계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 생각해야 합니다. 주택임대차보호법의 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록을 유지해야 이어지는데(제3조), 이사하고 전입신고를 옮기면 그 요건이 사라지기 때문입니다. 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않으면 임차인이 주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하고, 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이미 갖고 있던 권리는 그 뒤 대항요건을 잃어도 그대로 유지된다고 정합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
1. 임대차가 끝나고 보증금을 못 받았을 때 → 주택 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청 (제3조의3 제1항).
2. 등기를 마치면 대항력·우선변제권 → 그 뒤 이사해도 유지 (제5항).
3. 비용은 임대인에게 청구, 금융기관등도 대신 신청 가능 (제8항·제9항). 등기된 집을 나중에 빌린 사람은 최우선변제가 없습니다(제6항).
판정기
고르면 자동 판정됩니다. 제3조의3 제5항은 등기 «이후»에 대항요건을 잃어도 이미 취득한 권리를 유지한다고 정하므로, 판정기는 등기 기입을 확인한 뒤 이사하는 것을 안전한 순서로 봅니다(저희 읽기).
제3조의3 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1항 | 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다 | 끝나기 전엔 안 됨 |
| 제2항 | 신청서에 신청의 취지와 이유, 주택(일부면 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력·우선변제권을 취득했으면 그 사실) 등을 적고 소명 | 계약서·전입·확정일자 |
| 제4항 | 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다 | — |
| 제5항 | 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득. 이미 취득한 경우 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다 | 이사의 근거 |
| 제6항 | 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조의 우선변제를 받을 권리가 없다 | — |
| 제8항·제9항 | 신청과 등기 관련 비용을 임대인에게 청구할 수 있다. 금융기관등은 임차인을 대위하여 신청할 수 있다 | 전세대출 은행 |
제3항은 재판·이의신청·취소·집행에 민사집행법의 가압류 조문을 준용하고, 이 경우 「가압류」를 「임차권등기」로, 채권자를 임차인으로, 채무자를 임대인으로 봅니다. 그리고 제4조 제2항은 임대차기간이 끝나도 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
세 가지 판정 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 계약 만료 2개월 전, 집주인이 보증금이 없다고 함 | 아직 신청 못 함 | 제1항은 「임대차가 끝난 후」 |
| 만료 뒤 보증금 미반환, 새 집 입주일이 다가옴 | 신청하고, 등기 기입 확인 뒤 이사 | 등기부에서 확인 |
| 등기 완료, 이사·전입신고 옮김 | 권리 유지 | 제5항 |
등기가 실제로 등기부에 기입되었는지는 등기사항증명서로 확인할 수 있습니다(저희 풀이). 판정기가 「기입 전 이사」를 위험으로 보는 것은, 제5항이 권리 유지를 「등기 이후」 대항요건을 잃은 경우에 한해 정하기 때문입니다.
보증금 사기 신호는 전세사기 예방 편, 집을 비울 때의 원상회복은 원상회복 의무 편에 있습니다. 소액임차인의 최우선변제는 최우선변제 판정기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 임대차가 끝났는가(만료·해지)
- ☐ 계약서, 전입 기록, 확정일자 — 소명 자료
- ☐ 주택 소재지 관할 법원에 신청
- ☐ 등기부에 기입됐는지 확인한 뒤 이사
- ☐ 비용 영수증 보관 — 임대인에게 청구
이런 질문이 남습니다
등기까지 얼마나 걸리나요?
조문은 기간을 적지 않습니다. 촉탁과 기입 절차는 대법원규칙으로 정합니다(제7항).
그래도 보증금을 안 주면요?
임차권등기는 권리를 지키는 장치이고, 보증금 반환 청구는 소송이나 지급명령 같은 별도 절차가 필요합니다(저희 풀이).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조·제3조의3·제4조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 10월 21일 확인). 대항요건, 임차권등기명령의 요건·관할·신청서·준용·항고·효력·이후 임차인·비용·금융기관 대위, 보증금 반환까지의 존속.
- 읽지 않은 것. 대법원규칙(임차권등기명령 절차), 민사집행법 준용 조문 본문.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 법원 민원실 — 신청서 양식.
- 대한법률구조공단 — 보증금 반환 소송.
2026년 10월 21일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
