는 조문에 없음 |
| 모두 갖춘 날 | 대항요건을 갖춘 날과 확정일자 중 늦은 날 | 제3조의2②의 「갖춘」을 그대로. 순위가 그날부터인지 다음 날부터인지는 조문에 없음 |
| 등기와 비교 | 등기 접수일이 기준일보다 앞서면 「앞선 등기」, 같으면 「가리지 않음」, 늦으면 「후순위」로 표시 | 같은 날의 처리는 판례 영역이라 판단하지 않음 |
「0시」나 「같은 날 동순위」 같은 설명은 법원 판단에서 나온 것이라 이 글에서 다루지 않았습니다. 조문에는 「그 다음 날부터」까지만 있다는 점은 전세사기 예방 편 끝 절에도 정리되어 있습니다.
다섯 가지 판정 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 11월 20일 입주·전입, 확정일자 11월 2일(계약하던 날) | 대항력 11월 21일부터, 모두 갖춘 날 11월 20일 | 확정일자를 먼저 받아도 전입이 끝나야 요건 완성 |
| 11월 20일 입주, 전입신고는 11월 24일 | 대항요건 11월 24일, 대항력 11월 25일부터 | 전입을 미루면 그만큼 밀림 |
| 첫 예에 근저당이 11월 21일 접수 | 대항력과 같은 날 — 가리지 않음, 우선변제 쪽은 근저당이 늦음 | 같은 날의 앞뒤는 조문 밖 |
| 첫 예에 근저당이 11월 20일 접수 | 대항력보다 앞선 등기, 우선변제와는 같은 날 — 가리지 않음 | 입주 당일 잔금 대출 근저당이 잡히는 모양 |
| 11월 20일 입주·전입, 확정일자 11월 27일, 근저당 11월 25일 | 대항력보다 늦은 등기, 모두 갖춘 날(11월 27일)보다 앞선 등기 | 확정일자가 늦으면 우선변제는 근저당 뒤로 읽힘(저희 읽기) |
이 날짜를 지키려면
- 확정일자 — 받는 곳·수수료·당일 마감은 확정일자 받는 법.
- 앞선 세입자 보증금 — 계약 전 임대인 동의로 확인하는 길은 임대차 정보제공 요청.
- 이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았을 때 — 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하는 길은 임차권등기명령 판정기.
체크리스트
- ☐ 입주(인도)와 전입신고를 같은 날에
- ☐ 확정일자는 계약서에 — 전월세 신고 때 계약서를 내면 받은 것으로 봄
- ☐ 잔금 날 근저당이 새로 잡히는지 등기부 확인
- ☐ 대항력은 그 다음 날부터 — 하루 공백을 알아 두기
- ☐ 배당받을 때는 집을 넘겨줘야 함(제3조의2③)
이런 질문이 남습니다
전입신고를 하고 다른 곳으로 잠깐 옮기면?
제3조①은 「마친 때」만 적고 유지 기간을 따로 정하지 않습니다. 옮겼다가 돌아오면 어떻게 되는지는 판례 영역이라 이 판정기는 다루지 않습니다.
확정일자가 전입보다 빠르면 손해인가요?
손해는 없습니다. 판정기의 「모두 갖춘 날」은 늦은 쪽을 따르므로, 확정일자를 일찍 받아 두면 전입·입주가 끝나는 날 요건이 완성됩니다.
보증금이 적으면 따로 보호받나요?
소액임차인의 최우선변제는 확정일자와 별개로 따로 셉니다. 소액임차인 판정기 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제3조의6 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 11월 5일 확인). 대항력(인도와 주민등록, 그 다음 날부터, 전입신고 간주), 법인 임차의 준용, 양수인 승계, 우선변제(대항요건과 확정일자), 인도 요건, 확정일자부여기관.
- 읽지 않은 것. 대항력 발생 시각·같은 날 등기 순위·주민등록 유지에 관한 판례, 민사집행법 배당 조문, 국세징수법 공매 조문.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 대한법률구조공단·변호사 — 같은 날 등기·배당 순위 다툼.
- 등기사항증명서 — 잔금일 전후 근저당 접수일.
2026년 11월 5일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
