전세보증금을 돌려받지 못했다고 해서 모두 「전세사기피해자」가 되는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조는 결정을 받으려는 임차인이 네 요건을 모두 갖춰야 한다고 정합니다. ① 대항력과 확정일자, ② 보증금 5억원 이하(위원회가 2억원 범위에서 올릴 수 있음), ③ 2인 이상의 임차인에게 보증금 피해가 생겼거나 생길 것이 예상될 것, ④ 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유. 다만 경매·공매가 이미 끝난 임차인은 ①과 ③을 빼고 봅니다. 답을 넣으면 어느 호가 빠졌는지 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 네 요건을 모두 — 대항력·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2인 이상 피해, 반환 안 할 의도 의심.
2. 보증금 전액을 보증보험·최우선변제·자력으로 돌려받을 수 있으면 제외 (제3조 제2항).
3. 위원회는 안건 상정 뒤 30일 안에 심의(한 차례 15일 연장), 결정에 이의는 송달 뒤 30일 안.
판정기
입력하면 자동 판정됩니다. 제3조 제1항의 네 요건과 제2항의 세 제외 사유를 답한 대로 맞춰 볼 뿐이고, 실제 결정은 위원회 심의를 거쳐 국토교통부장관이 합니다. 상한은 5억원이 기본이고 위원회가 2억원 범위에서 올렸을 때만 바꿔 넣으세요. 제2조 제4호 다목은 판정하지 않습니다.
네 요건 — 제3조 제1항 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 대항력·확정일자 | 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 봄) 같은 법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖출 것. 임차권등기를 마쳤거나 민법 제303조의 전세권이 설정된 경우도 포함 | 경매·공매가 끝난 임차인은 이 호를 보지 않음(단서) |
| 2호 보증금 | 임차보증금이 5억원 이하일 것. 위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있음 | 올려도 최대 7억원(저희 셈) |
| 3호 다수 피해 | 임대인의 파산·회생 개시, 임차주택의 경매·공매 개시(국세·지방세 체납 압류 포함), 임차인의 집행권원 확보 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생겼거나 생길 것이 예상될 것 | 「예상」도 들어감. 경매·공매가 끝났으면 이 호도 보지 않음 |
| 4호 의도 의심 | 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 반환 능력이 없는 자에게 주택 양도, 반환 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것 | 「임대인등」에는 대리인·중개사·모집책·배후의 동일인도 들어감(제2조 제2호) |
요건은 자연인인 임차인에게만 적용됩니다(제3조 제1항 괄호). 「임대인등」은 임대인 말고도 임대인의 대리인, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인 포함), 임차인을 모집하는 자, 다수 임대인의 배후에 있는 동일인과 그 조직까지 넓게 정의됩니다(제2조 제2호 가목~바목).
이럴 땐 빠집니다 — 제3조 제2항
| 제외 사유 | 원문 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 보증·보험 | 임차인이 보증금 반환 보증·보험에 가입했거나 임대인이 반환 보증에 가입해 보증금 전액 반환이 가능한 경우 | 일부만 돌려받으면 이 호에 들지 않는다고 읽힘 |
| 2호 최우선변제 | 임차인의 보증금 전액이 주택임대차보호법 제8조 제1항의 보증금 중 일정액(최우선변제)에 해당하는 경우 | 금액은 최우선변제 판정기 편 |
| 3호 자력 회수 | 대항력이나 우선변제권 행사로 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우 | 판단은 조사 결과에 따름 |
장관은 조사 중에 1호나 2호에 해당하는 것이 드러나면 위원회 심의 없이 「해당하지 않음」을 결정할 수 있고, 그 결과를 다음 위원회 전체회의에 보고합니다(제14조 제5항 단서).
보증금이 5억원을 넘으면 — 「전세사기피해자등」
제2조 제4호는 「전세사기피해자등」을 세 갈래로 나눕니다. 가목은 위 네 요건을 다 갖춘 전세사기피해자, 나목은 1호·3호·4호만 충족하는 임차인(제2항 제외 사유 해당자는 뺌)입니다. 보증금 상한(2호)만 넘는 경우가 나목에 들어간다고 읽힙니다(저희 읽기). 다목은 2호·4호를 충족하고 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 받은 임차인으로, 적법한 임대권한이 없는 자와 계약한 주택도 포함합니다. 어느 갈래로 결정되느냐에 따라 받을 수 있는 지원이 달라질 수 있는데, 갈래별 지원 범위는 이번에 다 정리하지 않았습니다.
신청부터 결정까지 — 제12조~제15조
| 단계 | 원문 | 기간 |
|---|---|---|
| 신청 (제12조) | 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청 | 방법·절차는 국토교통부령 |
| 조사 (제13조) | 주택 가격·실태, 권리관계, 임대인의 채무 등을 조사. 법원·한국자산관리공사·국토교통부 등에 자료 요청 | — |
| 심의 (제14조 제3항) | 위원회는 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결 | 부득이하면 15일 이내 한 차례 연장 — 최장 45일(저희 셈) |
| 이의신청 (제15조) | 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 장관에게 이의 | 장관은 20일 이내에 결정, 위원회 재심의 |
세 가지 판정 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 전입·확정일자 있음, 보증금 3억원, 같은 집주인 세입자 여럿 경매 개시, 수사 개시 | 네 요건 충족 | 결정은 위원회 몫 |
| 같은 조건, 보증금 6억원(상한 5억원 그대로) | 보증금 상한 초과 — 나목 대상일 수 있음 | 위원회가 2억원을 올렸으면 충족 |
| 같은 조건, 전세보증보험으로 전액 반환 가능 | 제외 | 제2항 제1호 |
경매·공매가 이미 끝났다면 1호와 3호는 보지 않습니다(제3조 제1항 단서). 이 단서는 부칙 제3조에 따라 법 시행일부터 소급해 2년이 되는 날 이후에 절차가 끝난 임차인에게 적용됩니다.
법이 언제까지 효력을 갖나 — 부칙
이 법은 2023년 6월 1일 법률 제19425호로 공포·시행되었고, 부칙 제2조는 「시행 후 4년이 경과하는 날까지」 효력을 가진다고 정합니다(2025. 5. 20. 개정). 부칙 제4조는 유효기간이 끝나기 전에 결정을 받은 사람과 신청을 한 사람에게는 만료 뒤에도 이 법을 적용한다고 적습니다. 그러니 피해가 의심되면 날짜를 넘기지 않고 신청부터 해 두는 편이 낫다고 봅니다(저희 풀이).
결정 뒤 경매를 늦추거나 우선매수하는 방법은 전세사기 경매유예 기간 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 전입신고·확정일자(또는 임차권등기·전세권) 날짜가 남아 있는지
- ☐ 보증금이 5억원(상향 공고가 있으면 그 금액) 이하인지
- ☐ 같은 임대인의 다른 세입자 피해·경매 개시·수사 개시 같은 자료
- ☐ 보증보험으로 전액 돌려받을 수 있는지 먼저 확인
- ☐ 결정문을 받은 날부터 30일 안에 이의신청 여부 판단
이런 질문이 남습니다
법인 명의로 계약했는데 신청할 수 있나요?
제3조 제1항은 신청인을 자연인으로 한정합니다.
보증보험이 일부만 돌려주면요?
제2항 제1호는 「보증금의 전액 반환이 가능한 경우」만 제외합니다. 일부만이면 제외 사유에 들지 않는다고 읽힙니다(저희 읽기).
상한 금액이 올랐는지는 어디서 보나요?
상향은 위원회가 시·도별로 정합니다. 이번에 위원회의 상향 결정 내역은 읽지 않았으니 국토교통부 안내를 확인하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제2조·제3조·제12조~제15조, 부칙 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 2., 법률 제21490호. 2026년 10월 26일 확인). 정의(임대인등, 전세사기피해자등 가~다목), 요건 네 가지와 단서, 제외 사유 세 가지, 신청·조사·30일 심의(15일 연장)·이의신청 30일·결정 20일, 부칙(법률 제19425호) 유효기간 4년·적용례·경과조치.
- 읽지 않은 것. 시행령·시행규칙, 위원회의 보증금 상한 상향 결정, 갈래별 지원 범위 전부, 판례.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 국토교통부·시도 전세피해지원센터 — 신청 서류와 상한 상향 여부.
- 대한법률구조공단·변호사 — 경매·소송과 함께 갈 때.
2026년 10월 26일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
